Ablösevereinbarung – in welchen Fällen ist sie okay, wann ungültig?

Die kleine Küchenzeile passt genau unter die Dachschräge. Ein Tischler hatte sie vor fünf Jahren mit Liebe zum Detail angepasst und trotz Platzmangel alle Elektrogeräte untergekriegt. Eine solche Küche bei einem Mieterwechsel einfach rauszureißen, würde sich weder für den alten noch für den neuen Mieter lohnen. Ein klarer Fall für den Verkauf der Küche über eine Ablösevereinbarung. Will der Vormieter aber zusätzlich noch einen Bonus für einen vorzeitigen Auszug, ist Vorsicht geboten. Wir erklären, warum.

Was ist eine Ablösevereinbarung?

In einer Ablösevereinbarung verpflichtet ihr euch als neue Mieter, bestimmte Möbel, Einrichtungsgegenstände oder Einbauten gegen die Zahlung eines vereinbarten Betrags (Ablöse) von eurem Vormieter zu übernehmen. Die Ablösevereinbarung ist ein Kaufvertrag zwischen Vor- und Nachmieter. Er kommt allerdings erst mit der Unterzeichnung des Mietvertrags zustande.

Diese Voraussetzungen muss eine Ablösevereinbarung erfüllen:

• Die Gegenstände müssen in der Ablösevereinbarung genau aufgeführt sein.
• Die Ablöse ist nur rechtmäßig, wenn diese den Wert der verkauften Möbel nicht unzumutbar übersteigt (§4a Abs. 2 WoVermRG). Andernfalls gilt dies als Wucher und der Betrag kann zurückgefordert werden.
• Beide Vertragsparteien müssen mit der Übernahme des Mobiliars einverstanden sein. Als neue Mieter seid ihr nicht verpflichtet, eine Einbauküche oder Ähnliches von eurem Vormieter zu übernehmen.
• Auch der Vermieter muss dem Verbleib des Inventars in der Wohnung oder dem Haus zustimmen.

Übrigens: Die Vereinbarung muss nicht in Schriftform erfolgen. Da es aber oft um viel Geld geht, ist dies ratsam.

Lieber Mobiliar mieten statt eine hohe Ablöse zahlen? Lest hier mehr: Möbel mieten statt kaufen: Nur ein Trend oder Zukunftsmodell?

Welchen Zweck haben Ablösevereinbarungen?

Ablösevereinbarungen – fälschlich auch oft als Abstandszahlung bezeichnet – bieten Vor- und Nachmietern die Chance, Geld, Zeit und Mühe zu sparen. Angenommen, der Vormieter hat vor einigen Jahren auf eigene Kosten eine Küche eingebaut, welche nicht in seine neue Wohnung passen wird. Wenn euch als Nachmieter die Möbel gefallen und ihr selbst noch keine Küche besitzt, könnt ihr durch eine Ablöse vermutlich Geld und Nerven sparen. Voraussetzung sollte sein, dass der Zustand und die Ablösesumme den Zeitwert der Schränke und Küchengeräte realistisch widerspiegeln.

Generell ist keinem geholfen, wenn der Vormieter eine gut erhaltene Küche verschrottet und ihr anschließend eine neue einbaut, die teuer ist. Gefällt euch die Küche aber nicht, seid ihr rechtlich nicht zu einer Ablösevereinbarung verpflichtet. Oft beginnt in Zeiten knappen Wohnraums hier aber das Problem. Einige Vormieter begeben sich auf eigene Faust auf die Suche nach solchen Nachmietern, die bereit sind, die Ablöse zu zahlen. Viele genervte Wohnungssuchende erklären sich auch dann einverstanden, wenn ihnen das Mobiliar nicht zusagt, sie die Wohnung aber unbedingt mieten wollen.

Vorsicht: Mit dem Kauf von Möbeln des Vormieters übernehmt ihr auch die Verpflichtung, sie auszubauen und zu entsorgen, wenn ihr selbst einmal auszieht.

Auch ihr seid gerade auf Wohnungssuche? Mit diesen Tipps steigen eure Erfolgsaussichten.

Wie unterscheidet sich eine Ablösevereinbarung von einer Abstandszahlung?

Die Begriffe Ablösevereinbarung und Abstandszahlung werden umgangssprachlich oft synonym verwendet. Inhaltlich ist das allerdings nicht richtig. Abstandszahlungen sind heute unzulässig. Ein Abstand wurde vom Nachmieter früher dafür geleistet, dass ein Vormieter die Wohnung vor dem Ende der Kündigungsfrist räumte. Habt ihr eine Abstandszahlung überwiesen, damit der Vormieter früher auszieht, könnt ihr euch das Geld zurückholen.

Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) sieht lediglich eine Ausnahme von diesem Verbot vor: Räumt euer Vormieter die Wohnung zu euren Gunsten früher, könnt ihr schriftlich vereinbaren, dass ihr dessen Umzugskosten übernehmt. Diese müssen genau belegt sein.

Tipp: Lasst euch als Nachmieter den Kostenvoranschlag eines Umzugsunternehmens zeigen und einigt euch schriftlich auf diese Summe. So wisst ihr genau, mit welchen Kosten ihr rechnen müsst.

Was steht in einer Ablösevereinbarung?

Diese Punkte sollten in einer Ablösevereinbarung stehen:

• Liste der Möbel, Einbauten oder anderen Gegenstände, die der Nachmieter übernimmt
• Höhe der Ablöse (Gesamtsumme oder pro Objekt)
• Bankverbindung und Angaben zur Fälligkeit
• Haftungsausschluss für Mängel an den verkauften Gegenständen (Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen) – dies ist bei Kaufverträgen unter Privatpersonen eine übliche Vorgehensweise. Voraussetzung: Die Beschaffenheit der Sache zum Zeitpunkt des Verkaufs wird dargestellt und eventuelle Mängel benannt.
• Erklärung zur Übernahme der Pflicht zur Entfernung der Einrichtungsgegenstände bei einem späteren Auszug gegenüber dem Vermieter
• Termin zur Übergabe der Gegenstände (meist identisch mit der Übergabe der Wohnung)
• Hinweis auf die aufschiebende Wirkung der Vereinbarung (erst dann, wenn der Mietvertrag geschlossen wurde)
• Unterschriften von Vor- und Nachmieter

Im Netz findet ihr PDFs mit Muster-Ablösevereinbarungen zum Download. Zum Beispiel bei wonder.legal.

Wie hoch darf die Ablöse sein?

In einer Ablösevereinbarung wird in der Regel gebrauchtes Inventar an den Nachmieter verkauft. Insofern dürft ihr als Vormieter nicht den Neupreis der Objekte verlangen. Vielmehr gilt es, ihren Zeitwert zu ermitteln. Die Ablöse darf diesen höchstens zu 50 Prozent überschreiten. Liegt der Kaufpreis darüber, gilt die Ablösevereinbarung als ungültig.

Wie ermittelt ihr den Zeitwert?

In den Zeitwert eines Objekts fließen der Neupreis, das Alter und sein Zustand ein. Bei Ablösevereinbarungen geht es sehr häufig um den Verkauf einer Einbauküche. War diese bei der Anschaffung sehr günstig, verliert sie ihren Wert schon nach zehn Jahren. Bei hochwertigen Küchen geht man von einem kompletten Wertverlust nach einer Nutzungsdauer von 20 Jahren aus.

Gerechnet wird so: Nach einem Jahr verliert die Küche 24 Prozent ihres Werts. Nach jedem weiteren Jahr vier Prozent. Zu- oder Abschläge werden für hochwertige Elektrogeräte hinzugerechnet oder für defekte Geräte abgezogen.

Formel und Beispielrechnung

Zeitwert = (Wiederbeschaffungswert – Wertminderung im 1. Jahr – Wertminderung in den Folgejahren) x Restlebensdauer/(Durchschnittliche Lebensdauer – 1) + Zuschlag – Abschlag

Eure Premium-Küche kostete neu 15.000 Euro und hat eine durchschnittliche Lebensdauer von 20 Jahren. Nach fünf Jahren zieht ihr aus. Die Küche passt nicht in eure neue Wohnung und ihr wollt sie dem Nachmieter verkaufen. Zu- oder Abschläge gibt es nicht.

• Nach dem ersten Jahr: 15.000 Euro – 3.600 Euro (24 Prozent von 15.000) = 11.400 Euro
• Nach fünf Jahren: 11.400 Euro – 4 x 600 Euro (4 Prozent von 15.000) = 9.000 Euro
• Zeitwert: 9.000 Euro x 15/19 (Restlebensdauer/Durchschnittliche Lebensdauer – 1) = 7.105 Euro

Rein rechtlich dürfte die Ablöse nun bis zu 50 Prozent über dem errechneten Wert liegen. In unserem Beispiel bei 10.658 Euro.

Euer Nachmieter könnte also die Küche übernehmen und euch den Zeitwert ersetzen. Allerdings ist er dazu nicht verpflichtet. Bevor ihr das teure Stück am Ende doch ausbaut, ist es oft besser, den Wert etwas nach unten zu korrigieren und einen Kompromiss zu finden. So können am Ende alle mit der Ablösevereinbarung zufrieden sein.

Wann sollte eine Ablöse gezahlt werden?

Die Ablöse müsst ihr als neue Mieter nur zahlen, wenn der Mietvertrag auch zustande kommt. Da ihr die Ablösevereinbarung aber oft schon vorab mit den Vormietern und nicht mit dem Vermieter trefft, kann es dazu kommen, dass sie unwirksam wird. Nämlich dann, wenn die Wahl des Vermieters am Ende doch auf einen anderen Nachmieter fällt. Schließlich entscheidet nur er, wem er seine Wohnung vermietet.

Als Vormieter bleibt euch dann nur die Hoffnung, eine neue Ablösevereinbarung mit den ausgewählten Mietern zu schließen. Sie können, müssen diese aber nicht unterschreiben. Entscheiden sie sich gegen eure Küche oder andere Einbauten, müsst ihr diese leider ausbauen und auf anderen Wegen verkaufen.

Wann die konkrete Überweisung der Ablöse fällig wird, habt ihr idealerweise in der Ablösevereinbarung schriftlich festgehalten.

Welche Rolle spielt der Vermieter bei einer Ablösevereinbarung?

Der Vermieter muss einer Ablösevereinbarung durch seine Unterschrift zustimmen. Was die Preisgestaltung angeht, hat er kein Mitspracherecht.

Hat euer Vermieter dem Einbau einer Küche, der Verlegung eines Parkettbodens oder einer Badsanierung auf eure Kosten zugestimmt, ist er verpflichtet, euch den Zeitwert der Baumaßnahmen beim Auszug zu erstatten. In diesem Fall zahlt der Vermieter selbst eine Ablöse. Eine Ablösevereinbarung mit dem Nachmieter ist nicht notwendig.

Habt ihr Einbauten ohne das Einverständnis des Vermieters vorgenommen, muss er sich nicht finanziell beteiligen. Außerdem kann er bei eurem Auszug den Ausbau verlangen.

Fazit: Wie sinnvoll sind Ablösevereinbarungen?

Eine Ablösevereinbarung kann für alle Parteien sinnvoll sein. Der Vormieter bekommt einen fairen Preis für Einbauten, die er nicht mehr nutzen kann und spart sich den Ausbau. Der neue Mieter wiederum bekommt eine günstige Küche oder andere Möbel zu einem fairen Preis.

Oft werden aber auch ganz gezielt Nachmieter gesucht, die bereit sind, überhöhten Ablösungsvereinbarungen zuzustimmen, um die betreffende Wohnung zu bekommen. Pech für alle, die da finanziell nicht mithalten können oder die unfaire Praxis aus Überzeugung nicht unterstützen wollen.

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