Altbau sanieren: So wird die Altbausanierung zum Erfolg

Alte Dielen, massive Holzbalken, hohe Decken und vielleicht sogar noch ein paar Stuckelemente: Es ist nicht schwer, sich in ein altes Haus zu verlieben. Und der Traum einer Altbausanierung beginnt...

Um komfortabel in einem alten Haus zu leben, ist es meist nötig, den Altbau umfassend zu sanieren. Wir stellen euch in diesem Ratgeber die wichtigsten Aspekte einer Altbausanierung vor. Aber zunächst einmal:

Was versteht man unter "Altbau"?

Altbau - das ist kein genormter Begriff. Früher sprach man bei Häusern, die bis 1949 gebaut wurden, von Altbau. Heute können teilweise auch 1980er-Häuser als Altbau bezeichnet werden.

Gebäude passen sich den Lebensgewohnheiten der Menschen an. Sie erzählen deren Geschichten und das ist ja oft das Wunderbare an alten Häusern. Deshalb findet man in den verschiedenen Epochen ganz unterschiedliche Grundrisse und Baumaterialien. 

Eine Altbausanierung hat also das Ziel, in einem alten Haus einen modernen Wohnkomfort herzustellen. Wie umfangreich die Arbeiten ausfallen, das hängt von vielen Faktoren ab: Geld, Zeit, Vorgaben durch Gesetzgeber und Baubehörden, euren Vorstellungen und natürlich vom Zustand des Gebäudes.

Sanierungsaufwand einschätzen

Wenn es ein Exposé gibt, dann könnt ihr diesem vor der Besichtigung die drei wichtigsten Punkte entnehmen:

1. Wie alt ist das Haus? (Lest unseren Artikel über die typischen Baumängel in den verschiedenen Bauepochen.)
2. Steht es unter Denkmalschutz? (Solche Häuser sind oft besonders schön, haben auch zahlreiche Nachteile.)
3. Hat es bereits eine oder mehrere Altbausanierungen erlebt? (Tipp: Achtet auf die unterschiedlichen Begrifflichkeiten Sanierung, Modernisierung, Renovierung - wir haben darüber einen Extra-Artikel verfasst.)

Nun geht es an die Besichtigung, manche sagen auch Inaugenscheinnahme dazu: Mit unserer Checkliste könnt ihr euch ganz einfach selbst ein Bild über den Sanierungsaufwand machen. 

Die Altbau-sanieren-Checkliste

Druckt euch die Checkliste ruhig aus, macht euch Notizen und gebt den verschiedenen Bauteilen Schulnoten. Markiert jedes Bauteil, das ihr sanieren müsst oder wollt. Und macht Fotos (wenn ihr dürft)! Das kann euch später helfen.

Nehmt euch ruhig Zeit und eine Begleitung mit. Und einen Zollstock. Lasst uns gemeinsam von außen nach innen auf mögliche Problemzonen blicken. 

Checkliste Grundstück

Checkliste Altbau-Außenhülle

Checkliste Keller

Checkliste Wohnräume

Checkliste Dachboden

Guckt gerne auch in unseren beliebten Fachartikel "Bausubstanz prüfen".

Solltet ihr nach eurem ersten Altbau-Check immer noch begeistert sein, solltet ihr euch professionellen Rat hinzuziehen. Und zwar unbedingt vor dem Unterschreiben des Kaufvertrags. Ein Bausachverständiger kostet zwar je nach Altbau zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Dafür habt ihr aber einen seriösen Prüfbericht, den ihr auch als Grundlage fürs Haus sanieren nutzen könnt.

Tipp: Wohnglück kann euch einen solchen Bausachverständigen schnell und einfach vermitteln. Und ihr könnt auch einen Experten buchen, der den Modernisierungsbedarf vor Ort ermittelt.

Kosten einer Altbausanierung

Ein altes Haus ist auch immer ein bisschen die Büchse der Pandora: Vor dem Öffnen kann man nie genau sagen, was wirklich drin steckt. Der Sanierungsbedarf ist vorher also nicht genau kalkulierbar. Was, wenn die Holzbalken doch morsch sind, unerwartet Schimmel oder sogar Hausschwamm auftritt? 

Ihr solltet in jedem Fall einen ordentlichen Puffer für finanzielle Überraschungen haben.

Grob kann man sagen: 

• Bei Häusern, die auf ihren hundertsten Geburtstag zusteuern, solltet ihr nochmal 50 Prozent des Kaufpreises für Modernisierungsmaßnahmen hinzurechnen. 
• Für Häuser aus der Nachkriegszeit könnt ihr gedanklich 40 Prozent addieren. 
• Für Häuser aus den 1970er- und 1980er-Jahren kommt etwa ein Drittel des Kaufpreises hinzu. 
• Selbst ein Haus aus den 1990er- oder 2000er-Jahren wird nach dem Kauf nicht bezugsfertig sein. Hier werden rund 20 Prozent des Kaufpreises für die Sanierung fällig.

Wie viel einzelne Maßnahmen beim Altbau sanieren kosten, könnt ihr in unserem Artikel "Was kostet eine Haussanierung?" nachlesen. Dort stellen wir 16 Maßnahmen bei einer Komplettsanierung inklusive der Kosten vor und geben Tipps, wie ihr Geld sparen könnt.

Darin lest ihr auch, wie hoch bei einer Altbausanierung die Kosten pro Quadratmeter ausfallen können (Stand 2021, heute sehr wahrscheinlich teurer):

• 1.060 bis 1.470 Euro pro m² Wohnfläche für die Modernisierung eines nicht oder nur gering modernisierten Gebäudes
• 990 bis 1.400 Euro pro m² Wohnfläche für die Modernisierung eines größtenteils modernisierten Gebäudes
• 520 bis 770 Euro pro m² Wohnfläche für die Modernisierung eines umfassend modernisierten Gebäudes

Wenn das Geld in erster Linie in die energetische Sanierung des Altbaus fließt, dann haben sich die Kosten aufgrund der Energieeinsparung in der Regel nach zehn Jahren amortisiert. Achtet ihr bei der Altbausanierung stattdessen nur auf die Optik, dann könnt ihr allerdings mit keinerlei Amortisation der Investitionskosten rechnen.

Welche Förderung gibt es fürs Altbau sanieren?

Die Sanierung eines Altbaus kostet zwar viel Geld, aber es gibt auch viele Fördermittel, mit denen der Staat euch unterstützt. 

Grundsätzlich gibt es zwei unterschiedliche Förderungs-Modelle:

1. Die Komplettsanierung zum Effizienzhaus wird durch KfW-Kredite gefördert. 
2. Für einzelne Sanierungsmaßnahmen gibt es Zuschüsse vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Um in den Genuss der Fördermittel zu kommen, benötigt einen individuellen Sanierungsfahrplan. Dieser wird von einem zertifizierten Energieberater ausgestellt. Wohnglück hilft euch dabei: Wir vermitteln euch einen qualifizierten Fachpartner kostenlos und in nur 2 Wochen.

Wer keine Lust auf langwierige Anträge hat, der kann eventuell Steuern sparen beim Haus sanieren. Mehr zum Vorgehen und den Voraussetzungen lest ihr in unserem Ratgeber "Sanierungskosten absetzen".

Wie lässt sich eine Altbausanierung finanzieren?

Trotz Förderung: Wer einen Altbau sanieren möchte, muss tief in die Tasche greifen. Oft reicht das Eigenkapital nicht, um die komplette Altbausanierung zu finanzieren.

Zum Glück bieten fast alle Banken sogenannte Modernisierungskredite an. Wenn ihr einen soliden Plan aufgestellt habt, dann sollte eurem Traum von der Altbausanierung eigentlich nichts im Wege stehen.

Nutzt gerne die Vorteile der Baufinanzierung mit Wohnglück.

Tipp: Ihr könnt auch einen Bausparvertrag fürs Haus sanieren nutzen. Die Zinsen sind oft sehr attraktiv und das Sparen wird staatlich gefördert.

Altbau sanieren: Gibt es eine Sanierungspflicht?

Die EU und auch die deutsche Bundesregierung wollen den Energieverbrauch von Gebäuden massiv senken. Das bedeutet: Mehr Häuser sollen saniert werden. 

Wer aktuell in einem alten Haus lebt, hat nur wenige Sanierungspflichten zu fürchten. Diejenigen, die ein altes Haus kaufen oder übernehmen wollen, sind aber laut Gebäudeenergiegesetz zu verschiedenen Sanierungsmaßnahmen verpflichtet. 

Tipp: In unserem Fachartikel "Sanierungspflicht" beantworten wir ausführlich alle Fragen.

Die wichtigsten Aufgaben bei der Altbausanierung

Kurzcheck: Das sind die wichtigsten Punkte, die ihr bei der Sanierung eines Altbaus beachten solltet:

Energieeffizienz

Generell geht es bei der energetischen Sanierung darum, das Haus besser zu dämmen, eine moderne Heizung einzubauen, die erneuerbare Energie nutzt und vielleicht sogar eine Photovoltaikanlage zu ergänzen.

Es ist sinnvoll, für eine sinnvolle energetische Sanierung einen Energieberater zu Rate zu ziehen. Er zeigt euch auf, wo euer Altbau am meisten Energie verliert und hilft euch dabei, Fördergelder zu beantragen.

Dach

Es ist total wichtig, dass euer Dach dicht ist und dass es nicht reinregnet. Abgesehen davon, sollten auch die Dachbalken weder morsch noch von Schädlingen befallen sein. Sonst verlieren sie im schlimmsten Fall ihre Tragfähigkeit.

Dacheindeckungen sind je nach verwendetem Material nach 20 bis 80 Jahren erneuerungsbedürftig. Die Ziegel sollten dabei zur Optik des Hauses passen. Und wenn das Dach neu eingedeckt wird, kann man das gut mit einer Dachdämmung verbinden.

Fenster

Über die Fenster ging früher viel Energie verloren. Das muss heute nicht mehr so sein. Die alten Fenster haben Einfachverglasungen? Dann lohnt sich der Austausch eigentlich immer. 

Lest hier mehr über das Thema Fenster sanieren oder ersetzen.

Grundriss

Altbauten weisen für heutige Wohnbedürfnisse oft nicht den idealen Grundriss auf. Wenn ihr einen Altbau saniert, könnt ihr auch den Grundriss ändern. Dafür ist es aber wichtig zu wissen, welche Wände tragend sind und welche wegkönnen, ohne dass alles einstürzt.

Beispiele für eine Altbausanierung

Mit der Sanierung eines Altbaus kann man sich durchaus eine Traumwohnung schaffen. Inspiration gefällig? Dann schaut euch hier an, wie ein junges Paar ein 150 Jahre altes Gründerzeithaus saniert hat.

Auch ein altes, schwammverseuchtes Backsteinhaus kann zu einem modernen Wohnloft werden, wie wir in dieser Homestory zeigen.

Und hier erzählen wir euch, wie ein Paar ein Einfamilienhaus aus den 1930er-Jahren sanierte und mit einem Anbau in ein zeitgemäßes Wohnhaus verwandelt hat.

Um einen Eindruck vom Aufwand und Ablauf einer Altbausanierung zu bekommen, könnt ihr auch bei Monas Bautagebuch vorbeischauen. Sie nimmt euch mit, wie sie eine alte Villa saniert hat. Und Lina Stefanie beschreibt in ihrem Baublog die Sanierung einer Doppelhaushälfte aus den 1970er-Jahren.

Ihr wollt ein altes Haus kaufen? Dann Vorsicht vor diesen Stolperfallen!

Fragen und Antworten zum Altbau sanieren