Zwischenfinanzierung: Wann lohnt sich ein Übergangskredit?

Du willst in einer Immobiliensache schnell handeln, doch ein Problem steht im Weg: Dein Eigenkapital ist noch nicht verfügbar. Eine Zwischenfinanzierung, auch Überbrückungskredit genannt, kann dir in dieser Situation Luft verschaffen.. Sie gibt dir kurzfristigen finanziellen Spielraum, damit du bei dem Immobilienkauf nicht ausgebremst wirst. So funktioniert sie.

Das kannst du tun

• Prüfe, ob ein Zwischenkredit für deine Situation sinnvoll ist. Lass dich dazu am besten individuell beraten, zum Beispiel durch unseren Baufinanzierungsservice.
• Kläre frühzeitig, wann und wie dein Eigenkapital sicher zur Verfügung steht, und plane genug Puffer ein, falls sich dein Kapitalzufluss verzögert.
• Überlege, ob du bestehende Verträge wie einen Bausparvertrag vorzeitig einbeziehen kannst.
• Vergleiche Angebote verschiedener Banken bezüglich Zinsen, Gebühren und Rückzahlungsbedingungen.
• Wenn du noch keine Immobilie gefunden hast, starte über unsere Immobiliensuche.

Was ist eine Zwischenfinanzierung und wann brauche ich sie?

Eine Zwischenfinanzierung kommt in der Regel beim Hauskauf oder Hausbau zum Einsatz und dient als Überbrückungskredit, wenn dein Eigenkapital noch eingebunden ist und dir nicht sofort zur Verfügung stehen kann. Du bekommst die fehlende Summe kurzfristig ausgezahlt und zahlst sie später auf einen Schlag zurück – sobald das erwartete Geld bei dir eingeht.

Typische Anwendungsfälle für eine Zwischenfinanzierung sind:

• Der Verkauf deiner alten Immobilie steht noch aus: Du hast eine Immobilie gefunden, möchtest kaufen – aber der Verkauf deines alten Hauses ist noch nicht abgeschlossen? Dann fehlt dir möglicherweise ein großer Teil des Eigenkapitals. Mit einem Übergangskredit sicherst du dir die neue Immobilie, ohne auf den Verkaufsabschluss warten zu müssen.
• Dein Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif: Du hast regelmäßig in einen Bausparvertrag eingezahlt und möchtest ihn jetzt zur Finanzierung einsetzen – aber er ist noch nicht zur Auszahlung freigegeben? Auch in diesem Fall hilft dir eine Zwischenfinanzierung. Du bekommst den Betrag als Vorschuss und zahlst ihn später aus der Bausparsumme zurück.
• Du erwartest eine Auszahlung: Du rechnest mit einer Geldsumme aus einer Lebensversicherung, einem Erbe oder einer Schenkung – aber diese Mittel sind einfach noch nicht auf deinem Konto? Auch hier kannst du mit einem Überbrückungskredit flexibel bleiben. Dies gilt auch, wenn du Eigenkapital in Form von Festgeld oder anderen Anlagen hast, die noch nicht verfügbar sind.
• Du brauchst eine Überbrückung zur Anschlussfinanzierung: In seltenen Fällen entsteht zwischen dem Ende deiner ersten Finanzierung und dem Beginn der Anschlussfinanzierung eine Lücke. Zum Beispiel, weil du die neue Finanzierung noch nicht final abgeschlossen hast. Auch hier kannst du mit einer Zwischenfinanzierung reagieren.

Eine Zwischenfinanzierung kann dabei maximal in der Höhe des Gegenwertes abgeschlossen werden, der zu erwarten ist. Die Laufzeit beträgt meist nur wenige Monate bis zwei Jahre. Während dieser Zeit zahlst du in der Regel nur die Zinsen.

Eine Zwischenfinanzierung ist kein Ersatz für eine vollständige Baufinanzierung, aber sie ist eine wichtige Ergänzung, wenn dein Eigenkapital später kommt als geplant.

So funktioniert eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf – ein Beispiel

Mal angenommen, du hast eine kleine Eigentumswohnung, möchtest dir aber wegen Familienzuwachs etwas Größeres leisten. Der aktuelle Verkehrswert deiner Stadtwohnung liegt bei 250.000 Euro, es besteht für dich als Kreditnehmer noch eine Restschuld von 30.000 Euro. Dann bekommst du plötzlich die Chance, kurzfristig ein attraktives Haus am Stadtrand zu kaufen – für 400.000 Euro.

Deine Herausforderung: Du hast für deine Eigentumswohnung zwar bereits einen ernsthaften Interessenten gefunden und der Kaufvertrag liegt vor, allerdings erfolgt die Zahlung erst in 6 Monaten. Der Notartermin für dein neues Haus hingegen ist schon im nächsten Monat angesetzt. Dein Eigenkapital ist für diesen Hauskauf also noch nicht verfügbar – und hier kommt der Überbrückungskredit ins Spiel.

Die Zwischenfinanzierung erfolgt in den folgenden drei Schritten:

1. Höhe des Überganskredits bestimmen: die Höhe der Zwischenfinanzierung beträgt die dir zukünftig zur Verfügung stehende Geldmenge. In diesem Fall ist das der Verkehrswert i.H.v 250.000 Euro abzüglich der Restschuld i.H.v. 30.000 Euro. Daraus ergibt sich eine Zwischenfinanzierung von 220.000 Euro.

2. Übergangskredit als Eigenkapital einsetzen: Wenn du die 220.000 Euro aus der Zwischenfinanzierung einsetzt, benötigst du noch 180.000 Euro für deine Baufinanzierung (Kaufpreis 400.000 Euro - Zwischenkredit 220.000 Euro).
   Wichtig zu wissen: Die Bank rechnet den Übergangskredit als Eigenkapital an. So verbessert sich dein sogenannter Beleihungsauslauf – das ist das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert. Je niedriger dieser Wert ist, desto besser sind die Konditionen bei der langfristigen Immobilienfinanzierung.
    

   In diesem Fall:

   Beleihungswert des Hauses (ca. 80 Prozent vom Kaufpreis): 320.000 Euro

   Darlehenssumme: 180.000 Euro

   Beleihungsauslauf: 56 Prozent – ein sehr guter Wert. Damit sicherst du dir günstigere Zinsen für dein langfristiges Darlehen.

3. Zwischenfinanzierung ablösen: 6 Monate später erhältst du den Kaufpreis vom Käufer deiner Wohnung, und kannst den Übergangskredit vollständig zurückzahlen. Anschließend zahlst du nur noch die Raten für deine Baufinanzierung.

Zum Weiterlesen: Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf einer Immobilie?

Bekommst du eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital? Die Antwort gibt es hier.

Vorfinanzierung, Zwischenfinanzierung, Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung: Was ist was?

Wenn du eine Immobilie finanzierst, tauchen häufig folgende Begriffe auf: Vorfinanzierung, Zwischenfinanzierung, Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung. Alle vier Finanzierungsarten gehören zwar zur Baufinanzierung, erfüllen aber unterschiedliche Zwecke.

Vorfinanzierung:

Sie wird genutzt, wenn ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Die Bank streckt den Betrag vor. Sobald der Vertrag zugeteilt wird, löst er das Darlehen ab. Anders als die Zwischenfinanzierung ist die Vorfinanzierung immer fest an einen Bausparvertrag gebunden.

Zwischenfinanzierung:

Sie überbrückt jede Form eines absehbaren Kapitalzuflusses, zum Beispiel aus einem Hausverkauf, einer Lebensversicherung, einem Erbe oder einem bald zuteilungsreifen Bausparvertrag. Die Bank vergibt ein kurzfristiges Darlehen. Der Kredit basiert auf einem eigenständigen Vertrag.

Nachfinanzierung:

Sie kommt zum Einsatz, wenn dein ursprüngliches Baudarlehen nicht ausreicht – zum Beispiel, weil Baukosten gestiegen sind oder unerwartete Zusatzkosten anfallen. Die Bank gewährt dir einen weiteren Kredit, mit dem du die Finanzierungslücke schließt. Je nach Höhe gelten dafür eigene Zinsen und Konditionen.

Anschlussfinanzierung:

Sie wird nötig, wenn die Zinsbindung deines ursprünglichen Baukredits ausläuft. Die Anschlussfinanzierung ersetzt das bestehende Darlehen durch einen neuen Vertrag – meist mit neuen Konditionen und neuer Laufzeit.

Vorteile und Nachteile: Was spricht für, was gegen einen Überbrückungskredit?

Ein Übergangskredit verschafft dir finanziellen Spielraum, Zeit und Handlungssicherheit – aber nur, wenn du genau weißt, wann dein Geld kommt. Das Darlehen ist keine langfristige Lösung, sondern ein kurzfristiges Werkzeug für den Übergang. Daher solltest du genau prüfen, ob die Zwischenfinanzierung zu deiner Situation passt. Hier erfährst du, welche Chancen sie dir bietet – und welche Punkte du im Blick behalten solltest.

Welche Kosten entstehen bei einer Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung verschafft dir Luft – aber nicht zum Nulltarif. Damit du von Anfang an realistisch planen kannst, solltest du mit folgenden Zinsen, Gebühren und Nebenkosten rechnen.

Zinsen: Du zahlst für den Spielraum

Der größte Posten sind die Zinsen. Weil eine Zwischenfinanzierung nur für einen kurzen Zeitraum gedacht ist und meist keine Tilgung erfolgt, liegt der Zinssatz in der Regel etwas über dem Niveau langfristiger Baukredite. Derzeit bewegen sich die Zinsen zwischen 3 und 5 Prozent, je nach Bank, Laufzeit und Bonität. Für die Zwischenfinanzierung wird meist ein Aufschlag fällig.

Bearbeitungsgebühren: Nicht immer, aber möglich

Manche Banken verlangen eine einmalige Bearbeitungsgebühr, um den Überbrückungskredit bereitzustellen. Die Höhe unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter. Teilweise können einige Hundert Euro anfallen.

Tipp: Frag bei der Beratung aktiv nach, ob solche Gebühren vorgesehen sind.

Bereitstellungszinsen: Wenn du das Geld nicht sofort abrufst

Du hast die Zwischenfinanzierung zwar abgeschlossen, brauchst das Geld aber nicht sofort? Dann kann die Bank sogenannte Bereitstellungszinsen verlangen. Diese greifen ab einem bestimmten Zeitpunkt – meist nach 1 bis 3 Monaten – und betragen oft etwa 3 Prozent pro Jahr auf den noch nicht genutzten Betrag.

Das kann teuer werden, wenn sich dein Kauf oder Verkaufsprozess verzögert. Deshalb lohnt es sich, die Auszahlung gut zu timen, und die Vertragsdetails genau zu kennen.

Kosten für Grundschuldeintragung: Wenn Sicherheiten nötig sind

Viele Banken sichern sich bei einer Zwischenfinanzierung durch eine Grundschuld ab – entweder auf die neue Immobilie oder auf ein anderes Objekt, das dir gehört. Dafür fallen zusätzliche Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag an. Die Höhe hängt vom Kreditbetrag ab.

Rechenbeispiel für einen Überbrückungskredit

Du hast eine Immobilie für 400.000 Euro gefunden und dein vorhandenes Eigenkapital beträgt 250.000 Euro. Der Verkauf deiner bisherigen Wohnung ist in die Wege geleitet, aber der Geldeingang in Höhe von 150.000 Euro erfolgt erst in 6 Monaten. Um den Kauf trotzdem rechtzeitig abzuwickeln, nimmst du eine Zwischenfinanzierung in genau dieser Höhe auf.

Berechnung der Kosten (6 Monate Laufzeit):

Wichtig: Du zahlst während der gesamten Laufzeit nur die monatlichen Zinsen – also in diesem Fall 500 Euro pro Monat. Sobald der Verkaufserlös eingeht, tilgst du den Kredit komplett. Die Bank bekommt dann die 150.000 Euro in einer Summe zurück.

Abhängig von Anbieter und Vertrag können – wie bereits gezeigt – folgende Posten dazukommen:

• Bearbeitungsgebühr: zum Beispiel 250 bis 500 Euro
• Bereitstellungszinsen: nur relevant, wenn du den Kredit später abrufst
• Notar- und Grundbuchkosten: zum Beispiel 500 bis 1.000 Euro für die Grundschuldeintragung

Mit diesen Kosten läge dein Gesamtauswand für die Zwischenfinanzierung bei etwa 3.500 bis 4.500 Euro, je nach Anbieter und Vertragsdetails.

Was zeigt dir dieses Beispiel?

Auch wenn ein Überbrückungskredit nur über wenige Monate läuft, kann er einige Tausend Euro kosten. Du solltest also genau kalkulieren, ob die kurzfristige Finanzierung für dich im Verhältnis zum Vorteil steht, deine Wunschimmobilie jetzt schon zu sichern.

Tipp: Je kürzer die Laufzeit, desto günstiger wird die Zwischenfinanzierung insgesamt. Sprich mit deiner Bank oder nutze unseren Baufinanzierungsservice, um eine passende Lösung für deine Situation zu finden.

Voraussetzungen für eine Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ist kein komplizierter Kredit, hat aber trotzdem ein paar Hürden. Bevor dir die Bank einen Überbrückungskredit gewährt, prüft sie genau, ob du die nötigen Bedingungen erfüllst. Dabei geht es weniger um langfristige Rückzahlungsfähigkeit – wie bei einer klassischen Baufinanzierung – sondern darum, ob dein Kapitalrückfluss realistisch, sicher und zeitlich absehbar ist. Damit die Zwischenfinanzierung für dich infrage kommt, solltest du diese Voraussetzungen erfüllen:

1. Voraussetzung: Ein klar nachweisbarer Kapitalzufluss steht bevor.

Du musst nachweisen, wie du das Darlehen zurückzahlen willst. Die Bank verlangt einen konkreten Beleg, dass dein Eigenkapital bald zur Verfügung steht. Das kann sein:

• ein unterschriebener Kaufvertrag über den Verkauf deiner bisherigen Immobilie,
• eine Zuteilungsbestätigung deiner Bausparkasse,
• eine verbindliche Bestätigung über eine Lebensversicherungs-Auszahlung oder
• eine geplante Schenkung oder Erbschaft, wenn sie sich belegen lässt.

Je verbindlicher dein Nachweis ist, desto höher sind deine Chancen auf eine Zwischenfinanzierung.

2. Voraussetzung: Deine Bonität passt zur Kreditvergabe.

Auch wenn es sich um einen kurzfristigen Kredit handelt, prüft die Bank deine Kreditwürdigkeit. Sie möchte sicherstellen, dass du die Zinsen während der Laufzeit tragen kannst – und dass du im Notfall finanziell stabil genug bist, falls sich die Rückzahlung verzögert.

Was zählt:

• Deine Einkommenssituation (Gehaltsnachweise, Rentenbescheid)
• Deine bestehenden Kredite oder laufenden Verbindlichkeiten
• Ein positiver Schufa-Eintrag
• Eine möglichst stabile finanzielle Gesamtlage

3. Voraussetzung: Du kannst Sicherheiten stellen.

Wie oben schon erwähnt, verlangen viele Banken eine Grundschuld, um sich für den Fall der Fälle abzusichern. In manchen Fällen akzeptieren sie auch andere Sicherheiten – etwa Guthaben auf einem Sparkonto, eine Lebensversicherung oder ein Bausparguthaben. Das hängt jedoch vom Anbieter ab.

4. Voraussetzung: Die Kreditsumme liegt im vertretbaren Rahmen.

Zwischenfinanzierungen sind für kurzfristige Engpässe gedacht, nicht für eine komplette Immobilienfinanzierung. Entsprechend prüfen Banken, ob der Kreditrahmen zur Gesamtsituation passt. Meist liegt die Finanzierungssumme im Bereich von 50.000 bis 250.000 Euro, abhängig von:

• der erwarteten Auszahlung
• deinem Gesamtfinanzierungsbedarf
• deinem Eigenkapitalanteil

5. Voraussetzung: Du hast die nötigen Unterlagen griffbereit.

Damit dein Antrag zügig bearbeitet werden kann, solltest du folgende Unterlagen vorbereiten:

• Nachweise über dein regelmäßiges Einkommen
• Eine Übersicht über laufende Kredite oder Verbindlichkeiten
• Einen Nachweis über den bevorstehenden Kapitalzufluss
• Angaben zu bestehenden oder geplanten Grundschulden
• Gegebenenfalls bereits vorliegende Baufinanzierungsunterlagen

Checkliste: Schritt für Schritt zur Zwischenfinanzierung

1. Kläre deinen Finanzierungsbedarf:  Wie viel Geld brauchst du? Wann und woher bekommst du dein Eigenkapital?
2. Lass dich frühzeitig beraten: Ein gutes Beratungsgespräch klärt, ob eine Zwischenfinanzierung überhaupt sinnvoll ist.
3. Vergleiche Konditionen und Angebote: Achte besonders auf Zinssatz, Laufzeit, mögliche Gebühren und ob eine Grundschuld verlangt wird.
4. Stelle alle nötigen Unterlagen zusammen: Dazu gehören Gehaltsnachweise, Kontoübersichten, Nachweise zum Kapitalzufluss und Informationen zu bestehenden Finanzierungen.
5. Beantrage die Zwischenfinanzierung: Reiche die Unterlagen ein und schließe den Kreditvertrag ab, meist mit fester Laufzeit und endfälliger Rückzahlung.
6. Lass eine Grundschuld eintragen (falls nötig): Dafür musst du einen Notartermin vereinbaren.
7. Lass dir das Geld auszahlen: Die Bank zahlt den Betrag aus, sobald alle Bedingungen erfüllt sind, manchmal schon innerhalb weniger Tage.
8. Leiste monatlich die Zinszahlungen: Während der Laufzeit zahlst du nur die vereinbarten Zinsen. Eine Tilgung ist nicht vorgesehen.
9. Löse den Zwischenkredit in einer Summe ab: Sobald dein Eigenkapital verfügbar ist, zahlst du den Kreditbetrag vollständig zurück – fristgerecht und wie im Vertrag vereinbart.

Überbrückungskredit ohne Grundschuldeintrag: Endfälliges Darlehen mit anderer Besicherung

Du möchtest einen Zwischenkredit nutzen, aber keine Grundschuld auf eine Immobilie eintragen lassen? Dann kann ein endfälliges Darlehen mit anderer Besicherung für dich infrage kommen. Dabei sicherst du den Kredit nicht über die Immobilie selbst, sondern über eine alternative Sicherheit – zum Beispiel ein bereits bestehendes Wertpapierdepot oder eine abgetretene Lebensversicherung. Auch bei dieser Kreditform zahlst du während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen. Die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe.

Wann das vorteilhaft ist:

• Du hast Kapital fest angelegt, das aber erst später ausgezahlt wird.
• Du willst eine Immobilie kaufen oder überbrücken, ohne sofort tilgen zu müssen (niedrige monatliche Belastung).
• Du möchtest das Darlehen flexibel mit anderen Finanzierungsbausteinen kombinieren.

Was du beachten solltest:

• Du musst sicherstellen, dass die Rückzahlung zum Laufzeitende wirklich möglich ist.
• Die Bank akzeptiert nicht jede Besicherung. Sprich vorher über die genauen Anforderungen.
• Steigt der Zins stark, kann es teuer werden, weil du lange nur Zinsen zahlst. Es entsteht keine klassische Entschuldung über die Laufzeit.

Keine feste Rückzahlungsstrategie? Variables Darlehen statt Zwischenfinanzierung

Du weißt noch nicht genau, wann du das geliehene Geld zurückzahlen kannst? Dann solltest du prüfen, ob ein variables Darlehen besser zu dir passt als eine Zwischenfinanzierung.

Ein variables Darlehen ist flexibler. Du kannst es auch ohne festen Rückzahlungszeitpunkt nutzen – zum Beispiel als Zwischenlösung, wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest, aber mit langfristiger Zinsbindung noch warten willst. Du kannst jederzeit tilgen oder kündigen. Dafür musst du mit einem variablen Zinssatz leben, der sich während der Laufzeit verändern kann.

Vergleich: Zwischenfinanzierung vs. variables Darlehen

Kurz erklärt: Wenn du weißt, wann und wie du das geliehene Geld zurückzahlen kannst, ist eine Zwischenfinanzierung meist die bessere Wahl. Wenn du hingegen flexibel bleiben möchtest, kann ein variables Darlehen mehr Spielraum bieten.

Fazit: Wann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll ist

Eine Zwischenfinanzierung kann in bestimmten Situationen entscheidend sein, um kurzfristig eine konkrete Immobilie kaufen zu können. Wenn du schnell handeln musst, aber dein Eigenkapital noch ein paar Wochen oder Monate blockiert ist, bietet dir ein Überbrückungskredit die nötige Freiheit. Voraussetzung ist immer: Du weißt, wann und wie das Geld fließt, mit dem du den Kredit zurückzahlen willst – und machst dir ein realistisches Bild über die Zinskosten. Nutze gern unsere umfassenden Services zur Baufinanzierung und zum Bausparvertrag sowie unsere Immobiliensuche, um dich von Anfang an gut aufzustellen.

Häufige Fragen zur Zwischenfinanzierung bei Immobilien

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