Grundstück teilerschlossen oder voll erschlossen: Unterschiede & Kosten

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, muss viel Geld in die Hand nehmen. Erst recht, wenn es ein Neubau sein soll. Ein großer Kostenfaktor ist die Erschließung des Baulandes. Ob ein Grundstück teilerschlossen oder voll erschlossen ist, hängt davon ab, inwiefern es an die notwendigen Versorgungsleitungen und -einrichtungen angebunden ist. Lest hier, worauf ihr als Bauherr in spe achten müsst und was die Erschließung kostet.

Was gehört zur Erschließung eines Grundstücks?

Die Erschließung von Bauland umfasst sämtliche Maßnahmen, die notwendig sind, um das spätere Gebäude bewohnen beziehungsweise nutzen zu können. Nur erschlossene Grundstücke dürfen auch bebaut werden. Man unterscheidet zwei Arten der Erschließung:

1. Öffentliche Erschließung

Zur öffentlichen Erschließung bis zur Grundstücksgrenze gehören die Anbindung an das Straßen- und Wegenetz sowie an das Versorgungsnetz. Dazu zählen zum einen das Anlegen von Straßen und Fußwegen. Aber auch Beleuchtung, Lärmschutz und Grünflächen können darunter fallen. Hinzu kommen Wasser-, Abwasser- und Stromanschlüsse.

Der Grundstückseigentümer beantragt die baulichen Maßnahmen bei der zuständigen Gemeinde. Diese trägt circa zehn Prozent der Kosten. Die übrigen 90 Prozent muss der Eigentümer zahlen. Voraussetzung ist die Vermessung des Grundstücks, für die zusätzliches Budget eingeplant werden muss.

2. Private Erschließung

Die private Erschließung eines Grundstücks umfasst alle Maßnahmen ab der Grundstücksgrenze, um das spätere Gebäude an die Versorgungseinrichtungen anbinden zu können. Kostenträger für die Hausinstallationen ist der Grundstückseigentümer.

Eine Erschließung von Bauland kann optional auch die Anbindung ans Telekommunikations- und Gasnetz umfassen. Dies sind aber keine zwingenden Kriterien. Der Gasanschluss galt übrigens lange Zeit als unverzichtbar. Die meisten modernen Heizsysteme speisen sich inzwischen aber aus erneuerbaren Energien. Gas ist deshalb kein Kriterium mehr für ein voll erschlossenes Grundstück.

Tipp: Lest hier alles über die größten Kostenfallen beim Hausbau und wie ihr sie vermeidet.

Grundstück teilerschlossen: Was bedeutet das?

Teilerschlossen heißt, dass ein Grundstück nur an einige, aber nicht an alle öffentlichen Versorgungseinrichtungen angebunden ist. Beispielsweise lässt sich das Bauland bereits über das öffentliche Straßennetz erreichen. Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen hingegen fehlen noch. Entsprechend fallen nachträgliche Erschließungskosten an, die der Bauherr in der Regel größtenteils selbst tragen muss.

Beachtet, dass ihr bei einem Hammergrundstück für die Erschließung mit dem Eigentümer des vorderen Grundstücks Grunddienstbarkeiten wie das Leitungs- und Wegerecht vereinbaren müsst.

Wenn keine der unverzichtbaren Leitungen vorhanden ist, handelt es sich um Rohbauland.

Grundstück voll erschlossen: Was bedeutet das?

Ein Grundstück ist voll erschlossen, wenn folgende öffentliche Versorgungseinrichtungen bis zur Grundstücksgrenze vorhanden sind:

• Stromanschlüsse
• Wasseranschlüsse
• Abwasseranschlüsse
• Anbindung ans Straßennetz

Sind diese Kriterien nicht erfüllt, wird in der Regel keine Baugenehmigung erteilt. Welchen Umfang die Erschließung haben muss, ist in der jeweiligen Landesbauordnung festgehalten. Je nachdem wo ihr lebt, kann es sein, dass einige Anschlüsse gar nicht möglich oder nötig sind. So ist auf dem Land unter Umständen kein Abwassersystem vorhanden und es genügt die Installation eines Abwassertanks.

Weitere Leitungen für Telefon, DSL, Kabelfernsehen sowie für Fernwärme und Gas sind kein zwingendes Kriterium für ein voll erschlossenes Grundstück. Ihr solltet euch also vorab informieren, welche dieser Anschlüsse noch fehlen, so dass ihr die zusätzlichen Erschließungskosten kalkulieren könnt.

Woran erkennt man, ob ein Grundstück teilerschlossen oder voll erschlossen ist?

Auf den ersten Blick lässt sich nicht zwangsläufig erkennen, ob und in welchem Umfang ein Grundstück erschlossen ist. Informationen darüber könnt ihr dem Bebauungsplan entnehmen. Dieser liegt bei der zuständigen Gemeinde aus und kann kostenfrei angefragt werden. Wendet euch bei Unklarheiten also am besten immer an das entsprechende Bauamt.

Tipp: Es kann sich lohnen, eine Baulücke zu finden. Hier erfahrt ihr alles über das Grundstück mit Sparpotenzial!

Was kostet die Erschließung eines Grundstücks?

Von der Vermessung des Grundstücks über Wasser-, Strom- und Internetanschlüsse bis hin zum Bodengutachten: Die Erschließung eines Grundstücks ist mit Kosten verbunden. Je nach Erschließungsgrad müsst ihr diese als Eigentümer selbst zahlen. Damit ihr besser kalkulieren könnt, ist hier eine Übersicht. Die angegebenen Preise sind Schätzungen und können im Realfall abweichen.

Daraus ergeben sich insgesamt Kosten von durchschnittlich 10.000 bis 20.000 Euro für die vollständige Erschließung eines Grundstücks.

Spar-Tipp: Ihr könnt die Erschließungskosten als Modernisierungsleistung steuerlich absetzen – unabhängig davon, ob ihr die Immobilie später selbst bewohnt, vermietet oder das Grundstück weiterverkauft. Für Details wendet euch am besten an euren Steuerberater. Hier sind noch mehr Spartipps rund um den Hausbau.

Unser abschließender Tipp: Ihr plant einen Neubau und benötigt für die einzelnen Bauphasen fachliche Unterstützung? Vereinbart noch heute ein kostenloses Vorgespräch mit einem Bauplanungs-Experten von Wohnglück.