Haus überschreiben: Kosten, Vorteile, Nachteile, Alternativen

Ein Haus zu überschreiben bedeutet, zu Lebzeiten das Eigentum an der eigenen Immobilie an einen neuen Eigentümer zu übertragen. Mit diesem Schritt könnt ihr eure Angehörigen finanziell entlasten und euren Besitz absichern. Es gibt jedoch einige Fallstricke, die ihr kennen solltet, wenn ihr euch für eine Überschreibung entscheidet.

In diesem Ratgeber haben wir euch alle wichtigen Fragen und Antworten zu dem Thema zusammengestellt. Wir erklären, mit welchen Kosten ihr rechnen müsst, was für und was gegen eine Überschreibung spricht und welche Alternativen interessant sein können.

Haus überschreiben oder schenken – was bedeutet das?

Ein Haus überschreiben bedeutet, dass man das Eigentum an einer Immobilie noch vor dem eigenen Tod an einen neuen Eigentümer überträgt, häufig an die eigenen Kinder. Man spricht in diesem Fall auch von einer vorweggenommenen Erbfolge.

Bei der Überschreibung handelt es sich üblicherweise um eine Schenkung unter bestimmten Auflagen. Zum Beispiel könnt ihr im Schenkungsvertrag ein Nießbrauchrecht vereinbaren, eine Einmalzahlung oder eine Leibrente. Es gibt aber auch Hausüberschreibungen ohne Auflagen. In diesem Fall kann der Beschenkte frei über die Immobilie verfügen, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Was ist besser: Haus überschreiben oder vererben?

Eine Immobilie hat oft einen hohen emotionalen Wert. Viele Menschen wünschen sich, dass ihr Zuhause, in dem sie meist seit Jahrzehnten leben, in der Familie bleibt. Wegen der hohen Erbschaftssteuer kann es für die Erben jedoch schwierig sein, das Haus oder die Wohnung zu halten. Um ihre Angehörigen vor den hohen Kosten zu bewahren, entscheiden sich viele Immobilieneigentümer zu Lebzeiten für eine Überschreibung oder Schenkung von Haus, Wohnung oder Grundstück.

Die folgende Tabelle zeigt, wie hoch die Steuersätze im Falle einer Erbschaft in Deutschland sind – mit einer Überschreibung lässt sich viel Geld sparen:

Zwar fällt bei einer Überschreibung grundsätzlich auch eine Schenkungssteuer an, diese lässt sich aber clever umgehen – mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Ein anderer Fall: Ihr wollt aus bestimmten Gründen, dass die gesetzlichen Erben leer ausgehen. Dann könnt ihr euer Eigentum zu Lebzeiten an eine andere Person überschreiben. Damit reduziert sich euer Vermögen so weit, dass die Erben später nur noch den Pflichtteil bekommen.

Wann sollte man ein Haus überschreiben?

Wer sein Haus überschreiben möchte, damit die Beschenkten finanziell profitieren, sollte dies nicht auf die lange Bank schieben. Hintergrund sind die Freibeträge bei der Schenkungssteuer. Der Freibetrag ist jener Vermögenswert, der steuerfrei bleibt. Vorteil bei einer Überschreibung: Die Freibeträge können alle zehn Jahre voll ausgeschöpft werden.

In der nachfolgenden Tabelle seht ihr die Freibeträge auf einen Blick:

Der Clou: Eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro könnten Kinder bei einer Überschreibung steuerfrei erhalten – vorausgesetzt, das Eigentum wird etappenweise überschrieben. Das bedeutet, dass ihr die Hälfte der Immobilie heute und den zweiten Teil in zehn Jahren überschreibt. Mit einer schrittweisen Überschreibung lassen sich sowohl eine hohe Grunderwerbssteuer als auch die Schenkungs- und Erbschaftssteuer umgehen. Natürlich könnt ihr euer Haus auch zur Hälfte an eure Ehefrau oder euren Ehemann überschreiben und die andere Hälfte behalten oder an andere weitergeben.

Ehegatten und Kinder können die Schenkungssteuer sogar komplett umgehen. Dafür müssen sie das Haus oder die Wohnung mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen. Wichtig: Für Kinder gilt eine Grenze der Wohnfläche von maximal 200 Quadratmetern. Ist die Immobilie größer, fallen wiederum Steuern an.

Sobald im Erbfall die Überschreibung der Immobilie weniger als zehn Jahre zurückliegt, fällt sie in die Zehn-Jahres-Frist. Der Vermögenswert wird anteilig in die Erbmasse eingerechnet. Das ist besonders wichtig, wenn ein Erbe leer ausgehen soll. Denn erst nach zehn Jahren fällt die Schenkung nicht mehr in die Erbmasse, aus der dann der Pflichtteil für die Erben berechnet wird.

An wen kann ich mein Haus überschreiben?

Die meisten Menschen überschreiben ihr Haus an ihre Kinder, Ehepartner oder Enkel. An wen ihr euer Haus oder eure Wohnung überschreibt, bleibt aber voll und ganz euch überlassen. Ihr könnt eure Immobilie auch an Geschwister, entfernte Verwandte oder gute Freunde weitergeben. Wer keine Angehörigen hat oder sich mit seiner Familie zerstritten hat, kann sein Eigentum an einer Immobilie ebenso gut an gemeinnützige Institutionen überschreiben.

Schritt für Schritt: So funktioniert die Hausüberschreibung

Wenn ihr euch grundsätzlich dazu entschlossen habt, euer Haus vor dem Tod zu überschreiben, ist vor allem Eines wichtig: Nehmt euch ausreichend Zeit, um euch über die Details Gedanken zu machen und alle Eventualitäten durchzuspielen. Noch vor dem Gang zum Notar solltet ihr euch als Familie zusammensetzen und alle Punkte besprechen: Wer soll das Haus bekommen? Welchen finanziellen Ausgleich erhalten andere erbberechtigte Angehörige? Soll das Haus als Schenkung ohne Auflagen überschrieben werden oder gegen einen bestimmten Gegenwert?

Grundsätzlich sind Auflagen bei einer Überschreibung üblich. Damit sichert ihr euch für die Zukunft ab – schließlich ist eine Immobilie ein wichtiger Grundstein für eure Altersvorsorge. Folgende Vereinbarungen bieten sich an:

Lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch

Wenn keine Auflagen vereinbart werden, darf der Beschenkte entscheiden, was mit der Immobilie geschieht. Er kann sie verkaufen, vermieten oder weiter verschenken. Wer das nicht möchte, legt vertraglich beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch fest. Beides wird im Grundbuch eingetragen. Ein lebenslanges Wohnrecht garantiert, dass ihr bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen dürft. Beim Nießbrauch gehört euch das Haus, die Wohnung oder das Grundstück zwar nicht mehr, ihr dürft euer ehemaliges Eigentum aber selbst nutzen oder auch vermieten. Die Mieteinnahmen stehen dann dem Nießnutzer zu.

Leibrente

Wer sein monatliches Einkommen erhöhen möchte, kann sich auch auf die Zahlung einer Leibrente einigen. Diese gilt entweder lebenslang oder für einen vereinbarten Zeitraum. Lest hier mehr zu dem Thema: Leibrente: Für wen ist der Tausch Haus gegen Rente sinnvoll?

Pflegeverpflichtung

Eine besondere Form der Altersvorsorge ist die Pflegeverpflichtung, die oft an eine Schenkung geknüpft ist. Das bedeutet, dass der Beschenkte sich beizeiten um die Pflege des Schenkenden kümmert. Gerade bei diesem Punkt sollten die Details genau geklärt werden – zum Beispiel, ob der Beschenkte die Pflege selbst übernehmen muss oder einen Pflegedienst bestellen darf.

Rückforderungsrecht bei der Hausüberschreibung

Für den Fall, dass ihr einmal in finanzielle Schieflage geratet, lässt sich eine Immobilienüberschreibung sogar widerrufen. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um eine Schenkung handelt und im Schenkungsvertrag ein Rückforderungsrecht vorbehalten ist.

Sind alle Details geklärt, steht der Termin beim Notar an. Denn jeder Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden. In diesem Zuge wird der Beschenkte als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Hausüberschreibung: Vorteile und Nachteile

Das spricht dafür, sein Eigentum an einer Immobilie zu überschreiben:

• Ein großer Vorteil bei der Überschreibung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ist, dass ihr zu Lebzeiten bestimmen könnt, wer euren Besitz bekommen soll. Auf diese Weise lassen sich oft auch Streitigkeiten zwischen den Erben vorbeugen.
• Mit einer Überschreibung könnt ihr eure Angehörigen finanziell entlasten, da sich durch die Schenkung die oftmals hohe Erbschaftssteuer sparen lässt. Freibeträge lassen sich zu Lebzeiten mehrfach ausschöpfen.
• Durch vertraglich festgelegte Auflagen könnt ihr euch finanziell absichern, etwa durch ein lebenslanges Wohnrecht.

Gegen eine Immobilienüberschreibung sprechen diese Argumente:

• Sein Eigentum schon zu Lebzeiten abzugeben, ist ein großer Schritt, der sehr gut bedacht sein sollte. Schließlich ist die Eigentumsimmobilie eine wichtige Altersvorsorge. Wer sich dafür entscheidet, sämtliche Eigentumsrechte abzutreten, sollte alle Eventualitäten in Betracht ziehen – vom Zerwürfnis mit dem Beschenkten bis hin zur möglichen Insolvenz. Genaue vertragliche Absicherungen sind entscheidend – und Lücken im Vertrag können böse Folgen haben.
• Jede vereinbarte Auflage kann auch Nachteile mit sich bringen. Lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch können beispielsweise den Immobilienwert drastisch senken.
• Zudem müsst ihr eventuelle Ausgleichszahlungen an enterbte Nachkommen einplanen.

Alternativen zur Hausüberschreibung

Wer sein Haus, seine Wohnung oder sein Grundstück als Immobilieneigentum erhalten möchte, kann auch auf andere Lösungen als die Überschreibung zurückgreifen:

• Vererben: Der Klassiker ist natürlich, seinen Besitz nach dem Tod zu vererben. In diesem Fall bleibt ihr Zeit eures Lebens Eigentümer. Der Vorteil ist, dass ihr bis zuletzt entscheiden könnt, wer euren Besitz erben soll. Indem ihr den Inhalt eures Testaments regelmäßig überdenkt und gegebenenfalls ändert, könnt ihr auf aktuelle Lebensumstände reagieren.
• Überlassung: Es gibt auch die Möglichkeit, jemandem seine Immobilie zu überlassen. Im Gegensatz zur Überschreibung bleibt das Haus, die Wohnung oder das Grundstück weiterhin in eurem Besitz. Allerdings räumt ihr dem Begünstigen umfassende Nutzungsrechte ein.
• Mischlösung: Ihr könnt eure Immobilie etappenweise weitergeben. In diesem Fall könnt ihr beispielsweise euer halbes Haus überschreiben und die andere Hälfte vererben. Das lohnt sich allerdings nur, wenn zwischen Schenkung und Erbe mindestens zehn Jahre liegen, damit die Immobilie nicht in die Erbmasse eingerechnet wird. Daher ist diese Variante schwer zu kalkulieren.
• Immobilienverrentung: Bei einer Immobilienverrentung verkauft ihr eure Immobilie an einen Investor und tauscht euer Haus gegen eine Rente. Anstatt den Kaufpreis komplett auszuzahlen, überweist dieser euch monatlich eine vereinbarte Rente und lässt euch weiterhin in euren vier Wänden wohnen.

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Haus überschreiben: Wie hoch sind die Kosten?

Kostenlos ist eine Hausüberschreibung nicht. Da bei Schenkungs- oder Überlassungsverträgen eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben ist, fallen zunächst Notarkosten an. Diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Wert des Hauses ab. In der Regel belaufen sich die Notargebühren auf rund 500 bis 2.000 Euro.

Lest in diesem Ratgeber mehr zum Thema Notarkosten.

Weiterhin müsst ihr Kosten für die Wertermittlung einkalkulieren. Dafür ist ein Wertgutachten nötig. Die Kosten hängen in der Regel ebenfalls vom Verkehrswert der Immobilie ab.

Wenn ihr vorab wissen wollt, was eure Immobilie wert ist, nutzt unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Zudem fallen Kosten für die Grundbuchänderung an. Diese werden ebenfalls nach dem GNotKG berechnet und sind vom Immobilienwert abhängig. Die Gebühren liegen üblicherweise zwischen circa 200 und 1.000 Euro.

Unter Umständen macht es Sinn, Ausgleichszahlungen zu vereinbaren – beispielsweise, wenn man mehrere Kinder hat, aber nur eines davon die Immobilie erhalten soll. Für diese Ausgleichszahlungen gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen. Sie können aber im späteren Erbfall Streitigkeiten zwischen Geschwistern oder anderen Verwandten vorbeugen.

Fazit: Haus überschreiben – das solltet ihr beachten

Überschreiben, vererben, überlassen oder eine Mischlösung: Entscheidend ist, alle Vor- und Nachteile abzuwägen und sich für das Modell zu entscheiden, das am besten zur persönlichen Lebenssituation passt. Sind die Umstände kompliziert, kann auch eine juristische Beratung Klarheit schaffen und individuelle Fragen klären.

Habt ihr euch für eine Überschreibung entschieden, gilt es, sich Gedanken um eventuelle Auflagen zu machen, die euch absichern. Auch diese hängen von euer persönlichen Lebenssituation ab.

Unterm Strich lässt sich sagen: Wofür ihr euch auch entscheidet – es macht Sinn, sich frühzeitig um den eigenen Nachlass zu kümmern. Nur so könnt ihr sichergehen, dass euer Eigentum nach euren Wünschen weitergegeben wird.

Lest außerdem: "Leibrente: Für wen ist der Tausch Haus gegen Rente sinnvoll?"

FAQs Hausüberschreibung

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