Immobilien als Kapitalanlage - wann lohnt es sich?

Das kannst du tun

• Berechne realistische Renditen mithilfe von Mietmultiplikator, Brutto- und Nettorendite und der Objektrendite.
• Informiere dich über aktuelle Marktbedingungen und potenzielle Entwicklungen in der Region.
• Analysiere die Mikro- und Makrolage der Immobilie. Sind Lage und Region der Immobilie attraktiv?
• Plane dein Eigenkapital und mögliche Finanzierungsmodelle sorgfältig.
• Nimm eine professionelle Beratung beim Kauf deiner Immobilie als Kapitalanlage in Anspruch, um Fehler und Risiken zu vermeiden.

Was bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?

So manchen Immobilienkäufer und Käuferinnen geht es nicht um die Erfüllung des eigenen Wohnglücks – sie wollen eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und eine möglichst hohe Rendite erzielen. Nicht umsonst werden Anlageimmobilien umgangssprachlich als Betongold bezeichnet. Immobilien gelten als langfristige und wertbeständige Kapitalanlage, die geringeren Schwankungen im Vergleich zu Anlagen wie Aktien oder Fonds unterworfen sind. Denn: Immobilien gelten als Sachwerte, also als von Geldwertschwankungen unabhängige Güter.

Ob hohe Renditen in Zeiten steigender Bauzinsen und fallender Immobilienpreise noch möglich sind, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Mit der richtigen Anlageimmobilie erhoffen sich Käufer diese Vorteile:

• Stabile Mieteinnahmen als passive Einkommensquelle
• Wertsteigerung der Immobilie für einen potenziell gewinnbringenden Verkauf in der Zukunft
• Eine Rendite, die höher als die Inflationsrate ist
• Steuervorteile durch Abschreibungen oder durch steuerliche Abzüge für Renovierungs- und Instandhaltungskosten
• Ergänzung zur Investition in unterschiedliche Anlagen
• Vermögensaufbau und Altersvorsorge

Ob diese Anlageziele erreicht werden können, hängt von der Immobilie, ihrem Zustand, der Lage und den Entwicklungen in der Region ab. Wer hier die falsche Wahl trifft, kann sich anstelle eines Passiveinkommens in große Unkosten stürzen. Möchtest du eine Immobilie als Geldanlage kaufen, musst du einiges beachten.

Welche Risiken bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?

Nicht nur ein Eigenheim, sondern dazu noch mehrere Wohnimmobilien als Kapitalanlage besitzen – wer diesen Plan umsetzen kann, hat für das Alter ausgesorgt. So meinen zumindest viele. Doch neben Chancen bringt eine Immobilie als Kapitalanlage auch Risiken mit sich. Reine Selbstläufer sind Anlageimmobilien nicht.

Diese Risiken kann der Immobilienkauf als Kapitalanlage mit sich bringen:

• Wertverlust: Immobilien gelten als wertbeständige Kapitalanlagen, deren Wert langfristig steigt. Das ist jedoch nicht immer der Fall, wie die Entwicklungen am Immobilienmarkt der letzten Jahre gezeigt haben. Das Risiko eines Umschwungs oder das „Platzen der Immobilienblase“ besteht immer. Immobilien in Regionen mit einer rückläufigen Bevölkerungszahl oder wirtschaftlichen Problemen können von Wertverlusten betroffen sein.
• Leerstand und Mietausfälle: Anlageimmobilien können Geld, Ärger und Nerven kosten. Beispielsweise dann, wenn die Region von Mietleerstand betroffen ist oder die Mietenden die Miete nicht bezahlen. Auch Mieterschäden können zu hohen Kosten und Rechtsstreits führen.
• Instandhaltungskosten: Als Immobilienbesitzer musst du Geld für Instandhaltungskosten, Sanierungen und Reparaturen zurücklegen. Eine Faustregel besagt, dass pro Jahr etwa ein Prozent des Immobilienwertes zurückgelegt werden sollte. Bei einer Wohnung im Wert von 400.000 Euro wären das 4.000 Euro pro Jahr. Nicht jedes Jahr fallen Instandhaltungskosten in dieser Höhe an. Bei jüngeren Immobilien sind die Instandhaltungskosten geringer. Unabhängig vom Alter der Immobilie ist es jedoch möglich, dass nach einigen Jahren die Erneuerung der Heizung oder die Sanierung der Balkone ansteht und eine Summe im fünfstelligen Bereich fällig wird. Auf diese Kosten solltest du dich als Eigentümer vorbereiten.
• Zinsrisiko: Vor 2022 waren die Bauzinsen niedrig – dann stiegen sie sprunghaft an. Deutlich höhere Zinsen können bei einer Anschlussfinanzierung zu finanziellen Engpässen führen. Plane bei der Aufnahme eines Darlehens deswegen nie zu knapp!
• Steuerliche Änderungen: Eine Erhöhung der Grundsteuer oder andere Gesetzesänderungen können einen erhöhten finanziellen Aufwand bedeuten. Diese können deine Rendite schmälern.

Um diese Risiken möglichst gering zu halten, sollte der Immobilienkauf wohlüberlegt sein. Durch eine gründliche Marktrecherche, Analyse der Immobilie und Wahl einer Region mit stabilem Wachstum und guter Infrastruktur ist die Immobilie als Kapitalanlage eine vergleichsweise sichere Anlageform.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage im Jahr 2025 noch?

Um zu beurteilen, ob sich der Kauf einer Anlageimmobilie noch lohnt, musst du drei Faktoren in Betracht ziehen: die Immobilienpreisentwicklung, die Bauzinsentwicklung und die erzielbare Rendite.

Seit 2022 sind die Bauzinsen kontinuierlich gestiegen und lagen bei einer Zinsbindung von 10 Jahren im November 2023 bei über 4 Prozent. 2024 hat die EZB mit der Senkung des Leitzinses begonnen, sodass der aktuelle Zins für Immobilienkredite liegt bei 3,4 Prozent (Stand: September 2024). Auch wenn das lange nicht die Werte von vor 2022 sind, kann die Anlage in Immobilien sinnvoll und machbar sein. Denn: während die Immobilienpreise in den Jahren zuvor kontinuierlich anstiegen, sanken sie Ende 2022 zum ersten Mal seit 12 Jahren. Zwischen 2022 und 2024 konnte ein Preisrückgang von bis zu 10 Prozent für Bestandsgebäude verzeichnet werden. Mehr zur aktuellen Immobilienpreisentwicklung erfährst du hier. Und: während die Immobilienpreise fielen, stiegen die Mieten deutlich an. In den Metropolen stiegen Mieten für Neubauten im zweistelligen Bereich. In Berlin über 20 Prozent, in München knapp 13 Prozent. Dies stellt auch für die Zukunft hohe erzielbare Mietrenditen in Sicht.

Kurzum: auch wenn die aktuellen Darlehenszinsen hoch sind, können niedrige Immobilienpreise und höhere erzielbare Mietrenditen auch 2025 die Anlage in Immobilien attraktiv machen.

Wann lohnt sich eine Anlageimmobilie?

Eine Anlageimmobilie lohnt sich immer dann, wenn die Rendite günstig ausfällt. Zur Berechnung der Rendite gibt es verschiedene Verfahren: den Mietpreismultiplikator, die Bruttorendite, die Nettorendite, die Eigenkapitalrendite und die Objektrendite. Im Folgenden stellen wir die Berechnung aller Renditearten genauer vor, um dir die Entscheidungsfindung bestens zu ermöglichen. Mehr zu den einzelnen Renditeberechnungen und ihren Einflussfaktoren findest du hier: Immobilienrendite berechnen: Wie hoch ist die Rendite?

Der Mietpreismultiplikator oder Vervielfältiger bei Anlageimmobilien

Der Mietpreismultiplikator (auch Vervielfältiger genannt) ist ein einfacher Richtwert, der dir hilft, den Kaufpreis einer Immobilie im Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen zu sehen. Er gibt an, wie oft die Jahresmiete in den Kaufpreis „hineinpasst“ und zeigt, in wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen rein rechnerisch amortisieren würde. Instandhaltungskosten, Zinskosten und weitere Kosten berücksichtigt er jedoch nicht und ist deswegen nur als erste Orientierung zu verwenden.

So berechnest du den Mietpreismultiplikator für jede Anlageimmobilie:

Mietpreismultiplikator = Kaufpreis der Immobilie / Jahresnettokaltmiete

Der Kaufpreis der Immobilie setzt sich auf dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Die Jahresnettokaltmiete sind die Mieteinnahmen pro Jahr ohne Nebenkosten.

Rechenbeispiel Mietpreismultiplikator:

Der Kaufpreis einer Immobilie inklusive Nebenkosten beträgt 440.000 Euro, die Jahresnettokaltmiete liegt bei 18.000 Euro.

440.000 / 18.000 = 24,4

Dieser Faktor bedeutet, dass es 24,4 Jahre dauert, bis der Immobilienpreis mit den Mieteinnahmen theoretisch abgegolten werden könnte. Ein niedriger Mietpreismultiplikator weist auf eine rentable Anlageimmobilie hin. 

Normal ist ein Mietpreismultiplikator zwischen 20 und 25. In den großen und beliebten Metropolen wie München oder Hamburg kann der Multiplikator über 30 liegen. In ländlichen Regionen liegt der Mietpreismultiplikator oft niedriger. Aber Achtung: In manchen ländlichen Regionen ist der Kauf zwar günstig, das Risiko eines Leerstands und Wertverlust der Immobilie jedoch höher.

Die Bruttorendite von Anlageimmobilien

Die Bruttorendite, oder auch Bruttomietrendite, setzt den jährlichen Mietertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen. Die laufenden Kosten und Instandhaltungsrücklagen werden bei der Berechnung der Bruttorendite erst einmal außer Acht gelassen.

So berechnest du die Bruttorendite für jede Anlageimmobilie:

Bruttorendite = (Jahreskaltmiete / Gesamtkaufpreis der Immobilie) x 100

Rechenbeispiel Bruttorendite:

Der Kaufpreis einer Immobilie inklusive Nebenkosten beträgt 440.000 Euro, die Jahresnettokaltmiete liegt bei 18.000 Euro.

(18.000 / 440.000) x 100 = 4,1 % 

Eine wirklich gute Bruttorendite hast du ab ca. 6 %. Bei einer Bruttomietrendite unter 5 % wird es voraussichtlich schwer, dass sich die Immobilie selbst trägt.

Die Nettorendite von Anlageimmobilien

Die Nettorendite, oder auch Nettomietrendite, setzt die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Steuern ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist genauer als die Bruttorendite, auch wenn auch sie nicht alle Kosten miteinbezieht.

So berechnest du die Nettorendite für jede Anlageimmobilie:

Nettorendite = (Jahresmieteinnahmen – laufende Kosten / Gesamtkaufpreis der Immobilie) x 100

Rechenbeispiel Nettorendite:

• Immobilienpreis: 400.000 Euro
• Jahreskaltmiete: 18.000 Euro (1.500 Euro monatlich)
• Kaufnebenkosten: 10 Prozent des Kaufpreises = 40.000 Euro
• Gesamtkaufpreis inklusive Nebenkosten: 440.000 Euro
• Laufende Kosten pro Jahr:
  • Verwaltungskosten: 1.000 Euro
  • Instandhaltungsrücklage: 1.500 Euro
  • Versicherungen und Grundsteuer: 1.000 Euro
    = Gesamtkosten pro Jahr. 3.500 Euro

Mit unseren Beispielzahlen würde die Nettorendite nach der Formel wie folgt berechnet:

Nettorendite = (18.000 Euro Jahresmieteinnahmen – 3500 Euro laufende Kosten / 440.000 Gesamtkaufpreis) x 100 = 3,3 %

Nach diesem Beispiel läge die Rendite bei 3,3 Prozent. Das ist ein fast guter Wert, denn idealerweise sollte die Nettomietrendite zwischen 3,5 % und 4 % liegen.

Doch auch die Nettomietrendite ist bei der genaueren Betrachtung einer Anlageimmobilie keine ausreichend gute Kennzahl. Die Finanzierungskosten werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt. Um die tatsächliche Rendite zu berechnen, müssten diese Kosten noch von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Auch die Wertsteigerung der Immobilie bleibt außer Acht.

Die Eigenkapitalrendite von Anlageimmobilien

Bei der Eigenkapitalrendite wird der durchschnittliche Jahresertrag ins Verhältnis mit dem eingesetzten Kapital gesetzt. Alle Einnahmen und Ausgaben werden berücksichtigt. Durch die Berechnung der Eigenkapitalrendite kannst du Anlageimmobilie mit anderen Investitionsmöglichkeiten vergleichen.

So berechnest du die Eigenkapitalrendite für jede Anlageimmobilie:

Eigenkapitalrendite = (Jahresertrag / Eigenkapital) x 100

Rechenbeispiel:

• Immobilienpreis: 400.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 10 Prozent des Kaufpreises = 40.000 Euro
• Eigenkapital: 100.000 Euro
• Fremdkapital: 340.000 Euro
• Jahreskaltmiete: 18.000 Euro (1500 Euro monatlich)
• Zinskosten pro Jahr: 9.000 Euro
• Laufende Kosten pro Jahr:
   
  • Verwaltungskosten: 1.000 Euro
  • Instandhaltungsrücklage: 1.500 Euro
  • Versicherungen und Grundsteuer: 1.000 Euro
    = Gesamtkosten pro Jahr. 3.500 Euro

Mit diesen Beispielzahlen würde die Eigenkapitalrendite nach der Formel wie folgt berechnet:

Eigenkapitalrendite = ( (18.000 – 9.000 – 3.500) / 100.000) x 100 = 5,5 %

Eine gute Eigenkapitalrendite sollte bei Immobilien im Bereich von zehn Prozent, mindestens aber bei sieben Prozent liegen. Die Eigenkapitalrendite gibt relativ genaue Ergebnisse über die zu erwartende Rendite im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Nicht berücksichtigt werden lediglich die Steuern, die auf die Mieteinnahmen anfallen.

Die Objektrendite von Anlageimmobilien

Berechnest du die Objektrendite, kannst du herausfinden, ob sich der Einsatz von mehr oder weniger Fremdkapital für dich lohnt.

So berechnest du die Objektrendite für jede Anlageimmobilie:

Objektrendite = (Jahresnettokaltmiete – Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten – Steuern) / Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten x 100

Rechenbeispiel:

• Immobilienpreis: 400.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 10 Prozent des Kaufpreises = 40.000 Euro
• Jahreskaltmiete: 18.000 Euro (1500 Euro monatlich)
• Laufende Kosten pro Jahr:
  • Verwaltungskosten: 1.000 Euro
  • Instandhaltungsrücklage: 1.500 Euro
  • Versicherungen und Grundsteuer: 1.000 Euro
    =Gesamtkosten pro Jahr. 3.500 Euro

Mit diesen Beispielzahlen wird die Objektrendite nach der Formel so berechnet:

Objektrendite = ((18.000 – 3500) / 440.000) x 100 = 3,3 %

Der Einsatz von mehr Fremdkapital würde sich lohnen, wenn der Zinssatz für ein Darlehen unter 3,3 Prozent läge.

Mehr über die Mietrendite und wie du sie berechnest, findest du hier.

Was du bei der Wahl einer Immobilie als Kapitalanlage beachten solltest

Die sorgfältige Planung vor dem Kauf einer Anlageimmobilie ist sehr wichtig. Ziel ist es, eine Immobilie mit einer möglichst hohen Rendite und hohen Wertsteigerung auszuwählen. Die finanziellen Risiken sollten gering bleiben.

Das solltest du bei der Wahl einer Anlageimmobilie beachten:

• Gute Lage: Die Lage der Immobilie ist neben dem Zustand einer der wichtigsten Faktoren, die für oder gegen einen Kauf sprechen. In ländlichen Regionen sind die Kaufpreise niedriger – doch die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in städtischen Regionen höher. Sowohl in der Stadt als auch auf dem Land wirkt sich eine gute Infrastruktur mit Nähe zu Supermärkten, Kindergärten, Schulen und ärztliche Praxen positiv auf die Attraktivität der Immobilie aus. Zusätzlich zu der vorhandenen Infrastruktur solltest du dich über die Entwicklung der Region informieren – welche Bauprojekte bestehen? Wie entwickeln sich die Bevölkerungszahlen? Neben den klassishen Metropolregionen kannst du vielleicht auch mittelgroße Städte in Betracht ziehen, um das Beste von beiden Welten zu bekommen.
• Zustand der Immobilie: Ein Neubau hat eine hervorragende Bausubstanz und Energieeigenschaften, die Instandhaltungskosten sind geringer – doch der Kauf eines Neubaus ist entsprechend teuer. Bestandsimmobilien sind in der Regel günstiger, du musst jedoch höhere Kosten für die Instandhaltung einplanen.
• Rendite: Wie hoch ist die zu erwartete Rendite? Passt sie zu deinen Vorstellungen? Mit unseren Berechnungsformeln kannst du die Rendite grob einschätzen und mit ähnlichen Objekten vergleichen.
• Mietpreismultiplikator: Dieser Wert sollte nicht zu hoch sein. Ab dem Faktor 30 lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage häufig nicht mehr.
• Risiko: Fallen in naher Zukunft hohe Renovierungskosten an? Hat die Region rückläufige Bevölkerungszahlen oder Mietleerstände? Könntest du die Anlageimmobilie unter Umständen auch mit einem höheren Darlehenszins finanzieren? Ist die Finanzierung langfristig gesichert? Kannst du eine Mietwohnung langfristig betreuen? Vor dem Kauf musst du den Aufwand realistisch einschätzen.

Die Lage von Anlageimmobilien: Das solltest du beachten

Die Lage der Anlageimmobilie ist der wichtigste Faktor. Denn: Ist die Lage schlecht, riskierst du Mietleerstände und Wertverluste der Immobilie. Eine Immobilie in einer guten Lage gilt dagegen als risikoarme Investition. Um deine Anlageimmobilie möglichst gut bewerten zu können, solltest du die Mikrolage und die Makrolage genau unter die Lupe nehmen.

Mikrolage: Was bieten der Stadtteil und die direkte Nachbarschaft?

Die Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung einer Immobilie, also die spezifischen lokalen Gegebenheiten, die einen direkten Einfluss auf den Wert und die Attraktivität der Immobilie haben.

Das sind wichtige Faktoren bei der Analyse der Mikrolage einer Anlageimmobilie:

• Nachbarschaft: Wie hoch ist die Qualität der Wohngegend? Gilt der Stadtteil als sicher? Welche Art von Mietern leben in der Region und passen sie zu deiner Zielgruppe? Möchtest du an Berufseinsteiger und Studierende oder Familien mit Kindern vermieten, sollte die Nachbarschaft zu dieser Zielgruppe passen.
• Verkehrsanbindung: Gibt es Anbindungen an das öffentliche Verkehrsnetz wie U-Bahn, Bus oder Zug? Besteht eine gute Anbindung zur nächsten Autobahn oder wichtigen Verkehrsstraßen? Gute Verkehrsanbindungen erhöhen die Attraktivität einer Immobilie.
• Einrichtungen des täglichen Bedarfs: Befinden sich Supermärkte, ärztliche Praxen, Apotheken, Restaurants, Schulen und Kindergärten in der Nähe der Immobilie? Eine gute Infrastruktur verbessert die Lebensqualität.
• Lärmbelastung: Wie laut ist es in und um die Immobilie? Wie weit entfernt liegen Industriegebiete und Flughäfen? Hier kommt es auch auf die Zielgruppe an: Viele Singles und junge Paare bevorzugen eine Wohnung in Innenstadtnähe trotz erhöhter Lärmbelästigung. Familien mit Kindern entscheiden sich eher für eine ruhige Wohnung am Stadtrand.
• Freizeit- und Erholungsangebote: Befinden sich Grünflächen, Parks, Seen oder Sportflächen in der näheren Umgebung? Die Nähe zu diesen Angeboten erhöht die Attraktivität der Wohnung.
• Zukunftsaussichten: Gibt es Bauprojekte in der Nachbarschaft? Ist beispielsweise der Bau einer neuen Verkehrsanbindung oder der Bau eines neuen Kindergartens geplant? Solche Bauprojekte könnten die Attraktivität und den Wert der Immobilie in Zukunft steigern.

Die Mikrolage ist entscheidend für die Lebensqualität und Nachfrage einer Immobilie. Achte darauf, dass die Mikrolage deiner Wunschimmobilie zu deiner Zielgruppe passt. Möchtest du beispielsweise Familien als Mietende ansprechen, wähle eine Immobilie mit einer guten Infrastruktur und Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Planst du den Kauf einer kleinen Wohnung für Studierende, Auszubildende und Berufsanfänger, achte auf eine zentrale Lage in Uni- oder Stadtnähe.

Makrolage: Was bietet und wie entwickelt sich die Region?

Die Makrolage beschreibt die übergeordnete geografische Lage einer Immobilie im regionalen oder städtischen Kontext. Sie bezieht sich auf größere, strukturelle Faktoren einer Region, Stadt oder eines Stadtteils. Eine gute Makrolage beeinflusst den Wert und die Attraktivität einer Anlageimmobilie positiv.

Das sind wichtige Faktoren bei der Analyse der Makrolage:

• Stadt oder Region: Wie attraktiv ist die Stadt oder Region? In beliebten Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin sind langfristig keine Mietleerstände oder große Immobilienwertverluste zu erwarten. Geringfügige Schwankungen sind natürlich möglich.
• Wirtschaftliche Situation: Wie stabil ist die wirtschaftliche Lage der Stadt oder der Region? Gibt es Arbeitsplätze? Wie hoch ist die Arbeitslosenquote der Region?
• Bevölkerungsentwicklung: Wächst die Bevölkerung der Stadt oder Region? Regionen mit einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung haben ein erhöhtes Risiko für Mieterleerstände und Wertverlust der Immobilie.
• Infrastruktur: Wie sieht die überregionale Anbindung an Autobahnen, Flughäfen und Bahnhöfe aus? Eine gute Anbindung wirkt sich positiv auf die Attraktivität der Immobilie aus.
• Bildung und Kultur: Gibt es Universitäten, Forschungseinrichtungen, kulturelle Angebote und spannende Freizeitmöglichkeiten in der Stadt oder der Region? Das macht die Immobilie attraktiver.
• Demografische Struktur: Es lohnt sich, einen Blick auf die Altersstruktur und das Einkommensniveau der Bevölkerung zu werfen. In einer Stadt mit einer jungen Bevölkerung mit hohem Einkommensniveau entwickeln sich Wert und Rendite einer Anlageimmobilie eher positiv.

Beim Blick auf die Makrolage analysieren wir das wirtschaftliche, soziale und demografische Umfeld, das eine Region prägt. Die Makrolage gibt Hinweise auf das Entwicklungspotential und Wertsteigerung einer Immobilie.

Übrigens: Es muss nicht die Stadtwohnung in Berlin, Frankfurt oder Hamburg sein. Auch Wohnimmobilien in Kleinstädten mit einem guten Wirtschaftswachstum versprechen positive Erträge. Selbst ländliche Regionen in beliebten Wohngegenden können für dich als Immobilieninvestor interessant sein.

Lage und Kaufpreis – wie wirkt sich das auf die Rendite aus?

Natürlich bevorzugt jeder Käufer eine Anlageimmobilie in einer beliebten Stadt in bester Lage. Hier gibt es ein Problem: Stadtwohnungen in beliebten Regionen mit stabilem Wirtschaftswachstum sind entsprechend teuer und bringen schmale Renditeerträge.

Hier musst du abwägen: Entscheidest du dich für eine günstigere Wohnung als Kapitalanlage, auch wenn die Lage nicht perfekt ist? Die Rendite wird höher ausfallen, doch die Risiken auch. Oder finanzierst du die Wohnung über mehr Fremdkapital und nimmst eine geringere Rendite in Kauf? Eine attraktive Wohnung in guter Lage wird kaum von Leerstand oder Wertverfall betroffen sein – die niedrige Rendite wird mit einem geringen Investmentrisiko belohnt.

Anlageimmobilie: Sanierungsbedürftig oder Neubau?

Eine alte Wohnung könnte vergleichsweise günstig und in zentraler Lage verfügbar sein. Die Sanierungskosten solltest du dabei nicht unterschätzen. Interessierst du dich für eine renovierungsbedürftige Immobilie, hol dir professionelle Unterstützung: Ein Immobiliengutachter kann besser einschätzen, welche Sanierungsarbeiten notwendig sind und welche Kosten auf dich zukommen könnten. Gerne begleiten wir dich mit unserem Experten-Check beim Immobilienkauf.

Immobilie als Kapitalanlage finanzieren

Die wenigsten Käufer werden eine Kapitalanlage in bar bezahlen. Steuerlich macht das auch keinen Sinn. Die meisten Käufer finanzieren einen (größeren) Teil des Immobilienpreises mit Fremdkapital, meist über ein Darlehen einer Bank. Empfohlen wird, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zu bezahlen. So reduzieren sich die Darlehenssumme, die monatliche Belastung und die Gesamtzinsbelastung. Der Rest des Kaufpreises wird dann über das Bankdarlehen finanziert. Hier erfährst du, wie eine Immobilienfinanzierung abläuft.

Beachte die Kaufnebenkosten, die nicht im Kaufpreis enthalten sind. Sie machen neun bis 12 Prozent des Kaufpreises aus. Mehr über die Nebenkosten beim Kauf liest du hier.

Bedenke die Zinsbindung: In Zeiten steigender Zinsen bringt eine längere Zinsbindung mehr Planungssicherheit. Vergleiche die Angebote unterschiedlicher Banken und Kreditgeber – so findest du die günstigste Finanzierung und deine Rendite erhöht sich. Auf Wohnglück.de kannst du eine attraktive und günstige Baufinanzierung finden.

Tipp: Informiere dich vor dem Kauf über mögliche Förderungen für den Hauskauf. In Regionen mit Wohnraummangel ist es vielleicht möglich, einen Investitionszuschuss oder ein vergünstigtes Darlehen zu erhalten. Auch stehen dir Sanierungszuschüsse zu. 

Was sind die Kosten einer Immobilie als Kapitalanlage?

Die Immobilie ist gekauft, der Mieter eingezogen. Neben der Tilgungsrate für das Darlehen fallen nun noch weitere Kosten an. Auf diese Kosten musst du dich als Eigentümer einstellen:

• Betriebskosten: Die Betriebskosten decken die Kosten der Verwaltung der Immobilie ab. Sie umfassen Heizkosten, Wasserkosten, Stromkosten und Müllgebühren. Diese Kosten können auf Mietende umgelegt werden.
• Hausverwaltungskosten: Eine Hausverwaltung übernimmt die Betriebskostenabrechnung, unterstützt bei der Überwachung und Organisation von Reparaturen und Wartungsarbeiten und übernimmt je nach Beauftragung auch die Suche und Auswahl der Mieter.
• Instandhaltungskosten: Eine Immobilie muss regelmäßig gewartet werden. Kosten für die Heizungswartung oder Aufzugprüfung fallen jährlich an.
• Sanierungskosten: Empfohlen wird, jährlich ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes für diese Kosten zurückzulegen. Bei älteren Gebäuden fallen die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen höher aus, bei neuen Gebäuden sind die Kosten niedriger.
• Versicherungskosten: Das Gebäude oder die Wohnung versichern zu lassen, kann durchaus sinnvoll sein. Dann ist deine Anlageimmobilie bei Schäden durch Feuer, Wasser oder Sturm abgesichert. Hat ein Mieter einen Unfall auf deinem Grundstück, greift eine Haftpflichtversicherung. Vermietest du eine Immobilie mit Möbeln oder Geräten, kann sich eine Inhaltsversicherung lohnen. Durch diese Versicherungen fallen natürlich Kosten an, die deine Rendite schmälern.

Fazit: Was du beim Kauf einer Anlageimmobilie beachten solltest

Die Anlageimmobilie gilt als sichere Investitionsmöglichkeit. Doch eine Immobilie ist eine große Investition. Die Wahl der passenden Immobilie sollte wohlüberlegt sein.

Das sind die 5 wichtigsten Aspekte im Überblick:

1. Lage der Immobilie: Eine gute Lage mit einer soliden Infrastruktur erhöht die Mietnachfrage und den Immobilienwert. Analysiere die Makro- und Mikrolage genau. Risiken wie Mietleerstand und Wertverlust bleiben gering.
2. Zustand der Immobilie: Hier musst du abwägen: Neubauten haben oft geringere Instandhaltungskosten, während Bestandsimmobilien günstigere Kaufpreise bieten.
3. Renditeberechnung: Lohnt sich deine Wunschimmobilie? Der Mietpreismultiplikator, die Brutto- und Nettorendite oder die Objektrendite sollten sorgfältig berechnet werden, um die Rentabilität der Investition zu bestimmen und mit ähnlichen Objekten zu vergleichen.
4. Finanzierung: Wie viel Eigenkapital und wie viel Fremdkapital möchtest du einsetzen? Wie hoch sind die Zinsen und wie entwickeln sich diese? Mit einer sorgfältigen Planung vermeidest du finanzielle Risiken.
5. Laufende Kosten: Für Instandhaltungskosten, Versicherungen und Sanierungskosten solltest du dir ein finanzielles Polster zurücklegen.

Triffst du die richtige Entscheidung in Bezug auf die Lage, den Zustand und die Finanzierung, ist eine Anlageimmobilie eine stabile und sichere Investitionsmöglichkeit für einen langfristigen Vermögensaufbau.

Häufig gestellte Fragen zu Thema "Immobilien als Kapitalanlage"