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Teilverkauf vom Haus: Viel Geld, wenige Nachteile?

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Der Teilverkauf einer Immobilie gibt Hausbesitzern die Möglichkeit, ihr Eigenheim anteilig zu Geld zu machen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. Im Gegenzug verlangt der neue Miteigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt. Alles, was ihr über den Teilverkauf vom Haus wissen müsst.

Ihr braucht Geld, wollt oder könnt aber kein Darlehen aufnehmen? Wer im Besitz einer Immobilie ist, kann leicht an Kapital kommen: durch einen Teilverkauf. Anbieter wie Engel & Völkers, Heimkapital und die Deutsche Teilverkauf bieten an, zwischen 20 und 50 Prozent eures Eigenheims abzukaufen. Der Rest bleibt in eurem Besitz und ihr behaltet zudem 100 Prozent Entscheidungshoheit über die Immobilie. Ein Teilverkauf vom Haus klingt nach einer simplen Lösung, um schnell liquide zu werden. Doch es gibt auch Nachteile.

Was ist ein Haus-Teilverkauf?

Beim Haus-Teilverkauf erwirbt ein Unternehmen anteilig Wohneigentum, mindestens 20 und maximal 50 Prozent. Der Hausbesitzer erhält im Gegenzug den entsprechenden Wert als Vermögen ausgezahlt. Die Bedingung: Für eine vorab festgelegte Nutzungsdauer wird ein Entgelt fällig. Ähnlich einer Miete muss der Hausbesitzer dem Unternehmen eine monatliche Rate zahlen. Dafür behält der Eigentümer alle Rechten und Pflichten an seiner Immobilie.

Grundlage für das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht bildet ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht. Das hat den Vorteil, dass der Besitzer die volle Entscheidungshoheit über sein Eigenheim behält. Das heißt aber auch, dass sämtliche Instandhaltungskosten auf ihm lasten. Viele Anbieter fordern zusätzlich eine Durchführungsgebühr, etwa für Serviceleistungen, Gutachten und den Notar.

Voraussetzungen für den Teilverkauf einer Immobilie

Ein Haus-Teilverkauf kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Frage, die da wären:

  • Der Immobilienwert muss mindestens 200.000 Euro betragen.
  • Der Mindest-Auszahlungsbetrag liegt bei 100.000 Euro.
  • Der Eigentümer muss in der Regel ein Mindestalter erreicht haben. Die meisten Angebote richten sich an Rentner beziehungsweise Personen ab 60 Jahre.
  • Die Immobilie sollte lastenfrei sein. Manche Anbieter erlauben auch eine geringe Restschuld.

Wie funktioniert ein Haus-Teilverkauf?

Der Ablauf beim Immobilien-Teilverkauf ist bei den meisten Anbietern wie folgt:

  1. Unverbindliches Angebot: Ihr legt fest, welchen Anteil am Haus ihr verkaufen und somit in Kapital umwandeln wollt. In der Regel handelt es sich um 20 bis maximal 50 Prozent. Auf dieser Basis bekommt ihr ein vorläufiges Angebot.
  2. Immobilienbewertung: Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den aktuellen Wert eurer Immobilie. Für einen Teilverkauf muss dieser mindestens 200.000 Euro betragen. Nutzt vorab die Wohnglück-Immobilienbewertung – schnell und kostenfrei!
  3. Kaufangebot: Ihr erhaltet ein verbindliches Angebot vom Kapitalgeber. Dieses enthält unter anderem den Immobilienwert, eure Auszahlungssumme, die Nutzungsdauer und die monatliche Rate.
  4. Vertragsunterzeichnung: Wenn alle Parteien einverstanden sind, wird ein Termin beim Notar für die Vertragsunterzeichnung vereinbart. Im Anschluss bekommt ihr den vereinbarten Betrag ausgezahlt.
  5. Verkauf der Immobilie: Nach Ablauf der Nutzungsdauer übernimmt der Anbieter die Verkaufsabwicklung und ihr oder eure Erben erhaltet den Restbetrag.

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Wie wird der Teilverkauf vom Haus berechnet?

Grundlage für die Berechnung des Teilverkaufs bildet der Immobilienwert. Die Preiseinschätzung sollte daher so realistisch wie möglich sein. Unsere Wohnglück-Immobilienbewertung liefert euch in wenigen Minuten ein aussagekräftiges Ergebnis, das ihr für euer Angebot nutzen könnt.

Eine weitere Kennziffer ist der gewünschte Auszahlungsbetrag. Dieser liegt bei mindestens 20 und maximal 50 Prozent des Immobilienwerts. Im Gegenzug wird für das volle Nutzungsrecht ein monatliches Entgelt fällig. Die Pauschale variiert von Anbieter zu Anbieter und beträgt jährlich zwischen 0,25 und 3 Prozent der Auszahlungsrate. Zudem fallen bei einigen Kapitalgebern Service- oder Durchführungsgebühren an. Diese liegen meist zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Verkaufspreises.

Beispielrechnung für Haus-Teilverkauf

Für unser Beispiel gehen wir davon aus, dass die Immobilie 500.000 Euro wert ist. Der Auszahlungsbetrag beläuft sich auf 150.000 Euro. Das entspricht einem Anteil von 30 Prozent an der Immobilie. Im Besitz des Eigentümers bleiben somit 70 Prozent. Das Nutzungsentgelt beträgt pro Jahr 2,9 Prozent des Auszahlungsbetrags. Der Hausbesitzer muss also 362 Euro monatlich an den Kapitalgeber zahlen.

  • Immobilienwert: 500.000 Euro
  • Auszahlungsbetrag: 150.000 Euro
  • Im Besitz des Eigentümers (70 Prozent): 350.000 Euro
  • Monatliches Nutzungsentgelt: 362 Euro

Die Nutzungsdauer wird in unserem Beispiel auf 15 Jahre festgesetzt. Für die weitere Berechnung wird von einer Wertsteigerung von 2 Prozent pro Jahr ausgegangen. Die zusätzliche Durchführungsgebühr liegt in unserem Beispiel bei 6,5 Prozent. Daraus ergibt sich folgende Gesamtberechnung:

  • Gesamtwert der Immobilie nach 15 Jahren
  • 650.000 Euro
  • Anteil des Eigentümers
  • 455.000 Euro
  • Durchführungsentgelt (6,5 Prozent)
  • – 42.250 Euro
  • Auszahlung 1
  • 150.000 Euro
  • Auszahlung 2
  • 412.750 Euro
  • Nutzungsentgelt (2,9 Prozent/Jahr)
  • – 65.160 Euro
  • Gesamtauszahlung
  • 497.590 Euro

Wird die Immobilie wie in unserem Beispiel nach 15 Jahren vollständig verkauft, erhält der Eigentümer noch knapp 500.000 Euro, abzüglich der Verkaufsnebenkosten.

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Für wen kann sich ein Immobilien-Teilverkauf lohnen?

Teilverkauf-Angebote richten sich insbesondere an Menschen im Rentenalter, die Kapital benötigen. Wer sein Eigenheim nicht verlassen möchte und von Banken aufgrund seines Alters kein günstiges Darlehen bekommt, könnte gut damit fahren. Die Chancen eines Teilverkaufs im Überblick:

  • Schnelle Liquidität: Aus einem Teilverkauf lässt sich rasch Kapital ziehen, ohne dass man sich verschulden muss.
  • Dauerhaftes Nutzungsrecht: Eigentümer können weiterhin in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben oder die Immobilie vermieten. Außerdem haben sie Entscheidungshoheit über Renovierungen oder Umbauten.
  • Vorkaufsrecht: Hausbesitzer oder ihre Erben können den verkauften Anteil jederzeit zurückkaufen.
  • Wertsteigerung: Beide Immobilieneigentümer profitieren von der Wertsteigerung der Immobilie.
  • Einfacher Verkauf: Nach Ablauf der Nutzungsdauer übernimmt das Unternehmen den gesamten Verkauf der Immobilie.

Was sind die Nachteile beim Teilverkauf vom Haus?

So verlockend ein Teilverkauf klingt, es gibt auch Fallstricke. Die größten Risiken sind:

  • Keine Preissicherheit: Die Wertsteigerung der Immobilie ist nicht garantiert, so dass die spätere Auszahlungssumme auch niedriger ausfallen kann.
  • Nutzungsgebühr: Das monatliche Entgelt ist in der Regel höher als die Zinsen eines Darlehens, ein Teilverkauf ist unterm Strich also meist teurer.
  • Instandhaltungskosten: Werden Sanierungsmaßnahmen fällig, muss der Eigentümer dafür selbst aufkommen.
  • Zusätzliche Gebühren: Neben dem Nutzungsentgelt fordern viele Anbieter eine Servicegebühr von rund fünf Prozent vom Verkaufswert.

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Wer bietet Immobilien-Teilverkäufe an?

Folgende Unternehmen sind im Immobilien-Teilverkaufs-Geschäft tätig:

Was sind Alternativen zum Teilverkauf vom Haus?

Wer einen Teilverkauf in Erwägung zieht, möchte sein Haus in der Regel nicht verlassen. Deshalb fällt ein regulärer Hausverkauf oder Wohnungsverkauf meist als Alternative weg. Weitere Möglichkeiten der Geldbeschaffung sind:

1. Darlehen

Ein klassisches Darlehen kann eine sinnvolle Lösung sein, sofern ihr ein passendes Angebot bekommt. Ein Maximalalter gibt es grundsätzlich nicht. In der Praxis liegt die Altersgrenze für Baukredite jedoch im Schnitt bei 75 Jahren. Wer eine finanzierende Bank findet, holt in der Regel mehr raus als mit einem Teilverkauf. Die Zinsen liegen oft weit unter dem Nutzungsentgelt.

Mehr zum Thema erfahrt ihr in diesen Ratgebern:

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2. Leibrente

Noch eine Möglichkeit ist die sogenannte Leibrente, die sich vor allem für Personen ohne Erben eignet: Der Eigentümer veräußert 100 Prozent seiner Immobilie an einen Kapitalgeber. Er erhält im Gegenzug das lebenslange Wohnrecht und den vereinbarten Kaufpreis als monatliche Rentenauszahlung. Anders als beim Teilverkauf werden sämtliche Rechte und Pflichten an den Käufer abgetreten. Man hat also keine Entscheidungshoheit, muss dafür aber auch nicht für Reparaturen aufkommen.

3. Umkehrhypothek

Die abgeschwächte Version von der Leibrente ist die Immobilienrente oder Umkehrhypothek. Auch sie eignet sich für Immobilienbesitzer, die keine Erben haben. Das Haus oder die Wohnung wird nicht abgekauft, sondern beliehen. Der Eigentümer bekommt wie bei der Leibrente eine monatliche Rate oder eine Einmalzahlung. Der Verkauf findet dann erst nach dem Tod des Besitzers statt.

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