Gutachter beim Hauskauf: Lohnen sich die Kosten?

Altbauten sind beliebt. Sie bieten ein ganz besonderes Flair und eine gewachsene Umgebung. Doch worauf sollte man beim Hauskauf achten? Am wichtigsten ist die Beurteilung der Bausubstanz und der anstehenden Sanierung sowie die Bewertung des Kaufpreises. Diese Einschätzungen können Laien jedoch fachlich kaum treffen. Mit Hilfe eines Gutachters könnt ihr böse Überraschungen vermeiden. Wir erklären, was ein Gutachter leistet und wie viel ein solcher Experte für Haus und Grundstück kostet.

Eine Checkliste für den Immobilienkauf findet ihr hier.

Warum ist ein Gutachten beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sinnvoll?

Ein Altbau birgt besonders viele Fallen und Risiken. Wenn ihr nach dem Kauf feststellt, dass die Dachbalken vom Hausbock befallen sind oder dass der vermeintlich harmlose Schimmelfleck in der Raumecke durch eine unsachgemäß eingebrachte Deckenisolierung verursacht wurde, dann müsst ihr unvorhergesehen umfangreiche Sanierungsarbeiten vornehmen lassen und sämtliche Kosten dafür alleine tragen.

Anders als beim Neubau gibt es keine Gewährleistung und auch keine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers. Im Gegenteil: Sie wird in der Regel im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet nur, wenn er Mängel verschweigt und ihr im Streitfall beweisen könnt, dass ihm diese Mängel bekannt waren. Es ist also ganz besonders wichtig, möglichst alle relevanten Informationen vor dem Kauf zu bekommen.

Natürlich könnt ihr den Verkäufer nach allen verfügbaren Unterlagen zum Haus fragen. Doch die sind bei den meisten Altbauten unvollständig. Bauzeichnungen, Bebauungspläne, Dokumentationen von Sanierungen fehlen häufig, von Produktdatenblättern und Handwerkerrechnungen ganz zu schweigen.

Bleibt nur die Hausbesichtigung. Mit baulichen und technischen Details sind Laien allerdings in aller Regel überfordert. Hier solltet ihr einen erfahrenen Bausachverständigen für den eventuellen Hauskauf an eurer Seite haben.

Was prüft ein Gutachter beim Hauskauf?

Ein Gutachter unterstützt euch beim Hauskauf an vier Punkten:

Ein Sachverständiger kann beim Hauskauf Baumängel erkennen, ihre Bedeutung einordnen und Prioritäten benennen.
Er kann eine erste Einschätzung zum Aufwand und zu den Kosten für notwendige Sanierungen geben.
Er berät euch zu Umbau- und Änderungswünschen.
Der Gutachter beurteilt, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Mit der Einschätzung des Experten habt ihr eine solide Entscheidungsgrundlage und außerdem reichlich Argumente, um fundiert in die Preisverhandlungen einsteigen zu können.

Wann sollte ich beim Hauskauf einen Gutachter beauftragen?

In den meisten Regionen ist die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien aktuell so hoch, dass ihr mehr als ein Haus besichtigen und vermutlich über einen längeren Zeitraum suchen werdet. Bei jedem Objekt, das euch gut gefällt, gleich einen Gutachter zu beauftragen, ist daher kaum ratsam. Stattdessen geht ihr besser mehrstufig vor: Wenn ein Haus nach der ersten Besichtigung in Frage kommt, bittet ihr den Eigentümer um Kopien der Unterlagen. Dann beauftragt ihr einen Gutachter und vereinbart einen zweiten Besichtigungstermin.

Wie finde ich einen kompetenten Gutachter für den Hauskauf?

"Gutachter" und "Bausachverständiger" sind keine geschützten Berufsbezeichnungen. Diese Titel kann jeder führen. Die einfache Stichwortsuche im Internet oder der Blick ins Branchenverzeichnis birgt damit erhebliche Risiken. Daher solltet ihr auf entsprechende Zertifizierungen achten.

Ein Generalist wie etwa ein Architekt oder ein Bauingenieur, der Wohngebäude, idealerweise Ein- und Zweifamilienhäuser als Schwerpunkt benennt, ist eine gute Wahl. Schließlich ist fundiertes Wissen etwa zu Bauphysik, Baubiologie und Bauwerksausführung gefragt. Manch ein Sachverständiger für Wertermittlung beispielsweise ist in diesen Gebieten eher weniger bewandert. Auch Erfahrungen anderer Immobilienkäufer beim Hauskauf, etwa in seriösen Online-Foren, können hilfreich sein.

Erfahrene Bausachverständige mit fairem Preis-Leistungs-Verhältnis findet ihr beim Bauexperten-Service von Wohnglück. Empfehlenswert ist auch die Suche über die Sachverständigenverzeichnisse der Industrie- und Handelskammer. Darin sind geeignete Gutachter für alle Fachrichtungen gelistet.

Auch die Architektenkammern der Länder vermitteln Sachverständige. Die Kontaktdaten der Kammern sind auf der Seite der Bundesarchitektenkammer hinterlegt. Verbraucherschutz-Verbände wie der Bauherren-Schutzbund e.V. oder der Verband Privater Bauherren e.V. arbeiten mit einem Netzwerk von Architekten, Ingenieuren und Juristen und bieten Kaufbegleitung in unterschiedlichen Formaten an. Um die nutzen zu können, müsst ihr allerdings kostenpflichtig Mitglied im jeweiligen Verband sein.

Welche Arten von Gutachten gibt es beim Hauskauf?

Im Prinzip könnt ihr bestimmen, was euer Gutachter beim Hauskauf leisten soll. Die einfachste und schnellste Variante ist ein mündliches Gutachten. Dann habt ihr jedoch weder eine Gedächtnisstütze noch ein Papier, das ihr dem Verkäufer vorlegen könnt.

Schriftliche Gutachten gibt es in unterschiedlichen Formaten – vom Kurzgutachten bis zum umfangreichen Verkehrswertgutachten. Mehr zu den unterschiedlichen Arten von Wertgutachten lest ihr in unserem Ratgeber "Wertgutachten fürs Haus".

Wie läuft die Erstellung eines Gutachtens ab?

In einem ersten Gespräch erläutert ihr dem Gutachter eure Erwartungen. Er unterbreitet ein Kostenangebot und ihr beauftragt ihn. Je mehr Unterlagen und Informationen ihr eurem Kaufbegleiter zur Vorbereitung geben könnt, umso besser.

Als nächstes vereinbart ihr einen gemeinsamen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer oder Makler. Dabei solltet ihr mit offenen Karten spielen: Dieser Termin wird deutlich länger dauern als eine übliche Besichtigung durch private Kaufinteressenten. Je nach Gebäudegröße und geplanter Detailtiefe des Gutachtens sollten alle Beteiligten zwei bis drei Stunden Zeit einplanen.

Bei der Begehung vor Ort richtet der Sachverständige sein Hauptaugenmerk zunächst auf kapitale Schäden an der Statik oder auf Feuchtigkeit in Keller und Mauerwerk. Er nimmt einfache Messungen vor und dokumentiert die Bausubstanz mit Hilfe von Fotos.

Im Anschluss an die Objektbesichtigung wertet er seine Aufzeichnungen und die Unterlagen aus und formuliert sein Gutachten. Das geschieht meist in weitgehend standardisierter Form. Je nach Absprache haltet ihr das Dokument nach etwa einer Woche in der Hand.

In der Regel seid ihr nicht die einzigen Kaufinteressenten. Zügiges Handeln ist also sinnvoll. Alle Vorabsprachen könnt ihr problemlos telefonisch tätigen und Dokumente elektronisch übermitteln. Ihr solltet euch allerdings nicht zu sehr unter Zeitdruck bringen lassen. Angesichts einer sechsstelligen Investition hat jeder Kaufinteressent ein sehr berechtigtes Interesse an einem Gutachten.

Wie viel kostet ein Gutachter beim Hauskauf?

Für einen Gutachter beim Hauskauf hängen die Kosten von der Art des Gutachtens, aber auch von der Größe und Bauweise des Gebäudes und der Komplexität der Haustechnik ab. Den Experten-Check über unseren Wohnglück-Service Kaufbegleitung gibt es für 449 Euro.

Die Kosten für ein schriftliches Kurzgutachten bei einem Sachverständigen der oben genannten Kammern und Verbände liegen für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bei 800 bis 1.000 Euro. Ein ausführliches Gutachten kostet in der Regen rund ein Prozent des Kaufpreises. Allerdings dauert die Erstellung mehrere Wochen. Die Kosten bezahlt stets der potenzielle Käufer.

Fazit: Ist beim Hauskauf ein Gutachter sinnvoll?

Ein Gutachter ist nicht billig und sollte daher nicht bei jedem Haus, das auf den ersten Blick interessant erscheint, hinzugezogen werden. Wenn ein Objekt jedoch in die engere Wahl kommt, lohnt sich zumindest ein Kurzgutachten auf jeden Fall. Das gilt umso mehr, je älter das Gebäude ist. Nur so könnte ihr verdeckte Baumängel frühzeitig erkennen und in eurer Kaufentscheidung und Finanzplanung berücksichtigen.