Wohnungsbesichtigung: Die besten Tipps und eine praktische Checkliste

Vermutlich seid ihr nicht zum ersten Mal bei einer Wohnungsbesichtigung. Die meisten von uns sind schon einige Male umgezogen und haben da eine gewisse Routine. Oft entscheidet das Bauchgefühl, ob wir uns eine Wohnung als neues Zuhause vorstellen können. 

Sich aber ausschließlich auf seine Emotionen zu verlassen, kann teuer werden. Besser ist es, mit offenen Augen sowie den Tipps aus unserer folgenden Checkliste für Mieter zur nächsten Wohnungsbesichtigung zu gehen.

Wie bereite ich mich gut auf eine Wohnungsbesichtigung vor?

• Die Wohnung immer bei Tageslicht anschauen. Nur so könnt ihr sehen, wie hell oder dunkel sie ist und in welche Räume die Sonne scheint.
• Auch wenn ihr die Wohnung mit anderen Interessenten gemeinsam anschauen müsst, braucht ihr natürlich Zeit, um euch einen guten Überblick zu verschaffen. Lasst euch also – wenn möglich – nicht hetzen.
• Lasst euch schon vorab das Exposé zusenden. So habt ihr schon einige Fakten zur Hand und müsst nur Dinge fragen, die nicht drinstehen.

Was soll ich zur Wohnungsbesichtigung mitnehmen?

• Checkliste
• Stift
• Zollstock, Maß-App oder Laser-Entfernungsmesser
• Smartphone oder Kamera
• Kompass
• Wenn ihr die Wohnung kaufen wollt, ist es ratsam, einen qualifizierten Sachverständigen mitzunehmen

Tipp Nr. 1: Die Lage

Auch die tollste Wohnung wird keine Traumwohnung, wenn die Lage nicht stimmt. Auch wenn das Objekt schon mal in der richtigen Gegend oder dem perfekten Stadtteil liegt, solltet ihr die Lage vor oder nach der eigentlichen Wohnungsbesichtigung auf Herz und Nieren prüfen.

• Fühlt ihr euch in der Nachbarschaft auf den ersten Blick wohl? Wie sehen die Häuser nebenan und in der Straße aus?
• Ist es laut (könnte es zu einer anderen Tageszeit laut sein)?
• Sind Kitas, Schulen, Spielplätze und Sportanlagen in direkter Nähe?
• Gibt es eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
• Gibt es eine Ladestation für Elektroautos in der Nähe (wenn ihr jetzt oder in Zukunft eine braucht)?
• Wie weit ist der nächste Supermarkt entfernt?

Tipp Nr. 2: Das Gebäude

Ganz gleich, ob die Wohnung in einem großen Mehrfamilienhaus liegt oder es sich um eine Einliegerwohnung innerhalb eines Einfamilienhauses handelt, auch das Haus sollte Teil eurer Wohnungsbesichtigung sein. Das gilt besonders dann, wenn ihr euch als Kaufinteressenten eine Wohnung anseht.

Aber auch für Mieter ist es zum Beispiel wichtig, wie das Haus gedämmt ist, da dies einen Effekt auf die Höhe der Heizkosten haben wird. Lest das Exposé, stellt Fragen und schaut euch um. Am Ende solltet ihr die folgenden Fragen beantworten können:

• Wie alt ist das Haus?
• Wie viele Wohneinheiten hat es?
• Wer sind die Nachbarn (eher Familien, eher Senioren mit einem größeren Bedarf an Ruhe)?
• Macht es auf den ersten Blick einen gepflegten Eindruck?
• Ist es ein Massivhaus (verputzt oder unverputzt), ein Holzhaus oder ein Fertighaus?
• Wurden in den vergangenen Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt?
• Sind Mängel sichtbar?
• Wie wirkt die Bausubstanz? Gibt es Hinweise auf Schimmel, Nässe oder Hausschwamm?
• Ist das Haus gedämmt?
• In welchem Zustand ist das Dach und wie ist es gedämmt?
• Gibt es einen Energieausweis?

Tipp Nr. 3: Die Wohnung

In Zeiten vor und nach Corona, und selbst auch in einzelnen Ausnahmefällen während der Pandemie, war es gang und gäbe, zusammen mit anderen Interessenten durch die Wohnung zu laufen. Eine Wohnungsbesichtigung gleicht gerne auch mal einem kleinen Volksfest – gerade in Großstädten. Da fällt es schwer, sich die Details zu merken. Macht deshalb am besten von jedem Raum einige Fotos.

Das ist besonders dann wichtig, wenn ihr euch die Wohnung vielleicht nur alleine und nicht mit eurem Partner ansehen könnt. Anhand der Bilder lassen sich später wichtige Detailfragen klären.

• Ist die Wohnung groß genug? Passt der Grundriss der Wohnung zu euren Bedürfnissen? Was ist, wenn die Familie noch größer wird?
• Sind die Fußböden in einem guten Zustand?
• Wie hoch sind die Decken (nachmessen!)?
• Wie alt sind die Fenster (Holz oder Kunststoff)?
• In welchem Zustand sind die elektrischen Leitungen? Bei Erstbezug: Habt ihr Einfluss auf Lage und Anzahl der Steckdosen und Lichtschalter?
• In welchem Zustand sind die Wasserleitungen und wie wird das Warmwasser aufbereitet?
• Wie wird geheizt?
• Sind Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner vorhanden?
• Gibt es Stauraum, der zur Wohnung gehört (Dach oder Keller)?
• Wie sehen WC und Badezimmer aus? Ist eine Modernisierung notwendig?
• In welchem Zustand ist die Küche? Müsste sie modernisiert oder ganz erneuert werden?
• Hat die Wohnung eine Terrasse oder einen Balkon? Falls ja, wann scheint dort die Sonne?
• Ist die Wohnungstür sicher? Gibt es einen Türspion?
• Kann die Wohnung barrierefrei genutzt werden (wenn es notwendig wird)?

Tipp Nr. 4: Die Gemeinschaftsbereiche

In einem Mehrfamilienhaus seid ihr auch von dessen Infrastruktur abhängig. Gut, wenn hier alles passt und Eingangsbereich sowie Haustür keinen schäbigen Eindruck machen.

• Ist die Eingangstür sicher und entspricht modernen Standards?
• In welchem Zustand ist die Klingelanlage?
• Gibt es eine Gegensprechanlage?
• Wie sehen Eingangsbereich und Treppenhaus aus?
• Existieren genug Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Kinderwagen?
• Wo sind die Briefkästen angebracht?
• Wo wird der Müll gesammelt?
• Gibt es einen Lift?
• Gibt es einen gemeinsamen Waschkeller?
• Hat das Haus einen Gemeinschaftsgarten oder sind Gartenparzellen einzelnen Wohnungen zugeordnet?
• Gibt es eine Garage oder PKW-Stellplätze? Wenn ja, müssen sie separat gemietet oder erworben werden?
• Pflegt die Hausgemeinschaft die Gemeinschaftsbereiche oder gibt es dafür Dienstleister?

Die wichtigsten Infos stehen im Exposé. Je besser es aufbereitet ist, desto weniger Fragen müsst ihr persönlich an den Makler oder Besitzer stellen. Schließlich wollt ihr bei allem Wissensdurst auch nicht als die nervigsten Interessenten bei der Wohnungsbesichtigung in Erinnerung bleiben.

Für Mieter:

• Wie sieht der Grundriss aus?
• Wie viel Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche hat die Wohnung?
• Was steht im Energieausweis?
• Welche Einbauten sollen kostenpflichtig übernommen werden (zum Beispiel Küche)?
• Wie hoch ist die Kaltmiete? Entspricht sie dem Mietspiegel?
• Wie hoch waren bisher die monatlichen Nebenkosten? Und wie sieht der Verteilungsschlüssel aus (pro Wohneinheit, pro Person)?

Für Käufer:

• Wo liegt der Kaufpreis?
• Wie hoch waren bisher die monatlichen Hausnebenkosten?
• Was steht im Grundbuchauszug?
• Sind die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einsehbar?
• Sind in der Nachbarschaft Neubauten oder Straßensanierungen geplant?
• Steht das Gebäude unter Denkmalschutz?

Während der Wohnungsbesichtigung: Macht einen guten Eindruck!

Die Wohnungsbesichtigung erfüllt für künftige Mieter und Käufer immer zwei Funktionen. Fakten sammeln und einen guten Eindruck machen. Denn letztlich entscheidet der Vermieter oder Verkäufer ja, wer den Zuschlag bekommt. Mit diesen Tipps bleibt ihr positiv im Gedächtnis.

1. Schon vorab eine nette Mail schreiben und kurz erzählen, warum ihr euch für die Wohnung interessiert.
2. Zur Besichtigung eine Mappe mit Schufa-Auskunft oder Schufa BonitätsCheck, Gehaltsnachweisen und ausgefüllter Mieterselbstauskunft mitbringen.
3. Pünktlich sein.
4. Sich authentisch präsentieren (gut angezogen, aber nicht verkleidet).
5. Auch wenn es voll ist: Während der Besichtigung das Gespräch mit dem Makler suchen und ein paar interessierte Fragen stellen.
6. Nach der Besichtigung freundlich nachhaken und euer weiterhin bestehendes Interesse bekunden.

Fazit zur Wohnungsbesichtigung

Gut vorbereitet, mit offenen Augen sowie unserer Checkliste lassen sich auf einer Wohnungsbesichtigung viele Fakten sammeln. Auf dieser Grundlage lässt sich die Entscheidung für oder gegen die Wohnung dann viel besser treffen als nur nach dem Bauchgefühl. Viel Glück braucht man heute allerdings auch, um den Zuschlag für seine Traumwohnung zu bekommen.

Und wenn es nicht beim ersten Objekt klappt, hat das auch Vorteile. Mit jeder Wohnungsbesichtigung werdet ihr routinierter und bekommt einen immer besseren Blick. Und Makler-Formulierungen wie "zentrumsnah" oder "Wohnanlage mit Zukunft" durchschaut ihr dann schon beim ersten Lesen.

Unser abschließender Tipp: Wenn ihr euch nicht für eine Wohnung, sondern eher für ein Haus interessiert, gilt es noch einiges mehr zu beachten. Was das genau ist, haben wir euch im Ratgeber "Checkliste für die Hausbesichtigung: Worauf ihr unbedingt achten müsst" zusammengefasst.

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