Ablauf Baufinanzierung: Mann sitzt auf Stuhl und denkt nach.
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Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Dirc Kalweit

Dirc Kalweit

Wie geht das eigentlich genau mit der Baufinanzierung? Hier findet ihr alles zum Ablauf einer Baufinanzierung, von der Berechnung des Eigenkapitals über die benötigten Unterlagen bis hin zur Auszahlung.

Wer eine Immobilie baut oder kauft, der benötigt dafür in den meisten Fällen eine Baufinanzierung. Doch wie funktioniert ein Kredit für den Hauskauf oder Hausbau? Wie ist der Ablauf einer Baufinanzierung? Wir zeigen euch die fünf wichtigsten Schritte, um erfolgreich eine Baufinanzierung abzuschließen. Dazu findet ihr noch viele weiterführende Artikel mit weiteren Infos.

Schritt 1: Eigenkapital berechnen – wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir leisten?

Um die Frage zu klären, wie viel Geld ihr von einer Bank für eure Baufinanzierung benötigt, müsst ihr erst einmal wissen, wie viele Eigenmittel euch zu Verfügung stehen. Das solltet ihr am Anfang einer Baufinanzierung beachten:

Schritt 2: Darlehenshöhe ermitteln – wie viel Geld sollte ich aufnehmen?

Der Überblick über die Eigenmittel ist da? Gut. Das ist die Basis, um den persönlichen Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Aber wie hoch sollte das Baudarlehen idealerweise ausfallen? Dazu folgende Tipps:

  • Maximaler Kaufpreis: Anhand einiger weniger Rahmendaten könnt ihr fix errechnen, was ihr maximal für euer Wunschobjekt ausgeben könnt. Dabei hilft euch ein Budgetrechner.
  • Baukosten ermitteln: Strom, Hausanschluss, Außenanlagen – beim Hausbau ist es mit dem reinen Kaufpreis nicht getan. Was noch so oben drauf kommt, das ermittelt ihr am besten über einen Baukostenrechner.
  • Baunebenkosten nicht vergessen: Ein großer Kostenfaktor beim Immobilienkauf sind auch die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel Steuern und Notargebühren. Bezieht diese ebenfalls in die Rechnung mit ein mithilfe eines Nebenkostenrechners.
Pärchen in einer Beratungssituation blickt kritisch auf ein Dokument.
Ein solide Baufinanzierung ist mit viel Rechnerei verbunden. Doch der Zeitaufwand lohnt sich. © Getty Images/iStockphoto/Jacob Wackerhausen

Schritt 3: Finanzierung vorbereiten – welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung?

Eines lässt sich nicht vermeiden – der Ablauf einer Baufinanzierung ist immer mit viel Papierkram verbunden. Was ihr an Unterlagen benötigt und wie ihr euch auf ein Finanzierungsgespräch vorbereitet:

Schritt 4: Baufinanzierungsangebote vergleichen – welche Konditionen sind die besten?

Bei einer Baufinanzierung geht es um große Summen. Da können schon kleine Details große finanzielle Auswirkungen haben. Ihr solltet euch über folgende Kernpunkte einer Baufinanzierung informieren, um die bestmöglichen Konditionen zu bekommen – und damit Geld zu sparen.

  • Darlehensformen: Die klassische Form der Baufinanzierung läuft über ein Annuitätendarlehen. Ihr solltet einmal für euch überprüfen, ob sich diese Art von Hypothekendarlehen für euch eignet. Und prüft auch gleich, ob sich angesichts der (noch) günstigen Bauzinsen eventuell ein Volltilgerdarlehen für euch lohnt.
  • Darlehensdauer: Ein ganz entscheidender Faktor bei der Baufinanzierung ist die Frage nach Zinsen und Tilgung. Das Zusammenspiel und die Abhängigkeit beider Größen hat maßgeblichen Einfluss darauf, wie lange ihr das Darlehen zurückzahlt, ebenso wie die ideale Zinsbindung.
  • Sonderzahlungen: Wie viel, wie lang zu welchem Zinssatz und welcher Tilgungsrate – habt ihr das geklärt, dann informiert euch auch über die Möglichkeiten einer Sondertilgung oder auch die Nutzung von Fördermitteln. Und auch was passiert, wenn ihr den Kredit vorzeitig ablösen könnt (Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung), solltet ihr prüfen.
  • Bereitstellungszinsen: Wenn es zu Verzögerungen beim Bau kommt, kann es schnell passieren, dass ihr durch die Bereitstellungszinsen in eine Kostenfalle tappt, an die ihr zuvor gar nicht gedacht hattet. Deshalb solltet ihr mit eurer Bank eine möglichst lange Zeit vereinbaren, in der ihr noch keine Bereitstellungszinsen zahlen müsst.
  • Konditionen vergleichen: Wer bietet mir die für mich passendste Baufinanzierung zu den günstigsten Konditionen? Das könnt ihr euch mühselig Stück für Stück heraussuchen. Ihr könnt aber auch einen Rechner nutzen, um euch einen günstigen Hauskredit zu sichern.

Schritt 5: Zusage und Auszahlung – was passiert, wenn ich das Geld erhalten habe?

Rechnen, vergleichen, abschließen. Beim finalen Schritt einer Baufinanzierung geht es teilweise auch um die Planung der weiteren Zukunft.

  • Baukredit absichern: Vor der Auszahlung des Kredites verlangen die Banken eine Art Pfand vom Schuldner. Das passiert meist in Form einer Grundschuldbestellung. Die Absicherung gilt aber auch für euch. Lest hier, ob und welcher Form es sinnvoll, sich vor Eventualitäten wie Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit zu schützen: Baufinanzierung absichern: Sinnvoll oder überflüssig?
  • Geld überweisen: Am Ende steht beim Ablauf der Baufinanzierung die Überweisung der Kaufsumme an den Verkäufer. Lange Zeit lief dieser Prozess über den Notar. Ob das noch zeitgemäß ist und wie die Alternativen aussehen, das lest ihr hier: Notaranderkonto: Wie hoch sind die Kosten und ist es sinnvoll?

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