Fachwerkhaus mit Toreinfahrt.
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Bausubstanz prüfen: Das solltet ihr beim Kauf von älteren Häusern beachten

Eva Brenner

Eva Brenner

Ältere Häuser haben Charme, aber leider auch (oft versteckte) Mängel. Wohnglück-Kolumnistin Eva Brenner sagt euch, was ihr vor dem Kauf eines alten Hauses unbedingt checken solltet.

Immobilienkäufer haben es nicht leicht. Umso schöner, wenn nach langer Suche endlich das richtige Haus gefunden wird. Aber Vorsicht: Auch wenn der Immobilienmarkt bei den Käufern heiß umkämpft ist, solltet ihr gerade bei Bestandsimmobilien vor dem Kauf einige wichtige Punkte beachten.

Gründlicher Check der Bausubstanz

Eines habe ich in über 200 Folgen der TV-Sendung "Zuhause im Glück" immer wieder festgestellt: Die meisten älteren Häuser haben für ihr Baujahr ganz typische Baumängel. Wollt ihr ein älteres Haus kaufen, dann checkt aber nicht nur die Substanz, sondern auch die Bauausführung. Dabei solltet ihr folgende Punkte meiner Meinung nach genauer unter die Lupe nehmen:

  • Substanzschäden am Baumaterial: Ob das Fundament im Keller oder die Tragbalken des Daches – überzeugt euch davon, dass die Bausubstanz grundsätzlich in Ordnung ist. Das ist als Laie manchmal schwer zu beurteilen. Wenn möglich, dann nehmt entweder einen Freund oder Bekannten mit, der sich damit auskennt. Oder ihr schaltet von vornherein einen Bausachverständigen mit ein. Das kostet zwar etwas Geld, aber das ist – angesichts eventueller Folgekosten bei echten Baumängeln – gut angelegt.
  • Nässe an Tragwerk und Mauern: Es riecht im Haus etwas modrig, vielleicht sogar schimmlig? Feuchtigkeit ist einer der größten Gefahren für die Bausubstanz. Vor allem feuchte Wände bekommt ihr nur sehr schwer wieder trocken. Dazu später noch mehr. Was ihr auf jeden Fall bei einer Besichtigung prüfen könnt: Schaut mal mal unter den Teppich oder das Linoleum, ob sich darunter nicht schon Feuchtigkeit gebildet hat.
  • Marode Versorgungsleitungen: Die Jahre und Jahrzehnte nagen nicht nur beim Haus selbst an der Substanz. Auch Abwasserrohre halten nicht ewig und müssen irgendwann mal erneuert werden. Das ist Aufgabe des Eigentümers. Lasst euch gegebenenfalls den Nachweis einer Dichtheitsprüfung geben. Übrigens: Funktionsfähige Abwasserrohre können auch wichtig sein, wenn ihr eine Versicherung gegen Elementarschäden abschließen wollt.
  • Alte Elektrik: Alte Leitungen, kein FI-Schutzschalter, Keramiksicherungen – bei der Elektrik können fix hohe Summen auflaufen, wenn ihr zum Beispiel das Leitungsnetz komplett erneuern müsst. Denkt daran: Heutzutage funktioniert so ziemlich alles elektrisch, auf so viele Verbraucher waren die Planungen beim Hausbau vor 40, 50 Jahren nicht ausgelegt. Lest in Sachen Elektroinstallation auch gern diese 7 Tipps vom Profi-Elektriker.
  • Heizung und Dämmung: Spätestens im Zuge des viel diskutierten Klimapaketes für Mieter und Hausbesitzer achten potentielle Hauskäufer auf die Verbrauchswerte eines Hauses. Die stehen im Energieausweis, und der muss alle zehn Jahre erneuert werden. Auch wichtig: die Nachrüstpflichten für Käufer von Altbauten. Diese betreffen zum Beispiel den Austausch veralteter Heizkessel und Teile der Dämmung. Und: Diese Pflichten sind an ganz bestimmte Fristen gebunden! Darauf solltet ihr also unbedingt achten, wenn ihr nicht plötzlich mit Sanierungsmaßnahmen konfrontiert werden wollt, die eigentlich gar nicht im Budget liegen.
  • Zustand der Fenster: Der Zustand (oder besser gesagt: Austausch) kann ein ziemlich großer Kostenfaktor werden. Und einer, um den Käufer alter Häuser in den seltensten Fällen herumkommen. Denn bei der in vergangenen Jahrzehnten üblichen Einfach- oder Doppelverglasung blast ihr in punkto Energiekosten im wahrsten Sinne des Wortes euer Geld zum Fenster hinaus. Tipp: Schaut mal in den Falz alter Fenster zwischen den Scheiben. Dort ist in vielen Fällen noch das Baujahr der Fenster vermerkt.

Übrigens: Auch die Bauexperten der Wohnglück-Services unterstützen euch beim Hauscheck.

Feuchtigkeit in alten Häusern

Eine unangenehme Erfahrung, die ich oft bei der Sanierung älterer Häuser gemacht habe: Sind die Wände erst einmal feucht, dann bekommt ihr die Nässe dort meist nur mit großem Aufwand wieder raus. Die Gründe dafür sind vielfältig: bauliche Mängel, ein unzureichend abgedichteter Keller oder auch Wärmebrücken führen dazu, dass sich Wasser sammelt und in den Wänden niederschlägt. Gerade in älteren Häusern ist der Effekt dann oft eine unangenehme Schimmelbildung.

Doch nicht nur von unten kommt die Feuchtigkeit. Gerade bei klassischen Bungalows mit Flachdächern sind diese im Laufe der Jahrzehnte undicht geworden. Da hilft dann nur eine nachträgliche Flachdachabdichtung.

Ein Messgerät für Feuchtigkeit
Feuchte Wände sind nur einer von zahlreichen Baumängeln, die bei älteren Häusern auftreten können. © Verband Privater Bauherren

Wohngesundheit: Die Altlasten früherer Baujahre

Aufpassen müsst ihr meiner Meinung nach aber auch bei den Baustoffen. Denn was in vergangenen Jahrzehnten so in Häusern verbaut wurde, ist heute oft nur noch Sondermüll. So war zum Beispiel Glaswolle lange Zeit als Dämmstoff im Einsatz, heute muss sie speziell entsorgt werden. Noch schlimmer sind diverse Formen von Asbest, die in älteren Häusern auch heute noch anzutreffen sind. In Bodenbelägen, Klebern und sogar Rohren ist der krebserregende Stoff zu finden. Dem vorzubeugen ist mehr als nur eine Frage der Wohngesundheit. Allerdings müsst ihr euch im Klaren sein: Findet ihr solche Stoffe nach dem Kauf in eurem Haus, dann wird die fachgerechte Sanierung und Entsorgung teuer.

Passt der Grundriss für moderne Wohnbedürfnisse?

Selbst wenn die Bausubstanz in Ordnung ist und ihr keine nennenswerten Mängel findet, heißt das noch nicht, dass das Haus auch zu euch und euren Lebensumständen passt. Gerade in Sachen Grundriss und Planung gibt es himmelweite Unterschiede zwischen dem, was Architekten in früheren Jahren als optimal empfanden und den heutigen Wohnansprüchen.

So war zum Beispiel eine offene Wohnküche noch vor wenigen Jahrzehnten absolut exotisch. Viele kleine Zimmer gehörten zum Standard, großzügige Räume wurden fast als Platzverschwendung empfunden. Ich für meinen Teil empfehle euch mal zu prüfen, ob ihr vielleicht zwei kleine Räume in einen großen verwandeln könnt. Dafür braucht ihr aber auf jeden Fall einen Statiker. Apropos: Schaut auch genau, ob die Vorbesitzer nicht genau so einen Umbau vorgenommen haben. Und dann checkt auf jeden Fall, ob dieser Umbau auch statisch korrekt ausgeführt wurde.

Mangelhafter Einbruchschutz: Unbedingt nachrüsten

Wie von mir beschrieben werdet ihr beim Kauf eines älteren Hauses meist nicht um die Sanierung der Fenster herumkommen. Nutzt diese Gelegenheit, um den oft mangelhaften Einbruchschutz zu verbessern. Einbruchhemmende Beschläge, abschließbare Griffe und andere Sicherungsmaßnahmen für Fenster (und auch die Haustür) gab es früher nicht. Heute gehört diese Art von Einbruchschutz zum Standard, den ihr unbedingt nutzen solltet.

Eingetragene Baulasten prüfen

Ein Punkt, der sich zwar nicht auf die Bausubstanz bezieht, trotzdem aber meiner Ansicht nach enorm wichtig ist: eventuelle Baulasten. Darunter versteht man rechtlich bindende Verpflichtungen, die der Eigentümer einer Immobilie gegenüber der Baurechtsbehörde eingeht und die auf dem Grundstück ruhen. Zum Beispiel wäre da die Stellplatzbaulast. In diesem Fall müsst ihr den Stellplatz von anderen auf eurem Grundstück dulden. Es gibt verschiedene Formen von Baulasten. Was sie alle gemeinsam haben: Sie gelten dauerhaft, auch wenn sich der Eigentümer einer Immobilie ändert. Schaut zur weiteren Info dazu gern auch in diesen Artikel rein: Baulastenverzeichnis: Alles, was ihr über Baulasten wissen solltet

Internetanschluss prüfen

Ich arbeite häufiger auch von zuhause aus. Ein schnelles Internet gehört für mich heute zur Grundausstattung eines Hauses – genau wie Gas, Wasser und Strom. Aber gerade bei älteren Häusern liegen meist nur Kupferleitungen an. Wie es um den Internetanschluss bestellt ist, könnt ihr im Zweifel sogar online abfragen: Viele Provider bieten diesen Service auf ihren Internetseiten an. Ihr tragt einfach die Adresse des Hauses dort in eine Abfragemaske ein und erhaltet eine Schätzung, wie schnell der Internetanschluss dort sein kann. Achtung: Die Betonung liegt auf "kann"!

Oder ihr fragt einfach bei den potentiellen Nachbarn nach, ob in der Straße schon Baumaßnahmen zum Leitungsausbau durchgeführt wurden und mit welcher Geschwindigkeit sie surfen.

Fazit: Lohnt sich der Kauf eines älteren Hauses?

Im Schnitt, so sagt man, gibt man über die durchschnittlich 80 Jahre, die ein Haus hält, rund das 1,3-fache der Baukosten für den Erhalt aus. Mein Tipp: Lasst kleinere Sanierungsarbeiten erledigen (oder erledigt sie selbst), bevor daraus ein größerer Schaden entsteht. Als Käufer eines älteren Hauses müsst ihr genau abwägen, ob eventuelle Sanierungskosten den Kaufpreis der Immobilie wert sind. Es ist ein Rechenexempel, bei dem ihr das finanzielle Kalkül gegen die Freude, endlich das vermeintliche Traumhaus gefunden zu haben, abwägen müsst.

Mehr zu Eva Brenner: Ihr wollt wissen, worauf es bei der Grundrissplanung ankommt? Und benötigt vielleicht Tipps, wie ihr bei einer Modernisierung Schritt für Schritt vorgeht? Dann schaut doch gern auch in die weiteren Kolumnen unserer Autorin Eva Brenner. Ihr findet diese in unserer großen Übersicht:

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Der WOHNGLÜCK-Tipp: Altes Haus gekauft – und jetzt? Wenn ihr eine Modernisierungsberatung vor Ort benötigt, dann vereinbart gleich einen unverbindlichen Telefontermin mit dem Wohnglück-Bauexperten.

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