Mietkauf von Immobilien: Lohnen sich Mietkaufmodelle?

Das kannst du tun

• Überprüfe gründlich, ob der Mietkauf für dich wirklich sinnvoll ist.
• Checke deine finanzielle Situation, um herauszufinden, welche monatlichen Zahlungen du dir leisten kannst. Nutze dafür unseren Budgetrechner.
• Ziehe auch einen Immobilienkauf in Betracht. Nutze den Wohnglück Kreditfinder, um Finanzierungsmöglichkeiten zu finden, die zu deiner Situation passt.
• Lass den Mietkaufvertrag von einem Finanzberater oder Anwalt checken und stelle sicher, dass das Dokument notariell beurkundet wird.

Was versteht man unter Mietkauf?

Beim Mietkauf kannst du die Immobilie, die du bewohnst, nach einer festgelegten Zeit erwerben. Bis dahin bleibst du Mieter und bist noch nicht der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung. Das Ganze funktioniert so: Du zahlst monatlich Miete und eventuell eine vereinbarte Restzahlung, wodurch du dir den Weg zum Eigenheim ebnest – ganz ohne Eigenkapital oder Baufinanzierung.

Für viele, die von den eigenen vier Wänden träumen, aber wenig oder kein Eigenkapital haben, klingt der Mietkauf zunächst sehr attraktiv. Aber Vorsicht: Schau dir die Konditionen genau an, denn versteckte Kosten und überteuerte Preise können dazu führen, dass der Mietkauf am Ende teurer wird als eine klassische Baufinanzierung. Informiere dich deshalb gründlich und überlege gut, ob dieser Weg für dich der richtige ist.

Keine Angst vorm Immobilienkauf: Jetzt die passende Baufinanzierung finden, die zu deiner finanziellen Situation passt. 

Wie funktioniert Mietkauf?

Beim Mietkauf schließen Vermieter und Mieter einen notariell beurkundeten Mietkaufvertrag. Dieser setzt sich aus einem klassischen Mietvertrag und einem Vertrag über den künftigen Erwerb der Immobilie zusammen. Damit verpflichtet sich der Mieter, Haus oder Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt, meist nach zehn bis fünfzehn Jahren, zu kaufen.

Bis dahin stundet der Vermieter den vorab vereinbarten Kaufpreis. Die gezahlte Miete wird damit verrechnet. Einen Teil davon behält der Verkäufer als Mietzins ein. Am Schluss des Wohnungs- oder Hausmietkaufs ist wie beim Kredit in der Regel noch ein Restbetrag fällig.

Darüber hinaus muss der Käufer im Regelfall zusätzlich eine Anzahlung auf den Kaufpreis von bis zu 20 Prozent leisten – einmalig oder in monatlichen Raten. Die Summe entspricht in etwa dem Eigenkapitalanteil, der auch bei einer herkömmlichen Baufinanzierung erwartet wird.

Ablauf des Mietkaufs im Überblick

• Vertragsabschluss: Du einigst dich mit dem Verkäufer auf die Bedingungen des Mietkaufvertrags. Dies umfasst unter anderem den Kaufpreis, die Mietdauer und die Höhe der monatlichen Mietzahlungen.
• Anzahlung: In den meisten Fällen ist eine Anzahlung erforderlich, die auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.
• Mietphase: Du ziehst in die Immobilie ein und beginnst mit den monatlichen Mietzahlungen inklusive Mietzins. Während dieser Phase wohnst du wie ein Mieter, aber ein Teil deiner Zahlungen wird als Guthaben für den späteren Kauf angerechnet. Die Dauer dieser Mietphase variiert je nach Vertragsvereinbarung. Üblicherweise beträgt sie zwischen zehn und fünfzehn Jahren.
• Kaufoption: Nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Mietdauer kaufst du die Immobilie. Der bereits angesparte Betrag aus den Mietzahlungen wird vom Kaufpreis abgezogen.

Arten von Mietkauf: Optionskauf und klassischer Mietkauf

Neben dem klassischen Mietkauf gibt es ein weiteres Modell: Beim Optionskauf zahlt der Mieter einen deutlich höheren Mietzins, welcher anteilig auf den Kaufpreis angerechnet wird. Gleichzeitig erhält er die Option zum Erwerb der Immobilie. Allerdings ist der Kauf nicht verpflichtend. Im Grundbuch steht lediglich das Optionsrecht des Mieters, ein Mietkaufvertrag entfällt. Solche Optionskäufe werden meist von Genossenschaften angeboten.

Die wichtigsten Punkte zum Mietkauf und Optionskauf im Überblick:

Vorteile und Nachteile beim Mietkauf von Immobilien

Mietkauf klingt erst einmal verlockend und bringt in der Tat einige Vorteile mit sich. Die Pluspunkte von Mietkaufmodellen werden durch die zahlreichen Nachteile allerdings häufig in den Schatten gestellt.

Vorteile beim Mietkauf von Immobilien

• Unveränderte Miete: Die monatliche Rate ist vertraglich fixiert und bleibt über die gesamte Laufzeit stabil, ganz unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung.
• Keine Finanzierung: Ein Mietkaufvertrag kann ohne eine finanzierende Bank zustande kommen – vorausgesetzt, der zukünftige Käufer kann die Anzahlung aus eigener Tasche zahlen und die Monatsrate stemmen.
• Kauf optional: Beim Optionskauf ist der Mieter nicht zum Kauf verpflichtet. Er kann die Immobilie testen und jederzeit von seinem Optionsrecht zurücktreten.

Nachteile vom Mietkauf eines Hauses

• Genügend Eigenkapital: Der Käufer muss genügend Kapital besitzen beziehungsweise ansparen, um die Anzahlung und die Restsumme beim Hauskauf bezahlen zu können.
• Überhöhte Miete: Die monatliche Belastung liegt beim Mietkauf meist deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Versteckte Kosten: Mietkäufer müssen zusätzlich mit Vermittlungs- und Abschlussgebühren, Provisionen und erhöhten Versicherungsbeiträgen rechnen.
• Undurchsichtige Konditionen: Es gibt keine Einheitlichkeit bei Mietkaufmodellen, sodass die Angebote schwer zu vergleichen sind. Unseriöse Anbieter und die Nachteile ihres Angebots sind für Interessenten nicht leicht auszumachen.
• Keine Absicherung: Muss der Mieter aus finanziellen Gründen vom Mietkauf zurücktreten, hat er weder eine Immobilie, noch bekommt er den Ansparbetrag zurück. Er muss mit erheblichen Verlusten rechnen.
• Reparaturen und Instandhaltung: Ist das Dach kaputt oder muss eine neue Heizung her, ist meist der Mietkäufer dafür verantwortlich und nicht der Vermieter wie bei klassischen Mietverhältnissen. Wie groß dieser Nachteil ist, ist für viele beim Abschluss von Mietkaufverträgen kaum einschätzbar.
• Keine Fördermittel: In fast allen Bundesländern gibt es Zuschüsse zum Immobilienkauf oder vergünstigte Baukredite für junge Familien. Diese greifen in der Regel nicht beim Mietkauf.
• Wenig attraktive Immobilien: Viele Anbieter versuchen, durch Mietkaufmodelle Schrottimmobilien zu einem überteuerten Preis loszuwerden.

Voraussetzungen für einen Mietkauf

Es gibt einige Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um einen Mietkauf erfolgreich durchzuführen:

Finanzielle Stabilität

Auch wenn der Mietkauf eine geringere Anfangsbelastung als der Direktkauf mit sich bringt, ist eine gewisse finanzielle Stabilität notwendig. Du musst in der Lage sein, die monatlichen Mietzahlungen zu leisten. Dein regelmäßiges Einkommen sollte außerdem ausreichen, um neben der Miete auch die üblichen Lebenshaltungskosten zu decken.

Gute Bonität

Eine gute Bonität ist ebenfalls eine wichtige Voraussetzung für einen Mietkauf. Der Vermieter oder Verkäufer wird in der Regel eine Bonitätsprüfung durchführen, um sicherzustellen, dass du finanziell in der Lage bist, die Mietzahlungen zu leisten und später den Kaufpreis zu finanzieren. Eine positive SCHUFA-Auskunft und ein stabiler finanzieller Hintergrund sind dabei von Vorteil.

Anzahlung (optional)

Je nach Vereinbarung kann eine Anzahlung erforderlich sein. Sie wird auf den späteren Kaufpreis angerechnet und reduziert die monatlichen Mietzahlungen. Wenn eine Anzahlung verlangt wird, solltest du sicherstellen, dass du über das nötige Eigenkapital verfügst.

Mietkaufvertrag

Beim klassischen Mietkauf ist ein detaillierter Mietkaufvertrag unerlässlich. Dieser Vertrag regelt alle Bedingungen des Mietkaufs, einschließlich des Kaufpreises, der Höhe der monatlichen Mietzahlungen, der Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis und der Dauer der Mietphase. Es ist wichtig, diesen Vertrag sorgfältig zu prüfen und bei Bedarf rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle Vereinbarungen klar und fair sind.

Bereitschaft zur langfristigen Bindung

Ein Mietkaufvertrag ist eine langfristige Verpflichtung. Du solltest bereit sein, dich für mehrere Jahre an die Immobilie und die damit verbundenen finanziellen Verpflichtungen zu binden. Es ist wichtig, dass du dir darüber im Klaren bist und diese Entscheidung bewusst triffst.

Zustimmung des Vermieters oder Verkäufers

Schließlich muss der Vermieter oder Verkäufer bereit sein, einen Mietkaufvertrag abzuschließen. Nicht alle Eigentümer bieten diese Option an, daher musst du eine Immobilie finden, deren Eigentümer einem Mietkauf zustimmt.

Mietkaufvertrag: Darauf musst du achten

Der Mietkaufvertrag ist das Herzstück eines Mietkaufs und regelt alle wesentlichen Bedingungen und Verpflichtungen für beide Parteien. Hier sind die wichtigsten Punkte, auf die du beim Abschluss eines Mietkaufvertrags achten solltest:

Kaufpreis und Anrechnung der Miete

Der Mietkaufvertrag sollte klar den Kaufpreis der Immobilie festlegen. Es ist wichtig, dass dieser Preis sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter verbindlich ist. Zudem muss der Vertrag detailliert beschreiben, welcher Anteil der monatlichen Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet wird. Diese Anrechnung sollte transparent und nachvollziehbar sein.

Mietdauer und Kaufoption

Der Vertrag sollte die genaue Dauer der Mietphase festlegen, nach deren Ablauf du die Immobilie kaufst. Dabei ist es wichtig, dass du verstehst, unter welchen Bedingungen und zu welchem Zeitpunkt die Kaufoption bindend ist. Achte darauf, dass die Fristen und Bedingungen klar und fair formuliert sind.

Anzahlung und zusätzliche Kosten

Falls eine Anzahlung erforderlich ist, sollte diese im Mietkaufvertrag eindeutig festgehalten werden. Ebenso müssen alle zusätzlichen Kosten, die während der Mietphase anfallen können (wie Instandhaltungskosten oder Versicherungen), klar im Vertrag benannt werden. So kannst du sicherstellen, dass du über alle finanziellen Verpflichtungen im Bilde bist.

Pflichten und Rechte beider Parteien

Ein guter Mietkaufvertrag beschreibt detailliert die Pflichten und Rechte beider Parteien. Dazu gehören die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie, Regelungen zur Kündigung des Vertrags und die Konsequenzen bei Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten. Achte darauf, dass diese Regelungen ausgewogen sind und keine Partei unangemessen benachteiligt wird.

Finanzierung des Kaufpreises

Der Mietkaufvertrag sollte Informationen darüber enthalten, wie die Finanzierung des Kaufpreises nach der Mietphase gestaltet wird. Kläre im Vorfeld, ob du beispielsweise einen Immobilienkredit benötigst und welche Voraussetzungen dafür gelten. Unser Kreditfinder hilft dir dabei.

Notarielle Beurkundung

Beim klassischen Mietkauf ist eine notarielle Beurkundung des Mietkaufvertrags erforderlich, um diesen rechtsverbindlich zu machen. Dies stellt sicher, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht und schützt beide Parteien vor rechtlichen Unsicherheiten. Der Notar kann zudem dabei helfen, den Vertrag verständlich zu gestalten und offene Fragen zu klären.

Sondervereinbarungen

Manchmal sind individuelle Sondervereinbarungen notwendig, um spezielle Wünsche oder Bedürfnisse zu berücksichtigen. Diese sollten ebenfalls im Mietkaufvertrag schriftlich festgehalten werden. Achte darauf, dass alle mündlichen Absprachen auch schriftlich fixiert sind, um Missverständnisse zu vermeiden.

Rechte und Pflichten für Käufer und Verkäufer

Beim Mietkauf haben sowohl Käufer als auch Verkäufer bestimmte Rechte und Pflichten, die im Mietkaufvertrag festgelegt sind. Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Punkte:

Rechte und Pflichten des Käufers

• Nutzungsrecht: Der Mietkäufer darf die Immobilie während der Mietphase voll nutzen.
• Kaufoption: Nach Ablauf der Mietphase hat der Käufer das Recht, die Immobilie zum vereinbarten Kaufpreis zu erwerben.
• Anrechnung der Miete: Ein Teil der monatlichen Mietzahlungen wird auf den Kaufpreis angerechnet, wodurch sich die Restzahlung am Ende reduziert.
• Regelmäßige Mietzahlungen: Käufer müssen die vereinbarten Mietzahlungen pünktlich und vollständig leisten.
• Reparaturen: Je nach Vertrag ist der Mieter für kleinere Reparaturen und die allgemeine Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.
• Pflicht zum Kauf: Beim klassischen Mietkauf ist der Mieter verpflichtet, die Immobilie nach Ablauf der Mietphase zum vereinbarten Preis zu kaufen.

Rechte und Pflichten des Verkäufers

• Erhalt der Miete: Der Verkäufer hat das Recht auf die vereinbarten monatlichen Mietzahlungen inklusive Mietzins.
• Verkaufspflicht: Der Verkäufer muss die Immobilie zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen verkaufen.
• Bonitätsprüfung: Der Verkäufer darf die Bonität des Käufers prüfen, um sicherzustellen, dass dieser in der Lage ist, die Mietzahlungen und den späteren Kaufpreis zu leisten.
• Instandhaltung: Je nach Vertrag bleibt der Verkäufer für größere Reparaturen und strukturelle Instandhaltungen verantwortlich.
• Übergabe der Immobilie: Der Verkäufer muss die Immobilie in einem vertraglich vereinbarten Zustand an den Käufer übergeben.
• Anrechnung der Miete: Der Verkäufer muss sicherstellen, dass der vereinbarte Anteil der Mietzahlungen korrekt auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Checkliste für Mietkäufer

Wer sich trotz aller genannten Risiken für einen Mietkauf interessiert, sollte sich vorab folgende Fragen stellen:

• Kann ich die monatliche Rate, die Anzahlung und den Restkaufpreis stemmen?
• Welche zusätzlichen Kosten - etwa für die Vermittlung oder die Risikoversicherung - kommen auf mich zu?
• Wie hoch ist der Anteil des Ansparbetrags? Wie sicher sind die Gelder angelegt? Werde ich am Anlagegewinn beteiligt?
• Gibt es die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten?
• Welche Rechte und Pflichten habe ich?
• Wer kommt während der Mietzeit für Reparaturen und Instandhaltungskosten auf?
• Was passiert im Fall einer Insolvenz? Ist die Immobilie abgesichert?
• Ist es möglich, den Mietkaufvertrag abzutreten?

Fazit: Miete, Kauf oder Mietkauf – wann lohnt sich was?

Die Wahl zwischen Miete, Kauf und Mietkauf hängt stark von deinen persönlichen Umständen und finanziellen Möglichkeiten ab. Beim Mietkauf ist grundsätzlich Vorsicht geboten, wie auch die Stiftung Warentest betont. Mietkaufmodelle sind oft schwer zu vergleichen und die Konditionen können undurchsichtig sein. Es besteht das Risiko, überhöhte Monatsraten für mangelhafte Immobilien zu zahlen, was das wirtschaftliche Risiko erheblich erhöht. Trotz der wenigen Vorteile, wie der Möglichkeit, schon jetzt in der zukünftigen Immobilie zu wohnen und gleichzeitig für den Kauf zu sparen, überwiegen die Nachteile oft.

Mieten lohnt sich besonders, wenn du flexibel bleiben möchtest, nicht genug Eigenkapital für einen Kauf hast oder nur für eine begrenzte Zeit an einem Ort bleiben willst. Es bietet den Vorteil niedriger Anfangskosten und der Freiheit, leicht umzuziehen, ohne sich um größere Instandhaltungen kümmern zu müssen. Der Nachteil ist jedoch, dass du kein Eigenkapital aufbaust und Mietkosten im Laufe der Zeit steigen können.

Der Kauf einer Immobilie ist sinnvoll, wenn du langfristig an einem Ort bleiben möchtest und über genügend Eigenkapital sowie eine stabile finanzielle Situation verfügst. Der Hauptvorteil liegt im Aufbau von Eigenkapital und der Freiheit, die Immobilie nach deinen Vorstellungen zu gestalten. Allerdings erfordert der Kauf hohe Anfangskosten, die sich allerdings gut über eine passende Baufinanzierung decken lassen, und die Verantwortung für alle Instandhaltungen.

Es ist ratsam, alle Optionen sorgfältig zu prüfen und genau abzuwägen, welche am besten zu deiner aktuellen Lebenssituation und deinen Zukunftsplänen passt.

Lies passend dazu auch: Mieten oder Kaufen: Was ist besser?

Häufige Fragen zum Mietkauf