Teilverkauf vom Haus: Das sind die Nachteile

Was bedeutet ein Teilverkauf vom Haus?

Beim Immobilien-Teilverkauf erwirbt ein Unternehmen anteilig Wohneigentum, mindestens 20 Prozent – maximal 50 Prozent. Der Hausbesitzer erhält im Gegenzug den entsprechenden Wert als Vermögen ausgezahlt. Die Bedingung: Für eine vorab festgelegte Nutzungsdauer wird für dein Eigentümer ein Entgelt fällig. Ähnlich einer Miete musst du als Hausbesitzer dem Unternehmen beim Immobilien-Teilverkauf eine monatliche Rate zahlen. Dafür behältst du alle Rechte aber auch Pflichten an deiner Immobilie.

Grundlage für das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht bildet ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht. Der Vorteil: du behältst die volle Entscheidungshoheit über dein Eigenheim behältst. Der Nachteil: Sämtliche Instandhaltungskosten lasten auf dir. Viele Anbieter fordern zusätzlich eine Durchführungsgebühr, etwa für Serviceleistungen, Gutachten- und Notarkosten.

Achtung: Je nach Vertrag und Anbieter kann das von dir zu zahlende Entgelt auch variabel sein und z. B. mit der Inflationsrate automatisch steigen.

Voraussetzungen: Wann kann man ein Haus teilweise verkaufen?

Ein Immobilien-Teilverkauf kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Frage:

• Der Immobilienwert muss mindestens 200.000 Euro betragen.
• Der Mindest-Auszahlungsbetrag liegt bei 100.000 Euro.
• Der Eigentümer muss in der Regel ein Mindestalter erreicht haben. Die meisten Angebote richten sich an Rentner beziehungsweise Personen ab 60 Jahren.
• Die Immobilie sollte abbezahlt (lastenfrei) sein. Manche Anbieter erlauben auch eine geringe Restschuld.

Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf?

Der Ablauf beim Haus-Teilverkauf ist bei den meisten Anbietern wie folgt:

1. Unverbindliches Angebot: Du legst fest, welchen Anteil am – in der Regel schuldenfreien Haus – du verkaufen und somit in Kapital umwandeln willst. In der Regel handelt es sich um 20 bis maximal 50 Prozent. Auf dieser Basis bekommst du ein vorläufiges Angebot für den Teilverkauf deines Hauses.
2. Immobilienbewertung: Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den aktuellen Wert deiner Immobilie. Für einen Teilverkauf muss dieser mindestens 200.000 Euro betragen.
3. Kaufangebot: Du erhältst ein verbindliches Angebot vom Kapitalgeber. Dieses enthält unter anderem den Immobilienwert, deine Auszahlungssumme, die Nutzungsdauer und die monatliche Rate für den Immobilien-Teilverkauf.
4. Vertragsunterzeichnung: Wenn alle Parteien einverstanden sind, wird für die Vertragsunterzeichnung ein Termin beim Notar vereinbart. Im Anschluss bekommst du den vereinbarten Betrag ausgezahlt.
5. Verkauf der Immobilie: Nach Ablauf der Nutzungsdauer übernimmt der Anbieter die Verkaufsabwicklung und du oder deine Erben erhaltet den Restbetrag.

Tipp: Ganz gleich, ob du dich am Ende für einen Teilverkauf oder eine andere Alternative für die Kapitalbeschaffung über deine Immobilie entscheidest, zu Beginn steht immer eine erste Bewertung deiner Immobilie. Mit der Immobilienbewertung von Wohnglück.de berechnest du schnell und kostenlos den Wert deines Eigenheims und kannst finanziell sicher planen.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf vom Haus?

Grundlage für die Berechnung des Teilverkaufs bildet der Immobilienwert. Die Preiseinschätzung sollte daher so realistisch wie möglich sein. Eine weitere Kennziffer ist der gewünschte Auszahlungsbetrag. Dieser liegt bei mindestens 20 und maximal 50 Prozent des Immobilienwerts.

Im Gegenzug wird für das volle Nutzungsrecht ein monatliches Entgelt fällig. Die Nutzungsgebühr variiert von Anbieter zu Anbieter: Das Nutzungsentgelt beim Haus-Teilverkauf beträgt jährlich zwischen 0,25 und 3 Prozent der Auszahlungsrate. Zudem fallen bei einigen Kapitalgebern Service- oder Durchführungsgebühren an. Diese liegen meist zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Verkaufspreises.

Wichtig zu wissen: Wenn du das Nutzungsentgelt nicht mehr begleichen kannst, droht der Verkauf des Hauses.

Beispielrechnung für einen Haus-Teilverkauf

Für unser Rechenbeispiel gehen wir davon aus, dass deine Immobilie 500.000 Euro wert ist. Der Auszahlungsbetrag beläuft sich auf 150.000 Euro. Das entspricht einem Anteil von 30 Prozent an der Immobilie. In deinem Besitz bleiben somit 70 Prozent. Das Nutzungsentgelt beträgt pro Jahr 2,9 Prozent des Auszahlungsbetrags. Als Hausbesitzer musst du also 362 Euro monatlich an den Kapitalgeber zahlen.

Die Ausgangssitution ist somit:

• Immobilienwert: 500.000 Euro
• Auszahlungsbetrag: 150.000 Euro
• Im Besitz des Eigentümers (70 Prozent): 350.000 Euro
• Monatliches Nutzungsentgelt: 362 Euro

Die Nutzungsdauer wird in unserem Beispiel auf 15 Jahre festgesetzt. Für die weitere Berechnung wird von einer Wertsteigerung von zwei Prozent pro Jahr ausgegangen. Die zusätzliche Durchführungsgebühr liegt in unserem Beispiel bei 6,5 Prozent. Daraus ergibt sich folgende Gesamtberechnung:

Wird die Immobilie wie in unserem Beispiel nach 15 Jahren vollständig verkauft, bekommst du einschließlich der Auszahlung aus dem Teilverkauf noch knapp über 455.000 Euro, abzüglich der Verkaufsnebenkosten. Wenn du deine vollen Eigentumsrechte behalten hättest, hättest du den vollen Verkauserlös von 650.000 Euro erhalten, abzüglich der Verkaufsnebenkosten. 

In Summe verlierst du über 194.000 Euro. Um solche Verluste zu vermeiden, lohnt es sich auch über andere Formen der Kapitalbeschaffung aus dem Immobilieneigentum nachzudenken. Etwa über ein Darlehen zum günstigen Zins - sofern die prognostizierten Zinszahlungen nicht den Wert von 194.000 übersteigen, bist du mit einer solchen Lösung besser dran.

Vorsicht: Einige Anbieter von Teilverkaufs-Modellen sichern sich gegen einen Wertverlust der Immobilie ab. Damit trägst du als Teilverkäufer das Risiko allein.

Wer ist bei einem Teilverkauf für die Instandhaltung zuständig?

Du kennst deine Immobilie am besten und weißt, dass auch in den kommenden Jahren immer mal wieder Instandhaltungskosten anfallen werden. Wenn es gut läuft, handelt es sich nur um Reparaturen. Wenn es schlecht läuft, ist eine neue Heizung oder das Dach fällig. Bei einem Teilverkauf bist du in der Regel weiterhin allein für diese Kosten zuständig, steigerst aber mit jeder Investition auch für deinen Vertragspartner den Wert des Hauses oder der Wohnung.

Vergleicht man die Situation mit der von Eigentümern in einem Mehrparteienhaus, ist sie eher unfair. Denn dort beteiligen sich alle Eigentümer an den Instandhaltungskosten. Bei einem Teilverkauf stehst du mit den Rechnungen für – z. T. auch gesetzlich geforderten ­– Sanierungen allein da. Lass den Teilverkauf-Vertrag daher unbedingt vorab von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen.

Ist ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll?

Angebote für den Teilverkauf von Haus oder Wohnung richten sich insbesondere an Menschen im Rentenalter, die Kapital benötigen. Wer sein Eigenheim nicht verlassen möchte und von Banken kein günstiges Darlehen bekommt, könnte gut damit fahren. Die Chancen eines Teilverkaufs im Überblick:

• Schnelle Liquidität: Aus einem Teilverkauf lässt sich rasch Kapital ziehen, ohne dass du dich verschulden musst.
• Dauerhaftes Nutzungsrecht: Als Eigentümer kannst du weiterhin in deinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben oder die Immobilie vermieten. Außerdem hast du Entscheidungshoheit über Renovierungen oder Umbauten.
• Vorkaufsrecht: Als Hausbesitzer kannst du oder deine Erben den verkauften Anteil jederzeit zurückkaufen - das sog. Vorkaufsrecht.
• Wertsteigerung: Beide Immobilieneigentümer profitieren von der Wertsteigerung der Immobilie.
• Einfacher Verkauf: Nach Ablauf der Nutzungsdauer übernimmt das Unternehmen den gesamten Verkauf deiner Immobilie.

Was sind die Nachteile beim Haus-Teilverkauf?

So verlockend ein Teilverkauf klingt, es gibt auch Risiken. Die größten Nachteile, wenn du dich für einen Teilverkauf deines Hauses entscheidest:

• Keine Preissicherheit: Die Wertsteigerung der Immobilie ist nicht garantiert, so dass die spätere Auszahlungssumme auch niedriger ausfallen kann.
• Nutzungsgebühr: Das monatliche Entgelt ist in der Regel höher als die Zinsen eines Darlehens, ein Teilverkauf ist unterm Strich also meist teurer.
• Instandhaltungskosten: Werden Sanierungsmaßnahmen fällig, musst du dafür selbst aufkommen.
• Zusätzliche Gebühren: Neben dem Nutzungsentgelt fordern viele Anbieter bei einem späteren Verkauf der Immobilie ein Serviceentgelt von rund fünf Prozent vom Verkaufswert. Je nach Anbieter heißen diese hohen Zusatzkosten auch „Durchführungsentgelt“ oder „Abwicklungsvergütung“.

Lest auch: Stimmt es, dass Mietkauf-Modelle (zu) riskant sind?

Was sind Alternativen zum Teilverkauf vom Haus?

Wer einen Teilverkauf in Erwägung zieht, möchte sein Haus in der Regel nicht verlassen. Deshalb fällt ein regulärer Hausverkauf oder Wohnungsverkauf meist als Alternative weg. Weitere Möglichkeiten der Geldbeschaffung sind:

1. Immobilie beleihen

Dein Haus in Form eines klassischen Darlehens zu beleihen, könnte eine sinnvollere Lösung sein als der Teilverkauf deiner Immobilie. Ein Haus zu beleihen ist auch im Alter möglich. Grundsätzlich gibt es kein Maximalalter, auch wenn einige Anbieter von Teilverkauf-Modellen häufig so argumentieren.

In der Praxis liegt die Altersgrenze für Baukredite im Schnitt bei 75 Jahren. Das ist aber nicht bei jeder Bank so. Bekommst du eine Absage, solltest du auch noch einmal andere Banken anfragen. Häufig ist nicht das Alter ausschlaggebend, sondern die finanzielle Gesamtsituation.

Wer eine finanzierende Bank findet, holt in der Regel mehr raus als mit einem Teilverkauf seiner Immobilie. Die Zinsen liegen mit derzeit 3 bis 4 Prozent pro Jahr oft weit unter dem Nutzungsentgelt von 6 bis 7 Prozent. Die typischen Teilverkauf-Nachteile hast du beim Beleihen deines schuldenfreien Hauses nicht.

Wie das genau funktioniert, erfährst du hier: Immobilie beleihen: So beleiht ihr Haus oder Wohnung

Eine Möglichkeit, Kapital gegen ein Immobiliendarlehen zu erhalten, wird dir mit VR ImmoFlex angeboten. Hierbeit nimmst du ein Darlehen gegen deine Immobilie als Sicherheit auf und kannst genauso wie beim Teilverkauf die ausgezahlte Summe vollkommen frei verwenden. Im Vergleich zum Teilverkauf bringt die Finanzierung jedoch zusätzlich folgende Vorteile:

• Du erhältst im Vorfeld eine faire individuelle Beratung und Aufklärung
• Es gibt keine Mindestanforderungen für den Immobilienwert
• Du bleibst 100%iger Eigentümer deines Hauses bzw. deiner Wohnung
• Du allein profitierst von der Wertsteigerung der Immobilie
• Du bekommst den vollen Erlös aus einem potenziellen Verkauf
• Du entscheidest, wie die Auszahlung der Summe erfolgen soll - ganz oder in Teilbeträgen
• Du kannst ein individuell auf dich abgestimmtes Tilgungsmodell wählen - zu einem oft günstigeren Zins als den Satz für den Nutzungsentgelt bei einem Teilverkauf

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2. Leibrente

Noch eine Möglichkeit ist die sogenannte Leibrente: Du veräußerst 100 Prozent deiner Immobilie an einen Kapitalgeber. Du erhältst im Gegenzug das lebenslange Wohnrecht und den vereinbarten Kaufpreis als monatliche Rentenauszahlung. Anders als beim Teilverkauf werden sämtliche Rechte und Pflichten an den Käufer abgetreten. Du hat also keine Entscheidungshoheit, aber auch keine Pflichten und musst nicht für Reparaturen und sonstige unerwartete Ausgaben und Investitionen aufkommen.

Details zum Thema Leibrente haben wir für dich hier zusammengefasst: Leibrente: Für wen ist der Tausch Haus gegen Rente sinnvoll?

3. Immobilienverrentung

Eine immer häufiger genutzte Alternative zum Teilverkauf ist die Immobilienverrentung. Sie eignet sich besonders für Immobilienbesitzer, die keine Erben haben. Bei der Immobilienverrentung verkaufst du deine Immobilie an einen Investor. Doch statt den Kaufpreis komplett auszuzahlen, überweist er dir monatlich eine vereinbarte Immobilienrente. In der Regel ist auch eine Einmalzahlung möglich.

Lohnt sich die Immobilienverrentung? Das verraten wir dir in diesem Ratgeber: Immobilienverrentung: Lohnt sich eine Immobilienrente?

Fazit: Der Teilverkauf von Haus oder Wohnung hat mehr Nachteile

Auf den ersten Blick erscheint die Möglichkeit mit Hilfe eines Teilverkaufs deiner Immobilie an Geld zu kommen einfach und logisch. Doch bei genauerem Hinsehen gibt es bessere Möglichkeiten – wie die Beleihung von Haus oder Wohnung oder eine Immobilienverrentung.

Wenn du dringend Geld für eine energetische Sanierung benötigst, solltest du dich zuerst über Förderprogramme wie von der KfW informieren. Eine Übersicht über sämtliche Zuschüsse findest du in unserem Ratgeber "Staatliche Förderung für Hauskauf, Hausbau, Sanierung".

Sprich vor einer Entscheidung in jedem Fall mit einem Finanzierungsexperten. So kannst du das Für und Wider eines Immobilien-Teilverkaufs sinnvoll abwägen.

VR ImmoFlex - Die Finanzierung für Eigentümer

Du willst hundertprozentiger Eigentürmer deines Zuhauses bleiben und kein Risiko eingehen? Das können wir gut verstehen. VR ImmoFlex, die Finanzierungslösung für Eigentümer, die von der DZ PRIVATBANK als Teil der Genossenschaftlichen FinanzGruppe in Kooperation mit den Volksbanken Raiffeisenbanken entwickelt wurde, bietet dir genau diese Sicherheit. Noch ein Plus: Du entscheidest selbst über die Auszahlungsmodalitäten und zahlst auf Wunsch nur die Zinsen. Den erhaltenten Geldbetrag kannst du für jeden beliebigen Zweck einsetzen.

Teilverkauf: Häufig gestellte Fragen