Studie: Immobilienkauf oft billiger als Mieten

Lohnt es sich angesichts steigender Immobilienpreise und steigender Bauzinsen noch immer, eine Immobilie zu kaufen? Oder ist mieten unterm Strich günstiger? Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln im Auftrag der Accentro Real Estate AG kommt nun zu dem Schluss, dass Kaufen oft deutlich billiger ist als zu mieten, gerade bei Neuverträgen.

Käufer standen demnach 2021 in allen deutschen Regionen besser da als Mieter. Allerdings schwinden die Vorteile mit dem Zinsanstieg besonders in teuren Städten.

Was ihr aktuell unbedingt bedenken solltet, wenn ihr zum Kauf einer Immobilie einen Kredit aufnehmt, lest ihr in "Hohe Inflation: Was bedeutet das für meinen Immobilienkredit?".

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Käufer haben pro Monat knapp 60 Prozent weniger Wohnkosten

Für die Studie wurden die Kosten von Menschen, die eine gekaufte Immobilie selbst nutzen, mit denen von Mietern verglichen. Bei Käufern wurden der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Hinzu kamen die Belastung durch Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen – denn Immobilienkäufer hätten das Geld ja auch anlegen können. Auch Kosten für Instandhaltungen und Wertverzehr wurden einberechnet, außerdem die für Wertsteigerungen.

Auf der anderen Seite standen bei Mietern die Nettokaltmieten aus Neuverträgen oder Bestandsmieten.

Das Ergebnis: Selbstnutzer zahlten in Deutschland 2021 zu damals sehr niedrigen Zinsen im Schnitt 4,21 Euro je Quadratmeter und Monat. Mieter mussten bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen 10,30 Euro hinlegen und bei Bestandsverträgen 7,04 Euro. Die Käufer von Immobilien waren also rechnerisch 59 Prozent im Vorteil – beziehungsweise 40 Prozent bei Bestandsmieten.

Im Vergleich zum Vorjahr nahmen die Selbstnutzerkosten 2021 sogar im Schnitt um 0,11 Euro pro Quadratmeter und Monat ab.

Auch in teuren Metropolen lohnt sich der Immobilienkauf noch

Selbst in den teuren Metropolen fuhren Käufer 2021 besser als Mieter. "Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert", sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Auch die Reform zur Teilung der Maklerprovisionen habe Käufer entlastet.

Die Autoren der Studie betonen allerdings, dass es sich um eine beispielhafte Rechnung handelt. Starke Wertsteigerungen bei Wohnungen und Häusern wie in den vergangenen Jahren haben Eigentümer noch stärker begünstigt, als in der Studie dargestellt. Auf der anderen Seite schneiden Menschen mit günstigen Altverträgen in teuren Städten bei der Frage "Kaufen oder Mieten" gut ab.

Weitere Informationen findet ihr in "In Immobilien investieren: Ist das jetzt sinnvoll?"

Lohnt sich Kaufen bei steigenden Zinsen noch?

Doch wie wirken sich steigende Zinsen auf die Frage "Kaufen oder Mieten" aus? Studienautor Michael Voigtländer geht davon aus, dass steigende Zinsen den Selbstnutzerkostenvorteil deutlich verringern werden. Doch auch bei den zuletzt stark gestiegenen Zinsen dürften Käufer 2022 oft besser fahren, so das IW.

Derzeit werden für zehnjährige Standardkredite laut FMH-Finanzberatung im Schnitt rund 2,5 Prozent Zinsen fällig. Dieses Zinsniveau lässt die Kosten von Selbstnutzern auf 8,55 Euro pro Quadratmeter und Monat steigen. Rechnet man noch die steigenden Kaufpreise mit ein, dann liegen die Kosten bei 8,97 Euro pro Quadratmeter Eigentum.

Der "neutrale" Zins für eine zehnjährige Finanzierung, ab dem die Selbstnutzerkosten den Neuvertragsmieten entsprechen, liegt laut dem IW

• in den sieben größten deutschen Städten bei 2,8 Prozent,
• in übrigen Großstädten bei 3,1 Prozent,
• im Umland der Großstädte bei 3,5 Prozent,
• im Umland der Metropolen bei 3,6 Prozent,
• in den übrigen Kreisen bei 3,7 Prozent.

Liegen die Zinsen noch höher, dann sind Mieter finanziell im Vorteil. Zusammengefasst lässt sich aber sagen, dass sich auch bei einem Zinssatz von drei Prozent an den meisten deutschen Standorten immer noch der Kauf einer selbst genutzten Immobilie lohnt.

Informationen zur Option, frühzeitig seine Immobilie zu vererben, bekommt ihr in "Haus vererben zu Lebzeiten: Lassen sich Immobilien steuerfrei vererben?"