Checkliste: Wichtige Unterlagen für die Baufinanzierung

Die Finanzierung eines Hauskaufs oder Neubaus bringt jede Menge Papierkram mit sich. Damit die Bank deine Bonität und die Immobilie bewerten kann, brauchst du verschiedene Unterlagen. In diesem Artikel findest du hilfreiche Checklisten für die Baufinanzierung, Anschlussfinanzierung, Förderungen und mehr.

Das kannst du tun

• Bereite alle wichtigen Unterlagen vor, wie Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise und den Kaufvertrag, um den Finanzierungsprozess zu beschleunigen. Unsere Checklisten helfen dir dabei!
• Nutze den Baufinanzierungsfinder von Wohnglück.de, um unkompliziert passende Baufinanzierungen zu vergleichen und schnell das beste Angebot für dich zu finden. 
• Fordere eine Finanzierungsbestätigung an, um deine Kreditwürdigkeit gegenüber Verkäufern zu belegen.
• Sammle frühzeitig Angebote für Modernisierungsarbeiten und reiche diese mit den Finanzierungsunterlagen ein.
• Informiere dich über Fördermöglichkeiten und reiche die entsprechenden Anträge ein, um von staatlichen Zuschüssen zu profitieren.
• Erstelle eine vollständige und geordnete Unterlagenmappe, um den Bankprozess zu beschleunigen und Nachfragen zu vermeiden.

Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Immobilienfinanzierung?

Um sich bei einer Bank Geld für die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung zu leihen, musst du eine Reihe von Unterlagen zusammentragen. Dabei gibt es Dokumente, die jede Bank sehen will und andere, die sich nur einige Kreditinstitute vorlegen lassen. Darüber hinaus ist es auch von der Art des Objekts (Haus, Wohnung, Denkmalschutzobjekt) abhängig, welche Unterlagen du beibringen musst. 

Kurz gesagt lassen sich die Unterlagen für die Baufinanzierung grob in zwei Bereiche teilen:

1. Zum einen fordert die Bank Unterlagen zu deiner finanziellen Situation. Denn nur so kann sie deine Kreditwürdigkeit (Bonität) einschätzen und sieht, wie hoch dein möglicher Eigenkapitalanteil ist. Dafür brauchst du einen Eigenkapitalnachweis. Anhand dieser Unterlagen prüft die Bank, wie hoch ihr Risiko ist. 
2. Zum anderen brauchen Banken Dokumente, die ausführlich über das Haus oder die Wohnung informieren, die du kaufen willst. Die Bank prüft anhand der Unterlagen, ob der Kaufpreis dem aktuellen Verkehrswert entspricht. 

Warum die Bank so viele Unterlagen anfordert? Ganz einfach: Sie möchte sicherstellen, dass du den Kredit auch wirklich zurückzahlen kannst und dass das Objekt als Sicherheit für den Kredit geeignet ist. Außerdem schaut sich die Bank an, ob es deine finanzielle Situation überhaupt erlaubt, genau dieses Objekt über einen Kredit zu finanzieren und wenn ja, zu welchen Konditionen.

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Woher bekomme ich meine Unterlagen für die Baufinanzierung?

Die Unterlagen für deine Baufinanzierung bekommst du an unterschiedlichen Stellen. Viele Dokumente wirst du in der eigenen Ablage finden. Zum Beispiel sind die Angaben zur Person und zu den Einkommensverhältnissen in den Schreiben vom Finanzamt, von der Bank, vom Steuerberater und von der Krankenkasse, in Gehaltsnachweisen sowie in Versicherungs- und Rentenbescheiden vermerkt.

Darüber hinaus bekommst du Informationen zum Objekt in erster Linie vom Notar, Makler, Architekten oder Bauträger sowie beim Grundbuchamt, Kataster und Bauamt.

Tipp: Eine ausführliche Checkliste mit allen Finanzierungsunterlagen, die man benötigt, und Informationen, wo du sie herbekommst, findest du hier als PDF zum Download.

Wann muss ich die Finanzierungsunterlagen einreichen?

Generell gilt: Je schneller du die Unterlagen einreichst, desto früher kann die Bank beginnen, deine Kreditwürdigkeit zu prüfen.

Die meisten Banken und Baufinanzierer gewähren dir eine Frist von drei Wochen, um alle Unterlagen abzugeben. Allerdings kann das im Alltag zwischen Beruf und sonstigen Verpflichtungen schon etwas eng werden. Während du einige Unterlagen ohnehin schon zu Hause hast und diese nur kopieren und unterschreiben musst, bist du bei anderen von den Bearbeitungsfristen der Behörden abhängig. Zum Beispiel beim Grundbuchauszug. Daher fange am besten mit den Unterlagen an, deren Beschaffung vermutlich am längsten dauert.

Wichtig: Für Kauf- und Architekten- oder Werksvertrag brauchst du nur Entwürfe. Denn natürlich solltest du diese Verträge erst unterzeichnen, wenn du sie von einem Juristen hast prüfen lassen und eine schriftliche Bestätigung für deine Finanzierung vorliegt.

Auf der anderen Seite benötigt die Bank aber die Verträge als Grundlage ihrer Bonitätsbewertung. Daher ist die Vorlage von Entwürfen ein notwendiger Kompromiss, damit sich die Katze nicht in den Schwanz beißt.

Checkliste: Die Wichtigsten Unterlagen für die Baufinanzierung

Zuerst prüft die Bank deine finanzielle Lage und Kreditwürdigkeit. So kann sie das Risiko, dir Geld zu leihen, besser einschätzen. Überdies sind Banken zur Bonitätsprüfung sogar gesetzlich verpflichtet. Folgende Unterlagen solltest du bereithalten:

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass (Kopie der Vorder- und Rückseite)

Angestellte/Beamte:

• Nachweise (Kontoauszüge) über Gehälter, Löhne oder Bezüge (meistens der letzten drei Monate)
• Der letzte Lohnsteuerbescheid (besonders dann, wenn das Jahreseinkommen durch Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld oder Sonderzahlungen höher ausfällt als die letzten drei Gehaltsnachweise zeigen)
• Gegebenenfalls den letzten Einkommensteuerbescheid

Rentner/Pensionäre:

• Rentenbescheid oder Pensionsbescheid
• oder Kopie der betreffenden Kontoauszüge (meistens der letzten drei Monate)

Selbstständige:

• Bilanz- und Gewinnermittlung (meistens der vergangenen zwei Jahre)
• Oder bei Freiberuflern: unterschriebene Einnahmen-Überschuss-Rechnung (meistens der vergangenen zwei Jahre)
• Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung vom Steuerberater
• Gegebenenfalls Gesellschaftsvertrag und Auszug aus dem Handelsregister
• Gegebenenfalls die letzten beiden Einkommensteuerbescheide

Geschiedene:

• Rechtskräftiges Scheidungsurteil
• Nachweis zur Unterhaltsregelung

Unterlagen zu weiteren Vermögenswerten:

• Aktuelle Kontoauszüge zu Giro-, Spar-, Tagesgeld- und sonstigen Konten
• Depotauszüge (falls du Aktien, Fonds oder vergleichbare Anlagen besitzt)
• Grundbucheinträge zu weiteren Immobilien in deinem Besitz
• Unterlagen zu Kapitallebens- und/oder Rentenversicherungen, Riesterverträgen

Unterlagen zu Verbindlichkeiten (Schulden):

• Gegebenenfalls Kopie eines bestehenden Darlehensvertrags (zum Beispiel bei einer Anschlussfinanzierung oder wenn du bereits eine andere Immobilie finanzierst)
• Dokumente über weitere Kredite (zum Beispiel Auto- oder andere Konsumkredite)
• Unterlagen über laufende Kredite bei Privatpersonen (Informationen über die aktuelle Restschuld)
• Mitteilungen, falls du in den vergangenen fünf Jahren Privatinsolvenz angemeldet hast oder eine solche droht

Sonstige Unterlagen:

• SCHUFA-Selbstauskunft (muss meistens vom Antragsteller unterschrieben werden)
• Nachweis zu privaten Kranken- und Pflegeversicherungen (falls vorhanden)

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie:

• Kopie des Kaufvertrags beziehungsweise des Entwurfs
• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Exposé mit Angaben zum Objekt
• Sofern vorhanden: Baupläne und Baubeschreibung
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Gegebenenfalls Wertgutachten (meistens gibt die Bank selbst eins in Auftrag)
• Gegebenenfalls Kostenplan zu Modernisierungsmaßnahmen (inklusive Kostenvoranschlägen)
• Aussagekräftige Fotos der Immobilie
• Schätzung der künftigen Hausnebenkosten
• Kopie der Gebäudeversicherung
• Teilungserklärung (beim Erwerb einer Eigentumswohnung)

Bei einem Neubau:

• Architektenvertrag oder Werksliefervertrag beziehungsweise den Entwurf
• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Grundstückskaufvertrag beziehungsweise Entwurf
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Geltender Bebauungsplan der Gemeinde/Bezirk
• Genehmigter Bauantrag
• Baubeschreibung
• Genehmigte Baupläne/Bauzeichnung
• Bruttogrundflächenberechnung
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Nachweis über eine Rohbauversicherung
• Baukostenberechnung (inklusive der Unterlagen zu Erschließungskosten und Informationen über geplante Eigenleistungen)
• Schätzung der späteren Hausnebenkosten

Checkliste: Unterlagen für eine Finanzierungsbestätigung

Eine Finanzierungsbestätigung ist ein wichtiges Dokument, das dem Verkäufer einer Immobilie zeigt, dass du dir den Kauf leisten kannst und eine Bank grundsätzlich bereit ist, dich finanziell zu unterstützen. Im Gegensatz zu einem Baufinanzierungsvertrag oder einem Kreditvertrag ist die Finanzierungsbestätigung jedoch unverbindlich. Sie ist lediglich eine vorläufige Bestätigung deiner Bonität und signalisiert, dass die Bank unter bestimmten Voraussetzungen zur Finanzierung bereit ist.

Je nach Bank und Verbindlichkeit können die erforderlichen Unterlagen variieren. Hier ist eine Liste von Dokumenten, die du üblicherweise bereitstellen musst:

• Kopie deines Personalausweises: Vorder- und Rückseite
• Nachweis über das Einkommen: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate (bei Angestellten), aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) oder Steuerbescheid (bei Selbstständigen)
• Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge oder Depotübersichten, die dein verfügbares Eigenkapital belegen
• Informationen über bestehende Kredite: Aufstellung aller laufenden Kredite und deren monatliche Raten
• Angaben zur geplanten Immobilie: Kaufpreis, Art des Objekts (Haus, Wohnung), Lage

Checkliste: Finanzierungsunterlagen für eine Anschlussfinanzierung

Wenn die Zinsbindung deines aktuellen Baukredits endet, steht oft eine Anschlussfinanzierung an. Mit einer Anschlussfinanzierung sicherst du dir neue Konditionen, um den restlichen Kreditbetrag weiter abzuzahlen. Auch hier müssen einige Unterlagen eingereicht werden, damit die Bank deine finanzielle Situation neu bewerten kann. Je nach Bank können die Anforderungen etwas unterschiedlich sein, aber grundsätzlich benötigst du folgende Dokumente:

1. Kopie des Personalausweises: Vorder- und Rückseite
2. Aktueller Kreditvertrag: Eine Kopie des bestehenden Darlehensvertrags, um den verbleibenden Kreditbetrag und die aktuellen Konditionen zu dokumentieren
3. Restschuldbestätigung: Ein Nachweis über den offenen Kreditbetrag, den du von der bisherigen Bank erhalten kannst
4. Nachweis über das Einkommen: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate (bei Angestellten), aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) oder Steuerbescheid (bei Selbstständigen)
5. Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge oder Dokumente, die dein verfügbares Eigenkapital belegen
6. Informationen zur Immobilie: Kaufvertrag oder Grundbuchauszug, aktueller Immobilienwert (optional, besonders bei wertsteigernden Modernisierungen relevant)

Die Bank prüft anhand dieser Dokumente, ob deine finanzielle Situation sich seit dem ersten Kreditabschluss verändert hat und ob deine Immobilie weiterhin als Sicherheit ausreicht. Auch wenn du die Bank wechseln möchtest, sind diese Unterlagen nötig, damit der neue Kreditgeber deine Bonität und die Bedingungen der Anschlussfinanzierung einschätzen kann. Erfahre hier mehr zum Thema Umschuldung oder Umfinanzierung.

Checkliste: Finanzierungsunterlagen im Fall einer Förderung

Wenn du für deine Baufinanzierung eine Förderung beantragen möchtest, beispielsweise durch staatliche Programme wie die KfW oder regionale Fördermittel, benötigst du spezielle Unterlagen. Diese helfen den Förderstellen, deine Berechtigung zu prüfen und die Förderung zu bewilligen. Hier ist eine Checkliste mit üblichen Unterlagen:

• Kopie des Personalausweises: Vorder- und Rückseite
• Förderantrag: Das ausgefüllte Antragsformular der entsprechenden Förderstelle
• Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate oder aktuelle Steuerbescheide (bei Selbstständigen)
• Nachweis der Bonität: SCHUFA-Auskunft oder eine Bestätigung der Kreditwürdigkeit von der Bank
• Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge, die dein Eigenkapital belegen
• Kaufvertrag der Immobilie: Der unterschriebene Vertrag über den Erwerb des Hauses oder der Wohnung
• Kostenaufstellung und Finanzierungskonzept: Detaillierte Aufschlüsselung der Gesamtkosten und des geplanten Finanzierungsmix (Eigenkapital, Kredite, Fördermittel)
• Baugenehmigung: Bei Neubauten musst du die Baugenehmigung einreichen
• Pläne und Angebote: Baupläne oder Angebote für Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, falls du Förderungen für energetische Sanierungen beantragst
• Förderfähige Maßnahmen: Nachweise über spezifische Baumaßnahmen (z.B. energetische Modernisierungen), die gefördert werden sollen
• KfW-Nachweis (bei KfW-Förderungen): Bestätigung des Energieberaters bei energetischen Sanierungen oder Neubauten, die den KfW-Standards entsprechen

Checkliste: Finanzierungsunterlagen bei Kauf mit Modernisierungsvorhaben

Wenn du eine Immobilie kaufst und gleichzeitig Modernisierungsmaßnahmen planst, sind zusätzliche Unterlagen nötig, um die Finanzierung zu sichern. Neben den üblichen Dokumenten für den Kauf will die Bank auch Details zu den geplanten Modernisierungen, deren Kosten und die Finanzierung sehen. Hier eine Checkliste der wichtigsten Unterlagen:

• Kopie des Personalausweises: Vorder- und Rückseite
• Kaufvertrag der Immobilie: Der unterschriebene Vertrag über den Erwerb der Immobilie
• Nachweis der Bonität: Einkommensnachweise (z.B. Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate) und eine SCHUFA-Auskunft
• Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge oder andere Dokumente, die dein Eigenkapital belegen
• Kostenaufstellung der Modernisierung: Detaillierte Auflistung der geplanten Modernisierungsmaßnahmen und deren Kosten
• Angebote von Handwerksfirmen: Verbindliche Angebote oder Kostenschätzungen der ausführenden Unternehmen
• Pläne und Baubeschreibungen: Baupläne und Details der geplanten Arbeiten (z.B. energetische Sanierung, neue Fenster, Dachausbau)
• Finanzierungsplan: Übersicht, wie die Modernisierung finanziert wird (Eigenkapital, Kredit, Förderungen)
• Förderanträge (optional): Wenn du Fördermittel (z.B. KfW) für die Modernisierung beantragst, müssen die entsprechenden Antragsunterlagen beigefügt werden
• Baugenehmigung (falls erforderlich): Wenn die Modernisierung bauliche Veränderungen betrifft, die genehmigungspflichtig sind (z.B. Anbauten oder größere Umbaumaßnahmen)
• Energieberater-Nachweis (bei energetischer Sanierung): Wenn du eine energetische Sanierung planst, kann eine Bestätigung vom Energieberater notwendig sein, besonders wenn du Förderungen wie KfW-Mittel beantragst

Hinweis: Die Bank wird die Modernisierungskosten und deren Finanzierung genau prüfen, da diese Arbeiten den Wert der Immobilie beeinflussen. Eine detaillierte Planung und vollständige Kostenvoranschläge helfen dabei, die Finanzierung reibungslos abzuwickeln und mögliche Fördermittel zu sichern.

Fazit: So überzeugen deine Unterlagen für die Baufinanzierung

Eine sorgfältig vorbereitete Unterlagenmappe ist der Schlüssel, um bei der Bank einen positiven Eindruck zu hinterlassen und deine Chancen auf eine schnelle und erfolgreiche Baufinanzierung zu erhöhen. Die Bank will sich ein klares Bild von deiner finanziellen Situation und der Immobilie, die du kaufen möchtest, machen. Damit deine Unterlagen überzeugen, sollten sie folgende Anforderungen erfüllen:

1. Vollständigkeit: Sorge dafür, dass alle geforderten Dokumente vorliegen. Fehlende Unterlagen führen zu Verzögerungen und könnten den Eindruck erwecken, dass du nicht gut vorbereitet bist. Unsere Checklisten für die jeweiligen Unterlagen – egal, ob für die Baufinanzierung, eine Finanzierungsbestätigung oder eine Anschlussfinanzierung – helfen, den Überblick zu behalten.
2. Aktualität: Die Bank erwartet, dass die eingereichten Dokumente aktuell sind. Veraltete Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide oder Immobilienbewertungen können das Vertrauen in deine finanzielle Stabilität verringern. Stelle sicher, dass alle Nachweise auf dem neuesten Stand sind.
3. Ordnung und Übersichtlichkeit: Eine gut strukturierte Mappe macht es der Bank leichter, die relevanten Informationen zu finden. Gliedere deine Unterlagen übersichtlich in die Bereiche finanzielle Situation und Immobilie, damit die Bank schnell erkennen kann, dass du die Voraussetzungen für eine Finanzierung erfüllst.
4. Sorgfalt: Achte darauf, dass die Dokumente vollständig lesbar und in einwandfreiem Zustand sind. Knicke, Flecken oder Unterschriften, die fehlen, können den Prozess unnötig in die Länge ziehen. Zeige, dass du gut vorbereitet bist und die Finanzierung ernst nimmst.

Wenn du diese Punkte beachtest, wird deine Unterlagenmappe für die Baufinanzierung professionell und überzeugend wirken. Gehst du dann auch noch top vorbereitet ins Finanzierungsgespräch, bist du deinem Wunsch nach einem Eigenheim einen großen Schritt näher!

FAQs Unterlagen für die Baufinanzierung