Mann sortiert einen Stapel von Papieren auf einem Schreibtisch.
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Unterlagen für Baufinanzierung: Checkliste für eure Immobilienfinanzierung

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Die Finanzierung eines Hauskaufs oder Neubaus erfordert eine Menge Papierkram. Damit die Bank eure Bonität prüfen kann, braucht ihr einige Unterlagen für eure Baufinanzierung.

Glückwunsch! Ihr habt eure Traumimmobilie gefunden. Dadurch ist ein großer Schritt bereits getan. Dementsprechend folgt der nächste: die Finanzierung. Die wollt ihr sicher schnell in trockenen Tüchern haben. Falls ihr eurer Bank alle notwendigen Unterlagen für die Baufinanzierung zügig vorlegen könnt, stehen eure Chancen gut, dass das Finanzkonzept bald steht. Im folgenden Artikel sagen wir euch, was ihr an Unterlagen für die Baufinanzierung braucht.

Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Immobilienfinanzierung?

Um sich bei einer Bank Geld für die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung zu leihen, müsst ihr eine Reihe von Unterlagen zusammentragen. Dabei gibt es Dokumente, die jede Bank sehen will und andere, die sich nur einige Kreditinstitute vorlegen lassen. Darüber hinaus ist es auch von der Art des Objekts (Haus, Wohnung, Denkmalschutzobjekt) abhängig, welche Unterlagen ihr beibringen müsst.

Kurz gesagt lassen sich die Unterlagen für die Baufinanzierung grob in zwei Bereiche teilen:

Zum einen fordert die Bank Unterlagen zu eurer finanziellen Situation. Denn nur so kann sie eure Kreditwürdigkeit (Bonität) einschätzen und sieht, wie hoch euer möglicher Eigenkapitalanteil ist. Dafür braucht ihr einen Eigenkapitalnachweis. Anhand der Unterlagen prüft die Bank, wie hoch ihr Risiko ist. Schließlich will das Kreditinstitut sein Geld auch wieder zurückbekommen.

Zum anderen braucht sie Dokumente, die ausführlich über das Haus oder die Wohnung informieren, die ihr kaufen wollt. Daher prüft die Bank anhand der Unterlagen, ob der Kaufpreis dem aktuellen Wert der Immobilie entspricht. Denn diese ist nach Abschluss des Kredits die Sicherheit für die Finanzierung.

Unter dem Strich schaut sich die Bank beide Bereiche an und fragt sich: Erlaubt es eure finanzielle Situation, genau dieses Objekt über einen Kredit zu finanzieren? Wenn ja, zu welchen Konditionen?

Checkliste: Unterlagen zur Bonität

Zuerst prüft die Bank eure finanzielle Lage und Kreditwürdigkeit. So kann sie das Risiko, euch Geld zu leihen, besser einschätzen. Überdies sind Banken zur Bonitätsprüfung sogar gesetzlich verpflichtet. Folgende Unterlagen solltet ihr bereithalten:

  • Gültiger Personalausweis oder Reisepass (Kopie der Vorder- und Rückseite)

Angestellte/Beamte:

  • Nachweise (Kontoauszüge) über Gehälter, Löhne oder Bezüge (meistens der letzten drei Monate)
  • Der letzte Lohnsteuerbescheid (besonders dann, wenn das Jahreseinkommen durch Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld oder Sonderzahlungen höher ausfällt als die letzten drei Gehaltsnachweise zeigen)
  • Gegebenenfalls den letzten Einkommensteuerbescheid

Rentner/Pensionäre:

  • Rentenbescheid oder Pensionsbescheid
  • oder Kopie der betreffenden Kontoauszüge (meistens der letzten drei Monate)

Selbstständige:

  • Bilanz- und Gewinnermittlung (meistens der vergangenen zwei Jahre)
  • Oder bei Freiberuflern: unterschriebene Einnahmen-Überschuss-Rechnung (meistens der vergangenen zwei Jahre)
  • Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung vom Steuerberater
  • Gegebenenfalls Gesellschaftsvertrag und Auszug aus dem Handelsregister
  • Gegebenenfalls die letzten beiden Einkommensteuerbescheide

Geschiedene:

  • Rechtskräftiges Scheidungsurteil
  • Nachweis zur Unterhaltsregelung

Unterlagen zu weiteren Vermögenswerten:

  • Aktuelle Kontoauszüge zu Giro-, Spar-, Tagesgeld- und sonstigen Konten
  • Depotauszüge (falls ihr Aktien, Fonds oder vergleichbare Anlagen besitzt)
  • Grundbucheinträge zu weiteren Immobilien in eurem Besitz
  • Unterlagen zu Kapitallebens- und/oder Rentenversicherungen, Riesterverträgen

Unterlagen zu Verbindlichkeiten (Schulden):

  • Gegebenenfalls Kopie eines bestehenden Darlehensvertrags (zum Beispiel bei einer Anschlussfinanzierung oder wenn ihr bereits eine andere Immobilie finanziert)
  • Dokumente über weitere Kredite (zum Beispiel Auto- oder andere Konsumkredite)
  • Unterlagen über laufende Kredite bei Privatpersonen (Informationen über die aktuelle Restschuld)
  • Mitteilungen, falls ihr in den vergangenen fünf Jahren Privatinsolvenz angemeldet habt oder eine solche droht

Sonstige Unterlagen:

  • Schufa-Selbstauskunft (muss meistens vom Antragsteller unterschrieben werden)
  • Nachweis zu privaten Kranken- und Pflegeversicherungen (falls vorhanden)

Checkliste: Unterlagen zur Immobilie

Außerdem will die Bank ermitteln, was die zu beleihende Immobilie wert ist. Dafür braucht sie folgende Unterlagen zum Haus, zum Grundstück oder zur Wohnung:

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie:

Bei einem Neubau:

  • Architektenvertrag oder Werksliefervertrag beziehungsweise den Entwurf
  • Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • Flurkarte
  • Grundstückskaufvertrag beziehungsweise Entwurf
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Geltender Bebauungsplan der Gemeinde/Bezirk
  • Genehmigter Bauantrag
  • Baubeschreibung
  • Genehmigte Baupläne/Bauzeichnung
  • Bruttogrundflächenberechnung
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Nachweis über eine Rohbauversicherung
  • Baukostenberechnung (inklusive der Unterlagen zu Erschließungskosten und Informationen über geplante Eigenleistungen)
  • Schätzung der späteren Wohnnebenkosten

Ihr wollt vorab den Verkehrswert der Immobilie checken, um gut vorbereitet ins Finanzierungsgespräch zu gehen? Dann nutzt die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück.

Woher bekomme ich meine Unterlagen für die Baufinanzierung?

Die Unterlagen für eure Baufinanzierung bekommt ihr an unterschiedlichen Stellen. Viele Dokumente werdet ihr in der eigenen Ablage finden. Zum Beispiel sind die Angaben zur Person und zu den Einkommensverhältnissen in den Schreiben vom Finanzamt, von der Bank, vom Steuerberater und von der Krankenkasse, in Gehaltsnachweisen sowie in Versicherungs- und Rentenbescheiden vermerkt.

Darüber hinaus bekommt ihr Informationen zum Objekt in erster Linie vom Notar, Makler, Architekten oder Bauträger sowie beim Grundbuchamt, Kataster und Bauamt.

Eine ausführliche Checkliste mit allen Finanzierungsunterlagen und Informationen, wo ihr sie herbekommt, findet ihr hier als PDF zum Download.

Kann die Bank noch andere Unterlagen für die Baufinanzierung verlangen?

Unsere Aufstellung umfasst bereits einen Großteil aller möglichen Finanzierungsunterlagen. Deswegen seid ihr mit unserer Checkliste bereits gut vorbereitet. Dennoch gibt es Banken, die es noch genauer wissen wollen oder an der einen oder anderen Stelle eine zusätzliche Unterschrift von euch oder einem Steuerberater einfordern. Daher kann es immer mal zu kleinen Abweichungen kommen, was die geforderten Unterlagen betrifft.

Bis wann müssen die Finanzierungsunterlagen eingereicht werden?

Die meisten Banken und Baufinanzierer gewähren euch eine Frist von drei Wochen, um alle Unterlagen abzugeben. Allerdings kann das im Alltag zwischen Beruf und sonstigen Verpflichtungen schon etwas eng werden. Während ihr einige Unterlagen ohnehin schon zu Hause habt und diese nur kopieren und unterschreiben müsst, seid ihr bei anderen von den Bearbeitungsfristen der Behörden abhängig. Zum Beispiel beim Grundbuchauszug. Daher fangt am besten mit den Unterlagen an, deren Beschaffung vermutlich am längsten dauert.

Wichtig: Für Kauf- und Architekten- oder Werksvertrag braucht ihr nur Entwürfe. Denn natürlich solltet ihr diese Verträge erst unterzeichnen, wenn ihr sie von einem Juristen habt prüfen lassen und eine schriftliche Bestätigung für eure Finanzierung vorliegt.

Auf der anderen Seite benötigt die Bank aber die Verträge als Grundlage ihrer Bonitätsbewertung. Daher ist die Vorlage von Entwürfen ein notwendiger Kompromiss, damit sich die Katze nicht in den Schwanz beißt.

Unser Tipp: Je schneller ihr die Unterlagen einreicht, desto früher kann die Bank beginnen, eure Kreditwürdigkeit zu prüfen.

Hier sind weitere Checklisten sowie hilfreiche Info-Guides rund ums Thema Baufinanzierung und Immobilienkauf:

FAQs Unterlagen für die Baufinanzierung

Welche Unterlagen für die Immobilienfinanzierung prüft die Bank?

Grundlage für eine Immobilienfinanzierung sind die Bonität der Kreditnehmer und die zu beleihende Immobilie. Deshalb prüft die Bank einerseits Unterlagen zu den Vermögens- und Einkommensverhältnissen und damit zur Kreditwürdigkeit. Andererseits will die Bank Unterlagen zur Immobilie sehen. Welche Dokumente genau benötigt werden, hängt davon ab, ob ihr angestellt, selbstständig oder in Rente seid und ob es sich um einen Neubau oder um eine Bestandsimmobilie handelt.

Eine ausführliche Checkliste für jeden dieser Fälle findet ihr weiter oben in diesem Ratgeber.

Wo bekomme ich die Unterlagen zur Baufinanzierung?

Alle erforderlichen Informationen und Dokumente, die eure Bank für eine Baufinanzierung braucht, findet ihr in den eigenen Unterlagen oder bei offiziellen Ansprechpartnern und Behörden. Einen ausführlichen Überblick bekommt ihr in dieser Checkliste.

Warum braucht die Bank Unterlagen zur Baufinanzierung?

Banken sind gesetzlich dazu verpflichtet, sich einen Überblick über die Zahlungsfähigkeit ihrer potenziellen Kreditnehmer zu verschaffen. Als Darlehensgeber schützt sich die Bank damit vor Zahlungsausfällen. Zugleich sollen Darlehensnehmer vor einer Überschuldung bewahrt werden. Im Extremfall würde eine Zwangsversteigerung der Immobilie drohen. Objektunterlagen braucht die Bank, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Sie prüft damit, ob der Objektwert die Höhe des Darlehens rechtfertigt.

Warum fordert die Bank Objektunterlagen für eine Baufinanzierung?

Stellt ihr eine Finanzierungsanfrage für einen Neubau oder den Kauf eines Hauses, fordert die Bank eine Reihe von Objektunterlagen wie Kaufvertrag, Bebauungsplan, Kostenschätzungen und Exposé. Die Bank verlangt diese Dokumente, um den Wert der Immobilie realistisch einschätzen zu können. Sie prüft, ob dieser Wert die Höhe des angefragten Darlehens rechtfertigt. Kommt es zu Zahlungsausfällen und wird das Objekt im Extremfall zwangsversteigert, möchte die Bank sichergehen, dass sie die Restschuld des Kredits mit der Summe aus der Zwangsversteigerung abdecken kann.

Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Finanzierungsbestätigung?

Damit euch die Bank eine Finanzierungsbestätigung für euren Baukredit ausstellen kann, prüft sie eine Reihe von Unterlagen. Die Bank fordert einen Nachweis über eure Bonität, Informationen zum Finanzierungsbedarf, Angaben und Dokumente zum Objekt, Nachweise über das vorhandene Eigenkapital, eine Vermögensauskunft und Einkommensnachweise. Nur, wenn die geforderten Unterlagen für die Baufinanzierung vollständig vorliegen, kann die Bank eine Finanzierungsbestätigung ausstellen.

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