Nachrüstpflichten: Das müssen Immobilienkäufer von Altbauten wissen

Weil Bauland rar ist und neu zu bauen teuer, suchen sich immer mehr Familien einen Altbau im Bestand. Was viele nicht ahnen: Neben den nötigen Schönheitsreparaturen und eventuellen Umbauten müssen die Käufer ihre Immobilie oft nachrüsten, um Energie zu sparen. Welche Nachrüstpflichten es genau gibt, das regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das zum 1. November 2020 die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.

Im Paragraph 47 Abs. 3 GEG heißt es dazu: "Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht . . . erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen."

Hinweis: In puncto Nachrüstpflicht und Zwangssanierung tut sich viel. Ihr seid Eigentümer oder Käufer eines Bestandsgebäudes? Bleibt mit unserem FAQ auf dem neuesten Stand zu Gesetzesänderungen, aktuellen Förderprogrammen und mehr: Sanierungspflicht: Die wichtigsten Fragen und Antworten für Immobilieneigentümer.

GEG Nachrüstpflicht: Wer muss handeln?

"Kaufinteressenten müssen genau hinsehen“, rät Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Denn für die Nachrüstpflichten gibt es bei Wohngebäuden mit einer oder zwei Wohnungen eine Ausnahme: Wer sein Haus vor Februar 2002 selbst nutzte, musste nichts tun. Damit wollte der Verordnungsgeber 2002, als er die Nachrüstung einführte, vor allem ältere Eigentümer finanziell schonen. Aber die Pflicht zur Nachrüstung ist nur aufgeschoben und trifft den nächsten Eigentümer – eventuell die jetzigen Kaufinteressenten."

"Käufer älterer Häuser sollten deshalb immer konkret nachfragen“, empfiehlt der VPB-Vertrauensanwalt: "Wann haben die Verkäufer selbst die Immobilie übernommen, vor oder nach dem Stichtag? Mussten sie entsprechend nachrüsten oder nicht? Und falls ja, sind sie ihren Pflichten auch nachgekommen? Längst nicht alle haben das getan, weil es niemand kontrollierte. Manche haben nur auch teilweise nachgerüstet, etwa die veralteten Heizungskessel ausgetauscht. Darauf hatten die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger meist ein Auge. Wem sein Haus schon vor dem Stichtag 2002 gehörte, musste aber nicht einmal das erledigen.“

Welche Nachrüstpflichten schreibt das GEG für Altbauten vor?

Käufer, die die Immobilie nach dem 1. Februar 2002 erworben haben oder jetzt erwerben, mussten und müssen folgende Nachrüstpflichten erfüllen:

• Den veralteten Öl- oder Gas-Heizkessel austauschen. Diese Nachrüstpflicht betrifft im Detail alle Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, keine Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und die nicht nur Warmwasser bereitstellen oder hauptsächlich den Raum heizen, in dem sie aufgestellt sind. Sie alle müssen grundsätzlich nach Ablauf von 30 Jahren erneuert werden. Wurde der Kessel im Haus vor dem 1. Januar 1990 eingebaut, darf er seit 2020 nicht mehr betrieben werden.
• Im Bedarfsfall eine neue Heizung einbauen. Wenn die alte Heizungsanlage nicht mehr repariert werden kann, soll es ab dem 1. Januar 2024 konkrete Vorgaben geben, wie sie ersetzt werden muss. So sehen es die aktuellen Pläne der Bundesregierung vor. Außerdem sollen ab 2024 ausschließlich Heizungsanlagen eingebaut werden, die mindestens mit 65 Prozent erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden. Lest dazu auch: Neue Heizung: Was kosten neue Heizungsanlagen und wie viel sparen sie?
• Nicht gedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die in unbeheizten Räumen wie etwa im Keller liegen, nachträglich dämmen.
• Nicht gedämmte oberste Geschossdecken oder Dächer dämmen. Betroffen ist die Decke, die einen beheizten von einem unbeheiztem Raum trennt. Normalerweise sind das die Decken zwischen dem bewohnten Obergeschoss und dem nicht ausgebauten Dachboden. Stattdessen kann auch das Dach gedämmt sein. Die neue Dämmung darf dabei einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten.

Welche Fristen gibt es für Nachrüstpflichten? 

Im GEG ist geregelt, dass die Frist zur Pflichterfüllung zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang, also der Eintragung ins Grundbuch, beträgt.

Das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsbauten und die darin enthaltenen Nachrüstpflichten betreffen im Übrigen nicht nur Käufer, sondern auch Erben und Kinder, die eine Immobilie von ihren Eltern übernehmen. Sobald sie offiziell neue Eigentümer sind, läuft die Uhr.

Was passiert, wenn die Nachrüstpflicht nicht eingehalten wird?

Verstöße gegen die Nachrüstpflichten im GEG werden keinesfalls als Bagatelle betrachtet, sondern mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet.

Schon deshalb und weil eine energetische Sanierung auch laufende Kosten spart, sollten sich Käufer von Altbauten um die energetische Sanierung ihrer Immobilie kümmern. Bei der Finanzierung helfen die Steuererleichterungen, die mit dem Klimapaket 2030 verabschiedet wurden.

Geht auf Nummer sicher, wenn ihr eine Immobilie kauft und lasst euch dabei von einem Experten beraten. Wohnglück bietet eine Kaufbegleitung zum attraktiven Festpreis an.

Ihr wollt mehr zum Thema Altbausanierung wissen? Erfahrt hier, was ihr beachten müsst, bevor ihr einen Altbau saniert und in diesem Ratgeber, welche Kosten bei einer Kernsanierung auf euch zukommen.