Ein Pärchen freut sich über den Kauf einer Immobilie
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In Immobilien investieren: Ist das jetzt sinnvoll?

Redaktion

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Jetzt eine Immobilie als Kapitalanlage? Wer in Mietwohnungen gelebt hat und Eigenkapital ansparen konnte, mag sich fragen: Lohnt es sich jetzt, in Immobilien zu investieren? Wir klären auf.

Wer viele Jahre zur Miete gelebt hat und Eigenkapital ansparen konnte, überlegt sich vielleicht, die Seiten zu wechseln und sich Eigentum zuzulegen: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, in eine Immobilie zu investieren? Wie ist der aktuelle Stand bei Häusern und Wohnungen zur Selbstnutzung, wie bei Objekten als Kapitalanlage? Wir klären auf.

Jetzt in Immobilien investieren?

Die Immobilienpreise sind hoch. Aber zumindest laut aktueller Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung ist noch lange kein Platzen der Immobilienblase in Sicht. Gleichzeitig bedeutet die Inflation, dass das Kapital auf dem Konto nicht mehr sicher ist und die Mietpreise steigen. Grundsätzlich spricht also nichts dagegen, jetzt in Immobilien zu investieren.

Ist in Immobilien investieren sinnvoll?

Es gibt einige Gründe, die dafür sprechen in Immobilien wie Häuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke zu investieren.

  • Eigentümer haben freie Hand. Sie können renovieren oder Haustiere halten und müssen sich dabei nie mit einem Vermieter absprechen. Das Wohnen in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus macht Spaß und fühlt sich beständiger an.
  • Die Immobilieninvestition ist ein Teil der Altersvorsorge. Eigentümer sind vor Mieterhöhungen sicher und können in einer abbezahlten Immobilie im Alter günstig leben.
  • Die Preise für Immobilien steigen eher als dass sie fallen. So könnt ihr beim Verkauf der Immobilie in der Regel Gewinne realisieren.
  • Das Risiko eines extremen Preiseinsturzes ist bei Immobilien geringer als beispielsweise bei Aktien oder Fonds.
  • Durch Vermietung eines Objekts könnt ihr die eigenen Einnahmen erhöhen. Ist die Wohnung oder das Haus noch nicht abbezahlt, unterstützt die Miete die Eigentümer beim Abbezahlen des Objekts.

In welche Immobilien investieren?

Die Entscheidung für eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus ist keine leichte. Eine Immobilie ist eine große und teure Investition. Für viele Menschen ist es die größte Investition ihres Lebens. Nicht immer lohnt sich der Kauf.

Ab wann sich eine Investition lohnt und bei welchen Preisen sich die Miete eher lohnt, bestimmt eine einfache Formel:

Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Kauf-Miet-Faktor

Dieser Faktor sollte bei unter 20 liegen. Anders gesagt: Eine Immobilie sollte nicht mehr als
20 Jahresmieten kosten.

Kostet eine Immobilie beispielsweise 300.000 Euro und die Jahresmiete liegt bei 15.000 Euro, ergibt das einen Kauf-Miet-Faktor von 20. In diesem Beispiel lohnt sich der Kauf noch. Ab einem Faktor von 25 ist es günstiger, das Objekt zu mieten.

Natürlich kann diese einfache Formel keine Kaufentscheidung abnehmen, denn ob sich eine Investition lohnt, ist neben dem Kaufpreis noch von vielen weiteren Faktoren abhängig. Sie kann jedoch als grober Richtwert dienen.

Weitere Faktoren für oder gegen die Kaufentscheidung sind:

  • Der Zustand des Objekts
  • Die Nachfrage von Immobilien dieser Art in der Region
  • Die Lage
  • Die Entwicklung der Region
  • Die berufliche und finanzielle Situation des potentiellen Käufers
  • Die Zukunftsplanung des Käufers

Mehr über die spannende Frage „Mieten oder kaufen?“ lest ihr in diesem Artikel.

Wie in Immobilien investieren?

Die Immobilienpreise steigen, die Bauzinsen auch. Bei der Aufnahme eines Darlehens lagen die Zinsen im Jahr 2021 noch bei unter einem Prozent. Das bewog viele Menschen zum Kauf einer Immobilie, trotz der hohen Preise und der hohen Immobilienverschuldung. Das wiederum führte zur Immobilienknappheit – die Immobiliennachfrage war so hoch wie nie zuvor.

Seit Anfang des Jahres 2022 zeichnet sich durch das Steigen der Bauzinsen eine Trendwende ab. Laut aktueller Prognosen können die Bauzinsen innerhalb dieses Jahres noch weiter ansteigen. Mehr über die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen könnt ihr in diesem Artikel lesen.

Für potentielle Käufer ist diese Entwicklung schwierig. Selbst kleine Schwankungen der Zinsen machen sich deutlich in der Höhe der monatlichen Belastung durch die Baufinanzierung bemerkbar. Die aktuelle Entwicklung trifft vor allem Käufer mit wenig Eigenkapital.

Erfolgreich in Immobilien investieren

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich jedoch nach wie vor – nur durch die steigenden Zinsen und die damit erhöhten Kosten können sich viele Menschen den Kauf nicht mehr leisten. Das bedeutet, die Nachfrage nach Immobilien sinkt.

Wer ein hohes Eigenkapital mitbringt, ist nun klar im Vorteil: Käufer können jetzt aus einem größeren Angebotspool eine passende Immobilie auswählen. Da die Nachfrage geringer ist, haben Käufer bessere Chancen den Zuschlag für ihr Traumobjekt zu erhalten.

Und: Wer geschickt verhandelt, kann den angebotenen Kaufpreis noch reduzieren. Hier lest ihr, wie ihr einen besseren Preis für eure Wunschimmobilie erhalten könnt. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Mietwohnungen höher, als sie es noch im vergangenen Jahr war. Wird eine Wohnung zum Vermieten gekauft, sind neue Vermieter schnell gefunden.

Mit wenig Kapital in Immobilien investieren – ist das sinnvoll?

Durch die steigenden Bauzinsen mussten sich viele Menschen bereits von ihrem Traum vom Eigenheim verabschieden. Für sie ist der Immobilienkauf aufgrund des fehlenden Eigenkapitals, der hohen Immobilienpreise und der nun zusätzlich hohen Zinsen nicht mehr finanzierbar.

Zu dem Kaufpreis der Immobilie kommen außerdem Kosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer und den Makler dazu. Mit durchschnittlich acht bis 12 Prozent schlagen die Kaufnebenkosten zu Buche. Alles Wichtige über Kaufnebenkosten lest ihr hier.

Viele Banken verlangen einen Eigenkapitalanteil von 5,5 Prozent des Kaufpreises als Voraussetzung für die Vergabe eines Darlehens. Empfohlen wird aber, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten – also den Immobilienkaufpreis inklusive Kaufnebenkosten – mit Eigenkapital finanzieren zu können.

Einige Banken finanzieren den Immobilienkaufpreis voll. Käufer müssen in diesem Fall kein Eigenkapital mitbringen – beziehungsweise nur die Kaufnebenkosten abdecken. Bei einer solchen Vollfinanzierung werden in der Regel höhere Darlehenszinsen fällig.

Die Vollfinanzierung oder sogar eine 110-Prozent-Finanzierung kann sich dennoch lohnen: Beispielsweise wenn ihr eure Traumimmobilie zu einem guten Preis findet und jetzt – auch ohne Eigenkapital – zuschlagen wollt.

Die Vollfinanzierung oder sogar eine 110-Prozent-Finanzierung kann auch in Hinblick auf schnell steigenden Bauzinsen sinnvoll sein. Auch in diesem Fall kann es sich lohnen, sich schneller für den Kauf zu entscheiden. Wann und ob eine Vollfinanzierung oder eine 110-Prozent-Finanzierung sinnvoll ist, könnt ihr hier nachlesen.

In Aktien oder Immobilien investieren?

Aktien oder Immobilien? Im Zuge der Coronakrise waren Immobilien ganz klar die begehrteren Wertanlagen. Ist die Investition in eine Immobilie im Moment jedoch nicht möglich, kann das Geld auch in Aktien angelegt werden.

Vorteile und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage

Vorteile

  • Gelten als krisenresistent
  • Gelten als inflationssicher
  • In der Regel beständige Wertsteigerung
  • Immobilie kann selbst genutzt werden
  • Immobilie kann durch Mieteinnahmen Gewinne erzielen

Nachteile

  • Hohes Eigenkapital nötig
  • Die Instandhaltung und Verwaltung einer Immobilie ist zeitaufwendig
  • Mietausfälle sind möglich
  • Immobilie kann nicht schnell verkauft werden
  • Je nach Lage der Immobilie kann diese auch an Wert verlieren

Vorteile und Nachteile von Aktien als Kapitalanlage

Vorteile

  • Wertsteigerung möglich
  • Flexibler, schneller Verkauf der Wertpapiere möglich
  • Es muss kaum Zeit in die Verwaltung der Aktien investiert werden

Nachteile

  • Käufer müssen sich auskennen, um eine hohe Rendite zu erwirtschaften
  • Große Wertschwankungen möglich

Wo in Immobilien investieren?

Die Immobilie sollte sich in einer Region mit guten wirtschaftlichen Perspektiven befinden. Wandert die jüngere Bevölkerung von der Region ab oder besteht ein Leerstand bei Mietwohnungen, sind das deutliche Warnzeichen, die gegen eine Investition in eine Immobilie sprechen.

Diese Punkte gelten auch, wenn Kaufende beabsichtigen, selbst in der Immobilie zu wohnen. Eine Immobilie sollte immer so gewählt werden, dass sie in Zukunft einfach vermietet oder verkauft werden kann.

Fazit: Ist es jetzt sinnvoll in Immobilien zu investieren?

Ob sich die Investition in eine Immobilie in 2022 noch lohnt, kann nicht mit Ja oder Nein beantwortet werden. Wie immer hängt es von vielen Faktoren ab. Diese Faktoren sprechen dafür, richtig in Immobilien zu investieren:

  • Eine günstige Lage – mit einer guten Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, Schulen, Kindergärten und Ärzte in der näheren Umgebung
  • Keine baulichen Mängel an der Immobilie
  • Ein angemessener Kaufpreis, der 20 Jahresmieten nicht übersteigt
  • Eine positive Kaufpreisentwicklung in der Region

Bei einem hohen Kaufpreis und hohen Darlehenszinsen, sollten Kaufende genau rechnen, ob sie die nötigen finanziellen Mittel haben und auch Phasen ohne Mieter finanziell überbrücken oder plötzliche Reparaturkosten begleichen können.

Tipps für den erfolgreichen Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sind hier für euch zusammengefasst.

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