In Immobilien investieren: Ist das jetzt sinnvoll?

Wer viele Jahre zur Miete gelebt hat und Eigenkapital ansparen konnte, überlegt sich vielleicht, die Seiten zu wechseln und sich Eigentum zuzulegen: Ist jetzt noch der richtige Zeitpunkt, in Immobilien zu investieren? Wie ist der aktuelle Stand bei Häusern und Wohnungen zur Selbstnutzung, wie bei Objekten als Kapitalanlage? Wir beantworten diese und weitere Fragen.

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Wann ist der beste Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren?

Die Immobilienpreise sind hoch. Aber zumindest laut aktueller Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung ist noch lange kein Platzen der Immobilienblase in Sicht. Gleichzeitig bedeutet die Inflation, dass das Kapital auf dem Konto nicht mehr sicher ist und die Mietpreise steigen. Grundsätzlich spricht also nichts dagegen, jetzt in Immobilien zu investieren.

Warum sollte man in Immobilien investieren?

Es gibt einige Gründe, die dafür sprechen jetzt in Immobilien wie Häuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke zu investieren.

Eigentümer haben freie Hand. Sie können renovieren oder Haustiere halten und müssen sich dabei nie mit einem Vermieter absprechen. Das Wohnen in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus macht Spaß und fühlt sich beständiger an.
Die Immobilieninvestition ist ein Teil der Altersvorsorge. Eigentümer sind vor Mieterhöhungen sicher und können in einer abbezahlten Immobilie im Alter günstig leben.
Die Preise für Immobilien steigen eher, als dass sie fallen. So könnt ihr beim Verkauf der Immobilie in der Regel Gewinne realisieren.
Das Risiko eines extremen Preiseinsturzes ist bei Immobilien geringer als beispielsweise bei Aktien oder Fonds.
Durch Vermietung eines Objekts könnt ihr die eigenen Einnahmen erhöhen. Ist die Wohnung oder das Haus noch nicht abbezahlt, unterstützt die Miete die Eigentümer beim Abbezahlen des Objekts.

In welche Immobilien investieren?

Die Entscheidung für eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus ist keine leichte. Eine Immobilie ist eine große und teure Investition. Für viele Menschen ist es die größte Investition ihres Lebens. Nicht immer lohnt sich der Kauf.

Ab wann sich eine Investition lohnt und bei welchen Preisen sich die Miete eher lohnt, bestimmt eine einfache Formel:

Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Kauf-Miet-Faktor

Dieser Faktor sollte bei unter 20 liegen. Anders gesagt: Eine Immobilie sollte nicht mehr als
20 Jahresmieten kosten.

Kostet eine Immobilie beispielsweise 300.000 Euro und die Jahresmiete liegt bei 15.000 Euro, ergibt das einen Kauf-Miet-Faktor von 20. In diesem Beispiel lohnt sich der Kauf noch. Ab einem Faktor von 25 ist es günstiger, das Objekt zu mieten.

Natürlich kann diese einfache Formel keine Kaufentscheidung abnehmen, denn ob sich eine Investition lohnt, ist neben dem Kaufpreis noch von vielen weiteren Faktoren abhängig. Sie kann jedoch als grober Richtwert dienen.

Weitere Faktoren für oder gegen die Kaufentscheidung sind:

Der Zustand des Objekts
Die Nachfrage von Immobilien dieser Art in der Region
Die Lage
Die Entwicklung der Region
Die berufliche und finanzielle Situation des potentiellen Käufers
Die Zukunftsplanung des Käufers

Mehr über die spannende Frage „Mieten oder kaufen?“ lest ihr in diesem Artikel.

Wie in Immobilien investieren?

Die Immobilienpreise steigen, die Bauzinsen auch. Bei der Aufnahme eines Darlehens lagen die Zinsen im Jahr 2021 noch bei unter einem Prozent. Das bewog viele Menschen zum Kauf einer Immobilie, trotz der hohen Preise und der hohen Immobilienverschuldung. Das wiederum führte zur Immobilienknappheit – die Immobiliennachfrage war so hoch wie nie zuvor.

Seit Anfang des Jahres 2022 zeichnet sich durch das Steigen der Bauzinsen eine Trendwende ab. Jetzt liegen die Bauzinsen bei knapp vier bis 4,5 Prozent. Laut aktueller Prognosen können die Bauzinsen innerhalb der nächsten Monate noch weiter ansteigen – auf bis zu fünf Prozent. Mehr über die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen könnt ihr in diesem Artikel lesen.

Für potentielle Käufer ist diese Entwicklung schwierig. Selbst kleine Schwankungen der Zinsen machen sich deutlich in der Höhe der monatlichen Belastung durch die Baufinanzierung bemerkbar. Die aktuelle Entwicklung trifft vor allem Käufer mit wenig Eigenkapital.

Wie kann ich erfolgreich in Immobilien investieren?

Der Kauf von Immobilien als Kapitalanlage lohnt sich nach wie vor – nur durch die steigenden Zinsen und die damit erhöhten Kosten können sich viele Menschen den Kauf nicht mehr leisten. Das bedeutet, die Nachfrage nach Immobilien sinkt.

Wer ein hohes Eigenkapital mitbringt, ist nun klar im Vorteil: Käufer können jetzt aus einem größeren Angebotspool eine passende Immobilie auswählen. Da die Nachfrage geringer ist, haben Käufer bessere Chancen den Zuschlag für ihr Traumobjekt zu erhalten.

Und: Wer geschickt verhandelt, kann den angebotenen Kaufpreis noch reduzieren. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Mietwohnungen höher, als sie es noch im vergangenen Jahr war. Wird eine Wohnung zum Vermieten gekauft, sind neue Vermieter schnell gefunden und die Immobilienrendite ist positiv.

Lest hier, wie ihr die Mietrendite berechnet, wenn ihr eure Immobilie vermieten möchtet.

Zwei Personen sehen sich Dokumente in einer leeren Wohnung an. — Bevor ihr eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, müsst ihr genau analysieren: Kann die Wohnung eine gute Rendite erwirtschaften?

Mit wenig Kapital in Immobilien investieren – ist das sinnvoll?

Durch die steigenden Bauzinsen mussten sich viele Menschen bereits von ihrem Traum vom Eigenheim verabschieden. Für sie ist der Immobilienkauf aufgrund des fehlenden Eigenkapitals, der hohen Immobilienpreise und der nun zusätzlich hohen Zinsen nicht mehr finanzierbar.

Zu dem Kaufpreis der Immobilie kommen außerdem Kosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer und den Makler dazu. Mit durchschnittlich neun bis 12 Prozent schlagen die Kaufnebenkosten zu Buche. Alles Wichtige über Kaufnebenkosten lest ihr hier.

Viele Banken verlangen einen Eigenkapitalanteil von 5,5 Prozent des Kaufpreises als Voraussetzung für die Vergabe eines Darlehens. Empfohlen wird aber, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten – also den Immobilienkaufpreis inklusive Kaufnebenkosten – mit Eigenkapital finanzieren zu können.

In Immobilien investieren mit wenig Geld ist ein Hindernis – aber nicht unmöglich. Einige Banken finanzieren den Immobilienkaufpreis voll. Käufer müssen in diesem Fall kein Eigenkapital mitbringen – beziehungsweise nur die Kaufnebenkosten abdecken. Bei einer solchen Vollfinanzierung werden in der Regel höhere Darlehenszinsen fällig.

Die Vollfinanzierung oder sogar eine 110-Prozent-Finanzierung kann sich dennoch lohnen: Beispielsweise wenn ihr eure Traumimmobilie zu einem guten Preis findet und jetzt – auch ohne Eigenkapital – zuschlagen wollt.

Aber Achtung: Vor einem solchen Kauf solltet ihr das Objekt genau unter die Lupe nehmen, die Marktpreise und die Entwicklung der Immobilienpreise der Umgebung kennen und den tatsächlichen Wert der Immobilie realistisch einschätzen.

Unterschätzt außerdem die Risiken beim Immobilienkauf nicht – habt ihr genügend Rücklagen für Zahlungsengpässe, Mietausfälle oder unvorhergesehene Reparaturen an der Immobilie angespart?

Tipps zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital könnt ihr hier nachlesen.

In Aktien oder Immobilien investieren?

Aktien oder Immobilien? Im Zuge der Corona-Krise waren Immobilien ganz klar die begehrteren Wertanlagen. Ist die Investition in eine Immobilie im Moment jedoch nicht möglich, kann das Geld auch in Aktien angelegt werden.

Was sind die Vor- und Nachteile von Immobilien im Vergleich zu anderen Investitionen?

Wer jetzt in Immobilien investieren möchte, profitiert von einigen Vorteilen – sollte aber auch die Nachteile nicht außer Acht lassen.

Das sind die Vorteile von Immobilieninvestment

Gelten als krisenresistent
Gelten als inflationssicher
In der Regel beständige Wertsteigerung
Immobilie kann selbst genutzt werden
Immobilie kann durch Mieteinnahmen Gewinne erzielen

Das sind die Nachteile und Risiken beim Immobilienkauf

Hohes Eigenkapital nötig
Die Instandhaltung und Verwaltung einer Immobilie ist zeitaufwendig
Mietausfälle sind möglich
Immobilie kann nicht schnell verkauft werden
Je nach Lage der Immobilie kann diese auch an Wert verlieren

Was sind die Vor- und Nachteile von Aktien als Kapitalanlage?

Eine Alternative zum Immobilienkauf als Geldanlage ist der Kauf von Aktien. Diese Alternative eignet sich, wenn ihr im momentan noch keine Immobilie kaufen könnt oder wollt.

Das sind die Vorteile von Aktien

Wertsteigerung möglich
Flexibler, schneller Verkauf der Wertpapiere möglich
Es muss kaum Zeit in die Verwaltung der Aktien investiert werden

Das sind die Nachteile von Aktien

Käufer müssen sich auskennen, um eine hohe Rendite zu erwirtschaften
Große Wertschwankungen möglich

Für die meisten Anleger lohnt sich das langfristige Investieren in Aktien eher als kurzfristige Spekulationsgeschäfte. Eine weitere, etwas stabilere Alternative der Kapitalanlage ist der Kauf von Immobilienfonds.

Wo in Immobilien investieren?

Beste Investment Immobilien liegen in einer Region mit guten wirtschaftlichen Perspektiven. Wandert die jüngere Bevölkerung von der Region ab oder besteht ein Leerstand bei Mietwohnungen, sind das deutliche Warnzeichen, die gegen eine Investition in eine Immobilie sprechen.

Diese Punkte gelten auch, wenn Kaufende beabsichtigen, selbst in der Immobilie zu wohnen. Eine Immobilie sollte immer so gewählt werden, dass sie in Zukunft einfach vermietet oder verkauft werden kann. Wir empfehlen, vor dem Kauf jedes Objekts eine gründliche Immobilienmarkt-Analyse durchzuführen.

Fazit: Ist es jetzt sinnvoll, in Immobilien zu investieren?

Ob sich die Investition in eine Immobilie in 2023 und 2024 noch für euch lohnt, kann nicht pauschal mit Ja oder Nein beantwortet werden. Wie immer hängt es von vielen Faktoren ab.

Diese Faktoren sprechen dafür, richtig in Immobilien zu investieren:

Eine günstige Lage – mit einer guten Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, Schulen, Kindergärten und Ärzte in der näheren Umgebung
Keine baulichen Mängel an der Immobilie
Ein angemessener Kaufpreis, der 20 Jahresmieten nicht übersteigt
Eine positive Kaufpreisentwicklung in der Region

Bei einem hohen Kaufpreis und hohen Darlehenszinsen sollten Kaufende genau rechnen, ob sie die nötigen finanziellen Mittel haben und auch Phasen ohne Mieter finanziell überbrücken oder plötzlich anfallende Reparaturkosten begleichen können.

Tipps für den erfolgreichen Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sind hier für euch zusammengefasst.

Lest außerdem: "Haus vererben zu Lebzeiten: Lassen sich Immobilien steuerfrei vererben?".