Wie funktioniert eine Baufinanzierung? Ablauf Schritt für Schritt einfach erklärt

Das kannst du tun

• Berechne dein Eigenkapital und dein Budget, um eine realistische Finanzierung zu planen. Starte den Budgetrechner!
• Informiere dich über Darlehensarten und finde das passende Angebot mit dem Baufinanzierungsfinder.
• Stelle alle notwendigen Unterlagen wie Einkommens- und Objektbelege rechtzeitig zusammen.
• Achte bei deinem Kreditvertrag auf Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungen.
• Plane frühzeitig deine Anschlussfinanzierung, um langfristig Kosten zu sparen.

1. Baufinanzierung abwägen

Der Traum vom Eigenheim klingt verlockend. Aber bevor du in die Baufinanzierung einsteigst, solltest du dir eine zentrale Frage stellen: Passt das überhaupt zu deiner Lebenssituation?

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiger Kredit, mit dem du den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzierst. Im Grunde leihst du dir Geld von einer Bank aus und zahlst es über viele Jahre in monatlichen Raten zurück. Diese Raten bestehen aus zwei Teilen: dem Zins, den die Bank für das geliehene Geld verlangt, und der Tilgung, mit der du die Kreditsumme zurückzahlst.

Insofern ist die Baufinanzierung eine langfristige Verpflichtung, die deine finanzielle Freiheit für eine Weile einschränken wird. Bist du bereit dafür?

Risiken der Baufinanzierung

Ein Baukredit ist mit Risiken verbunden. Was, wenn die Zinsen steigen? Kannst du die Raten auch in schwierigeren Zeiten stemmen? Hast du genug finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben?

Die häufigsten Risiken einer Baufinanzierung sind:

• Zinsrisiko: Bei einer Anschlussfinanzierung könnten die Zinsen höher sein als aktuell.
• Tilgungsdruck: Hohe monatliche Raten können zur Belastung werden, wenn sich deine Lebensumstände ändern.
• Flexibilität: Ein Immobilienkauf bindet dich an einen Ort – bist du bereit, diese Freiheit aufzugeben?

Lohnt sich die Baufinanzierung?

Um zu entscheiden, ob sich die Baufinanzierung lohnt, solltest du prüfen, ob die Immobilie eine solide Investition ist. Das gilt besonders, wenn du die Immobilie vermieten möchtest oder später verkaufen willst. Die Immobilienrendite gibt dir Aufschluss darüber, ob sich das Objekt finanziell lohnt. Unser Artikel zur Immobilienrendite zeigt dir, wie du sie berechnest und worauf du achten solltest.

Wenn du diese Punkte für dich beantwortest, bekommst du ein gutes Gefühl dafür, ob du den Schritt wagen willst. Mit einer klaren Vorstellung kannst du dann die nächsten Schritte angehen und deine Finanzen planen. Lies auch unseren Artikel Mieten oder kaufen: Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

2. Eigenkapital berechnen

Bevor du die Baufinanzierung angehst, musst du deine eigenen Finanzen genau unter die Lupe nehmen. Mit einem klaren Überblick über dein Eigenkapital und dein Budget kannst du besser einschätzen, wie viel Haus oder Wohnung du dir leisten kannst.

Eigenkapitalhöhe bestimmen

Die Faustregel besagt, dass du mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen solltest. Warum ist das wichtig? Je mehr Eigenkapital du hast, desto günstiger fallen die Konditionen deiner Baufinanzierung aus. Entsprechend ist auch deine monatliche Belastung umso niedriger. Mehr dazu in unserem Ratgeber Wie viel Eigenkapital benötige ich beim Hauskauf?.

Eigenkapital besteht nicht nur aus deinem Ersparten. Auch vorhandene Wertpapiere, Lebensversicherungen oder Grundstücke können angerechnet werden. Falls du kaum oder kein Eigenkapital hast, kann eine sog. Vollfinanzierung trotzdem möglich sein. 

Tipp: Wer selbst mit anpackt, spart Geld und muss weniger Kredit aufnehmen. Aber lohnt sich das wirklich? Mehr dazu unter Muskelhypothek: So kannst du deine Eigenleistung als Eigenkapital nutzen.

Budget realistisch kalkulieren

Bei der Budgetplanung solltest du nicht nur die reinen Kreditraten einplanen, sondern auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision. Wie viel das ist? Finde es heraus mit unserem Nebenkostenrechner! Zudem ist ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Ausgaben (z. B. Reparaturen oder höhere Zinsbelastungen) sinnvoll.

Überlege dir auch, welche laufenden Kosten mit einer Immobilie auf dich zukommen – etwa für Strom, Wasser, Versicherungen und Instandhaltung. Ein ehrlicher Kassensturz gibt dir Klarheit, ob deine Wunschimmobilie realistisch ist oder ob du dein Budget noch anpassen musst.

3. Die passende Baufinanzierung finden

Die Wahl der richtigen Finanzierung hängt von deinen Zielen, deinem Risikobewusstsein und den finanziellen Rahmenbedingungen ab. Hier bekommst du einen Überblick über die wichtigsten Aspekte.

Darlehensarten verstehen

Bei der Baufinanzierung gibt es verschiedene Darlehensarten, die jeweils Vor- und Nachteile mit sich bringen. Hier ein Überblick über die gängigsten Varianten mit Links zu weiterführenden Artikeln mit mehr Infos:

• Annuitätendarlehen: Hierbei zahlst du gleichbleibende Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
• Volltilgerdarlehen: Hier tilgst du den gesamten Kredit innerhalb der Zinsbindungsfrist. Vorteil: Du bist am Ende schuldenfrei. Nachteil: Deine monatlichen Raten sind deutlich höher.
• Forward-Darlehen: Ideal, wenn du dir günstige Zinsen für die Zukunft sichern möchtest – etwa für eine Anschlussfinanzierung.
• KfW-Darlehen (z. B. Jung kauft Alt): Staatlich geförderte Kredite mit attraktiven Konditionen, oft kombiniert mit Energiesparmaßnahmen.
• Konstantdarlehen: Hier bleiben sowohl die Monatsrate als auch der Zinssatz über die gesamte Laufzeit konstant. Das sorgt für maximale Planungssicherheit.
• Festdarlehen: Du zahlst während der Laufzeit nur die Zinsen und tilgst den Kreditbetrag erst am Ende in einer Summe. Das kann sich lohnen, wenn du später über größere Mittel verfügst.

Optional: Vor- oder Zwischenfinanzierung beantragen

Manchmal reicht dein Eigenkapital noch nicht aus, oder ein fälliger Betrag – etwa aus einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag – steht erst später zur Verfügung. In solchen Fällen kann eine Vorfinanzierung helfen, die Zeit zu überbrücken. Sie ermöglicht es dir, die Immobilie sofort zu finanzieren und später mit den geplanten Mitteln abzulösen. 

Eine Zwischenfinanzierung ist besonders dann hilfreich, wenn du bereits eine Immobilie besitzt und diese verkaufen möchtest, um den Kaufpreis für ein neues Objekt zu decken. Da der Verkauf oft Zeit braucht, kannst du mit einer Zwischenfinanzierung die Lücke schließen.

Wichtige Konditionen beachten

Die Konditionen eines Baukredits bestimmen, wie teuer deine Finanzierung am Ende wird. Achte besonders auf:

• Effektiven Jahreszins: Der effektive Jahreszins zeigt dir die tatsächlichen Kosten des Kredits inklusive Nebenkosten. Er ist der wichtigste Vergleichswert zwischen verschiedenen Angeboten.
• Tilgungssatz: Ein höherer Tilgungssatz bedeutet schnellere Rückzahlung, aber auch höhere monatliche Belastung. Ein Tilgungsplan kann Klarheit schaffen, was auf dich zukommt.
• Sondertilgungen: Einige Banken erlauben dir, kostenlos extra Geld in die Rückzahlung zu stecken. Sondertilgungen geben dir Flexibilität und können die Kreditlaufzeit verkürzen.
• Bereitstellungszinsen: Falls der Kredit nicht sofort nach Vertragsabschluss vollständig abgerufen wird, fallen oft Bereitstellungszinsen an. Diese Gebühren können die Kosten deiner Finanzierung erhöhen. 

Vergleiche die Konditionen verschiedener Anbieter sorgfältig, um das beste Angebot zu finden, zum Beispiel mit unserem kostenfreien Baufinanzierungsvergleich.

Laufzeit und Zinsbindung optimal wählen

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Laufzeit deines Kredits und die Dauer der Zinsbindung. Mit einer längeren Zinsbindung – zum Beispiel 15 oder 20 Jahre – bist du vor steigenden Zinsen geschützt. Dafür zahlst du aber oft etwas höhere Zinsen. Eine kürzere Zinsbindung ab 5 Jahren kann sich lohnen, wenn du von sinkenden Zinsen ausgehst oder schneller tilgen möchtest.

Überlege auch, wie deine Lebensplanung aussieht: Planst du langfristig in der Immobilie zu bleiben, oder möchtest du nach einigen Jahren umziehen? Die Antwort hilft dir bei der Wahl der passenden Zinsbindung.

4. Das Finanzierungsgespäch meistern

Sobald du dir einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsarten und Konditionen verschafft hast, ist der nächste Schritt das Finanzierungsgespräch. Eine gute Vorbereitung ist entscheidend, um das beste Angebot zu erhalten.

Unterlagen vorbereiten

Für das Finanzierungsgespräch solltest du alle relevanten Unterlagen parat haben. Diese sind die Basis für die Berechnung deines möglichen Kreditrahmens und die Einschätzung deines finanziellen Hintergrunds. Dazu gehören:

• Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen der letzten Monate oder, bei Selbstständigen, Steuerbescheide.
• Nachweise über Eigenkapital: Kontoauszüge, Wertpapierbesitz, Lebensversicherungen oder andere Vermögenswerte.
• Informationen zur Immobilie: Exposé, Baupläne, Grundbuchauszug, Lageplan oder Schätzgutachten, falls vorhanden.

Je besser du vorbereitet bist, desto schneller kann dir ein passendes Angebot unterbreitet werden. Hier geht es zur vollständigen Checkliste: Unterlagen für die Baufinanzierung.

Gespräch planen

Vor dem Gespräch solltest du dir über deine Prioritäten klar werden: Geht es dir um niedrige Raten, eine kurze Laufzeit oder maximale Flexibilität? Auch deine Fragen zu Sondertilgungen, Zinsbindung und Tilgungssatz solltest du parat haben.

Notiere dir die wichtigsten Punkte im Vorfeld, damit du nichts vergisst. Das zeigt auch dem Berater, dass du gut vorbereitet bist und erleichtert die Verhandlungen. Hier findest du weitere Tipps, wie du dich optimal auf das Finanzierungsgespräch vorbereiten kannst.

Finanzierungsbestätigung einholen

Eine Finanzierungsbestätigung zeigt dem Verkäufer, dass deine Baufinanzierung grundsätzlich gesichert ist. Diese Bestätigung bekommst du von deiner Bank, sobald sie deine Bonität und die Grunddaten des Objekts geprüft hat. Sie erhöht deine Chancen auf den Zuschlag, besonders bei gefragten Immobilien, und schafft Sicherheit für alle Beteiligten.

Du brauchst schnell eine Zusicherung, um den Zuschlag zu bekommen? Bei uns erhältst du in nur drei Minuten eine kostenlose und unverbindliche Finanzierungsbestätigung. Damit gehst du keine Verpflichtungen ein und kannst später immer noch zu einer anderen Bank wechseln. 

5. Baufinanzierung abschließen

Wenn du ein passendes Angebot gefunden hast und dich die Bank oder der Vermittler überzeugt, wird es Zeit, die Finanzierung abzuschließen. In dieser Phase solltest du die Details klären, den Vertrag prüfen und letzte Sicherheiten schaffen.

Kreditvertrag überprüfen und unterschreiben

Der Kreditvertrag ist das Herzstück deiner Baufinanzierung. Bevor du unterschreibst, solltest du ihn genau prüfen. Achte besonders auf die aufgeführten Konditionen:

• Zinsbindung: Bis wann gelten die vereinbarten Zinsen, und was passiert danach?
• Tilgungsrate: Ist diese flexibel anpassbar?
• Sondertilgungen: Gibt es eine Regelung, wie oft und in welchem Umfang du kostenlos tilgen kannst?
• Bereitstellungszinsen: Wann fallen Gebühren an, falls der Kredit nicht direkt abgerufen wird?

Falls dir bestimmte Formulierungen unklar sind, scheue dich nicht, nachzufragen. Es geht schließlich um eine langfristige Verpflichtung, die gut durchdacht sein sollte. 

Absicherungen schaffen

Um den Kredit abzusichern, wird die Bank meist eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen lassen. Das gibt ihr das Recht, die Immobilie zu verkaufen, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird. Zusätzlich kannst du dich selbst absichern, um unvorhergesehene Risiken zu minimieren. Zum Beispiel mit:

• Risikolebensversicherung: Deckt den Kredit ab, falls dir etwas passiert.
• Berufsunfähigkeitsversicherung: Sichert dein Einkommen, wenn du nicht mehr arbeiten kannst.
• Restschuldversicherung: Übernimmt die Tilgung oder die Ratenzahlung im Todesfall oder bei Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung und schützt die Familie vor Verschuldung.

Weitere Arten der Kreditabsicherung mit allen Vor- und Nachteilen erläutern wir dir ausführlich in diesem Ratgeber. 

Außerdem können sich bestimmte Versicherungspolicen für Hauseigentümer wie die Gebäudeversicherung lohnen. Lieber im Voraus absichern als im Nachhinein Probleme bekommen!

6. Baufinanzierung zurückzahlen 

Während der Tilgungsphase der Baufinanzierung solltest du einige Punkte einhalten, um deinen finanziellen Spielraum zu sichern und optimal auf die Zukunft vorbereitet zu sein.

Tilgungsplan einhalten und Sondertilgungen nutzen

In der Tilgungsphase zahlst du deinen Baukredit in in dem Tilgungsplan festgelegten monatlichen Raten zurück. Bleibe möglichst genau im Plan, um dich vor unnötigen Verzugszinsen zu schützen.

Hast du die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten? Das kann dir helfen, die Restschuld schneller abzubauen und Zinskosten zu sparen. Viele Kreditverträge erlauben Sondertilgungen kostenfrei – prüfe also, ob das bei dir der Fall ist. Falls nicht, lohnt sich ein Gespräch mit der Bank.

Anschlussfinanzierung beantragen

Sobald die Zinsbindungsfrist deines Kredits ausläuft, kommt das Thema Anschlussfinanzierung ins Spiel. Jetzt hast du verschiedene Optionen:

• Prolongation: Du verlängerst den Kredit bei deiner bisherigen Bank. Oft unkompliziert, aber nicht immer das günstigste Angebot.
• Umschuldung: Du wechselst zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen. Dafür musst du rechtzeitig Kredite vergleichen und verhandeln.

Behalte das Datum des Zinsbindungsendes frühzeitig im Blick, damit du die Anschlussfinanzierung richtig planen kannst. Wann der richtige Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung ist und was es dabei zu beachten gibt, erklären wir hier.

Grundschuldabtretung

Wenn du deine Immobilie bereits finanziert hast und nun zu einer anderen Bank wechselst oder eine neue Finanzierung abschließt, kann die bestehende Grundschuld auf die neue Bank abgetreten werden. Das spart Zeit und Kosten, da eine neue Grundschuldbestellung entfällt. Wie das genau funktioniert, erfährst du im Artikel zur Grundschuldabtretung.

Finanzielle Flexibilität sichern

Auch während der Laufzeit der Finanzierung solltest du immer einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einplanen. Ob Reparaturen am Haus, höhere Lebenshaltungskosten oder unvorhergesehene Änderungen im Job – mit einem Sicherheitsnetz bleibst du entspannt und kannst auf Herausforderungen reagieren.

Unvorhersehbare Situationen bewältigen

Es kann immer passieren, dass sich deine Pläne oder finanziellen Rahmenbedingungen ändern. Wir gehen auf die zwei häufigsten Situationen ein.

Wenn sich während der Kreditlaufzeit dein Vermögen besonders ehöht, kannst du deine Baufinanzierung früher zurückzahlen. In diesem Fall kann deine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Trotzdem steht dir ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren zu. 

Falls dein Bauprojekt teurer wird als geplant, kannst du bei der Bank eine Nachfinanzierung beantragen. Wenn diese zu teuer ist, kannst du bei einem anderen Anbieter ein Nachrangdarlehen abschließen.

Diese Möglichkeiten sind hilfreich, können aber auch zusätzliche Kosten verursachen. Bevor du diese Schritte wagst, solltest du dich bei deiner Bank gründlich über die Konsequenzen informieren.

Fazit: So gelingt deine Baufinanzierung Schritt für Schritt

Die Baufinanzierung erfordert eine gründliche Planung. Im ersten Schritt solltest du dir klar werden, ob eine Baufinanzierung zu deiner Lebenssituation passt und welche Risiken damit verbunden sind. Eine realistische Einschätzung deines Eigenkapitals und Budgets ist hierbei unabdingbar.

Bei der Suche nach der passenden Finanzierung spielen die verschiedenen Darlehensarten sowie die Konditionen wie Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungen eine entscheidende Rolle. Mit einem gut vorbereiteten Finanzierungsgespräch und den richtigen Unterlagen kannst du das beste Angebot finden.

Nach Vertragsabschluss ist es wichtig, den Tilgungsplan einzuhalten und Sondertilgungen gezielt einzusetzen, um schneller schuldenfrei zu werden. Auch solltest du vor Ablauf der Zinsbindungsfrist an die Anschlussfinanzierung denken

Mit einer durchdachten Planung und den richtigen Entscheidungen in jeder Phase legst du den Grundstein für eine langfristig erfolgreiche Baufinanzierung – und damit für dein neues Zuhause.

Häufige Fragen zum Ablauf einer Baufinanzierung