Kaufen oder Mieten: Was ist besser?

Den Traum vom Eigenheim träumen viele – junge Paare, frisch Verheiratete und auch Singles. Doch mit steigenden Zinsen und noch immer hohen Immobilienpreisen platzt der Traum für viele. Käufer, die eigentlich genügend Eigenkapital mitbringen, zögern. Auf der anderen Seite sind die Mieten so hoch wie nie. Da liegt die Frage nahe: Mieten oder kaufen in 2024 – was ist besser?

Mieten oder Kaufen von Immobilien – was ist besser?

Seit Sommer 2022 ist der Immobilienmarkt im Umschwung. Im Juli 2022 hob die EZB das erste Mal seit sechs Jahren den Leitzins an. Krieg in Europa und Inflation sorgten zusätzlich für große Unsicherheit am Immobilienmarkt. 

Die Folge: Die Immobilienpreise fielen erstmals seit Jahren. Doch der von vielen befürchtete Immobiliencrash trat nicht ein. Seit Herbst 2023 scheinen sich die Immobilienpreise langsam zu stabilisieren. Mehr zu den aktuellen Prognosen und Entwicklungen am Immobilienmarkt, lest ihr hier.

Bedeutet das, es lohnt sich (wieder), eine Immobilie zu kaufen? Viele potentielle Käufer zögern noch. Bei der Abwägung „mieten vs. kaufen“ gibt es viele Aspekte zu beachten. Die Tilgungsrate für das Eigenheim ist nicht per se die beste Möglichkeit, Vermögen aufzubauen. Miete zu bezahlen ist nicht nur „vergeudetes Geld“.

Was besser ist – eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder mieten – hängt von 

• der individuellen Situation der potentiellen Käufer, 
• der Lage des Immobilienmarktes, 
• dem Zustand des Objekts 
• und der Region, in dem Interesse an der Immobilie besteht, ab.

Es gibt also eine ganze Reihe von individuellen Faktoren, die es bei der Entscheidung "Wohnung oder Haus mieten oder kaufen" abzuwägen gilt.

Wer mietet, kann beispielsweise einfacher und schneller den Wohnort wechseln, nervigen Nachbarn Lebewohl sagen und trägt weniger Verantwortung, weniger Risiken und weniger Nebenkosten. Dafür sind Mieter von ihrem Vermieter abhängig. Sie müssen das Einverständnis des Vermieters einholen, wenn sie einen Hund halten möchten, und können die Wohnung nicht frei umgestalten.

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, darf darin (fast) alles machen, was er oder sie möchte. Ihr könnt in den meisten Fällen Hunde oder Katzen halten und müsst niemanden um Erlaubnis fragen. Ihr dürft die Immobilie nach eurem Geschmack umbauen. Und ihr müsst euch nicht vor plötzlichen Mietpreissteigerungen fürchten.

Dafür tragt ihr als Hauskäufer jedoch deutlich höhere Nebenkosten, müsst Eigenkapital mitbringen und für zukünftige Instandhaltungskosten und Modernisierungsarbeiten sparen. 

Müssen Stromkabel erneuert werden, tragt ihr die Kosten. Entsteht ein Wasserschaden, müsst ihr euch kümmern. Und: Mit dem Eigenheim ist ein Ortswechsel nicht so einfach möglich. Möchtet ihr ausziehen, müsst ihr die Wohnung vermieten oder verkaufen.

Das sind die Vor- und Nachteile vom Kaufen und Mieten im Überblick:

Warum Mieten besser als Kaufen ist

Experten wie Investmentbanker und Autor Gerd Kommer warnen vor unüberlegten Immobilienkäufen. Häufig unterschätzen Käufer die Instandhaltungskosten einer Immobilie. Diese betragen durchschnittlich 1,5 Prozent des Immobilienwertes pro Jahr. Bei alten Gebäuden liegen die Instandhaltungskosten höher.

Ein großes Problem: Die Instandhaltungskosten sind für Käufer und Eigentümer oft unüberschaubar. Sie treten unregelmäßig auf. In einem Jahr fallen möglicherweise nur kleinste Reparaturkosten an, im Jahr darauf entstehen dafür Kosten im fünfstelligen Bereich. Wer keine Rücklage anspart, gerät dann schnell in eine Zwickmühle.

Durch die Instandhaltungskosten und weitere Kosten wie 

• Kaufnebenkosten, 
• Notargebühren, 
• Zinsen, 
• Tilgungsraten und 
• Nebenkosten 

bezahlen Käufer am Ende fast doppelt so viel für die Immobilie wie den eigentlichen Kaufpreis. Wer kaufen möchte, sollte also gut rechnen, ob sich der Kauf wirklich lohnt und ob Mieten am Ende nicht doch günstiger ist.

Wann kaufen, wann mieten?

Immobilienkäufer bauen langfristig ein Vermögen auf. Das ist richtig. Mit dem passenden Objekt ist auch eine Wertsteigerung möglich. Eigentümer einer Immobilie zu sein, ist nach wie vor eine gute Möglichkeit, für das Alter vorzusorgen. Wird Geld im Alter benötigt, kann die Immobilie verkauft werden. 

Aber: Mieter gehen nicht zwangsläufig leer aus. Sie können anderweitig investieren. Anstatt Eigenkapital für den Immobilienkauf aufzubringen und Instandhaltungskosten anzusparen, können sie Aktien langfristig anlegen.

Ihr könnt also Vermögen aufbauen, auch wenn es euch gerade nicht möglich ist, eine Wohnung zu mieten oder zu kaufen. Bleibt ihr in einem Mietverhältnis, habt ihr im Monat durchschnittlich 20 Prozent mehr Geld zur Verfügung. Investiert ihr dieses Geld konsequent, baut ihr über einen Zeitraum von 20 oder 25 Jahren ein beachtliches Vermögen auf. Wichtig ist jedoch, das freie Geld nicht stattdessen für Konsumgüter auszugeben.

Natürlich gibt es auch hier ein Aber: Wer sich gegen die Eigentumswohnung am Stadtrand entscheidet und stattdessen eine moderne Penthousewohnung in der Innenstadt mietet, wird mehr Geld in die monatliche Miete stecken und weniger Geld zum Anlegen zur Verfügung haben.

Auf der anderen Seite lohnt sich der Hauskauf gegenüber Mieten nicht überall: Die Frage "Kaufen oder Mieten" kann eine Faustformel zumindest grob beantworten: 

Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Kauf-Miet-Faktor

Als Grundregel gilt: Ein Faktor um 20 ist ein Indiz dafür, dass Kaufen besser ist als Mieten. Bei Werten ab 25 ist der Kaufpreis hingegen zu hoch im Vergleich zur Miete. 

Rechenbeispiel: Kaufen oder mieten?

Eine Wohnung wird für 300.000 Euro angeboten. Die Jahreskaltmiete für diese Wohnung beträgt 15.000 Euro. Das ergibt einen Kauf-Miet-Faktor von 20. Oder anders ausgedrückt: Der Kaufpreis beträgt das 20-Fache der Miete. 

Wann lohnt sich Kaufen anstatt Mieten?

Mieten oder Kaufen – die Antwort ist klarer als gedacht: Nach der Kaufen-oder-Mieten-Faustformel lohnt sich der Immobilienkauf, wenn der Kaufpreis einer Immobilie noch nicht die 20-fache-Nettojahreskaltmiete eines vergleichbaren Objekts in der gleichen Region überschreitet. Diese Formel ermöglicht eine erste grobe Einschätzung.

In 2023 ist es jedoch etwas komplizierter geworden: Die Zinsen stiegen bereits 2022 an. Es wird erwartet, dass die Bauzinsen noch weiter ansteigen. In 2024 sehen Expertinnen und Experten den Bauzins bei vier bis 4,5 Prozent. 

Tipp: Unser Bauzinsen-Newsticker hält euch über aktuelle Entwicklungen auf dem Laufenden.

Warum Eigentum statt Miete?

Ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten? Oft ist das eine emotionale Entscheidung. Viele Menschen möchten ein Eigenheim für die Familie kaufen, Wurzeln schlagen und sich an etwas binden. Durch die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt sollte "mieten vs. kaufen" jedoch gut überlegt sein.

Die Frage nach dem "Warum" beim Immobilienkauf solltet ihr neben euren emotionalen Gründen auch rational begründen können. Im besten Fall sollte die Immobilie günstig und in einem guten Zustand sein und sich in einer guten Lage befinden. 

Kurz gesagt: Ihr habt ein Objekt gefunden, das potentiell eine hohe Rendite erwirtschaften kann? Dann lohnt sich auch der Kauf. Auf eine möglichst hohe Rendite solltet ihr beim Immobilienkauf auch dann achten, wenn ihr die Immobilie selbst bewohnen möchtet.

Gleichzeitig solltet ihr das nötige Eigenkapital – etwa 20 Prozent vom Kaufpreis – mitbringen und euch emotional und regional mindestens zehn Jahre an die Immobilie binden können. Ob der Kauf einer Immobilie jetzt sinnvoll ist, beleuchtet dieser Artikel.

Bringt ihr noch kein Eigenkapital mit, ist der Mietkauf einer Immobilie eine mögliche Alternative, dennoch Eigentum zu erwerben. Beim Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung verpflichtet ihr euch, das Wohnobjekt nach Ablauf eines festgelegten Zeitraums zu kaufen.

Bis zum Ablauf des Vertrages bezahlt ihr dem Verkäufer noch Miete – ein Teil behält der Verkäufer als Mietzins, der andere Teil mindert den Kaufpreis der Immobilie. Leider bringt der Mietkauf einer Wohnung oder eines Hauses auch einige Nachteile mit sich. Es ist eine vergleichsweise teure Methode, eine Immobilie zu kaufen. Mehr über die Vor- und Nachteile des Mietkaufs, lest ihr hier.

Plant ihr, innerhalb der nächsten Jahre umzuziehen, habt wenig Geld auf der hohen Kante und seid vielleicht von Jobunsicherheiten betroffen, raten wir von einem Immobilienkauf ab. In diesem Fall könnt ihr euer Geld anderweitig anlegen – beispielsweise in Aktien.

Städtevergleich: Wo lohnt es sich, eine Immobilie zu kaufen?

Der WiWo Immobilienatlas 2023 (PDF hinter einer Paywall) gibt Interessenten einen guten Überblick über die Chancen und Risiken beim Immobilienkauf in Deutschland. In welchen Städten lohnt es sich aktuell für Eigennutzer, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen? 

Die Spitzenreiter sind laut Immobilienatlas:

• Dortmund
• Bremen
• Münster
• Magdeburg
• Wuppertal
• Chemnitz
• Gelsenkirchen
• Halle (Saale)
• Krefeld
• Osnabrück
• Saarbrücken

Hier geht es direkt zur Immobiliensuche – findet mit wenigen Klicks Häuser und Wohnungen, die zu eurer finanziellen Situation passen.

In welchen Städten ist die Mietrendite am höchsten?

Laut einer Auswertung von Immoscout24.de ist die höchste Mietrendite nicht unbedingt in den beliebtesten Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München zu erzielen, sondern in zehn Städten in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen.

In diesen 10 Städten ist die durchschnittliche Mietrendite am höchsten:

1. Gera, Thüringen (5,4 Prozent)
2. Anhalt-Bitterfeld, Sachsen-Anhalt (5,4 Prozent)
3. Dessau-Roßlau, Sachsen-Anhalt (5,2 Prozent)
4. Sömmerda, Thüringen (5,0 Prozent)
5. Wartburgkreis, Thüringen (5,0 Prozent)
6. Plauen, Sachsen (4,9 Prozent)
7. Vogtlandkreis, Sachsen (4,9 Prozent)
8. Ilm-Kreis, Thüringen (4,8 Prozent)
9. Salzlandkreis, Sachsen-Anhalt (4,8 Prozent)
10. Schmalkalden, Thüringen (4,8 Prozent)

Diese Top 10 der Mietrendite bezieht sich auf Bestandsimmobilien. Fragt ihr euch gerade, ob ihr in diesen Top 10 Städten ein Haus kaufen oder mieten solltet, sprechen die durchschnittlichen Mietrenditen eher für den Kauf.

Die Gewinner in den Metropolen sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Hier dürfen sich Vermieter über Mietrenditen von 2,5 Prozent (Düsseldorf) bis 3,1 Prozent (Köln) freuen. 

Fazit: Kaufen oder mieten – was ist nun besser?

Ist Mieten langfristig günstiger? Oder könnt ihr durch den Immobilienkauf auf Dauer ein Vermögen aufbauen? Die Antwort liefern Kaufen-oder-Mieten-Rechner im Internet. 

Doch auch ohne die Rechner aus dem Internet ist die Studienlage deutlich: Der Immobilienkauf zur Eigennutzung ist in der Regel langfristig günstiger als Mieten.

Eigenheimbesitzer zahlten laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) 
in Köln durchschnittlich 4,78 Euro pro Quadratmeter, während Mieter für vergleichbare Wohnungen 14,40 Euro bezahlten. Durch die steigenden Bauzinsen verringert sich dieser Vorteil jedoch. 

Der individuelle Kostenvorteil hängt außerdem stark von dem Zustand der Immobilie und von der Höhe der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in den folgenden Jahren ab. Deswegen solltet ihr wie immer genau rechnen, ob sich euer Traumobjekt finanziell lohnt. Möchtet ihr eine Einschätzung einer bestimmten Immobilie haben, nutzt unsere kostenlose Immobilienbewertung.