Paar besichtigt Haus oder Wohnung mit Immobilienmakler
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Kaufen | Ratgeber

Stimmt es, dass Mietkauf-Modelle (zu) riskant sind?

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Erst mieten, dann kaufen: Wer nicht das nötige Kapital hat, kann durch einen Mietkauf schuldenfrei zu Eigentum kommen, soweit die Theorie. Mietkauf-Modelle sind ein Nischenprodukt auf dem Immobilienmarkt, denn sie bergen meist erhebliche Risiken.

Die Preise für Immobilien explodieren. Besonders in Ballungsgebieten ist Eigentum zunehmend unbezahlbar und ihr Erwerb für viele Privatkäufer schlicht unmöglich. Dementsprechensd sollen sogenannte Mietkauf-Modelle all jenen zugutekommen, denen das Kapital für die Immobilienfinanzierung fehlt. Aber lohnt sich ein Mietkauf. Oder ist er unterm Strich zu riskant?

Wie funktioniert ein Mietkauf?

Beim Mietkauf schließen Vermieter und Mieter einen notariell beurkundeten Mietkaufvertrag. Dieser setzt sich aus einem klassischen Mietvertrag und einem Vertrag über den künftigen Erwerb der Immobilie zusammen. Damit verpflichtet sich der Mieter, Haus oder Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt, meist nach zehn bis fünfzehn Jahren, zu kaufen.

Bis dahin stundet der Vermieter den vorab vereinbarten Kaufpreis. Die gezahlte Miete wird damit verrechnet und einen Teil davon behält der Verkäufer als Mietzins ein. Am Schluss ist in der Regel noch ein Restbetrag fällig. Darüber hinaus muss der Käufer zusätzlich noch eine Anzahlung auf den Kaufpreis von bis zu 20 Prozent leisten – einmalig oder in monatlichen Raten. Die Summe entspricht in etwa dem Eigenkapitalanteil, der auch bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung erwartet wird.

Haus kaufen ohne Eigenkapital? Lest hier, wie eine Vollfinanzierung funktioniert.

Alternative zum Mietkauf: Der Optionskauf

Doch neben dem klassischen Mietkauf gibt es eine weiteres Kaufmodell: Beim Optionskauf zahlt der Mieter einen höheren Mietzins, welcher anteilig auf den Kaufpreis angerechnet wird. Gleichzeitig erhält er die Option zum Erwerb der Immobilie. Allerdings ist der Kauf nicht verpflichtend, im Grundbuch steht lediglich das Optionsrecht des Mieters. Solche Optionskäufe werden meist von Genossenschaften angeboten.

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Vorteile von Mietkauf-Modellen

Mietkauf-Modelle klingen verlockend und bringen in der Tat einige Vorteile mit sich:

  • Unveränderte Miete: Die monatliche Rate ist vertraglich fixiert und bleibt über die gesamte Laufzeit stabil, ganz unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung.
  • Kein Bankkredit: Ein Mietkaufvertrag kann ohne eine finanzierende Bank zustande kommen – vorausgesetzt, der zukünftige Käufer kann die Anzahlung aus eigener Tasche zahlen oder die Monatsrate stemmen.
  • Kauf optional: Beim Optionskauf ist der Mieter nicht zum Kauf verpflichtet. Er kann die Immobilie testen und jederzeit von seinem Optionsrecht zurücktreten.

Risiken beim Mietkauf

Die Vorteile von Mietkauf-Modellen werden durch die Risiken allerdings in den Schatten gestellt. Interessenten sollten folgende Faktoren beachten:

  • Genügend Eigenkapital: Der Käufer muss genügend Kapital besitzen beziehungsweise ansparen, um die Anzahlung oder eine entsprechende Monatsrate und die Restsumme beim Kauf ableisten zu können.
  • Überhöhte Miete: Die monatliche Belastung liegt beim Mietkauf-Modellen meist deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
  • Versteckte Kosten: Mietkäufer müssen zusätzlich mit Vermittlungs- und Abschlussgebühren, Provisionen und erhöhten Versicherungsbeiträgen rechnen.
  • Undurchsichtige Konditionen: Es gibt keine Einheitlichkeit bei Mietkauf-Modellen, so dass die Angebote schwer zu vergleichen sind. Unseriöse Anbieter sind für Interessenten nicht leicht auszumachen.
  • Keine Absicherung: Muss der Mieter aus finanziellen Gründen vom Mietkauf zurücktreten, hat er weder eine Immobilie noch bekommt er den Ansparbetrag zurück. Er muss mit erheblichen Verlusten rechnen.
  • Reparaturen und Instandhaltung: Ist das Dach kaputt oder muss eine neue Heizung her, ist meist der Mietkäufer dafür verantwortlich und nicht der Vermieter wie bei klassischen Mietverhältnissen.
  • Keine Fördermittel: In fast allen Bundesländern gibt es Zuschüsse zum Immobilienkauf oder vergünstigte Baukredite für junge Familien. Diese greifen in der Regel nicht bei Mietkauf-Modellen.
  • Wenig attraktive Immobilien: Viele Anbieter versuchen durch Mietkauf-Modelle Schrottimmobilien zu einem überteuerten Preis loszuwerden.

Mieten oder Kaufen? Diese Deutschland-Karte hilft bei der Entscheidung.

Was ist beim Mietkauf zu beachten?

Wer sich trotz der Risiken für einen Mietkauf interessiert, sollte sich vorab folgende Fragen stellen:

  • Kann ich die monatliche Rate, die Anzahlung und den Restkaufpreis stemmen?
  • Welche zusätzlichen Kosten, etwa für die Vermittlung oder die Risikoversicherung, kommen auf mich zu?
  • Wie hoch ist der Anteil des Ansparbetrags und wie sicher sind die Gelder angelegt? Werde ich am Anlagegewinn beteiligt?
  • Gibt es die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten?
  • Wer kommt während der Mietzeit für Reparaturen und Instandhaltungskosten auf?
  • Was passiert im Fall einer Insolvenz? Ist die Immobilie abgesichert?
  • Ist es möglich, den Mietkaufvertrag abzutreten?

Unser Tipp: Lohnt sich der (Miet-)Kauf einer Immobilie? Lasst Haus oder Wohnung vor der Kaufentscheidung unbedingt von einem Experten bewerten. Vereinbart jetzt über unseren Kaufbegleitungs-Service einen Termin mit einem Bausachverständiger aus eurer Region.

Fazit: Sind Mietkauf-Modelle zu riskant?

Bei Mietkauf-Modellen ist grundsätzlich Vorsicht geboten – so auch das Ergebnis der Stiftung Warentest, die in den letzten Jahren immer wieder Mietkauf-Modelle untersucht hat. Denn die Angebote sind schwer zu vergleichen und die Konditionen oft undurchsichtig. Zudem handelt es sich häufig um mangelhafte Immobilien, für die ihr dann überhöhte Monatsraten zahlt. Daher ist das wirtschaftliche Risiko unterm Strich so hoch, dass die wenigen Vorteile kaum standhalten können.

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