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Teilverkauf vom Haus: Das sind die Nachteile

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Der Teilverkauf einer Immobilie gibt Hausbesitzern die Möglichkeit, ihr Eigenheim anteilig zu Geld zu machen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. Doch es gibt auch Nachteile. Wir verraten euch, worauf ihr achten müsst.

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, kann leicht an Kapital kommen: durch einen Teilverkauf von Haus oder Wohnung. Anbieter wie Engel & Völkers, Heimkapital und die Deutsche Teilverkauf bieten an, zwischen 20 und 50 Prozent eures Eigenheims abzukaufen. Trotzdem behaltet ihr
100 Prozent Entscheidungshoheit über die Immobilie. Ein Teilverkauf vom Haus klingt nach einer simplen Lösung, um schnell liquide zu werden. Doch er ist nicht unbedingt die beste. Hier sind die Details zu den Teilverkauf-Nachteilen und Alternativen.

Was ist ein Haus-Teilverkauf?

Beim Haus-Teilverkauf erwirbt ein Unternehmen anteilig Wohneigentum, mindestens 20 und maximal 50 Prozent. Der Hausbesitzer erhält im Gegenzug den entsprechenden Wert als Vermögen ausgezahlt. Die Bedingung: Für eine vorab festgelegte Nutzungsdauer wird ein Entgelt fällig. Ähnlich einer Miete muss der Hausbesitzer dem Unternehmen beim Immobilien-Teilverkauf eine monatliche Rate zahlen. Dafür behält der Eigentümer alle Rechten und Pflichten an seiner Immobilie.

Grundlage für das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht bildet ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht. Das hat den Vorteil, dass der Besitzer die volle Entscheidungshoheit über sein Eigenheim behält. Der Nachteil: Das heißt auch, dass sämtliche Instandhaltungskosten auf ihm lasten. Viele Anbieter fordern zusätzlich eine Durchführungsgebühr, etwa für Serviceleistungen, Gutachten und den Notar.

Voraussetzungen für den Teilverkauf einer Immobilie

Ein Haus-Teilverkauf kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Frage, die da wären:

  • Der Immobilienwert muss mindestens 200.000 Euro betragen.
  • Der Mindest-Auszahlungsbetrag liegt bei 100.000 Euro.
  • Der Eigentümer muss in der Regel ein Mindestalter erreicht haben. Die meisten Angebote richten sich an Rentner beziehungsweise Personen ab 60 Jahren.
  • Die Immobilie sollte lastenfrei sein. Manche Anbieter erlauben auch eine geringe Restschuld.

Wie funktioniert ein Haus-Teilverkauf?

Der Ablauf beim Immobilien-Teilverkauf ist bei den meisten Anbietern wie folgt:

  1. Unverbindliches Angebot: Ihr legt fest, welchen Anteil am in der Regel schuldenfreien Haus ihr verkaufen und somit in Kapital umwandeln wollt. In der Regel handelt es sich um 20 bis maximal 50 Prozent. Auf dieser Basis bekommt ihr ein vorläufiges Angebot für den Teilverkauf eures Hauses.
  2. Immobilienbewertung: Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den aktuellen Wert eurer Immobilie. Für einen Teilverkauf muss dieser mindestens 200.000 Euro betragen. Ihr könnt vorab für eine erste Einschätzung die Wohnglück-Immobilienbewertung nutzen – schnell und kostenfrei.
  3. Kaufangebot: Ihr erhaltet ein verbindliches Angebot vom Kapitalgeber. Dieses enthält unter anderem den Immobilienwert, eure Auszahlungssumme, die Nutzungsdauer und die monatliche Rate für den Immobilien-Teilverkauf.
  4. Vertragsunterzeichnung: Wenn alle Parteien einverstanden sind, wird ein Termin beim Notar für die Vertragsunterzeichnung vereinbart. Im Anschluss bekommt ihr den vereinbarten Betrag ausgezahlt.
  5. Verkauf der Immobilie: Nach Ablauf der Nutzungsdauer übernimmt der Anbieter die Verkaufsabwicklung und ihr oder eure Erben erhaltet den Restbetrag.

Wie wird der Teilverkauf vom Haus berechnet?

Grundlage für die Berechnung des Teilverkaufs bildet der Immobilienwert. Die Preiseinschätzung sollte daher so realistisch wie möglich sein. Eine weitere Kennziffer ist der gewünschte Auszahlungsbetrag. Dieser liegt bei mindestens 20 und maximal 50 Prozent des Immobilienwerts.

Im Gegenzug wird für das volle Nutzungsrecht ein monatliches Entgelt fällig. Die Pauschale variiert von Anbieter zu Anbieter und beträgt jährlich zwischen 0,25 und 3 Prozent der Auszahlungsrate. Zudem fallen bei einigen Kapitalgebern Service- oder Durchführungsgebühren an. Diese liegen meist zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Verkaufspreises.

Beispielrechnung für einen Haus-Teilverkauf

Für unser Beispiel gehen wir davon aus, dass die Immobilie 500.000 Euro wert ist. Der Auszahlungsbetrag beläuft sich auf 150.000 Euro. Das entspricht einem Anteil von 30 Prozent an der Immobilie. Im Besitz des Eigentümers bleiben somit 70 Prozent. Das Nutzungsentgelt beträgt pro Jahr 2,9 Prozent des Auszahlungsbetrags. Der Hausbesitzer muss also 362 Euro monatlich an den Kapitalgeber zahlen.

  • Immobilienwert: 500.000 Euro
  • Auszahlungsbetrag: 150.000 Euro
  • Im Besitz des Eigentümers (70 Prozent): 350.000 Euro
  • Monatliches Nutzungsentgelt: 362 Euro

Die Nutzungsdauer wird in unserem Beispiel auf 15 Jahre festgesetzt. Für die weitere Berechnung wird von einer Wertsteigerung von zwei Prozent pro Jahr ausgegangen. Die zusätzliche Durchführungsgebühr liegt in unserem Beispiel bei 6,5 Prozent. Daraus ergibt sich folgende Gesamtberechnung:

  • Gesamtwert der Immobilie nach 15 Jahren
  • 650.000 Euro
  • Anteil des Eigentümers
  • 455.000 Euro
  • Durchführungsentgelt (6,5 Prozent)
  • – 42.250 Euro
  • Auszahlung 1
  • 150.000 Euro
  • Auszahlung 2
  • 412.750 Euro
  • Nutzungsentgelt (2,9 Prozent/Jahr)
  • – 65.160 Euro
  • Gesamtauszahlung
  • 497.590 Euro

Wird die Immobilie wie in unserem Beispiel nach 15 Jahren vollständig verkauft, erhält der Eigentümer noch knapp 500.000 Euro, abzüglich der Verkaufsnebenkosten.

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Für wen kann sich ein Immobilien-Teilverkauf lohnen?

Teilverkauf-Angebote richten sich insbesondere an Menschen im Rentenalter, die Kapital benötigen. Wer sein Eigenheim nicht verlassen möchte und von Banken aufgrund seines Alters kein günstiges Darlehen bekommt, könnte gut damit fahren. Die Chancen eines Teilverkaufs im Überblick:

  • Schnelle Liquidität: Aus einem Teilverkauf lässt sich rasch Kapital ziehen, ohne dass man sich verschulden muss.
  • Dauerhaftes Nutzungsrecht: Eigentümer können weiterhin in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben oder die Immobilie vermieten. Außerdem haben sie Entscheidungshoheit über Renovierungen oder Umbauten.
  • Vorkaufsrecht: Hausbesitzer oder ihre Erben können den verkauften Anteil jederzeit zurückkaufen.
  • Wertsteigerung: Beide Immobilieneigentümer profitieren von der Wertsteigerung der Immobilie.
  • Einfacher Verkauf: Nach Ablauf der Nutzungsdauer übernimmt das Unternehmen den gesamten Verkauf der Immobilie.

Das sind die Nachteile beim Teilverkauf eines Hauses

So verlockend ein Teilverkauf klingt, es gibt auch Fallstricke. Die größten Risiken sind:

  • Keine Preissicherheit: Die Wertsteigerung der Immobilie ist nicht garantiert, so dass die spätere Auszahlungssumme auch niedriger ausfallen kann.
  • Nutzungsgebühr: Das monatliche Entgelt ist in der Regel höher als die Zinsen eines Darlehens, ein Teilverkauf ist unterm Strich also meist teurer.
  • Instandhaltungskosten: Werden Sanierungsmaßnahmen fällig, muss der Eigentümer dafür selbst aufkommen.
  • Zusätzliche Gebühren: Neben dem Nutzungsentgelt fordern viele Anbieter eine Servicegebühr von rund fünf Prozent vom Verkaufswert.

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Was sind Alternativen zum Teilverkauf vom Haus?

Wer einen Teilverkauf in Erwägung zieht, möchte sein Haus in der Regel nicht verlassen. Deshalb fällt ein regulärer Hausverkauf oder Wohnungsverkauf meist als Alternative weg. Weitere Möglichkeiten der Geldbeschaffung sind:

1. Immobilie beleihen

Euer Haus in Form eines klassisches Darlehens zu beleihen könnte eine sinnvollere Lösung sein als der Teilverkauf eurer Immobilie. Ein Haus zu beleihen ist auch im Alter möglich. Grundsätzlich gibt es kein Maximalalter.

In der Praxis liegt die Altersgrenze für Baukredite jedoch im Schnitt bei 75 Jahren. Das ist aber nicht bei jeder Bank so. Bekommt ihr eine Absage, sollte ihr auch noch einmal andere Banken anfragen.

Wer eine finanzierende Bank findet, holt in der Regel mehr raus als mit einem Teilverkauf seiner Immobilie. Die Zinsen liegen oft weit unter dem Nutzungsentgelt. Die typischen Teilverkauf-Nachteile habt ihr beim Beleihen eures schuldenfreien Hauses nicht.

Wie das genau funktioniert mit dem Beleihen eurer Immobilie erfahrt ihr hier.

2. Leibrente

Noch eine Möglichkeit ist die sogenannte Leibrente: Der Eigentümer veräußert 100 Prozent seiner Immobilie an einen Kapitalgeber. Er erhält im Gegenzug das lebenslange Wohnrecht und den vereinbarten Kaufpreis als monatliche Rentenauszahlung. Anders als beim Teilverkauf werden sämtliche Rechte und Pflichten an den Käufer abgetreten. Man hat also keine Entscheidungshoheit, muss dafür aber auch nicht für Reparaturen aufkommen.

3. Immobilienverrentung

Die abgeschwächte Version von der Leibrente ist die Immobilienverrentung. Sie eignet sich eher für Immobilienbesitzer, die keine Erben haben. Bei der Immobilienverrentung verkauft ihr eure Immobilie an einen Investor. Doch statt den Kaufpreis komplett auszuzahlen, überweist er euch monatlich eine vereinbarte Immobilienrente. Der Eigentümer kann wie bei der Leibrente auch eine Einmalzahlung bekommen.

Fazit: Beim Teilverkauf einer Immobilien überwiegen die Nachteile

Auf den ersten Blick erscheint die Möglichkeit mit Hilfe eines Teilverkaufs eurer Immobilie an Geld zu kommen einfach und logisch. Doch bei genauerem Hinsehen gibt es bessere Möglichkeiten – wie die Beleihung von Haus oder Wohnung.

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