Grundstück vermessen: Mit diesen Kosten müsst ihr rechnen

800 Quadratmeter soll das Grundstück groß sein. Aber: Irgendwie wirkt es viel kleiner! Und die alten Grenzsteine sind auch nicht auffindbar. Damit beim Grundstückskauf auch in solchen Situationen alles seine Ordnung hat, muss das Grundstück neu vermessen werden. 

Und auch beim späteren Hausbau werdet ihr noch einige Termine mit einem "Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur" (ÖbVI) haben. Wir erklären, wie diese sich unterscheiden und was euch das Grundstück vermessen kosten kann.

Wozu muss ein Grundstück vermessen werden?

Der genaue Grenzverlauf ist besonders beim Kauf eines Grundstücks und beim Hausbau wichtig. In vielen Fällen liegen dem Katasteramt die Daten schon vor. Es kann aber auch vorkommen, dass alte Grenzzeichen fehlen oder das Grundstück mit veralteter Messtechnik eingemessen wurde.

Nach einer neuen Vermessung wisst ihr dann genau, wo euer Grundstück anfängt und wo es aufhört und könnt euch bei der künftigen Nutzung auf die amtlichen Maße berufen. Das schafft auch Rechtssicherheit bei Streitereien mit den Nachbarn und ist Grundlage für die Eintragung von Grunddienstbarkeiten wie dem Wegerecht im Grundbuch. 

Zum Beispiel, wenn ihr auf die Grundstücksgrenze ein Gartenhaus bauen wollt und euer Nachbar denkt, ihr nutzt ein Teil seines Grundstücks. Die Vermessung des Grundstücks schafft klare Verhältnisse, die letztlich beiden Seiten nutzen.

Nicht immer ist die Vermessung freiwillig. Beim Neubau ist eine Vermessung zu mehreren Zeitpunkten sogar rechtlich vorgeschrieben. Und auch bei einer Parzellierung (Grundstücksteilung) ist die Vermessung ein Muss. Schließlich entstehen auf dieser Grundlage zwei neue Grundstücke, die auch als eigenständige Flurstücke in die Flurkarte eingetragen werden müssen.

Welche Arten gibt es, das Grundstück zu vermessen?

Es gibt vier Arten der Grundstücksvermessung: Die einfache Grenzvermessung, die Grenzanzeige, die Grenzfeststellung und die Teilungsvermessung. Sie unterscheiden sich in Bezug auf Art und Umfang der durchgeführten Messungen.

Die Grenzvermessung

Eine Grenzvermessung wird durchgeführt, wenn der Grenzverlauf unklar ist. Dabei kann es um eine oder mehrere Grundstücksgrenzen gehen. Vor Ort kommt es dann zum Abgleich mit den Angaben im Liegenschaftskataster. 

Fehlende Grenzsteine werden neu platziert, falsch gesetzte Abmarkungen korrigiert. Ein anschließender Grenztermin mit allen Nachbarn informiert alle über den Verlauf der Grundstücksgrenzen.

Die Grenzfeststellung

Eine Grenzfeststellung wird notwendig, wenn neue Grenzen zum ersten Mal festgestellt oder alte Grenzen noch nicht mit den modernen Mitteln der Geodäsie ermittelt wurden. De facto gelten sie dann als nicht festgestellt. Sie müssen neu festgelegt und durch Grenzmarkierungen kenntlich gemacht werden.

Auch bei der Grenzfeststellung schließt sich ein Ortstermin an. Dabei müssen die betroffenen Grundstückseigentümer eine Anerkennungserklärung unterschreiben. Erst danach werden die Daten des neu vermessenen Grundstücks ins Grundbuch eingetragen.

Die Grenzanzeige

Auch bei der Grenzanzeige werden die Grenzen anhand der Katastereinträge vor Ort überprüft. Allerdings werden die gefundenen Grenzsteine nur gekennzeichnet. Sie werden nicht korrigiert. Die Grenzanzeige ist rechtsunverbindlich.

Die Teilungsvermessung

Diese Art, ein Grundstück zu vermessen, ist bei einer Parzellierung notwendig. Wird ein Grundstück geteilt, weil zum Beispiel die eine Hälfte verkauft werden soll, muss eine Teilungsvermessung durchgeführt werden. 

Dazu werden vor Ort neue Abmarkungen gesetzt, und der Eigentümer bestätigt die neue Grenzziehung in einer sogenannten Grenzniederschrift. Abschließend werden die Daten ins Grundbuch eingetragen.

So läuft die Grundstücksvermessung ab

Für öffentliche Vermessungsaufgaben sind das Katasteramt sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure zuständig. Der Grundstückseigentümer beantragt die Vermessung, der Vermessungsingenieur erscheint zum Ortstermin und misst das Grundstück. Falls notwendig werden Grenzzeichen neu gesetzt oder korrigiert.

Dann findet ein Grenztermin statt, an dem die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke über den Grenzverlauf informiert werden und diesen in der Grenzniederschrift anerkennen. Hat jemand Einwände, kann er dies kundtun. Sind alle mit der Grenzziehung einverstanden, erfolgt die Abmarkung der Grenzpunkte. Darunter versteht man die amtliche Kennzeichnung.

Dann werden die Unterlagen bei der Katasterbehörde eingereicht. Nutzt niemand die vierwöchige Einspruchsfrist, erfolgt die Übernahme der Grenzverläufe ins Kataster und die Eintragung ins Grundbuch.

Besonderheit: Soll ein Grundstück geteilt werden, müssen im Liegenschaftskataster noch vor der Vermessung zwei separate Flurstücke gebildet werden. Erst später erfolgt dann die Ergänzung der Messdaten.

Grundstück vermessen: Wer stellt den Antrag?

Einen Antrag auf eine Grundstücksvermessung kann nur der Eigentümer stellen. Am besten wendet ihr euch direkt an ein amtlich anerkanntes Vermessungsbüro in eurer Nähe.

Achtung: Auch wenn ihr das Grundstück gekauft habt, seid ihr erst mit dem Eintrag ins Grundbuch die offiziellen Eigentümer. Bis dahin muss der Verkäufer den Antrag stellen.

Was kostet es, ein Grundstück vermessen zu lassen?

Für das Vermessungsrecht sind in Deutschland die Länder verantwortlich. Je nach Bundesland können sich daher die Kosten, ein Grundstück vermessen zu lassen, unterscheiden. Festgelegt sind sie in der Vermessungsgebührenordnung für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) der Bundesländer.

Hier findet ihr die Vermessungsgebührenordnung für das jeweilige Bundesland:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Hamburg
• Hessen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Niedersachsen
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland
• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Das Durchforsten der Gebührenordnungen der Länder kann manchmal ziemlich kompliziert sein. Daher fragt ihr am besten direkt den Vermessungsingenieur, bei dem ihr den Antrag stellen wollt, nach den Kosten.

Die Vermessungskosten werden beim Hausbau zu den Baunebenkosten gerechnet. Ob der Grundstückskäufer oder der Verkäufer die Kosten trägt, ist Verhandlungssache. So kann eine Partei die Kosten übernehmen, möglich ist aber auch, sie zu teilen. 

Nach einer Einigung solltet ihr diese auf jeden Fall in den Kaufvertrag aufnehmen. Bei einer Grenzfeststellung aufgrund von Grenzstreitigkeiten unter Nachbarn werden die Kosten in der Regel geteilt.

Neben den Unterschieden nach Bundesland, ist die Höhe der Vermessungskosten auch davon abhängig, welche Art der Vermessung und welche Dokumente ihr benötigt. Als groben Richtwert könnt ihr mit den folgenden Kosten kalkulieren:

Je nach Bundesland sind die Kosten der Vermessung auch vom Bodenwert des Grundstücks, von der Größe und dem Wert des Gebäudes oder dem Zeitaufwand für die Einmessung abhängig.

Die höchsten Kosten verursacht eine Teilungsvermessung. Die Aufteilung eines großen Grundstücks auf mehrere Erben kann so zu hohen Zusatzkosten führen. Denn neben den Vermessungskosten kommen noch die Gebühren für die Dokumentation im Liegenschaftskataster und die Notarkosten hinzu.

Kostenrechner für die Grundstücksvermessung

Ganz gleich für welchen Zweck ihr eine amtliche Vermessung benötigt: Um die Kosten besser einplanen zu können, ist es sinnvoll, wenn ihr sie zuvor von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur schätzen lasst.

Auch ein Kostenrechner für die Grundstücksvermessung kann euch einen ersten Überblick über die entstehenden Kosten vermitteln. Zur Ermittlung der Kosten für eine Grenzfeststellung benötigt ihr allerdings ein paar Eckdaten wie:

• Anzahl der Grenzpunkte
• Bodenrichtwert (Euro/Quadratmeter)

Was und wann wird beim Hausbau vermessen?

Vermessungen (nicht nur des Grundstücks) sind in verschiedenen Bauphasen notwendig:

• beim Grundstückskauf
• vor dem Bauantrag (Amtlicher Lageplan)
• bei Baubeginn (Baukontrollmessung) und
• wenn das Haus fertig ist (Gebäudeeinmessung)

Vermessung für den Bauantrag

Um einen amtlichen Lageplan zu erstellen, nutzt der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur die Unterlagen des Liegenschaftskatasters und seine eigenen Messungen. Darin werden auch die Topographie des Grundstücks, Wasser-, Gas-, Strom- und Telefonleitungen, Ausrichtungen, Abstandsflächen, Grunddienstbarkeiten sowie die Bebauung in der Nachbarschaft berücksichtigt. Der amtliche Lageplan ist dann Teil des Bauantrags.

Die Baukontrollmessung zu Baubeginn

Innerhalb von zwei Wochen nach Baubeginn steht die Baukontrollmessung an. Schon wieder messen? Was sich lästig und vielleicht auf den ersten Blick übertrieben anhört, soll vor allem euch als Bauherrn schützen. 

Denn wenn bei der Baukontrollmessung festgestellt wird, dass die Lage und Höhe der Grundplatte oder des Kellergeschosses nicht mit den Sollwerten aus der Baugenehmigung übereinstimmt, gibt es in dieser frühen Phase noch die Möglichkeit nachzubessern. Die Ergebnisse der Messung werden festgehalten und der Bauaufsichtsbehörde geschickt.

Die Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung

Auch nach der Fertigstellung ist der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur für das Einmessen zuständig. Die Beauftragung erfolgt durch den Bauherrn. 

Auf Grundlage dieser letzten Messung erfolgt die Aktualisierung der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte). Unter bestimmten Umständen könnt ihr die Baukontrollmessung zusammen mit der Gebäudeeinmessung machen lassen.

Das funktioniert dann, wenn man an der Bodenplatte (beziehungsweise dem Kellergeschoss) schon den endgültigen Grundriss eures Hauses sehen kann. Dann könnt ihr die Kosten der letzten Messung einsparen.

Die Gebäudeeinmessung ist in Deutschland verpflichtend. Diese Pflicht gilt übrigens auch dann, wenn ihr den Grundriss eines bestehenden Gebäudes durch Baumaßnahmen verändert.