Eigentumswohnung finanzieren: Das müsst ihr beachten

Die Traumwohnung ist gefunden und das mit der Finanzierung klappt dann schon irgendwie? Jein. Umgekehrt wird eher ein Schuh draus. 

Macht lieber erst einmal Kassensturz und setzt euch einen Rahmen, der euch finanziell nicht überbelastet. Dann wisst ihr genau, wonach ihr sucht und was ihr euch leisten könnt.

Wohnung oder Haus – kaufen oder mieten – was wollt ihr wirklich?

Bevor ihr euch mit den Details der Finanzierung beschäftigt, solltet ihr euch ganz ehrlich diese Fragen beantworten:

• Seid ihr euch sicher, dass ihr Eigentum erwerben wollt, oder ist das Mieten einer Immobilie für euch die bessere Variante? 
• Wird euer Beruf und euer Privatleben das Wohnen an einem festen Ort ermöglichen?
• Könnt ihr den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses angesichts gestiegener Immobilienpreise und steigender Zinsen stemmen, ohne auf Vieles (z.B. Reisen) verzichten zu müssen?
• Ist eine Eigentumswohnung das, was ihr wollt, oder ist sie nur ein Kompromiss, weil ihr glaubt, euch ein Haus nicht leisten zu können? 

Wenn ihr eigentlich gerne kaufen wollt, ihr euch aber noch unsicher seid, ob das Projekt bezahlbar ist oder ihr noch zwischen Haus und Wohnung schwankt, hilft es, den Markt für einige Zeit zu beobachten und erst dann eine Entscheidung zu treffen. Wie entwickeln sich die Mieten in eurer Region, wie die Kaufpreise und Zinsen?

Ist die Finanzierung einer Wohnung leichter als die eines Hauses?

Das eigene Haus ist für viele ein Lebenstraum, den man sich in der Regel nur einmal erfüllen kann. Um so wichtiger, sich gut zu überlegen, was am besten zu einem passt. Eine Alternative zum Einfamilienhaus ist die Eigentumswohnung. Wer sich entscheidet, auf diese Art in eigenen Wohnraum zu investieren, sollte die Besonderheiten beim Kauf und der Finanzierung einer ETW kennen. 

• Ihr wohnt mit mehreren Menschen in einem Gebäude und müsst mehr Rücksicht nehmen. Wenn in der Wohnung über euch eine laute Familie lebt, ist Ausziehen (anders als beim Mieten) keine Option mehr.
• Ihr werdet mit dem Kauf eurer Wohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Vieles in Sachen Instandhaltung, Heizung, Grundstückspflege etc. müsst ihr gemeinsam entscheiden und zwangsläufig auch Kompromisse eingehen.
• Welche Rechte und Pflichten ihr als Eigentümer habt, ist in der Teilungserklärung und im darin enthaltenen Aufteilungsplan (und ggf. der Gemeinschaftsordnung) genau festgelegt. Sie wird im Grundbuch hinterlegt und ist daher bindend. Um so wichtiger, sie vor dem Kauf einer Wohnung gut durchzulesen.
• Ihr müsst nicht nur einen Kredit abbezahlen, sondern auch ein monatliches Hausgeld zahlen, mit dem das Gemeinschaftseigentum in Stand gehalten oder saniert wird.
• Das Außengelände wird oft gemeinschaftlich genutzt oder ist evtl. gar nicht vorhanden. 
• Dafür ist der Quadratmeterpreis oft günstiger als bei einem Haus, da die Grundstückskosten pro Wohneinheit geringer sind.
• Auch die Banken machen bei Eigentumswohnungen oft bessere Finanzierungsangebote, da die Risiken (anders als beim Hausbau oder der Modernisierung eines Bestandshauses) geringer und die Kosten einer fertigen ETW fix sind. Aus Sicht eurer Bank ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung berechenbarer.

Wieviel Eigentumswohnung kann ich mir leisten?

Es soll also eine Eigentumswohnung sein. Aber was für eine? Schließlich gibt es sie in allen Größen, Ausstattungen und in jeder erdenklichen Lage. Wir wollen keine Spielverderber sein, aber das wichtigste Kriterium ist die Bezahlbarkeit. 

Es geht nicht darum, Luftschlösser zu bauen, sondern eine Eigentumswohnung zu finden, die euch gefällt und die ihr finanzieren könnt, ohne euch unglücklich zu machen. Bevor ihr also die Immobilienportale durchsucht, ist Kassensturz angesagt. 

Welches Budget steht euch für den Kauf einer Eigentumswohnung zur Verfügung? Oder im Finanzjargon: Welchen Kapitaldienst könnt ihr monatlich für eine künftige Darlehensrate leisten? Am besten stellt ihr eure Einnahmen und Ausgaben gegenüber, um eure Belastungsgrenze auszuloten:

Eure Einnahmen

• Monatliches Nettoeinkommen
• Unterhaltszahlungen
• Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
• Kapitalerträge
• Einkünfte aus Nebentätigkeiten
• Kindergeld
• Sonstige regelmäßige Einkünfte (staatliche Zuschüsse, Zahlungen der Eltern oder Großeltern, Renten etc.)

Urlaubsgeld und Weihnachtsgeld sollten besser nicht in die Rechnung einfließen. Zum einen, da ihr es dann weiter für eben diese Zwecke nutzen könnt, und zum anderen, da diese Zahlungen nach einem Arbeitgeberwechsel langfristig nicht garantiert sind. 

Um in Sachen Familienplanung auf der sicheren Seite zu sein, ist es ebenfalls ratsam, die Einkünfte des Partners nur zu dem Teil anzusetzen, zu dem er oder sie auch berufstätig bleiben möchte, wenn Kinder geplant sind.

Ihr habt schon ältere Kinder? Dann wird das Kindergeld mit dem Ende der Ausbildung nicht mehr gezahlt. In diesem Fall sollte es auf der Einnahmenseite nicht als fester Posten eingeplant werden.

Eure Ausgaben

Welche regelmäßigen Ausgaben ihr habt, wisst ihr natürlich selbst am besten. Bei den meisten Arbeitnehmern lassen diese Posten jeden Monat das Plus auf dem Konto schrumpfen:

• Wohnnebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Müll etc.) 
• Lebensmittel, Haushalt
• Versicherungen, Altersvorsorge, Kontogebühren
• Raten für laufende Kredite 
• Mobilitätsausgaben (laufende Kosten für ein Auto oder eine Karte für den ÖPNV)
• Kleidung
• Gesundheit und Kosmetik
• Kosten rund ums Kind
• Kosten für Haustiere
• Ausgaben für Medien (GEZ, Festnetz, Internet, Mobilfunkverträge, Pay-TV, Streamingdienste, Abos, Bücher etc.)
• Unterhaltszahlungen
• Hobbys, Sport, Freizeit und Reisen
• Geschenke
• nach dem Kauf kommen hinzu: das Hausgeld und Rücklagen für Instandhaltung

Bevor ihr die Summe für eure Einnahmen und Ausgaben bildet und sie voneinander abzieht, solltet ihr noch Folgendes bedenken.

Zwar fällt für euch künftig die Kaltmiete weg (daher ist sie auch nicht aufgeführt), die Nebenkosten werden aber eher steigen, da ihr als Eigentümer nun auch für die Instandhaltung eurer Wohnung verantwortlich sein werdet. 

Eine übliche Faustformel geht von 3 Euro/m2 für Wohnnebenkosten und 0,75 Euro/m2 für die laufende Instandhaltung für eine Eigentumswohnung aus. Größere Modernisierungsprojekte, wie eine neue Heizung oder ein Fassadenanstrich sind damit noch nicht abgedeckt. Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung kämt ihr monatlich auf 370 Euro. 

Da in den vergangenen Jahren die Energiepreise stark gestiegen sind und die Inflation sich auch auf die Nebenkosten niederschlägt, würden wir euch raten, etwas großzügiger zu rechnen. Wenn ihr von 3,30 Euro/m2 für die Nebenkosten und 1 Euro/m2 für die Instandhaltung ausgeht, lägt ihr bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung bei 430 Euro im Monat.

Nun könnt ihr ganz einfach eure monatliche Belastungsquote ermitteln:

Summe der Einnahmen – Summe der Ausgaben = der höchstmögliche Betrag für eure monatliche Finanzierungsrate

Beispiel:

Ihr habt monatliche Einnahmen von 4500 Euro und Ausgaben von 2700 Euro. Der maximale Betrag für eure Darlehensrate ist also 1800 Euro. 

Die Belastungsquote, also der prozentualen Anteil, den die Darlehensrate von euren Einnahmen ausmacht, errechnet ihr so:

Monatliche Darlehensrate x 100 / monatliche Einnahmen = Belastungsquote.

In unserem Beispiel liegt sie bei 40 Prozent. 

1800 x 100 / 4500 = 40 Prozent

Vorsicht! Mit 40 Prozent seid ihr am oberen Ende der empfohlenen Belastungsquote. Um auch in Zukunft einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben zu haben, solltet ihr versuchen, eine geringere Finanzierungsrate zu realisieren. Wie?

Zum Beispiel durch die Verlängerung der Kreditlaufzeit oder eine Erhöhung des Eigenkapitalanteils.

Finanzierung deiner Eigentumswohnung: Wie viel Eigenkapital ist notwendig?

Ihr wisst nun, wie hoch die monatliche Kreditrate für eure Eigentumswohnung sein darf. Aber wie viel Eigentumswohnung ihr euch damit leisten könnt, liegt auch am vorhanden Eigenkapital. Um es vorwegzunehmen: 

Je mehr ihr auf der hohen Kante habt, 

• desto weniger Fremdkapital ist notwendig
• oder desto mehr darf die Immobilie kosten.

Ist der Eigenanteil hoch, bekommt ihr von der Bank bessere Konditionen in Bezug auf Zinshöhe, Laufzeit und Flexibilität des Kredits. Der Grund? Das Risiko ist geringer. Brennt die Wohnung morgen ab, bleibt der Bank wenigstens euer Eigenkapital. Je geringer der Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, desto größer der Verlust. 

Wie hoch muss der Eigenanteil also sein?

Die meisten Kreditinstitute erwarten einen Eigenkapitalanteil zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises. Außerdem solltet ihr die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren können. In der Praxis kommen die Banken ihren Kunden aber – je nach Höhe des Kaufpreises und Größe und Lage der Wohnung – häufig entgegen. 

Was gehört zum Eigenkapital?

Alles, was kurz- oder mittelfristig zu Geld gemacht werden kann: 

• Barvermögen
• Guthaben auf Giro- und Tagesgeldkonten und auf Sparbüchern
• zuteilungsreifer Bausparvertrag
• ein bereits bezahltes Baugrundstück
• Wertpapiere
• Sparbriefe mit geringen Laufzeiten
• Riester-Verträge
• Wertgegenstände
• anstehende Erbschaften
• eine eigene Immobilie, die verkauft werden soll

Zu den normalen Riester-Verträgen, deren Ansparsumme samt Zinsen und Zulagen als Eigenkapital anerkannt werden, kommt seit 2008 noch das Wohn-Riester. Wenn ihr ein Wohn-Riester-Darlehen aufnehmt, fließen die Beiträge und Zulagen direkt in die Tilgung eures Immobilienkredits.

Tipp: Eine Lebensversicherung solltet ihr nicht kündigen, um die Summe in den Eigenanteil fließen zu lassen. Meistens sind die Verluste zu groß. Alternativ könnt ihr die Lebensversicherung aber als Sicherheit für die Bank nutzen, wenn der Eigenanteil für eine Finanzierung noch zu gering ist.

Von der bisher ermittelten Summe eures Eigenkapitals müsst ihr nun noch vorhandene Schulden abziehen. Dazu gehören zum Beispiel laufende Finanzierungsverträge für Autos oder Möbel oder bestehende Kredite für andere Immobilien.

Die Rechnung ist in Kurzform: Vermögen - Schulden = Eigenkapital

Eigentumswohnung ohne Eigenkapital finanzieren – ist das möglich?

Nicht selten scheitert die Finanzierung einer Eigentumswohnung an zu wenig Eigenkapital. Eine sogenannte Vollfinanzierung – also eine Immobilienfinanzierung, bei der ihr euch den gesamten Kaufpreis und unter Umständen auch noch die Kaufnebenkosten leihen müsst (110-Prozent-Finanzierung), lehnen die meisten Banken ab. 

Das Risiko für einen Zahlungsausfall ist den Kreditinstituten in der Regel zu hoch. Ausnahmen machen sie bei Käufern, die ein sehr hohes, sicheres Monatseinkommen vorweisen können. 

Lest hier alles über die Vollfinanzierung und ihre Risiken.

Wie finanziert ihr eure Eigentumswohnung?

Die Finanzierung einer Eigentumswohnung steht – ebenso wie beim Hauskauf – auf zwei Säulen:

1. das vorhandene Eigenkapital (euer Erspartes)
2. das Fremdkapital (ein oder mehrere Darlehen/Immobilienkredite)

Im günstigsten Fall habt ihr so viel Geld zur Seite gelegt oder geerbt, dass ihr die Eigentumswohnung komplett selbst zahlen könnt. Über Fremdkapital müsst ihr euch dann keine Gedanken machen. Die meisten Käufer sind jedoch zu einem mehr oder weniger großen Teil auf die Finanzierung ihrer Immobilienträume durch einen Darlehensgeber angewiesen. 

Nach eurem Kassensturz wisst ihr Dinge, wie: 

1. Wie viel Geld ihr monatlich für einen Immobilienkredit aufbringen könnt und 
2. wie hoch euer Eigenkapitalanteil ist. 

Je nachdem, wie schnell ihr euren Kredit abbezahlen wollt und welche Zinsen euch eure Bank anbieten kann, ergibt sich aus diesen Werten der maximale Preis, den eure Wohnung kosten darf. 

Gebt eure Daten am besten einmal in einen Rechner im Netz ein. So bekommt ihr ein Gefühl dafür, was für euch möglich ist. Anschließend könnt ihr euch einen realistischen Rahmen für die Suche nach der passenden Eigentumswohnung stecken. 

Der Finanzierungsrechner von Finanztip kommt für unsere Beispiel-Rate von 1800,- Euro, einem Eigenkapitalanteil von 50.000 Euro und einer Laufzeit von 25 Jahren auf einen möglichen Kaufpreis zwischen 250.000 und 330.000 Euro. Dazu müsstet ihr bei einem Zinssatz von 4,3 Prozent zwischen 224.000 und 315.000 Euro aufnehmen. Die Kaufnebenkosten liegen zwischen 25.000 und 33.000 Euro. 

Zum Weiterlesen: Eins nach dem anderen: So läuft der Wohnungskauf ab.

Habt ihr bei der Finanzierung an die Kaufnebenkosten gedacht?

Denkt daran, dass ihr nicht nur die reine Kaufsumme der Eigentumswohnung aufbringen müsst. Die folgenden Kaufnebenkosten kommen hinzu:

Kaufnebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung

• Ggf. Kosten für den Makler
• Kosten für Inserate
• Reisekosten für Wohnungsbesichtigungen
• Notarkosten
• Grunderwerbssteuer
• Gebühren für Grundbucheintrag
• Umzugskosten
• Bei älteren Objekten: Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen

In der Branche geht man in der Summe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten aus.

Welche Bedeutung hat die Zinsbindung bei der Finanzierung?

Ihr habt eine Wohnung gefunden, deren Kaufpreis im ermittelten Rahmen liegt. Im Gespräch mit eurem Bankberater könnt ihr nun konkreter werden. Wo liegt der aktuelle Sollzins, der euch angeboten wird? Welche Laufzeit ist sinnvoll? 

Als Faustformel gilt: Bei niedrigen, also für euch günstigen Zinsen ist es sinnvoll eine lange Zinsbindung zu vereinbaren. Bis zu 20 Jahre sind in der Regel möglich. Liegen die Zinsen gerade sehr hoch, ist eine kürzere Laufzeit sinnvoll (z.B. 10 Jahre), denn so habt ihr nach diesem Zeitraum die Chance, über das Abtragen der sogenannten Restschuld im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu zu verhandeln.

Wichtig: Achtet darauf, zu Rentenbeginn möglichst schuldenfrei zu sein

Bei Immobilienkrediten handelt es sich meistens um sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei zahlt ihr während der Zinsbindungsfrist jeden Monat eine gleichbleibende Rate. Diese setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. 

Zu Beginn der Laufzeit überwiegt der Zinsanteil. Im Laufe der Zeit dreht sich das Verhältnis um. Zum Ende ist der Anteil der Zinsen am Monatsbetrag nur noch gering und die Rate besteht hauptsächlich aus der Tilgung. Damit die Gesamtlaufzeit eures Kredits nicht zu lang ist, sollte der Tilgungssatz zu Beginn der Laufzeit nicht zu niedrig ausfallen. 

Tipp: Nutzt einen Tilgungsrechner, um schon vor dem ersten Banktermin ein Gefühl für die Thematik zu bekommen.

Für alle, die noch auf der Suche sind: Günstige Eigentumswohnung kaufen: So findet ihr eine ETW.

Vergleichen sichert die günstigsten Konditionen

Ausschlaggebend für die Finanzierung, die eure Bank euch anbietet, sind zwar die Höhe des Eigenkapitals, die Höhe der möglichen Monatsrate sowie die Rahmendaten der Eigentumswohnung selbst. Dennoch ist es sinnvoll, sich Angebote von unterschiedlichen Kreditgebern einzuholen und zu vergleichen. Auch renommierte Kreditvermittler können euch helfen, die günstigsten Konditionen zu finden. 

Tipp: Denkt daran, dass sich Lebensumstände zum Positiven und zum Negativen ändern können. Im Falle einer Erbschaft ist es gut, wenn ihr eine Sondertilgungsoption in eurem Vertrag stehen habt. So habt ihr die Möglichkeit, schneller schuldenfrei zu sein. 

Und falls ihr einmal in finanzielle Bedrängnis geratet, ist es sinnvoll, wenn ihr die Tilgung aussetzen oder den Tilgungssatz wechseln könnt. Sprecht mit eurem Berater über die Bausteine, die euren Vertrag flexibler machen.

Wie wird der Kauf einer Eigentumswohnung gefördert?

Es lohnt sich, gezielt nach Fördermöglichkeiten für die Finanzierung einer Eigentumswohnung zu suchen. Neben der Nutzung eines Wohn-Riester-Vertrags (Eigenheim-Rente) ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine lohnende Adresse. Auch auf der Ebene der Bundesländer und Kommunen werden immer wieder neue Förderungen aufgelegt. 

Oft geht es dabei um die Förderung von energiesparendem Wohnen oder altersgerechtem Umbauen. Macht euch schlau, damit ihr am Ende eine möglichst günstigste Finanzierung für eure Eigentumswohnung auf die Beine stellt. 

Wie geht es weiter mit den Immobilienpreisen? Unsere Prognose