Älteres Paar sitzt auf Sofa
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Leibrente: Für wen ist der Tausch Haus gegen Rente sinnvoll?

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Eine Leibrente kann als Altersvorsorge dienen und Käufer ohne Kredit zu Betongold verhelfen. Dabei wird Eigentum gegen ein Rentenversprechen getauscht. Macht das wirklich Sinn?

Haushaltshilfe oder Pflegekraft, steigende Betriebskosten, eine neue Heizungsanlage oder Reparaturen am Dach – das Leben im Alter kann teuer sein, auch wenn das Haus längst abbezahlt ist. Da reicht die reguläre Rente nicht immer aus. Mit einem Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis könnt ihr euer Einkommen aufstocken und die Instandhaltung an den Käufer abtreten. Klingt reizvoll, doch für wen lohnt sich der Tausch Haus gegen Leibrente wirklich?

Was ist eine Leibrente?

Bei der Leibrente handelt es sich um eine Zusatzrente, dir Rentner zum Tausch gegen ihr Haus bis zum Lebensende erhalten. Anstatt des vollen Kaufpreises bekommt der Verkäufer für seine Immobilie ein Rentenversprechen.

Der neue Eigentümer ist dazu verpflichtet, Teilzahlungen zu leisten. Diese Leibrente kann monatlich, quartalsweise oder jährlich überwiesen werden und ist bis zum Versterben gesichert. Anders bei der Zeitrente: Da sind die Teilzahlungen zeitlich befristet.

Der Leibrentner beziehungsweise Verkäufer kann Haus oder Wohnung weiter nutzen. Entweder er bleibt darin wohnen oder vermietet die Immobilie. Leibrenten können mit Privatpersonen, gewerblichen Anbietern und Stiftungen geschlossen werden. Die gesetzliche Grundlage für diese Form der Immobilienverrentung bildet § 759ff BGB.

Hausverkauf gegen Leibrente: Wie funktioniert das?

Ein Hausverkauf auf Leibrentenbasis unterscheidet sich kaum von einem regulären Immobilienverkauf: Der Eigentümer veräußert sein Haus oder seine Wohnung an eine Privatperson beziehungsweise an einen Anbieter für Leibrenten. Dafür wird ein notarieller Kaufvertrag aufgesetzt.

Im Gegensatz zum klassischen Hausverkauf wird der Kaufpreis nicht auf einen Schlag fällig. Stattdessen vereinbaren Käufer und Verkäufer Teilzahlungen sowie das lebenslange Wohnrecht. Dieses Nießbrauchrecht wird zusätzlich als Reallast im Grundbuch eingetragen. Somit darf der Verkäufer die veräußerte Immobilie auf Lebenszeit nutzen. Der neue Eigentümer ist neben den Rentenzahlungen dazu verpflichtet, sämtliche Instandhaltungskosten sowie die Grundsteuer zu übernehmen.

Es gibt zusätzlich die Möglichkeit, eine einmalige Abschlagszahlung zu vereinbaren, wodurch sich die wiederkehrende Leibrente reduziert.

Wem gehört die Immobilie bei einer Leibrente?

Wie bei einem herkömmlichen Hausverkauf geht das Objekt auch bei der Immobilienverrentung nach Vertragsabschluss an den Käufer über. Das können eine Privatperson, ein gewerblicher Anbieter oder eine Stiftung sein. Der neue Eigentümer wird im Grundbuch als solcher eingetragen. Das bedeutet, er muss ab dem Zeitpunkt des Verkaufs auch für sämtliche Instandhaltungen, energetische Sanierungen und andere laufende Hauskosten aufkommen.

Leibrente berechnen

Wie hoch die Leibrente ist, hängt in erster Linie vom Kaufpreis und somit maßgeblich vom Verkehrswert der Immobilie ab. Lasst euch hier kostenlos ermitteln, was euer Haus oder eure Wohnung aktuell wert ist.

Vom Marktwert abgezogen werden die einmalige Abschlagszahlung (optional), meist ein zusätzlicher Sicherheitsabschlag (circa 10 Prozent des Verkehrswerts) sowie der Wert des lebenslangen Wohnrechts. Dieser ist abhängig vom Nießbrauchwert, also von den theoretisch zu erwartenden Mieteinnahmen und vom sogenannten Leibrentenfaktor. Grundlage hierfür bildet die Lebenserwartung des Verkäufers.

Außerdem ist die Leibrente meist an die Inflationsrate gekoppelt. Das heißt, bei steigender Teuerungsrate steigen auch die Teilzahlungen.

Grundsätzlich gilt: Je älter der Verkäufer, desto höher die Leibrente.

Beispielrechnung Leibrente

Ein vereinfachtes Beispiel: Herr A verkauft sein Haus auf Leibrentenbasis an einen gewerblichen Anbieter. Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei 550.000 Euro. Der vom Anbieter geforderte Sicherheitsabschlag von zehn Prozent beträgt somit 55.000 Euro. Zusätzlich wird eine anfängliche Einmalzahlung von 100.000 Euro vereinbart. Grundlage für die Berechnung der Leibrente sind also 395.000 Euro.

Herr A ist 65 Jahre alt. Laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts hat er noch eine Lebenserwartung von 18 Jahren, also 216 Monaten. Der Nießbrauchwert des Hauses beträgt 1.000 Euro monatlich. Der Wert des lebenslangen Wohnrechts liegt somit bei 216.000 Euro.

Der zu verrentende Betrag berechnet sich in diesem Beispiel wie folgt:

395.000 Euro – 216.000 Euro = 179.000 Euro. Diese Summe geteilt durch 216 Monate ergibt die monatliche Leibrente. Die Leibrente, die Herrn A zusteht, beträgt somit monatlich 829 Euro.

Tipp: Lest in unserem Newsticker wie sich die Immobilienpreise entwickeln.

Was bedeutet verbundene und abgekürzte Leibrente?

Neben der traditionellen Leibrente gibt es noch zwei Sonderformen: die verbundene und die abgekürzte Leibrente.

Bei der verbundenen Leibrente oder Verbindungsrente werden die Teilzahlungen statt an eine Einzelperson an zwei Menschen, zum Beispiel an Ehepartner, ausgezahlt. Die Rente erlischt mit dem Tod beider Personen. Auf diese Weise können sich Lebenspartner gegenseitig absichern.

Die abgekürzte Leibrente oder Höchstzeitrente ist eine Mischung aus Zeit- und Leibrente. Das heißt, die Teilzahlungen sind zeitlich befristet und erlöschen vorzeitig mit dem Ableben des Verkäufers.

Wie wird die Leibrente versteuert?

Für die Verkäufer gilt: Leibrenten werden nach § 22 Nr. 1 EStG (Einkommensteuergesetz) als "sonstige Einkünfte" besteuert. Sie müssen an entsprechender Stelle in der Steuererklärung eingetragen werden. Der Besteuerungsanteil sinkt mit steigendem Alter. Das heißt, je älter der Leibrentner ist, desto weniger Steuern muss er zahlen.

Für Käufer gilt: Sie können in der Regel verschiedene Werbungskosten wie den Zinsanteil der Leibrente steuerlich absetzen. Wie beim klassischen Hausverkauf fällt bei der Immobilienverrentung nach Abschluss des Kaufvertrages die Grunderwerbsteuer an. Lest hier, wie sich die Grundsteuer berechnet. Theoretisch kann auch eine Spekulationssteuer anfallen, das ist in der Praxis aber meist nicht der Fall.

Die steuerliche Gesetzgebung ist in Deutschland sehr komplex. Es ist deshalb immer der Einzelfall zu betrachten. Lasst euch im besten Fall bei der ersten Steuererklärung nach einem Hausverkauf auf Leibrentenbasis von einem Experten beraten.

Unter welchen Voraussetzungen kann ich die Leibrente abschließen?

Grundsätzlich kann jeder Immobilieneigentümer im Rentenalter einen Leibrentenverkauf abschließen. Es gibt keine gesetzlich vorgegebenen Richtlinien. Die meisten Anbieter haben sich aber auf folgende Voraussetzungen für eine Leibrente geeinigt:

  • Mindestalter: Der Leibrentner muss bei Vertragsabschluss in der Regel mindestens zwischen 60 und 65 Jahre alt sein.
  • Lastenfreiheit: Die Immobilie und das Grundstück sollten lastenfrei sein. Das heißt, im Grundbuch sind keine Beschränkungen wie Hypotheken oder Grundschulden vermerkt.
  • Verkehrswert: Die Immobilie sollte einen Mindestwert nicht unterschreiten. Die Leibrente muss mindestens 150 bis 250 Euro monatlich betragen.

Ihr wollt wissen, was eure Immobilie aktuell wert ist? Nutzt dafür einfach die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück.

Vorteile und Nachteile der Leibrente

Eine Leibrente kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von Vorteil sein:

  • Lebenslanges Wohnrecht: Der Leibrentner muss trotz Hausverkauf nicht ausziehen, sondern kann seinen Lebensabend in gewohnter Umgebung verbringen.
  • Zusätzliches Einkommen: Dank der Leibrente kann der Verkäufer sein monatliches Einkommen aufstocken und hat so lebenslange finanzielle Sicherheit.
  • Vermietung möglich: Als Leibrentner kann man die Immobilie selbst bewohnen oder, wenn ein Nießbrauch vereinbart wurde, vermieten. Zum Beispiel, um ein Pflegeheim zu finanzieren.
  • Weniger Verantwortung: Bei der Leibrente ist der neue Eigentümer für Instandhaltungen und Reparaturen zuständig. Das kann entlasten.
  • Steuern sparen: Wer seine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben will, kann durch eine Verrentung die Schenkungssteuer sparen.
  • Kein Eigenkapital nötig: Als Käufer einer Immobilie auf Leibrentenbasis braucht man kaum oder gar kein Eigenkapital. Außerdem sind die Anforderungen an die Bonität geringer.

Lest auch: "Haus kaufen ohne Eigenkapital – wie funktioniert eine Vollfinanzierung?"

Demgegenüber stehen die Nachteile einer Leibrente:

  • Kein Erbe: Wer seinen Besitz außerhalb der Familie gegen eine Rente tauscht, kann die Immobilie nicht mehr vererben. Die Nachkommen gehen leer aus.
  • Niedriger Kaufpreis: Eine Verrentung mindert den Wert einer Immobilie. Vom Verkehrswert wird der Wert des lebenslangen Wohnrechts abgezogen, was meist einen großer Betrag ausmacht. Lest hier, wie ihr trotzdem am meisten aus dem Hausverkauf rausholt.
  • Kein Eigentum: Wer seine Immobilie verrentet, darf zwar darin wohnen bleiben, ist aber nicht länger Eigentümer. Es besteht fortan eine Abhängigkeit vom Käufer.
  • Großes Risiko: Für Käufer ist eine Leibrente immer ein großes Risiko. Immerhin ist man dazu verpflichtet, bis ans Lebensende des Verkäufers Teilzahlungen zu leisten.
  • Warten auf Besitz: Käufer müssen meist viele Jahre warten, bis sie das erworbene Haus selbst nutzen können.

Wie kann ich die Leibrente absichern?

Wie bei jedem Hausverkauf, sollte man sich auch bei der Leibrentenvereinbarung auf beiden Seiten absichern. Eine unabhängige Immobilienbewertung ist der erste Schritt. Idealerweise holt man als Käufer auch die Expertise eines Bauexperten ein, zum Beispiel über die Kaufbegleitung von Wohnglück. Mit einem Modernisierungs-Check könnt ihr zudem besser einschätzen, welche Renovierungs- oder Instandhaltungskosten auf euch zukommen könnten.

Weitere Absicherungen, die bei der Leibrente üblich sind:

  • Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
  • Eintragung der Reallast im Grundbuch
  • Lebenslanges Wohnrecht als Grundbucheintragung
  • Vertragliche Vereinbarung der Verantwortlichkeiten für die Instandhaltung
  • Rückfallklausel für den Fall ausbleibender Teilzahlungen

An wen kann man ein Haus auf Leibrentenbasis verkaufen?

Ein privater Hausverkauf auf Leibrentenbasis ist eine Möglichkeit. Ihr könnt eine Leibrente aber auch mit einem Unternehmen oder mit einer Stiftung abschließen.

Es gibt verschiedene gewerbliche Anbieter für Leibrenten, wie zum Beispiel die Deutsche Leibrenten AG und die Deutsche Immobilien-Renten AG. Es ist ratsam, sich verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Eine weitere Anlaufstelle sind Stiftungen wie die Stiftung Liebenau. Die Erträge werden in diesem Fall für gute Zwecke genutzt.

Für wen lohnt sich die Leibrente?

In bestimmten Fällen kann ein Hausverkauf beziehungsweise Hauskauf auf Leibrentenbasis sinnvoll sein. Üblicherweise entscheiden sich Rentner ohne Erben für eine Verrentung ihrer Immobilie, die sich ein zusätzliches finanzielles Polster wünschen beziehungsweise auf Zusatzkapital angewiesen sind. Im Gegensatz zum herkömmlichen Hausverkauf werden Leibrentner liquide und können in ihrem Haus wohnen bleiben.

Für Käufer ist der große Vorteil, dass sie den Kaufpreis nicht auf einen Schlag zahlen müssen. Entsprechend müssen sie keinen Kredit aufnehmen, um an eine eigene Immobilie zu kommen. Man muss sich nur darüber im Klaren sein, dass die Laufzeit in der Regel ungewiss ist und ausreichend Kapital für laufende Kosten am Haus vorhanden sein muss.

Hier ein Überblick über mögliche Gründe für eine Leibrente:

  • Rente aufstocken: Eine Leibrente gibt Planungssicherheit. Sie kann als zusätzliche Altersvorsorge dienen und euch bis Lebensende ein monatliches Zusatzeinkommen sichern.
  • Verkaufen ohne auszuziehen: Ihr habt Kapitalbedarf, wollt euer Haus aber nicht verlassen.
  • Keine Erben: Besonders Rentner ohne Nachkommen, an die sie ihr Eigentum vererben können oder wollen, entscheiden sich häufig für eine Leibrente.
  • Lebenspartner absichern: Mit einer verbundenen Leibrente könnt ihr nach eurem Tod euren Lebenspartner finanziell absichern.
  • Hauskauf ohne Eigenkapital: Wer sich Eigentum wünscht, aber keinen Kredit aufnehmen kann oder will, kommt mit einer Leibrente zu "Betongold".

Statt Leibrente: Welche Alternativen gibt es?

Neben der Leibrente gibt es weitere Möglichkeiten, sein Haus im Alter zu Geld zu machen. Eine weitere Option ist die Zeitrente, also eine befristete Vereinbarung. Weitere Möglichkeiten sind unter anderem die Umkehrhypothek, ein Teilverkauf, ein Verkauf auf Nießbrauchrecht und eine Untervermietung. Alle gängigen Alternativen und was ihr bei der Immobilienverrentung grundsätzlich noch beachten müsst, erfahrt ihr in diesem Ratgeber: "Immobilienverrentung: Lohnt sich eine Immobilienrente?"

Weitere Informationen zum Thema "Hausüberschreibung" findet ihr in unserem Artikel: "Haus überschreiben: Kosten, Vorteile, Nachteile, Alternativen".

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