Bausubstanz prüfen: Das solltet ihr beim Kauf von älteren Häusern beachten

Immobilienkäufer haben es nicht leicht. Umso schöner, wenn nach langer Suche endlich das richtige Haus gefunden wird. Aber Vorsicht: Auch wenn der Immobilienmarkt bei den Käufern heiß umkämpft ist, solltet ihr gerade bei Bestandsimmobilien vor dem Kauf einige wichtige Punkte bedenken. Zum Beispiel solltet ihr die Bausubstanz prüfen. Besonders wenn ihr einen Altbau kaufen möchtet, gibt es dabei eine Menge zu beachten.

Definition: Was ist die Bausubstanz?

Der Begriff Bausubstanz umfasst alle nicht beweglichen Einzelteile eines Hauses.

Die Bausubstanz umfasst:

• Bodenplatte
• Fundamente
• Dach
• Decken
• Wände

Die Qualität der Bausubstanz ist auch ein entscheidender Faktor, wenn es um die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie geht. Dabei gilt die Faustregel: Je besser die Bausubstanz, desto weniger Geld müsst ihr für die Renovierung einplanen und umso mehr ist das Haus wert.

Woran erkennt man eine gute Bausubstanz?

Die Bausubstanz ist dann gut, wenn das Gebäude möglichst wenig Mängel aufweist. Während des Besichtigungstermins solltet ihr auf auf folgende Punkte ein besonderes Augenmerk legen: 

• Feuchtigkeit an Wänden und Mauern
• Risse im Putz oder Mauerwerk
• undichte Stellen an den Fenstern 
• Feuchtigkeitsschäden am Dach
• Zustand des Dachstuhls 
• Zustand der Heizungs- und Elektroanlagen

Gründlicher Check der Bausubstanz

Eines stellt man immer wieder fest: Die meisten älteren Häuser haben für ihr Baujahr ganz typische Baumängel. Wollt ihr ein älteres Haus kaufen, dann solltet ihr nicht nur die Bausubstanz prüfen, sondern auch die Bauausführung. Dabei solltet ihr folgende Punkte genauer unter die Lupe nehmen:

• Substanzschäden am Baumaterial: Ob das Fundament im Keller oder die Tragbalken des Daches – ihr solltet die Bausubstanz prüfen und euch davon überzeugen, dass sie grundsätzlich in Ordnung ist. Das ist als Laie manchmal schwer zu beurteilen. Wenn möglich, dann nehmt entweder einen Freund oder Bekannten mit, der sich damit auskennt. Oder ihr schaltet von vornherein einen Bausachverständigen mit ein. Das kostet zwar etwas Geld, aber das ist – angesichts eventueller Folgekosten bei echten Baumängeln – gut angelegt.
• Nässe an Tragwerk und Mauern: Es riecht im Haus etwas modrig, vielleicht sogar schimmlig? Feuchtigkeit ist einer der größten Gefahren für euer Haus, weshalb ihr auch dahingehend die Bausubstanz prüfen solltet. Vor allem feuchte Wände bekommt ihr nur sehr schwer wieder trocken. Dazu später noch mehr. Was ihr auf jeden Fall bei einer Besichtigung prüfen könnt: Schaut mal unter den Teppich oder das Linoleum, ob sich darunter nicht schon Feuchtigkeit gebildet hat.
• Marode Versorgungsleitungen: Die Jahre und Jahrzehnte nagen nicht nur beim Haus selbst an der Substanz. Auch Abwasserrohre halten nicht ewig und müssen irgendwann mal erneuert werden. Das ist Aufgabe des Eigentümers. Lasst euch gegebenenfalls den Nachweis einer Dichtheitsprüfung geben. Übrigens: Funktionsfähige Abwasserrohre können auch wichtig sein, wenn ihr eine Versicherung gegen Elementarschäden abschließen wollt.
• Alte Elektrik: Alte Leitungen, kein FI-Schutzschalter, Keramiksicherungen – bei der Elektrik können fix hohe Summen auflaufen, wenn ihr zum Beispiel das Leitungsnetz komplett erneuern müsst. Denkt daran: Heutzutage funktioniert so ziemlich alles elektrisch, auf so viele Verbraucher waren die Planungen beim Hausbau vor 40, 50 Jahren nicht ausgelegt. Lest in Sachen Elektroinstallation auch gern diese 7 Tipps vom Profi-Elektriker.
• Heizung und Dämmung: In diesen Zeiten achten Hausbesitzer und potentielle Hauskäufer mehr denn je auf die Verbrauchswerte eines Hauses. Die stehen im Energieausweis, und der muss alle zehn Jahre erneuert werden. Auch wichtig: die Nachrüstpflichten für Käufer von Altbauten. Diese betreffen zum Beispiel den Austausch veralteter Heizkessel und Teile der Dämmung. Und: Diese Pflichten sind an ganz bestimmte Fristen gebunden! Darauf solltet ihr also unbedingt achten, wenn ihr nicht plötzlich mit Sanierungsmaßnahmen konfrontiert werden wollt, die eigentlich gar nicht im Budget liegen.
• Zustand der Fenster: Der Zustand (oder besser gesagt: Austausch) kann ein ziemlich großer Kostenfaktor werden. Und einer, um den Käufer alter Häuser in den seltensten Fällen herumkommen. Denn bei der in vergangenen Jahrzehnten üblichen Einfach- oder Doppelverglasung blast ihr in puncto Energiekosten im wahrsten Sinne des Wortes euer Geld zum Fenster hinaus. Tipp: Schaut mal in den Falz alter Fenster zwischen den Scheiben. Dort ist in vielen Fällen noch das Baujahr der Fenster vermerkt.

Ob sich beim Austausch der Fenster direkt der Einbau einer Fensterheizung anbietet, erfahrt ihr hier. 

Wer prüft die Bausubstanz?

Wenn ihr euch für eine Bestandsimmobilie interessiert, kann euch ein Bausachverständiger eine fachmännische Einschätzung erteilen. Der Experte prüft nicht nur den Zustand des Objekts, sondern schätzt auch erforderliche Sanierungsmaßnahmen und sinnvolle Investitionen ab. Gerade bei älteren Häusern ist der Rat eines Gutachters unbedingt zu empfehlen.

Übrigens: Auch die Bauexperten der Wohnglück-Services unterstützen euch beim Hauscheck.

Bausubstanz prüfen: Feuchtigkeit in alten Häusern

Eine unangenehme Erfahrung, die oft bei der Sanierung älterer Häuser gemacht wird: Sind die Wände erst einmal feucht, dann bekommt ihr die Nässe dort meist nur mit großem Aufwand wieder raus. Die Gründe dafür sind vielfältig: bauliche Mängel, ein unzureichend abgedichteter Keller oder auch Wärmebrücken führen dazu, dass sich Wasser sammelt und in den Wänden niederschlägt. Gerade in älteren Häusern ist der Effekt dann oft eine unangenehme Schimmelbildung.

Doch nicht nur von unten kommt die Feuchtigkeit. Gerade bei klassischen Bungalows mit Flachdächern sind diese im Laufe der Jahrzehnte undicht geworden. Da hilft dann nur eine nachträgliche Flachdachabdichtung.

Bausubstanz prüfen: Wohngesundheit – die Altlasten früherer Baujahre

Aufpassen solltet ihr aber auch bei den Baustoffen. Denn was in vergangenen Jahrzehnten so in Häusern verbaut wurde, ist heute oft nur noch Sondermüll. So war zum Beispiel Glaswolle lange Zeit als Dämmstoff im Einsatz, heute muss sie speziell entsorgt werden. Noch schlimmer sind diverse Formen von Asbest, die in älteren Häusern auch heute noch anzutreffen sind. 

In Bodenbelägen, Klebern und sogar Rohren ist der krebserregende Stoff zu finden. Dem vorzubeugen ist mehr als nur eine Frage der Wohngesundheit. Allerdings solltet ihr euch im Klaren sein: Findet ihr solche Stoffe nach dem Kauf in eurem Haus, dann wird die fachgerechte Sanierung und Entsorgung teuer.

Passt der Grundriss für moderne Wohnbedürfnisse?

Selbst wenn die Bausubstanz in Ordnung ist und ihr keine nennenswerten Mängel findet, heißt das noch nicht, dass das Haus auch zu euch und euren Lebensumständen passt. Gerade in Sachen Grundriss und Planung gibt es himmelweite Unterschiede zwischen dem, was Architekten in früheren Jahren als optimal empfanden und den heutigen Wohnansprüchen.

So war zum Beispiel eine offene Wohnküche noch vor wenigen Jahrzehnten absolut exotisch. Viele kleine Zimmer gehörten zum Standard, großzügige Räume wurden fast als Platzverschwendung empfunden. Ihr könnt daher prüfen, ob ihr vielleicht zwei kleine Räume in einen großen verwandeln könnt. 

Dafür braucht ihr aber auf jeden Fall einen Statiker. Apropos: Schaut auch genau, ob die Vorbesitzer nicht genau so einen Umbau vorgenommen haben. Und dann checkt auf jeden Fall, ob dieser Umbau auch statisch korrekt ausgeführt wurde.

Mangelhafter Einbruchschutz? Unbedingt nachrüsten

Wie bereits beschrieben, werdet ihr beim Kauf eines älteren Hauses meist nicht um die Sanierung der Fenster herumkommen. Nutzt diese Gelegenheit, um den oft mangelhaften Einbruchschutz zu verbessern. 

Einbruchhemmende Beschläge, abschließbare Griffe und andere Sicherungsmaßnahmen für Fenster (und auch die Haustür) gab es früher nicht. Heute gehört diese Art von Einbruchschutz zum Standard, den ihr unbedingt nutzen solltet.

Eingetragene Baulasten checken

Ein Punkt, der zwar nicht zur Prüfung der Bausubstanz gehört, trotzdem aber enorm wichtig sein kann: eventuelle Baulasten. Darunter versteht man rechtlich bindende Verpflichtungen, die der Eigentümer einer Immobilie gegenüber der Baurechtsbehörde eingeht und die auf dem Grundstück ruhen. Zum Beispiel wäre da die Stellplatzbaulast.

In diesem Fall müsst ihr den Stellplatz von anderen auf eurem Grundstück dulden. Es gibt verschiedene Formen von Baulasten. Was sie alle gemeinsam haben: Sie gelten dauerhaft, auch wenn sich der Eigentümer einer Immobilie ändert. Schaut zur weiteren Info dazu gern auch in diesen Artikel rein: Baulastenverzeichnis: Alles, was ihr über Baulasten wissen solltet

Internetanschluss checken

Von zu Hause aus zu arbeiten, ist heute völlig normal. Ein schnelles Internet gehört dementsprechend zur Grundausstattung eines Hauses – genau wie Gas, Wasser und Strom. Aber gerade bei älteren Häusern liegen meist nur Kupferleitungen an.

Wie es um den Internetanschluss bestellt ist, könnt ihr im Zweifel sogar online abfragen: Viele Provider bieten diesen Service auf ihren Internetseiten an. Ihr tragt einfach die Adresse des Hauses dort in eine Abfragemaske ein und erhaltet eine Schätzung, wie schnell der Internetanschluss dort sein kann. Achtung: Die Betonung liegt auf "kann"!

Oder ihr fragt einfach bei den potentiellen Nachbarn nach, ob in der Straße schon Baumaßnahmen zum Leitungsausbau durchgeführt wurden und mit welcher Geschwindigkeit sie surfen.

Was kostet es, die Bausubstanz prüfen zu lassen?

Wenn ihr einen Bausachverständigen beauftragt, müsst ihr mit Kosten um die 500 Euro rechnen. Dafür geht der Experte mit euch durch die Immobilie und nimmt die Bausubstanz genau unter die Lupe. 

Seine Einschätzung teilt der Bausachverständige euch mündlich mit. Wenn ihr ein schriftliches Gutachten möchtet, könnt ihr zwischen 40 und 60 Euro pro DIN-A4-Seite beziehungsweise 200 bis 300 Euro insgesamt kalkulieren.

Nutzt gerne unser Angebot eines kostenlosen und unverbindlichen Erstgesprächs mit einem Modernisierungsberater.

Fazit: Lohnt sich der Kauf eines älteren Hauses?

Im Schnitt, so sagt man, gibt man über die durchschnittlich 80 Jahre, die ein Haus hält, rund das 1,3-fache der Baukosten für den Erhalt aus. Deshalb: Lasst kleinere Sanierungsarbeiten erledigen (oder erledigt sie selbst), bevor daraus ein größerer Schaden entsteht. 

Als Käufer eines älteren Hauses solltet ihr genau abwägen, ob eventuelle Sanierungskosten den Kaufpreis der Immobilie wert sind. Es ist ein Rechenexempel, bei dem ihr das finanzielle Kalkül gegen die Freude, endlich das vermeintliche Traumhaus gefunden zu haben, abwägen solltet.

Eine solch große (finanzielle) Entscheidung solltet ihr nicht allzu emotional angehen. Holt euch unbedingt den Rat von Freunden, Bekannten und Immobilienprofis. Wir wünschen euch viel Erfolg und auch Glück - denn das kann man bei großen Projekten immer brauchen.

Häufige Fragen zur Bausubstanz-Prüfung: