Familie steht mit Makler vor Haus und unterschreibt Vertrag
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Kaufen | Listicle

Stimmt es, dass Kaufen besser ist als Mieten?

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Betongold statt schwankender Kapitalanlagen: Immer mehr Privatanleger investieren in Immobilien und erfüllen sich so ihren Traum vom Eigenheim. Angesichts steigender Mietpreise gar keine schlechte Idee, oder? Wir klären die Frage, ob Kaufen besser ist als Mieten.

Vor allem in den deutschen Metropolen steigen die Mietpreise. Monat für Monat landet das erarbeitete Geld auf einem fremden Konto. Sind Lohn und Ersparnisse da nicht besser in ein Eigenheim investiert? Die Frage, ob Kaufen besser als Mieten ist, stellen sich viele. Die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Es gibt viele Faktoren, die für Eigentum sprechen, doch auch eine Mietwohnung hat Vorteile.

Entscheidungsfaktoren für die Wohnfrage

Egal, ob Neubau oder Bestand, Haus oder Wohnung: Der Kauf eines Eigenheims ist für die meisten die größte Investition ihres Lebens. Die Entscheidung will deshalb wohl überlegt sein. Folgende Faktoren spielen bei der Wohnfrage eine Rolle:

Standort: Das Verhältnis von Kaufpreis zur Miete

Die erste Frage, dir ihr euch stellen solltet, ist: Stimmt das Verhältnis zwischen Kauf- zu Mietpreisniveau? Die Wohnkosten schwanken innerhalb Deutschlands zum Teil stark. Da lohnt es sich, das Kaufpreis-Miet-Verhältnis in eurer Region einmal unter die Lupe zu nehmen.

Die Formel für die Berechnung des Kaufpreis-Miet-Verhältnis lautet: Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Kauf-Miet-Faktor

Rechenbeispiel: Eine Wohnung wird für 300.000 Euro angeboten. Die Jahreskaltmiete für diese Wohnung beträgt 15.000 Euro. Das ergibt einen Kauf-Miet-Faktor von 20. Oder anders ausgedrückt: Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Miete.

Als Grundregel gilt: Ein Faktor um 20 ist ein Indiz dafür, dass Kaufen besser als Mieten ist. Bei Werten ab 25 ist der Kaufpreis hingegen zu hoch im Vergleich zur Miete. Diese Deutschland-Karte hilft euch bei der Entscheidung.

Laufende Kosten: Was Mieter und Käufer noch zahlen müssen

Ob Eigenheimbesitzer oder Mieter: Es kommen regelmäßige Ausgaben auf euch zu, die man bei der Entscheidung mitbedenken sollte:

Monatliche Kreditrate oder Miete

Die Rate für den Baukredit oder die reguläre Miete: Jeden Monat geht für Wohnraum ein Batzen Geld von eurem Konto ab. Wenn es um den Vergleich beider Optionen geht, liegt es nahe, die Kreditrate und die Mietausgaben gegenüberzustellen. Ganz so einfach ist es allerdings nicht. Denn beim Kauf kommen neben der Finanzierung die Kaufnebenkosten auf euch zu: Abhängig vom Bundesland müsst ihr etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für Maklerprovision, Notarkosten, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer aufaddieren. Hinzu kommt: Die Bauzinsen steigen – lest hier mehr über die Entwicklung.

Mieterhöhungen

Sind Haus oder Wohnung abbezahlt, habt ihr erstmal Ruhe bis ins hohe Alter. Auf Mieter wiederum kann eine regelmäßige Mieterhöhung zukommen. Diese kann vertraglich in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart sein. Andernfalls hat der Vermieter das Recht zur Preisanpassung an den ortsüblichen Mietspiegel. Besonders in begehrten Wohnlagen wie den Metropolen Hamburg, München und Frankfurt sind Mieter da im Nachteil.

Nebenkosten

Nebenkosten fallen sowohl bei der Mietwohnung als auch beim Eigenheim an. Die Aufwendungen für Strom, Wasser und Co. sind bei einem Haus natürlich höher als bei einer kleinen 2-Zimmer-Wohnung. Sie hängen aber auch stark davon ab, wie energieeffizient die Immobilie ist. Ein Neubau nach den KfW-Standards kann sich im Vergleich zu einer günstigen Altbauwohnung langfristig lohnen.

Reparaturen und Modernisierung

Ein Schaden am Dach oder eine defekte Heizungsanlage? Das kann teuer werden, sofern ihr Hauseigentümer seid. Für Mieter ist ein Defekt zwar ärgerlich, mehr aber auch nicht. Die Instandhaltung und energetische Sanierung sind Kostenfaktoren, die Eigenheimbesitzer beim Kauf mitbedenken sollten. Mieter sind bis auf Schönheitsreparaturen in der Regel fein raus.

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Flexibilität: Wer hat die größeren Freiheiten?

Die Entscheidung für ein Haus im Grünen ist meist eine fürs Leben oder zumindest für die nächsten fünf bis zehn Jahre. Als Mieter ist man hingegen flexibler: Auf ein interessantes Jobangebot, unerwarteten Familienzuwachs oder nervige Nachbarn könnt ihr leichter reagieren, als wenn ihr Eigentum am Bein habt. Im Gegenzug seid ihr vom Wohnungsmarkt abhängig, der besonders in Ballungszentren kritisch aussieht.

Auf der anderen Seite: Eigenheimbesitzer haben viel Freiraum, wenn es um die Umgestaltung ihrer Immobilie geht. Eine Wand versetzen, ein neues Bad einbauen oder einen Pool in den Garten setzen? Kein Problem! Davon können Mieter nur träumen.

Luftaufnahme einer Wohngegend
Vor allem den Standort entscheidet darüber, ob ein Immobilienkauf sich lohnt. © Getty Images/iStockphoto/Bim

Kaufen oder Mieten: Vorteile und Nachteile auf einen Blick

Sowohl Kaufen als auch Mieten hat Vor- und Nachteile. Damit ihr das Für und Wider besser abwägen könnt, sind hier die wichtigsten auf einen Blick:

  • Kaufen
  • Mieten
  • Vorteile
  • - Stabile Wertanlage und Altersvorsorge
  • - Flexibilität und wenig Verantwortung
  • - Keine Mietpreissteigerung
  • - Geringe Kosten für Pflege und Instandhaltung
  • - Viel Gestaltungsfreiheit
  • - Geringere Nebenkosten
  • Nachteile
  • - Ortsgebundenheit
  • - Steigende Mieten, Wohnungsmangel und geringe Planbarkeit
  • - Verantwortung und Kosten für Instandhaltung, Pflege und Modernisierung
  • - Abhängigkeit vom Vermieter
  • - Höhere Nebenkosten
  • - Kaum Gestaltungsfreiheit

Fazit: Kaufen besser als Mieten?

Was ist nun besser, Kaufen oder Mieten? Pauschal gibt es darauf keine Antwort. Die Entscheidung hängt von vielen Faktoren ab, wie Standort, Kosten und Flexibilität. Ihr wollt örtlich ungebunden leben und euch weder mit Bauzinsen noch mit Instandhaltungskosten auseinandersetzen? Dann ist Mieten wohl die richtige Wahl. Wer sich an einem Ort niederlassen will und eine gute Immobilie zu einem stimmigen Preis findet, wird wiederum als Eigenheimbesitzer glücklicher.

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