Ablauf Wohnungskauf: So funktioniert eine Baufinanzierung

Ihr seid auf der Suche nach eurer Traumwohnung? Oder ihr plant, eine Wohnung als Geldanlage zu erwerben? Dann schwirren euch vermutlich viele Fragen durch den Kopf – von der Wahl der richtigen Lage bis zum Hausgeld bei Eigentumswohnungen. Wir zeigen euch, wie der Ablauf eines Wohnungskaufs funktioniert, was es dabei zu beachten gibt und erklären die wichtigsten Schritte der Baufinanzierung – von der Berechnung des Eigenkapitals über die benötigten Unterlagen bis hin zur Auszahlung. 

Was ihr wissen müsst, wenn ihr eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchtet, lest ihr hier. 

Wie läuft ein Wohnungskauf ab?

Für den Kauf einer Eigentumswohnung ist es natürlich entscheidend, ein passendes Objekt zu finden. Dafür solltet ihr euch genau über eure Bedürfnisse klar werden. Möchtet ihr auf dem Land leben oder in der Stadt? In einem Alt- oder Neubau? Wie soll eure Traumwohnung geschnitten sein? Und reicht der Platz auch dann noch, wenn gegebenenfalls Nachwuchs ansteht oder eure Familie anderweitig wächst? Mit den Antworten könnt ihr eure Suche eingrenzen. Und da Immobilien nach wie vor sehr gefragt sind, werdet ihr sicher nicht die Einzigen sein, die sich bei einer Wohnungsbesichtigung für das Objekt interessieren. 

Wenn ihr euch also für eure Traumwohnung entscheidet, ist Schnelligkeit gefragt. Das bedeutet nicht, dass ihr nicht alle Kriterien für die Entscheidung sorgfältig abwägen solltet. Aber wer bereits vorab die Finanzierung geplant hat, ist den anderen Interessenten oft ein entscheidendes Stück voraus. Und genau dieser Prozess ist mit einer Menge Rechnerei verbunden. Nehmt euch unbedingt genügend Zeit dafür. Schließlich geht es um eine Menge Geld und ihr legt euch bei der Finanzierung in der Regel auf Jahrzehnte fest.

Alles rund um die aktuellen Immobilienpreisentwicklungen erfahrt ihr hier. 

Checkliste: Worauf solltet ihr beim Wohnungskauf achten?

Es gibt etliche Punkte, die ihr beim Wohnungskauf beachten solltet: von der sorgfältigen Prüfung aller Gegebenheiten bei der Besichtigung bis hin zur Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Besteht die Gefahr eines möglichen Renovierungsstaus der Eigentümergemeinschaft? Und woran lässt sich erkennen, wie die Stimmung der Eigentümer in der Hausgemeinschaft untereinander ist? Wir haben alle Details in einer umfangreichen Checkliste zusammengetragen, die ihr hier findet.

Schritt für Schritt: Wie funktioniert eine Baufinanzierung? 

Wer eine Eigentumswohnung kauft, benötigt dafür in den meisten Fällen eine Baufinanzierung. Doch wie funktioniert ein Kredit eigentlich genau, und wie ist der Ablauf einer Immobilienfinanzierung? Wir zeigen euch die wichtigsten Schritte, um erfolgreich eine Baufinanzierung abzuschließen. Dazu findet ihr noch viele weiterführende Artikel mit spannenden Infos.

Eigenkapital ermitteln: Der erste und ganz entscheidende Schritt besteht darin, euer Eigenkapital zu ermitteln. Nur wenn ihr diese Summe kennt, könnt ihr die Frage klären, wie viel Geld ihr von einer Bank für eure Baufinanzierung benötigt.

• Eigenkapital berechnen: Am Anfang steht der Kassensturz. Dabei stellt ihr nicht nur eure Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Welche Mittel zum Eigenkapital zählen, wie ihr die Eigenkapitalquote berechnet und welche Vorteile euch ein Eigenkapitalnachweis bei der Baufinanzierung bietet, das lest ihr hier: Eigenkapital berechnen für Hauskauf oder Wohnungskauf.
• Eigenleistung ansetzen: Selbst ist der Mann oder die Frau. Wer selbst mit anpackt, spart Geld und muss weniger Kredit aufnehmen. Aber lohnt sich das wirklich? Mehr dazu unter Muskelhypothek: So könnt ihr eure Eigenleistung als Eigenkapital nutzen.
• Eigenkapital aus Sicht der Bank: Wie bewertet eigentlich die Bank den Eigenkapitalanteil? Lohnt es sich, Eigenkapital anzusparen? Diese und weitere Fragen beantworte ein Profi in dem Artikel Wie viel Eigenkapital benötige ich beim Hauskauf? 
• Eine Immobilie kaufen ohne Eigenkapital: funktioniert das eigentlich? Wenn ja, was solltet ihr dabei beachten? Und welches Risiko geht ihr damit ein? Hier sind die Antworten: Haus kaufen ohne Eigenkapital – wie funktioniert eine Vollfinanzierung?

Darlehenshöhe ermitteln – wie viel Geld sollte ich aufnehmen? Der Überblick über die Eigenmittel ist da? Gut. Das ist die Basis, um den persönlichen Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Aber wie hoch sollte das Darlehen idealerweise ausfallen? Dazu folgende Tipps:

• Maximaler Kaufpreis: Anhand einiger weniger Rahmendaten könnt ihr fix errechnen, was ihr maximal für euer Wunschobjekt ausgeben könnt. Dabei hilft euch unser Budgetrechner.
• Nebenkosten nicht vergessen: Ein großer Kostenfaktor beim Immobilienkauf sind auch die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel Steuern und Notargebühren. Bezieht diese ebenfalls in die Rechnung mit ein – mithilfe eines Nebenkostenrechners.

Finanzierung vorbereiten – welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung? Eines lässt sich nicht vermeiden – der Ablauf einer Baufinanzierung ist immer mit viel Papierkram verbunden. Was ihr an Unterlagen benötigt und wie ihr euch auf ein Finanzierungsgespräch vorbereitet:

• Unterlagen für die Baufinanzierung: Ob es um eure finanzielle Situation oder das Objekt geht, das ihr kaufen wollt – für die Baufinanzierung will die Bank eine Menge Dokumente und Belege haben. Welche das genau sind, das findet ihr hier: Unterlagen für Baufinanzierung – was eure Bank benötigt.
• Bonitätsprüfung der Bank: Eigenkapital berechnet, alle Unterlagen beisammen? Dann guckt sich die Bank das alles ganz genau an – und will noch mehr von euch wissen, um eure Kreditwürdigkeit einzuschätzen: Bonitätsprüfung: Wie Banken vor der Baufinanzierung eure Bonität prüfen.
• Finanzierungsgespräch vorbereiten: Von der Darlehenshöhe über den Zinssatz bis hin zur Laufzeit: Ein Finanzierungsgespräch entscheidet über viele wichtige Details bei der Baufinanzierung. Ein Experte gibt euch hier praktische Tipps, wie ihr euch auf ein Finanzierungsgespräch vorbereitet.

Baufinanzierungsangebote vergleichen – welche Konditionen sind die besten? Bei einer Baufinanzierung geht es um große Summen. Da können schon kleine Details große finanzielle Auswirkungen haben. Ihr solltet euch über folgende Kernpunkte einer Baufinanzierung informieren, um die bestmöglichen Konditionen zu bekommen – und damit Geld zu sparen.

• Darlehensformen: Die klassische Form der Baufinanzierung läuft über ein Annuitätendarlehen. Ihr solltet einmal für euch überprüfen, ob sich diese Art von Hypothekendarlehen für euch eignet. Und prüft auch gleich, ob sich angesichts der (noch) günstigen Bauzinsen eventuell ein Volltilgerdarlehen für euch lohnt.
• Darlehensdauer: Ein ganz entscheidender Faktor bei der Baufinanzierung ist die Frage nach Zinsen und Tilgung. Das Zusammenspiel und die Abhängigkeit beider Größen hat maßgeblichen Einfluss darauf, wie lange ihr das Darlehen zurückzahlt, ebenso wie die ideale Zinsbindung.
• Sonderzahlungen: Wie viel, wie lang zu welchem Zinssatz und welcher Tilgungsrate – habt ihr das geklärt, dann informiert euch auch über die Möglichkeiten einer Sondertilgung oder auch die Nutzung von Fördermitteln. Und auch was passiert, wenn ihr den Kredit vorzeitig ablösen könnt (Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung), solltet ihr prüfen.
• Bereitstellungszinsen: Wenn es zu Verzögerungen beim Bau kommt, kann es schnell passieren, dass ihr durch die Bereitstellungszinsen in eine Kostenfalle tappt, an die ihr zuvor gar nicht gedacht hattet. Deshalb solltet ihr mit eurer Bank eine möglichst lange Zeit vereinbaren, in der ihr noch keine Bereitstellungszinsen zahlen müsst.
• Konditionen vergleichen: Wer bietet mir die für mich passendste Baufinanzierung zu den günstigsten Konditionen? Das könnt ihr euch mühselig Stück für Stück heraussuchen. Ihr könnt aber auch einen Rechner nutzen, um euch einen günstigen Immobilienkredit zu sichern.

Außerdem lesenswert: Tilgungsplan: So berechnet ihr eure Baufinanzierung.

Welche Unterlagen braucht ihr für einen Wohnungskauf?

Sobald ihr die Finanzierungsbestätigung eurer Bank oder bereits den Darlehensvertrag erhalten und vom Verkäufer den Zuschlag für eure Traumwohnung bekommen habt, steht der Termin beim Notar an. Dort legt ihr die Unterlagen der Bank vor und besprecht alle Details, die der Notar dann in einem Vertragsentwurf auflistet. Nach sorgfältiger Prüfung unterzeichnen Käufer und Verkäufer dann gemeinsam den finalen Kaufvertrag. Zu dem Termin müsst ihr euren Personalausweis mitbringen. Dann dauert es noch einige Wochen, bis ihr als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werdet. Dort wird auch die sogenannte Grundschuld vermerkt, die aussagt, dass die Bank bis zur vollständigen Darlehenstilgung Rechte an eurer Wohnung hat. 

Vor der Auszahlung des Kredits verlangen die Banken eine Art Pfand vom Schuldner. Das passiert meist in Form einer Grundschuldbestellung. Die Absicherung gilt aber auch für euch. Lest hier, ob und in welcher Form es sinnvoll ist, sich vor Eventualitäten wie Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit zu schützen: Baufinanzierung absichern: Sinnvoll oder überflüssig?

Wann erfolgt die Zahlung bei einem Wohnungskauf?

Sobald ihr den Kaufvertrag unterzeichnet habt, könnt ihr eurer Bank eine Kopie des Dokuments mit den Kontodaten des Verkäufers einreichen. Dann nimmt das Kreditinstitut die Überweisung der vereinbarten Kaufsumme vor. Dieser Schritt ist zugleich das Ende beim Ablauf der Finanzierung.

Lange Zeit lief dieser Prozess der Überweisung über den Notar. Ob das noch zeitgemäß ist und wie die Alternativen aussehen, das lest ihr hier: Notaranderkonto: Wie hoch sind die Kosten und ist es sinnvoll? 

Wenn der Verkäufer den Geldeingang bestätigt, geht euer neuer Besitz an euch über und ihr bekommt die Schlüssel zu eurem neuen Eigenheim.