Leibrente: Für wen ist der Tausch Immobilie gegen Rente sinnvoll?

Das kannst du tun

• Schau dir die Anbieter für Leibrenten genau an.
• Besprich deine Pläne mit deinen Angehörigen - auch sie können dir eine Leibrente zahlen.
• Lass Angebote immer von einem Experten prüfen.
• Behalte auch andere Optionen im Blick. Du könntest deine Immobilie z. B. auch beleihen, um an Kapital zu kommen (z. B. über VR ImmoFlex).

Haushaltshilfe oder Pflegekraft, steigende Betriebskosten, eine neue Heizungsanlage oder Reparaturen am Dach – das Leben im Alter kann teuer sein, auch wenn das Haus längst abbezahlt ist. Da reicht die reguläre Rente nicht immer aus. Mit einem Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis kannst du dein Einkommen aufstocken und die Instandhaltung an den Käufer abtreten. Klingt interessant? Wir klären, für wen sich der Tausch Haus gegen Leibrente lohnt.

Was ist eine Leibrente?

Die Leibrente ist eine Zusatzrente, die du bis zu deinem Lebensende erhältst. Statt des vollen Kaufpreises bekommst du für deine Immobilie ein Rentenversprechen.

Der neue Eigentümer verpflichtet sich, dir regelmäßige Zahlungen zu leisten. Diese Leibrente kann monatlich, quartalsweise oder jährlich überwiesen werden und ist bis zum Versterben gesichert. Anders ist es bei der Variante Zeitrente: Da sind die Teilzahlungen zeitlich befristet, die Rentenzahlung dafür aber höher. 

Der Leibrentner, beziehungsweise Verkäufer, kann Haus oder Wohnung weiter nutzen. Entweder er bleibt darin wohnen oder vermietet die Immobilie. Immobilienleibrenten können mit Privatpersonen, gewerblichen Anbietern und Stiftungen vereinbart werden. Die gesetzliche Grundlage für diese Form der Immobilienverrentung bildet § 759ff BGB. 

Tipp: Achte unbedingt auf den Unterschied zwischen lebenslangem Wohnrecht und Nutzungsrecht (Nießbrauch). Handelt es sich nur um ein Wohnrecht, kannst du die Immobilie nicht vermieten, etwa wenn du in ein Pflegeheim umziehst. 

Hausverkauf gegen Leibrente: Wie funktioniert das?

Ein Hausverkauf auf Leibrentenbasis unterscheidet sich kaum von einem regulären Immobilienverkauf: Der Eigentümer veräußert sein Haus oder seine Wohnung an eine Privatperson beziehungsweise an einen Anbieter für Leibrenten. Dafür wird ein notarieller Kaufvertrag aufgesetzt.

Im Gegensatz zum klassischen Hausverkauf wird der Kaufpreis nicht auf einen Schlag fällig. Stattdessen vereinbaren Käufer und Verkäufer Teilzahlungen sowie das lebenslange Wohnrecht. Das Wohnrecht wird zusätzlich als Reallast im Grundbuch eingetragen. Somit darf der Verkäufer auf Lebenszeit in seinem ehemaligen Besitz wohnen bleiben. Der neue Eigentümer ist neben den Zahlungen dazu verpflichtet, sämtliche Instandhaltungskosten sowie die Grundsteuer zu übernehmen.

Es gibt zusätzlich die Möglichkeit, eine einmalige Abschlagszahlung zu vereinbaren. Dadurch reduziert sich die regelmäßige Leibrente. Diese Kombi-Option ist für Verkäufer interessant, die sich zusätzlich mehr finanziellen Spielraum wünschen. Etwa für eine Reise oder zur Unterstützung ihrer Kinder oder Enkel.

Wem gehört die Immobilie bei einer Leibrente?

Wie bei einem herkömmlichen Hausverkauf geht das Objekt auch bei der Immobilienverrentung nach Vertragsabschluss an den Käufer über. Das können eine Privatperson, ein gewerblicher Anbieter oder eine Stiftung sein. Der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, er muss ab dem Zeitpunkt des Verkaufs auch für sämtliche Instandhaltungen, energetische Sanierungen und andere laufende Hauskosten aufkommen.

Höhe der Leibrente berechnen

Wie sieht die Berechnung der monatlichen Rente aus? Wie hoch die Leibrente ist, hängt in erster Linie vom Kaufpreis und somit maßgeblich vom Verkehrswert ab. Du weißt nicht, welchen Wert dein Haus oder deine Wohnung derzeit hat? Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung kannst du dir einen ersten Überblick verschaffen.

Diese Posten werden vom Immobilienwert abgezogen:

• einmalige Abschlagszahlung (optional)
• ein zusätzlicher Sicherheitsabschlag (circa 10 Prozent des Verkehrswerts)
• der Wert des lebenslangen Wohnrechts. Dieser ist abhängig vom Nießbrauchwert, also von den theoretisch zu erwartenden Mieteinnahmen und vom sogenannten Leibrentenfaktor. Grundlage hierfür bildet die Lebenserwartung des Verkäufers.

Außerdem ist die Leibrente meist an die Inflationsrate gekoppelt. Das heißt, bei steigender Teuerungsrate steigen auch die monatlichen Rentenzahlungen. Auch auf diesen Punkt solltest du bei der Prüfung des Vertrags unbedingt achten. 

Grundsätzlich gilt: je älter der Verkäufer, desto höher die Leibrente.

Beispielrechnung Leibrente

Ein vereinfachtes Beispiel*: Herr A verkauft sein Haus auf Leibrentenbasis an einen gewerblichen Anbieter. Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei 550.000 Euro. Der vom Anbieter geforderte Sicherheitsabschlag von zehn Prozent beträgt somit 55.000 Euro. Zusätzlich wird eine anfängliche Einmalzahlung von 100.000 Euro vereinbart. Grundlage für die Berechnung der Leibrente sind also 395.000 Euro.

Herr A ist 65 Jahre alt. Laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts hat er noch eine Lebenserwartung von 17,63 Jahren, also ungefähr 212 Monaten. 

Die fiktive Jahresnettokaltmiete des Hauses beträgt 12.000 Euro (1.000 Euro monatlich). Um den Wert des Wohnrechts zu bestimmen, wird die Jahresnettokaltmiete mit dem aktuellen Kapitalwertfaktor (dieser wird vom Finanzministerium veröffentlicht) multipliziert. In unserem Beispiel liegt er bei 11,413.

Wert des Wohnrechts: 12.000 Euro x 11,413 = 136.956 Euro

Der Wert des Wohnrechts wird nun vom Verkehrswert abgezogen:

395.000 Euro – 136.956 Euro = 258.044 Euro

Abschließend wird die Höhe der monatlichen Leibrente berechnet, indem der bereinigte Verkehrswert durch 12 Monate und wiederum durch die statistische Lebenserwartung geteilt wird.

258.044 Euro / 12 Monate / 17,63 Jahre = 1.219,72 Euro

Somit beträgt die Rentenzahlung in unserem Beispiel rund 1.220 Euro.

*Die Berechnung dient nur der Veranschaulichung. In der Praxis ist sie im Einzelfall komplizierter und sollte von einem Experten vorgenommen werden.

Tipp: Lest in unserem Newsticker wie sich die Immobilienpreise entwickeln.

Was bedeutet verbundene und abgekürzte Leibrente?

Neben der traditionellen Leibrente gibt es noch zwei Sonderformen: die verbundene und die abgekürzte Leibrente.

Bei der verbundenen Leibrente oder Verbindungsrente werden die Teilzahlungen statt an eine Einzelperson an zwei Menschen ausgezahlt. Häufig handelt es sich um Ehe- oder Lebenspartner. Die Rente erlischt mit dem Tod beider Personen. Auf diese Weise können sich Partner gegenseitig absichern.

Die abgekürzte Leibrente oder Höchstzeitrente ist eine Mischung aus Zeit- und Leibrente. Das heißt, die Zahlungen sind zeitlich befristet und erlöschen vorzeitig mit dem Ableben des Verkäufers. Durch die begrenze Zeitspanne fällt die monatliche Rente in der Regel höher aus. 

Wie wird die Leibrente versteuert?

Für Verkäufer gilt: Leibrenten werden nach § 22 Nr. 1 EStG (Einkommensteuergesetz) als "sonstige Einkünfte" besteuert. Sie müssen an entsprechender Stelle in der Steuererklärung eingetragen werden. Der Besteuerungsanteil sinkt mit steigendem Alter. Das heißt, je älter der Leibrentner ist, desto weniger Steuern muss er zahlen. Theoretisch kann auch eine Spekulationssteuer anfallen, das ist in der Praxis aber meist nicht der Fall.

Für Käufer gilt: Sie können in der Regel verschiedene Werbungskosten wie den Zinsanteil der Leibrente steuerlich absetzen. Wie beim klassischen Hausverkauf fällt bei der Immobilienverrentung nach Abschluss des Kaufvertrages die Grunderwerbsteuer an. Lies hier, wie sich die Grundsteuer berechnet.

Die steuerliche Gesetzgebung ist in Deutschland sehr komplex. Es ist deshalb immer der Einzelfall zu betrachten. Lass dich bei der ersten Steuererklärung nach einem Hausverkauf auf Leibrentenbasis am besten von einem Experten beraten.

Unter welchen Voraussetzungen kann ich die Leibrente abschließen?

Grundsätzlich kann jeder Immobilieneigentümer im Rentenalter einen Leibrentenverkauf abschließen. Es gibt keine gesetzlich vorgegebenen Richtlinien. Die meisten Anbieter haben sich aber auf folgende Voraussetzungen geeinigt:

• Mindestalter: Der Leibrentner muss bei Vertragsabschluss in der Regel zwischen 60 und 65 Jahre alt sein.
• Lastenfreiheit: Die Immobilie und das Grundstück sollten lastenfrei sein. Das heißt, im Grundbuch sind keine Beschränkungen wie Hypotheken oder Grundschulden vermerkt.
• Verkehrswert: Die Immobilie sollte einen Mindestwert (meistens 250.000 Euro) nicht unterschreiten und eine gute Lage haben.

Du willst wissen, was deine Immobilie aktuell wert ist? Nutze dafür einfach unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Vorteile und Nachteile der Leibrente für Verkäufer

Ein Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie auf Leibrentenbasis birgt für Käufer und Verkäufer viele Vor- und Nachteile. Unsere Tabelle hilft dir, einen Überblick zu bekommen.

Wie kann ich die Leibrente absichern?

Wie bei jedem Hausverkauf sollte man sich auch bei der Leibrentenvereinbarung auf beiden Seiten absichern. Eine unabhängige Immobilienbewertung ist der erste Schritt. Idealerweise holt man als Käufer auch die Expertise eines Bauexperten ein, zum Beispiel über die Kaufbegleitung von Wohnglück. Mit einem Modernisierungs-Check kannst du zudem besser einschätzen, welche Renovierungs- oder Instandhaltungskosten auf dich zukommen könnten.

Weitere Absicherungen, die bei der Leibrente üblich sind:

• Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
• Eintragung der Reallast im Grundbuch
• Lebenslanges Wohnrecht als Grundbucheintragung
• Mindestlaufzeit (auch Rentengarantiezeit) oder verbundene Leibrente zur Absicherung von Angehörigen vereinbaren
• Vertragliche Vereinbarung der Verantwortlichkeiten für die Instandhaltung
• Kopplung der Leibrente an die Inflationsrate festlegen
• Rückfallklausel für den Fall ausbleibender Zahlungen

Immobilienverrentung: Wie ist der Ablauf für Verkäufer?

1. Beratungsgespräch: Lass dich umfassend von einem unabhängigen Experten für Immobilienverrentung beraten. Dieser sollte dir auch andere Optionen aufzeigen, wie du dein Haus oder deine Wohnung im Alter zu Geld machen kannst.

2. Unverbindliches Angebot: Fordere mehrere unverbindliche Angebote von unterschiedlichen Anbietern an.

3. Wertgutachten: Gewerbliche Anbieter beauftragen zu diesem Zweck einen unabhängigen Gutachter. Soll die Verrentung deiner Immobilie innerhalb der Familie über die Bühne gehen, liegt es bei dir: Reicht eine kostenlose Immobilienbewertung oder beauftragst du ein professionelles Gutachterbüro mit der Wertermittlung?

4. Verbindliches Angebot: Auf der Grundlage des Wertgutachtens bekommst du ein verbindliches Angebot. Auch das solltest du mit einem Experten durchgehen. 

5. Kaufvertrag: Ein Notar deiner Wahl setzt den Vertrag zur Verrentung deiner Immobilie auf und setzt einen Termin zur Unterschrift fest. Er kümmert sich nach der Vertragsunterzeichnung darum, dass die neuen Besitzverhältnisse und das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden.

6. Auszahlung: Der neue Besitzer ist gemäß der vertraglich vereinbarten Termine zur Auszahlung von Einmalzahlung und künftigen Rentenzahlungen verpflichtet.

Gibt es Alternativen zur Leibrente?

Die Leibrente hört sich ganz OK an, aber die Nachteile schrecken dich doch ab? Wie du dein Haus im Alter wieder zu Kapital machst ohne es gleich ganz zu verkaufen, solltest du dir gut überlegen. Informiere dich ausführlich über die Alternativen zur Leibrente.

1. Immobilie beleihen

Du bietest der Bank dein Haus oder deine Wohnung als Sicherheit für einen Ratenkredit an. Dabei kannst du die ganze Immobilie beleihen oder auch nur einen Teil. Viele Kreditinstitute geben dir allerdings nur einen Kredit, wenn du das Kapital wieder wohnungswirtschaftlich verwendest (Finanzierung einer anderen Immobilie oder Modernisierungsmaßnahmen). Willst du den Kredit anderweitig verwenden, wird es schwieriger. Zum Glück gibt es auch Anbieter, die es dir überlassen, wofür du das frei gewordene Kapital nutzt (z. B. VR ImmoFlex).

Dein Haus als Sicherheit einsetzen? So beleihst du Haus oder Wohnung.

2. Immobilienverrentung

Eine Immobilienverrentung eignet sich besonders, wenn du keine Erben hast. Dabei verkaufst du deine Immobilie an einen Investor. Dieser überweist dir monatlich eine vereinbarte Immobilienrente. Auch eine Einmalzahlung ist in der regel möglich. Nachteil: Der o erzielte Kaufpreis ist meistens geringer als bei einem Gesamtverkauf. Und auch dein Alter spielt eine große Rolle: Je jünger du zum Zeitpunkt der Verrentung deines Eigenheims bist, desto geringer fallen Kaufpreis und Rentenhöhe aus.

Lohnt sich die Immobilienverrentung? Das verraten wir dir in diesem Ratgeber: Immobilienverrentung: Lohnt sich eine Immobilienrente?

3. Teilverkauf

Um im Alter wieder liquide zu sein, gibt es auch die Option, seine Immobilie nur zu einem Teil zu verkaufen. Dabei zahlt dir der Käufer die vereinbarte Summe aus und du überweist ihm ein monatliches Nutzungsentgelt. Im Prinzip zahlst du für den verkauften Teil deines Hauses oder deiner Wohnung eine Art Miete. Auch der Teilverkauf hat Nachteile. Du bist nicht mehr alleiniger Eigentümer, musst weiterhin für die Instandhaltung aufkommen und das Nutzungsentgelt ist meistens höher als die aktuellen Darlehenszinsen.

Hat der Teilverkauf auch Vorteile? Hier findest du alle Details zum Thema Teilverkauf vom Haus

4. Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek ist eine Art der Immobilienrente. Du erhältst von der Bank eine Rente und nimmst dafür einen Kredit auf deine Immobilie auf. Der Kredit wird erst im Falle des Todes oder durch den Verkauf abgelöst. Bis dahin sind weder Tilgung noch Zinsen zu zahlen. Deine Immobilie kann jedoch nicht vererbt werden, da sie im Falle des Ablebens an den Darlehensgeber fällt. Sie kann auch nicht verkauft oder mit weiteren Hypotheken belastet werden.

Für wen lohnt sie sich wirklich? Das verraten wir dir in unserem Ratgeber zum Thema Umkehrhypothek.

Fazit: Wann macht die Leibrente Sinn?

Für Immobilienbesitzer, die die Verantwortung für ihr Haus oder ihre Wohnung gerne abgeben, ein festes zusätzliches Einkommen bis zum Lebensende wollen, ist die Leibrente eine Option. Das gilt besonders dann, wenn es keine Erben gibt. Der geringe Preis für dein Zuhause macht sie aber oft zu einem schlechten Geschäft. Um in Sachen Wohn- und/oder Nutzungsrecht und Seriosität des Käufers auf der sicheren Seite zu sein, solltest du dich in jedem Fall anwaltlich beraten lassen. Wenn du eigentlich lieber Besitzer bleiben würdest, ist die Beleihung deines Hauses – auch im Alter – vielleicht die sinnvollere Variante. Auch durch einen Baukredit schaffst du dir ein finanzielles Polster.

VR ImmoFlex - die Finanzierung für Eigentümer

Du willst hundertprozentiger Eigentürmer deines Zuhauses bleiben und dein Haus nicht zum Schleuderpreis verkaufen? Das können wir gut verstehen. VR ImmoFlex, die Finanzierungslösung für Eigentümer, die von der DZ PRIVATBANK als Teil der Genossenschaftlichen FinanzGruppe in Kooperation mit den Volksbanken Raiffeisenbanken entwickelt wurde, ist eine faire Alternative zur Leibrente. Zu welchem Zweck du das freie Kapital einsetzt, bleibt dir überlassen. Außerdem entscheidest du über die Auszahlungsmodalitäten und zahlst auf Wunsch nur die Zinsen.

Leibrente: Häufig gestellte Fragen