Einfamilienhaus im Rohbau, Dachstuhl noch nicht gedeckt.
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Bauen | Ratgeber

Bauzinsen-Entwicklung: Aktuelle Bauzinsen und Prognosen

Simone Nissen

Simone Nissen

Nach Immobilienkrediten fast zum Nulltarif sind die Bauzinsen zuletzt stark gestiegen. Lest hier, wie sich die Bauzinsen entwickeln und welche Bauzinsen-Prognose Experten abgeben.

Immobilienkäufer und Bauherren bekommen es aktuell von allen Seiten ab: Eigentum wird immer teurer, die Preise für Baustoffe steigen massiv und auch die Bauzinsen steigen. Wie geht es in den kommenden Monaten weiter? Bleibt es beim Anstieg der Bauzinsen für die Baufinanzierung? Und wie hoch wird dieser ausfallen? Hier berichten wir über die Bauzinsen-Prognosen und Bauzinsen-Entwicklung in 2022 und 2023.

So entwickeln sich die Bauzinsen aktuell in Deutschland

Wir zeigen euch hier die neuesten Nachrichten und Prognosen zur Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland in einem Newsticker.

+++ Bauzinsen-Entwicklung: Wieder Bauzinsen unter drei Prozent möglich +++

November 2022: Nachdem die Bauzinsen Mitte Oktober mit vier Prozent auf den höchsten Stand seit 2011 stiegen, gibt es jetzt wieder Chancen auf eine Baufinanzierung mit unter drei Prozent Zinsen. Das ergibt sich aus aktuellen Daten des Vergleichsportals Check24.

Demnach liegt für eine Baufinanzierung in Höhe von 300.000 Euro aktuell der günstigste Sollzins bei 2,98 Prozent. Geht es jetzt wieder abwärts mit der Bauzinsen-Entwicklung?

Michael Neumann gibt im Handelsblatt eine andere Bauzinsen-Prognose. Der Vorstandschef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein erwartet weiterhin stärkere Auf- und Abwärtsbewegungen und hält tendenziell einen erneuten Anstieg der Bauzinsen in 2023 für möglich.

Hier lest ihr, wie sich die Bauzinsen auf die aktuelle Immobilienpreisentwicklung auswirkt.

+++ Bauzinsen aktuell bei 4 Prozent – weiterer Anstieg prognostiziert +++

Oktober 2022: Die Bauzinsen erreichen einen neuen Höchststand und liegen laut der FMH Finanzberatung nun bei vier Prozent. So hoch waren die Zinsen einer Baufinanzierung zuletzt in 2011.

Damit übertrifft der aktuelle Bauzins die Prognosen. Im August war beispielsweise der Kreditvermittler Interhyp von einem Anstieg auf 3,5 Prozent zum Ende des Jahres 2022 ausgegangen. Trotz des höheren Anstiegs bei der Bauzinsen-Entwicklung ist das Maximum offenbar noch nicht erreicht.

"Dass die Zinsen zeitnah wieder spürbar sinken werden, ist unwahrscheinlich", sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp im Handelsblatt voraus. Mohr erwartet weiterhin moderat steigende Zinsen. Ursache seien die gestiegene Inflation, die gestraffte Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und hohe Renditen für deutsche Staatsanleihen.

Wenn ihr euch wegen der steigenden Bauzinsen zeitnah um eine Anschlussfinanzierung kümmern wollt, findet ihr hier alle Infos.

+++ Bauzinsen steigen um über 50 Prozent auf Jahreshoch in 2022 +++

Oktober 2022: Die Prognosen der Experten zur Bauzinsen-Entwicklung haben sich bestätigt. Nach den gesunkenen Bauzinsen im August 2022 steigen die Kosten für eine Baufinanzierung wieder drastisch an. Im September haben die Bauzinsen einen neuen Jahreshöhepunkt erreicht.

Satte 51 Prozent höher sind die aktuell durchschnittlichen Zinsen von 3,48 Prozent für zehnjährige Baufinanzierungen im Vergleich zum zwischenzeitlichen Tiefststand von 2,31 Prozent Mitte August, meldet die Check24 Vergleichsportal Baufinanzierung GmbH.

Grafik zeigt den starken Anstieg der Bauzinsen im September 2022
Ein Plus von 51 Prozent ergibt sich aus den Effektivzinsen von über Check24 abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen mit zehn Jahren anfänglicher Zinsbindung. © CHECK24

Welchen Unterschied das bedeutet, zeigt folgende Beispielrechnung: Angenommen ihr würdet eine Baufinanzierung über 500.000 Euro mit einer zehnjährigen Laufzeit abschließen, dann wäre eure monatliche Rate für Haus oder Wohnung im Vergleich zu einem Kreditabschluss Mitte August um knapp 487 Euro gestiegen.

"Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass in den kommenden Monaten die Finanzierungskosten weiter steigen", prognostiziert Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei Check24. "In dieser sehr unbeständigen Phase ist der Vergleich verschiedener Baufinanzierungsangebote gerade bei Anschlussfinanzierungen wichtiger denn je."

Übrigens: Hier bekommt ihr Hilfe bei der Suche nach einer noch vergleichsweise günstigen Baufinanzierung

Weitere Zahlen, Daten, Fakten zu den aktuellen Bauzinsen

Hier findet ihr weitere Inhalte unseres Bauzinsen-Newstickers in chronologischer Reihenfolge.

+++ Immobilienfinanzierung ohne Erbschaft oder Schenkung kaum noch möglich +++

September 2022: Die aktuelle Bauzinsen-Entwicklung führt dazu, dass für die Mehrheit der Deutschen der Traum von der eigenen Immobilie ausgeträumt ist – zumindest ohne finanzielle Unterstützung in Form einer Schenkung oder Erbschaft. Das ist das Ergebnis einer Umfrage im Auftrag von Engel & Völkers Finance.

62 Prozent der befragten Personen gaben an, dass eine Immobilienfinanzierung für sie ohne Erbschaft oder Schenkung nicht mehr möglich sei. Schuld ist das fehlende Eigenkapital und die Tatsache, dass Banken bei der aktuellen Entwicklung der Bauzinsen und Baupreise zurückhaltender bei der Vergabe von Vollfinanzierungen sind.

"Eine Vollfinanzierung ist in der aktuellen Situation aufgrund der Inflation, der gestiegenen Darlehenszinsen und der gestiegenen Baukosten für viele Menschen schwierig", so Rebecca Scheidler, Geschäftsführerin der Engel & Völkers Finance Germany GmbH. "Die Banken sind bei der Vergabe von Krediten zunehmend restriktiver, so dass Finanzierungen ohne Eigenkapital nur dann bewilligt werden, wenn andere Faktoren die Kreditwürdigkeit positiv beeinflussen."

Um den Traum vom Eigenheim dennoch verwirklichen zu können, sind fast 40 Prozent der Befragten bereit, Abstriche bei der Lage, Größe und der Ausstattung der Immobilie zu machen. Auch ihren Konsum einzuschränken, ist für viele eine Option. Wie genau, das seht ihr in dieser Grafik.

Infografik Einschränkungen zugunsten einer Immobilienfinanzierung
© Engel & Völkers Finance

+++ Prognose: Bauzinsen steigen bis Ende 2022 auf 3,5 % +++

August 2022: Nach der kleinen Verschnaufpause beim Anstieg der Bauzinsen soll die Bauzinsen-Entwicklung Experten zufolge weiter nach oben gehen. Dem Kreditvermittler Interhyp zufolge, werden die Bauzinsen mit zehnjähriger Zinsbindung weiter steigen und Ende des Jahres bei 3,5 Prozent stehen.

Interhyp-CEO Jörg Utecht empfiehlt laut Börsen-Zeitung, das "Zwischentief" der Bauzinsen-Entwicklung angesichts höherer Verhandlungsbereitschaft von Immobilienverkäufern zu nutzen.

+++ Vorsichtige Entwarnung – Bauzinsen gehen leicht zurück +++

August 2022: Bei den Bauzinsen gibt es eine leichte Entspannung. Aktuell liegen sie knapp unter drei Prozent. Experten sehen sogar Anlass für eine vorsichtige Entwarnung. Nach ihrer Prognose werden die Zinsen für die Baufinanzierung bis zum Jahresende nur noch leicht steigen oder sich seitwärts bewegen.

"In Deutschland haben die Rezessionssorgen zuletzt die Inflationsbefürchtungen überflügelt", erläutert Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr gegenüber dem Handelsblatt. "Deshalb haben die Bauzinsen auch seit der EZB-Entscheidung nachgegeben."

Infografik zur Bauzinsentwicklung bis August 2022
Quelle: CHECK24 Vergleichsportal Baufinanzierung GmbH (https://www.check24.de/baufinanzierung/; 089 24 24 11 22), *Effektivzinsen über CHECK24 abgeschlossener Immobilienfinanzierungen mit zehn Jahren anfänglicher Zinsbindung © CHECK24

+++ Bauzinsen über drei Prozent: Comeback für Bausparvertrag +++

Juli 2022: Als Banken Immobilienkredite noch für einen Zinssatz von unter einem Prozent anboten, hielten viele den Bausparvertrag für nutzlos. Doch der Anstieg der Bauzinsen auf über drei Prozent verschafft dem Totgesagten eine Chance auf Rückkehr. Laut Handelsblatt.de sehen Finanzexperten jetzt den idealen Zeitpunkt für einen Einstieg.

Relevant ist der Abschluss eines Bausparvertrags nicht nur für Immobilienkäufer, sondern auch für Eigentümer, bei denen eine Anschlussfinanzierung oder Modernisierung ansteht. Für sie kann sich durch staatliche Zulagen ein Bausparvertrag bei der aktuellen Zinslage lohnen. Lest ihr hier, wie ihr euch als Bausparer die Wohnungsbauprämie sichern könnt.

+++ Anstieg der Bauzinsen verlangsamt sich etwas +++

Juni 2022: Immobilienkredite haben sich im Mai weiter verteuert. Allerdings hat die Geschwindigkeit des Zinsanstiegs zuletzt abgenommen. "Die aktuelle Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen seit Mitte Mai zeigt, dass sich der seit Jahresbeginn rasante Anstieg etwas entschleunigt“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei der Interhyp AG.

Von Januar bis Anfang Juni haben die Zinsen für zehnjährige Immobiliendarlehen von rund einem Prozent auf rund 2,8 Prozent zugelegt. Die für das Bauzins-Trendbarometer der Interhyp befragten Experten gehen mehrheitlich kurzfristig zunächst von einer Seitwärtsbewegung aus. Bis Jahresende erwartet die Mehrheit steigende Konditionen zwischen drei und 3,5 Prozent, einige wenige halten auch ein Überschreiten dieser Marke für möglich.

+++ Prognose: Bauzinsen von 4 Prozent in diesem Jahr "sehr realistisch" +++

Mai 2022: Die Zinsen für zehnjährige Standardkredite haben sich laut der Frankfurter FMH-Finanzberatung seit Dezember von 0,9 Prozent auf zuletzt rund 2,5 Prozent fast verdreifacht – Tendenz steigend. Die Gründe: Hypothekendarlehen werden langfristig über Pfandbriefe refinanziert. Deren Zinsen orientieren sich an der Rendite-Entwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe. Und die zieht in Zeiten hoher Inflationsraten deutlich an – und damit steigen auch die Bauzinsen.

Die FMH hat daraufhin auch ihre Prognose geändert: Sie sagt, Zinssätze von vier Prozent in diesem Jahr seien keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch. Die ersten Anbieter verlangten schon mehr als drei Prozent.

Tipp: Wer in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigt, für den lohnt sich ein Forward-Darlehen.

+++ Innerhalb von vier Monaten sind die Bauzinsen um 130 Prozent gestiegen +++

April 2022: Das gab es noch nie in Deutschland: Innerhalb von nur vier Monaten sind die Bauzinsen um 130 Prozent gestiegen. Es ist der größte Sprung seit 1999. Damals lagen die Bauzinsen allerdings zwischen fünf und sechs Prozent. Das berichtet die FMH Finanzberatung aus Frankfurt. Den Angaben zufolge lagen an Weihnachten 2021 die durchschnittlichen Hypothekenzinsen für zehn Jahre fest noch bei 0,9 Prozent. Jetzt liegt der Mittelwert bereits bei
2,1 Prozent. Das ist eine Steigerung um 130 Prozent innerhalb weniger Monate. Und den Prognosen der Experten zufolge ist ein Ende des Aufwärtstrends nicht in Sicht.

Die ersten Banken verlangen schon mehr als drei Prozent bei nur zehn Prozent Eigenkapitaleinsatz für zehn Jahre fest. Die FMH sieht in ein paar Monaten generell die Drei vor dem Komma.

+++ Prognose: Bis Jahresende könnten Bauzinsen zwischen 2,5 und 3 Prozent liegen +++

April 2022: Laut dem Interhyp-Bauzins-Trendbarometer halten Experten bis Jahresende Bauzinsen zwischen 2,5 Prozent und drei Prozent für möglich. Allein im März verteuerten sich zehnjährige Darlehen um rund 0,5 Prozentpunkte. Seit Jahresbeginn haben sich die Konditionen von ein auf über zwei Prozent mehr als verdoppelt, so Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft beim Baufinanzierer Interhyp AG.

Tipp: Die Zinsen könnt ihr nicht beeinflussen, die Baukosten schon: Sparen beim Hausbau? So haltet ihr die Kosten in Grenzen.

Warum steigen die Zinsen für Immobilienkredite?

Hinter den deutlichen Steigerungen bei den Bauzinsen steht vor allem das allgemein steigende Zinsniveau in Deutschland und der gesamten Eurozone. Mit Staatsanleihen und Pfandbriefen refinanzieren die Banken Immobilienkredite. Ihre Mehrkosten geben sie durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter.

Ein Grund für die aktuelle Trendwende bei den Bauzinsen ist auch die steigende Inflation. Wenn die Inflationsrate über einen längeren Zeitraum deutlich steigt, antizipieren die Kapitalmärkte mit der Zeit eine restriktivere Geldpolitik der Notenbanken. Das führt zu steigenden Zinsen am Kapitalmarkt. Und die gestiegenen Kapitalmarktzinsen sorgen dann wiederum für höhere Zinsen bei Immobilienkrediten

"Wir spüren es alle tagtäglich. Im Supermarkt, an der Zapfsäule und eventuell auch schon im Briefkasten mit Post von unserem Strom- oder Energieversorger: Die Verbraucherpreise steigen", konstatiert Oliver Adler. Er ist Abteilungsleiter Produktmanagement bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall und hat die Zinsentwicklung genau im Blick.

Was bedeuten steigende Bauzinsen für Immobilienkäufer?

Steigende Bauzinsen sind immer eine zusätzliche Belastung für Kreditnehmer. Auch wenn die Differenz zwischen 0,7 und 1,0 oder 1,4 Prozent zunächst gering erscheint, zeigt ein Beispiel, wie sich die monatliche Belastung dadurch verändert:

Ein Paar hat eine Kreditsumme von 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und drei Prozent Tilgungsrate. Bei einem Zinssatz von 0,7 Prozent beläuft sich die monatliche Rate auf 925 Euro. Klettert der Zins auf ein Prozent, sind es bereits monatliche 1.000 Euro. Steigt der Zinssatz auf
1,4 Prozent, beliefe sich die monatliche Belastung auf 1.100 Euro.

Bei steigenden Zinsen bleibt bei gleichbleibender Liquiditätsbelastung weniger zum Tilgen übrig, die Abtragung der Schulden dauert also länger.

Oliver Adler stellt dazu fest: "Unmittelbar betrifft die Zinssteigerung all diejenigen Kunden, die jetzt bauen, kaufen oder modernisieren möchten und hierfür nicht genügend Eigenkapital aufbringen können. Also alle, die eine Finanzierung benötigen, da hier aktuell die Konditionen steigen."

Welche Folgen steigende Bauzinsen für die Immobilienpreise haben könnten

Wie stark der Einfluss der gestiegenen Zinsen auf die Immobilienpreise letztlich ist, bleibt abzuwarten. Verschiedene Möglichkeiten sind denkbar:

  • Es könnte sein, dass die Kaufpreise auf ein Plateau zusteuern und letztlich stagnieren.
  • Je nachdem wie stark die Nachfrage aufgrund der mangelnden Finanzierbarkeit zurückgeht, kann es aber auch zu sinkenden Preisen kommen. Besonders dann, wenn viele Anschlussfinanzierungen nicht mehr leistbar sind und Objekte verkauft werden müssen.

Bauzinsen steigen: Das können Kreditnehmer tun

Bewahrheitet sich die aktuelle Prognose und steigen die Bauzinsen weiter, müssen zukünftige Kreditnehmer und alle, deren Zinsbindung demnächst ausläuft, tiefer in die Tasche greifen. Oliver Adler rät deshalb, sich bei der Finanzierung Konditionen mit langen Laufzeiten zu sichern. Lest hier mehr zum Thema Zinsbindung.

"Diejenigen, die aktuell noch keine konkrete Wohneigentumsabsicht haben, aber den Wunsch nach Wohneigentum verspüren, sollten sich mit einem Bausparvertrag die aktuell noch niedrigen Zinsen sichern", empfiehlt er.

Für Immobilienbesitzer ist jetzt ein guter Zeitpunkt, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern – selbst wenn diese erst in ein, zwei oder drei Jahren ansteht. Eine Möglichkeit ist ein Forward-Darlehen. Damit können sich Kreditnehmer schon vor Ablauf der Zinsbindung im Voraus einen günstigen Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung sichern.

Bauzinsen Entwicklung Forwarddarlehen der letzten 12 Monate
© Europace Wohn- und Finanzierungsmarkt Analyse Q1 / 2022

Eine weitere Möglichkeit: Das Darlehen mit einem aktuell noch niedrigen Zinssatz schneller abzahlen, damit der Restkredit zu einem Zins schrumpft, der dann schlechter ist. Dafür bieten sich höhere Tilgungsraten von zwei bis fünf Prozent pro Jahr oder Sondertilgungen an. Was ihr sonst noch tun könnt, um steigende Bauzinsen abzufedern, lest ihr hier: Wie kann ich mir günstige Bauzinsen sichern?

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