Vermietete Wohnung verkaufen: Darauf solltet ihr achten

Ihr wollt eine vermietete Wohnung verkaufen und dabei einen möglichst guten Preis erzielen? Aus eurer Sicht als Eigentümer total verständlich. Doch die Tatsache, dass euer Objekt vermietet ist, macht den Verkauf komplizierter als bei einer leerstehenden Wohnung. Das deutsche Mietrecht verhindert außerdem, dass ihr den aktuellen Bewohner einfach vor die Tür setzen könnt. Was tun? Am besten gut und langfristig planen. Wir haben für euch die wichtigsten Fakten zum erfolgreichen Verkauf einer vermieteten Wohnung recherchiert.

Was ist eine vermietete Wohnung wert?

Lasst den Verkehrswert eurer Wohnung von einem Immobiliensachverständigen bewerten, um einen realistischen Eindruck von einem möglichen Angebotspreis zu bekommen. Bei einer vermieteten Immobilie ist die Miete ein wichtiger Faktor bei der Wertermittlung (Ertragswertverfahren). Wenn ihr den Verkauf langfristig genug plant, offenbart sich hier ein Hebel, um den Verkaufspreis zu steigern: Eine rechtzeitige Mieterhöhung garantiert dem Käufer vom ersten Tag eine höhere Rendite und macht den Kauf interessanter. Informiert euch vorab, in welchem Rahmen sich eine Mieterhöhung in eurem Fall bewegen darf.

Noch besser wäre es aus Verkäufersicht, wenn ihr die Wohnung leer verkaufen könntet. Denn eine vermietete Wohnung ist rund 30 Prozent weniger wert, da der Käufer den Mieter quasi mit kauft und so nicht frei über sein Eigentum verfügen kann. Wenn ihr den Verkauf von langer Hand plant, könnt ihr auch versuchen, euren Mieter über einen Aufhebungsvertrag zu einem freiwilligen Auszug zu bewegen. Zum Beispiel, indem ihr ihm eine Ersatzwohnung oder eine finanzielle Entschädigung anbietet.

Diese Faktoren beeinflussen den Wert eurer vermieteten Wohnung:

• Lage
• Art des Gebäudes (Einliegerwohnung, Mehrfamilienhaus)
• Alter, Baustil, Zustand des Gebäudes, geplante Modernisierungen
• Energieausweis
• Verkehrsanbindung, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kita und Ärzten
• Nachfrage in der Region
• Etage
• Gegebenenfalls Fahrstuhl
• Kellernutzung
• Gemeinschaftliche Waschmaschinen- und Trocknernutzung
• Nachbarschaft
• Wohnfläche der Wohnung
• Zustand der Wohnung (Ausstattung von Küche und Bad, Aufteilung)
• Vermietet versus leerstehend
• Art der Vermietung (Länge des Mietvertrags, Solvenz und Ruf des Mieters)

Wer sind die potenziellen Käufer einer vermieteten Wohnung?

Es gibt drei Arten von Käufern, an die ihr eure vermietete Wohnung verkaufen könnt.

An den aktuellen Mieter:

Der Bewohner einer Mietwohnung hat häufig ein Vorkaufsrecht. Will und kann er den Kauf der Wohnung finanzieren, ist eure Suche bereits beendet. Möchte er nicht kaufen, dürft ihr die Wohnung nun anderweitig anbieten.

An einen Selbstnutzer:

Es gibt aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt viele Interessenten, die auch eine vermietete Wohnung kaufen. Ihr Plan: Nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden und den aktuellen Mieter vor die Tür setzen, um selbst einzuziehen. Der Eigenbedarf muss allerdings gut begründet werden. Nicht selten landen solche Fälle vor Gericht, besonders, wenn der Mieter das Objekt schon Jahrzehnte bewohnt und auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig auszieht. Der Kauf bleibt aus Käufersicht also ein großes Risiko. Und auch die psychische Belastung ist nicht zu unterschätzen. Schließlich nimmt niemand einem anderen gerne die Wohnung weg.

An Kapitalanleger:

Erwirbt euer Käufer die Wohnung als Kapitalanlage, ändert sich für den Mieter zunächst nichts. Aufgrund des Bestandsschutzes muss der Käufer den Mietvertrag unverändert übernehmen. Bei einer geplanten Mieterhöhung muss sich der Käufer an dieselben Beschränkungen halten wie der alte Besitzer. Ist die letzte Mieterhöhung über ein Jahr her, kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden.

Auch nach einer energetischen Modernisierung ist eine Mieterhöhung rechtens. Dabei darf die Steigerung der Miete nicht mehr als acht Prozent der Modernisierungskosten betragen. Der Eigentümerwechsel selbst rechtfertigt dagegen keine Mieterhöhung.

Für einen Kapitalanleger ist es unter Umständen von Vorteil, dass die Wohnung schon vermietet ist. Versprechen der Zustand der Wohnung und die Miete eine gute Rendite (und zugleich eine Sicherheit für eine Finanzierung), ist der Mieter solvent (Nachweis über regelmäßige Mietzahlungen vorlegen) und unkompliziert, spart der neue Besitzer sich die Zeit für die Mietersuche und die Kosten für einen Makler.

Wie lässt sich eine vermietete Wohnung optimal vermarkten?

Je nachdem, welches Käuferklientel ihr ins Auge fasst, ändert sich auch die Vermarktungsstrategie. Einem Selbstnutzer präsentiert ihr die Wohnung als sein künftiges Zuhause. Sie muss zu seinen Bedürfnissen passen. Er muss sich in der neuen Wohnung wohlfühlen und sich in die Hausgemeinschaft einfügen.

Ein Kapitalanleger sucht dagegen eine Wohnung, die vielen potentiellen Mietern gefallen könnte. In diesem Fall geht es darum, die Lage, die Ausstattung der Wohnung und die gute Vermietbarkeit herauszustellen. Auch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist für diese Käufergruppe wichtig.

Stellt euch die Frage, ob ihr diesen Job selbst gut erledigen könnt oder ob ein professioneller Immobilienmakler da vielleicht mehr für euch rausholen könnte. Häufig rechnet sich die Investition in einen Makler durch einen höheren erzielten Verkaufspreis.

Bitte! Achtet bei der Vermarktung eurer vermieteten Wohnung die Privatsphäre eurer Mieter. Da ihr zwangsläufig die Einrichtung mitfotografiert, braucht ihr die Genehmigung zur Veröffentlichung. Versichert den Bewohnern, dass ihr Familienfotos und private Gegenstände vor dem Einstellen des Exposés in ein Immobilienportal unkenntlich macht.

Nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung: Wann greift der Kündigungsschutz?

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete". Als neuer Besitzer dürft ihr den dort lebenden Mieter nicht einfach vor die Tür setzen. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten. Um den Mieter zu schützen, gilt – etwa bei einem Eigenbedarf – derselbe Kündigungsschutz wie zuvor. Dieser richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses.

Das sind die gesetzlichen Kündigungsfristen:

• Bei weniger als fünf Jahren Mietdauer: drei Monate
• Zwischen fünf und acht Jahren Mietdauer: sechs Monate
• Bei einem Mietverhältnis über acht Jahre: neun Monate

Neben einem Eigenbedarf gibt es noch weitere Gründe, das Mietverhältnis legal zu kündigen. In der Praxis kommen sie aber selten vor:

• Ausbleiben der Mietzahlung
• Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung
• Bedrohung des Vermieters
• Die Fortsetzung des Mietverhältnisses steht einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie entgegen (zum Beispiel wenn eine wirtschaftliche Sanierung nur im leeren Zustand möglich ist)

Wann kann Eigenbedarf angemeldet werden?

Nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung ist der Eigenbedarf im Prinzip das einzige Mittel, um einen rechtmäßigen Auszug des Mieters zu erwirken. Dabei muss der Besitzer ein nachweisliches Interesse (§ 573 BGB) haben. Sprich: Ein Eigenbedarf kann nicht einfach behauptet werden. Zieht der Besitzer oder ein Familienangehöriger nach dem Auszug des Mieters gar nicht ein und wurde der Eigenbedarf nur angemeldet, um die Wohnung leer und mit Gewinn verkaufen zu können, drohen rechtliche Konsequenzen.

Für eine Eigenbedarfskündigung gelten die oben genannten Fristen. Je länger ein Mieter die Wohnung bewohnt, desto länger ist der Kündigungsschutz.

Zu Gunsten dieser Personen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich:

• Der Eigentümer selbst (gegebenenfalls zusammen mit einem Ehe- oder Lebenspartner)
• Einer von mehreren Eigentümern einer Eigentümergemeinschaft
• Die Pflegekraft des Eigentümers
• Geschwister des Eigentümers
• Eltern, Großeltern oder Enkel des Eigentümers
• Kinder, Stiefkinder und Pflegekinder (auch die des Lebenspartners)
• Neffen und Nichten des Eigentümers
• Schwiegereltern (allerdings nicht mehr nach einer Scheidung)

Viele Städte und Gemeinden erschweren eine Eigenbedarfskündigung zum Schutz der Mieter zusätzlich. Sie verhängen Sperrfristen (zwischen drei und zehn Jahren), innerhalb derer eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich ist. Zum Beispiel nach der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen. Die gesetzliche Kündigungsfrist kommt dann noch obendrauf.

Übrigens: Der Käufer kann erst eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Eine Auflassungsvormerkung reicht dazu nicht aus.

Wer hat ein Vorkaufsrecht bei einer vermieteten Wohnung?

Befindet sich eure vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das erst in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, nachdem der bestehende Mietvertrag abgeschlossen wurde, hat euer Mieter ein Vorkaufsrecht. Auch in einzelnen Mietverträgen kann ein Vorkaufsrecht vereinbart sein.

Darüber hinaus wäre es ohnehin nur fair, eurem Mieter als erstem ein Kaufangebot zu machen. Immerhin handelt es sich um sein Zuhause. Um sich zu entscheiden, hat es zwei Monate Zeit.

Übrigens: Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn ihr eure vermietete Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen eures Haushalts verkauft.

Was ist bei der Besichtigung einer vermieteten Wohnung zu beachten?

Wenn ihr eure vermietete Wohnung verkaufen wollt, habt ihr als Eigentümer ein Besichtigungsrecht. Schließlich ist es schwer vorstellbar, dass jemand eine Wohnung kauft, die er nie zuvor betreten hat. Da der Kaufinteressent dem aktuellen Bewohner quasi sein Zuhause streitig macht, ist es nachvollziehbar, dass die Begeisterung eures Mieters für diese Termine begrenzt ist. Als Eigentümer und/oder Makler ist hier Fingerspitzengefühl gefragt.

Versucht, die Zeit des Mieters nicht zu sehr zu strapazieren, ladet nur ernsthafte Interessenten zur Besichtigung ein und kündigt die Termine einige Tage vorher (mindestens 24 Stunden) an. Sie sollten nicht länger als 45 Minuten dauern, zu einer angemessenen Tageszeit und nur ein- bis zweimal in der Woche stattfinden. Der Termin sollte für beide Parteien passen und immer als Einzeltermin geplant werden. Massenbesichtigungen muss der Mieter nicht akzeptieren.

Den Zutritt darf der Mieter bei einer angekündigten Besichtigung nicht verweigern. Geschieht es doch, kann der Eigentümer eine einstweilige Verfügung erwirken. Fotos dürfen die Interessenten bei der Begehung nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters machen. Schließlich hat er immer noch das Hausrecht.

Dauert der Verkauf länger als sechs Monate, kann der Mieter vom Eigentümer eine Strategieänderung verlangen. Denn eine Situation, in der über Monate einmal in der Woche fremde Menschen durch sein Zuhause laufen, muss er nicht akzeptieren.

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Über die Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft wacht in der Regel ein Verwalter. Einem Verkauf einer Wohnung muss dieser nur dann zustimmen, wenn die Eigentümergemeinschaft dies in der Gemeinschaftsordnung schriftlich festgelegt hat. In der Teilungserklärung kann auch festgeschrieben sein, dass die Eigentümergemeinschaft dem Verkauf einer Wohnung zustimmen muss.

Die Zustimmung darf aber nur aus einem triftigen Grund verweigert werden. Zum Beispiel, wenn der Käufer die Instandhaltungsrücklage nicht zahlen kann.

Die Eigentümergemeinschaft über den geplanten Verkauf zu informieren, ist ohnehin sinnvoll. Nicht selten findet sich bereits auf diesem Weg ein potentieller Käufer.

Wann ist eine Spekulationssteuer fällig?

Mit der Spekulationssteuer will der Staat verhindern, dass Wohnraum – zu Lasten von Mietern – zum Spekulationsobjekt wird. Daher ist gesetzlich geregelt, dass der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nur dann steuerfrei ist, wenn mindestens zehn Jahre zwischen Erwerb und Verkauf gelegen haben. Erfüllt ihr diese Frist nicht, ist auf den Gewinn die Spekulationssteuer fällig. Die Höhe richtet sich nach eurem persönlichen Steuersatz, da es einen allgemeinen Spekulationssteuersatz nicht gibt.