Zwischenfinanzierung: Wann lohnt sich ein Übergangskredit?

Nehmen wir an, ihr habt ein Haus zum Kauf gefunden und den Zuschlag bekommen. Für die Finanzierung müsst ihr nur noch eure Eigentumswohnung erfolgreich veräußern, doch der Verkauf zieht sich. 

Ein klassischer Fall, in dem eine Zwischenfinanzierung der neuen Immobilie sinnvoll sein könnte. Lest in diesem Ratgeber, wie der Ablauf bei einem Übergangskredit ist, was die Vor- und Nachteile einer Zwischenfinanzierung sind und mit welchen Kosten ihr rechnen müsst. 

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung, häufig auch Vorfinanzierung oder Übergangskredit genannt, ist ein kurzfristiges, endfälliges Darlehen, das Banken für einen begrenzten Zeitraum von maximal zwei Jahren herausgeben. Damit können Kreditnehmer einen vorübergehenden Kapitalengpass abdecken. 

Das ist zum Beispiel dann hilfreich, wenn ihr eine Immobilien- oder eine Anschlussfinanzierung beantragen möchtet, euer Eigenkapital aber erst in naher Zukunft verfügbar ist. Diese finanzielle Lücke lässt sich dann durch eine Zwischenfinanzierung schließen. Sobald euer Kapital frei ist, könnt ihr den Übergangskredit umgehend ablösen.   

Mehr zum Thema Anschlussfinanzierung: Wann ist der beste Zeitpunkt, sich um einen Anschlusskredit zu kümmern?

Wie lange dauert eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung läuft so lange, bis das zu erwartende Eigenkapital beziehungsweise die Summe aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung zur Tilgung verfügbar ist. Diese Zeitspanne kann einige Tage, Wochen oder Monate umfassen. Die maximale Laufzeit bei Übergangskrediten beträgt in der Regel 24 Monate. 

Bekommt man eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital? Die Antwort gibt es hier.

Ihr wollt euch Hintergrundwissen zum Thema Baufinanzierung aneignen? Lest in weiteren Wohnglück-Ratgebern, was Tilgung und Tilgungsrate bedeuten und wie ein Tilgungsplan aussieht.

Wie hoch kann eine Zwischenfinanzierung sein?

Eine Zwischenfinanzierung kann maximal in der Höhe des Gegenwertes abgeschlossen werden, der zu erwarten ist. Das kann der Verkaufserlös aus einem Hausverkauf sein, aber auch die Summe aus dem Bausparvertrag oder der Lebensversicherung. Bleiben euch nach der Veräußerung eurer Eigentumswohnung beispielsweise 200.000 Euro Eigenkapital, könnt ihr einen Übergangskredit über 200.000 Euro beantragen. 

Ihr wollt wissen, was eure Immobilie aktuell wert ist? Dann nutzt gerne unseren kostenlosen Immobilienbewertungs-Service.

Wie läuft eine Zwischenfinanzierung ab?

Wir erklären den Ablauf einer Zwischenfinanzierung beim Hauskauf anhand eines Beispiels.

Die Ausgangssituation: Ihr erwartet Familienzuwachs und wollt eure kleine Citywohnung veräußern, um etwas Größeres zu kaufen. Der aktuelle Verkehrswert der Eigentumswohnung liegt bei 250.000 Euro. Zudem habt ihr noch eine Restschuld von 30.000 Euro. Kurzfristig bekommt ihr für euer Wunschobjekt am Stadtrand ein sehr gutes Angebot, zu einem fairen Preis in Höhe von 400.000 Euro. 

Die Herausforderung: Ihr habt bereits ein aussagekräftiges Exposé erstellt und eine Immobilienanzeige geschaltet, allerdings hat noch keiner der Interessenten angebissen. Die Zeit drängt, denn den Kaufvertrag für euer neues Heim sollt ihr schon in drei Monaten unterzeichnen. Aktuell habt ihr aber kein freies Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung.

Zum Weiterlesen: Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf einer Immobilie?

Die Lösung: Eine Zwischenfinanzierung hilft euch aus der Klemme. Diese läuft wie folgt ab: 

1. Höhe des Übergangskredits bestimmen

Ihr könnt einen Übergangskredit in Höhe des Objektwerts (250.000 Euro) abzüglich der Restschuld (30.000 Euro) aufnehmen, also insgesamt 220.000 Euro. 

2. Zwischenkredit als Eigenkapital einsetzen

Diese 220.000 Euro könnt ihr jetzt als Eigenkapital für den Hauskauf einsetzen. Euer Wunschobjekt kostet 400.000 Euro. Das heißt, ihr benötigt eine langfristige Immobilienfinanzierung über 180.000 Euro. 

Ein Vorteil dabei: Die 220.000 Euro Übergangskredit werden für das Hauptdarlehen als Eigenkapital angerechnet. Das verbessert euren sogenannten Beleihungsauslauf. Das ist 
der Quotient aus Kreditsumme und Beleihungswert. Beim Beleihungswert kann man von 
circa 80 Prozent des Kaufpreises ausgehen. 

Euer Wunschobjekt kostet in unserem Beispiel 400.000 Euro, sein Beleihungswert beträgt 
also 320.000 Euro. Bei einer Kreditsumme von 180.000 Euro ergibt sich ein Beleihungsauslauf von ungefähr 56 Prozent, was sehr gut ist. Dadurch könnt ihr euch für das Hauptdarlehen sehr günstige Konditionen sichern.

3. Zwischenfinanzierung tilgen

Ihr findet für eure Wohnung nach sechs Monaten einen Käufer, der die angesetzten 250.000 Euro zahlt. Damit könnt ihr umgehend eure Zwischenfinanzierung ablösen und zahlt fortan nur noch die Raten eures Hauptkredits.

Tipp: Lest hier, wie ihr das Maximum beim Wohnungs- oder Hausverkauf rausholt. 

Wieviel kostet eine Zwischenfinanzierung?

Im Vergleich zu einem langfristigen Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen kostet ein Überbrückungskredit deutlich mehr. Zum einen lassen sich die Banken den Bearbeitungsaufwand zahlen. 

Außerdem ist für euer Kreditinstitut das Risiko recht hoch, dass die angesetzte Summe, etwa aus einem Hausverkauf, später doch nicht zur Verfügung steht. Als Absicherung nehmen Banken daher einen saftigen Zinsaufschlag. 

Wie hoch sind die Zinsen bei einem Übergangskredit?

Der Zinssatz bei einer Zwischenfinanzierung liegt im Normalfall weit über den aktuell üblichen Bauzinsen. Ihr könnt mit einem Zuschlag von ungefähr zwei bis fünf Prozent rechnen. 

Wie hoch sind die Bauzinsen gerade? Bleibt mit unserem Bauzinsen-Newsticker immer auf dem neuesten Stand.

Grundsätzlich ist der Zinssatz bei Übergangskrediten individuell. Er hängt neben der Immobilienmarktsituation von den Voraussetzungen des Kreditnehmers ab. Meist erfolgt alle drei Monate eine Zinsanpassung an die aktuelle Marktlage. 

Gut zu wissen: Wenn ihr bereits einen Käufer für eure gegenwärtige Immobilie gefunden habt und ein notarieller Kaufvertragsentwurf vorliegt, könnt ihr oft deutlich günstigere Zinssätze verhandeln. 

Gleiches gilt für Ausschöpfungen aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Je geringer das Risiko für die Bank, desto eher kommt sie euch mit den Zinsen entgegen. 

Holt euch unbedingt Angebote verschiedener Banken ein und vergleicht die Konditionen. Dabei hilft euch unser Kreditfinder. 

Was sind die Vorteile und Nachteile der Zwischenfinanzierung bei Baukrediten?

Bevor ihr euch für einen Übergangskredit entscheidet, solltet ihr das Für und Wider bedenken. Immerhin hat eine Zwischenfinanzierung als Überbrückung, bis euer Eigenkapital frei ist, sowohl Vor- als auch Nachteile.  

Die Vorteile eines Übergangsdarlehens

• Schnell verfügbar: Die Zwischenfinanzierung ist eine kurzfristige Lösung, so dass ihr den Kauf oder Bau einer Immobilie schnell realisieren könnt.
• Geringe Raten: Ein Übergangskredit ist in der Regel endfällig, das heißt, ihr tilgt ihn vollständig zum Ende der Laufzeit. Als monatliche Rate fallen ausschließlich die Zinsen an. 
• Reibungsloser Ablauf bei Kauf und Verkauf: Eine Zwischenfinanzierung schließt eine finanzielle Lücke, damit es zwischen dem Verkauf einer alten und dem Kauf einer Immobilie nicht zu unnötigen Verzögerungen kommt.
• Jederzeit ablösbar: Die Mindestlaufzeit von Zwischenfinanzierungen beträgt meist nur wenige Wochen bis Monate, so dass ihr den Kredit kurzfristig tilgen könnt, sobald ihr die finanziellen Mittel habt.
• Zwischenkredit zählt als Eigenkapital: Die Summe des Übergangskredits wird euch für die Hauptfinanzierung als Eigenkapital angerechnet. Das kann die Zinsen drücken.
• Bis zu 24 Monate Laufzeit: Ihr habt bis zu zwei Jahre Zeit, den finanziellen Engpass abzudecken. Das kann vor allem bei schwer vermittelbaren Objekten oder einer angespannten Marktsituation hilfreich sein.

Die Nachteile des Zwischenkredits

• Hohe Zinsen: Eine Zwischenfinanzierung kostet deutlich mehr als ein langfristiger Kredit. Ihr müsst hohe Zinsaufschläge einplanen. 
• Keine Zinsbindung: Beim Zwischendarlehen gibt es im Normalfall keine Zinsbindung. Der Zinssatz wird häufig alle drei Monate an die Marktsituation angepasst. Das birgt Risiken.
• Kurze Laufzeit: Ein Übergangskredit wird für maximal 24 Monate vergeben. Wenn ihr ihn dann nicht vollständig tilgt, kann das teuer werden.
• Bearbeitungsgebühr: Manche Banken berechnen für den höheren Aufwand eine zusätzliche Gebühr von bis zu zwei Prozent der Übergangskreditsumme.
• Wenige Anbieter: Nicht alle Banken bieten Zwischenfinanzierungen an. Wer Zwischen- und Hauptfinanzierung bei ein und demselben Institut abschließen will, muss gegebenenfalls Kompromisse eingehen.
• Mindestkreditsumme: Einige Banken vergeben Übergangskredite erst ab einer Summe von 200.000 Euro.

Wer bietet Übergangskredite für die Baufinanzierung an?

Für Banken ist der Bearbeitungs- und Kostenaufwand bei Baukrediten recht hoch. Dem steht die sehr kurze Laufzeit von Zwischenfinanzierungen gegenüber. Auch tragen Banken das Risiko, dass die angesetzte Summe, etwa aus dem Hausverkauf, nicht erzielt wird. 

Zwischenfinanzierungen lohnen sich daher nicht für alle Kreditinstitute, so dass nur wenige Übergangsdarlehen anbieten. Und wenn, dann zu vergleichsweise schlechten Konditionen. In jedem Fall solltet ihr verschiedene Angebote vergleichen oder euch direkt Unterstützung von einem Baufinanzierungsexperten holen. 

Was sind die Voraussetzungen für eine Zwischenfinanzierung?

Antragsteller, die eine Zwischenfinanzierung abschließen wollen, müssen einige Bedingungen erfüllen. Die da wären:

• Eure Kreditwürdigkeit ist die Grundvoraussetzung. Banken prüfen die Bonität (z.B. über die Schufa) ihrer Neukunden, bevor sie einen Übergangskredit vergeben.

• Ihr müsst garantieren, dass ihr die Zwischenkreditsumme innerhalb der Laufzeit vollständig tilgen könnt. Idealerweise habt ihr bereits einen Nachweis, zum Beispiel einen notariellen Kaufvertragsentwurf. 

• Als Absicherung fordern einige Banken, dass die Zwischenfinanzierung als Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Das gilt, wenn ihr Eigenkapital aus dem Verkauf einer Immobilie erwartet.

• Manche Banken vergeben Übergangskredite nur, wenn ihr beim selben Institut ein langfristiges Immobiliendarlehen abschließt. 

Für wen ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll?

Eine Zwischenfinanzierung ist erfahrungsgemäß für zwei Zielgruppen sinnvoll: 

1. Immobilieneigentümer, die ein neues Objekt kaufen wollen, noch bevor das gegenwärtige verkauft ist. 

2. Anschlussfinanzierer, die auf ein Kapitalpolster aus einer Lebensversicherung oder aus einem Bausparvertrag warten.

Der klassische Fall: Kauf und Verkauf von zwei Immobilien überschneiden sich ungünstig. Zum Beispiel ist das neue Haus erst in ein paar Monaten bezugsfertig, so dass ihr das alte noch nicht verkaufen könnt. Oder keiner der Kaufinteressenten sagt zu. Dadurch entsteht eine Eigenkapital-Lücke, die ihr zügig schließen müsst.

Anderer Fall: Die Anschlussfinanzierung steht an. Dafür wollt ihr einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung auflösen, müsst aber noch bis zur Fälligkeit warten. Auch in diesem Szenario entsteht eine Zeitspanne ohne Eigenkapital, die ihr überbrücken müsst.

Ist ein variables Darlehen eine Alternative zum Übergangskredit?

Eine Zwischenfinanzierung ist dann sinnvoll, wenn der Fall klar ist: In absehbarer Zeit werdet ihr Summe X als Eigenkapital zur Verfügung haben. Wer hingegen noch nicht weiß, ob er sein Haus wirklich verkaufen oder das Geld aus der Lebensversicherung nicht doch lieber anlegen möchte, ist mit einem variablen Darlehen besser beraten. 

Der große Unterschied zum Übergangskredit: Es gibt keine maximale Laufzeit. Außerdem könnt ihr das variable Darlehen im Regelfall im Drei-Monats-Rhythmus abbezahlen, eure Raten beinhalten also Zinsen und Tilgung. 

Bei der Zwischenfinanzierung tilgt ihr den geliehenen Betrag in einer einzigen Abschlussrate. Die Konditionen sind beim variablen Darlehen üblicherweise nicht daran geknüpft, ob ihr bei derselben Bank eine langfristige Finanzierung abschließt. Das macht euch flexibler. 

Grundsätzlich sind jedoch beide Kreditformen keine Dauerlösung, sondern dienen als Überbrückung. Was für euch sinnvoll ist, klärt ihr am besten in einem persönlichen Beratungsgespräch mit einem Finanzierungsexperten. 

Lest hier, wie ihr euch auf ein Finanzierungsgespräch optimal vorbereitet.

Fazit: Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung kann sich lohnen, wenn ihr für den Abschluss einer Bau- oder Anschlussfinanzierung einen zeitlich begrenzten Kapitalengpass zwingend überbrücken müsst. 

Die Voraussetzung ist: Ihr habt die Sicherheit, dass euch in maximal 24 Monaten, besser eher, Summe X als Eigenkapital zur Verfügung steht. Trifft das zu, kann ein Überbrückungsdarlehen sinnvoll sein. Zumal ihr euch die Kreditsumme als Eigenkapital anrechnen lassen könnt.

Die Haken an der Sache: Üblicherweise fordern Banken, dass ihr die Zwischenfinanzierung mit einer klassischen Baufinanzierung, wie einem Annuitätendarlehen über zehn, 15 oder 20 Jahre, kombiniert. Dazu kommen ein hoher Zinsaufschlag und regelmäßige Zinsanpassungen. 

Das Risiko, ordentlich draufzuzahlen, ist also hoch. Umso ratsamer ist es, die 24 Monate nicht voll auszuschöpfen, sondern den Übergangskredit zeitnah zu tilgen. Das wiederum ist der große Vorteil dieser Lösung: Eine Zwischenfinanzierung ist jederzeit ablösbar. 

Interessierte sollten das Für und Wider gut abwägen und Alternativen mit bedenken: Möglicherweise könnt ihr euch das Geld aus dem privaten Umfeld leihen oder eine Kapitalanlage frühzeitig auszahlen lassen. In Einzelfällen kann auch ein Ratenkredit eine günstigere Lösung sein. 

Lasst euch die Übergangsfinanzierung einmal von einem Experten durchrechnen. Er kann euch auch über die aktuellen Zinssätze für eine Zwischenfinanzierung informieren. Auf jeden Fall solltet ihr die Angebote verschiedener Banken vergleichen – zum Beispiel mit unserem Kreditfinder.

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