Grenzbebauung: Wie viel Abstand muss sein zur Grundstücksgrenze?

Egal ob Haus, Garage, Carport oder Balkon – wenn ihr direkt an die Grenze eures Grundstücks ein Gebäude stellen wollt, dann müsst ihr euch an die Vorschriften zur Grenzbebauung halten. Wie nah Grundstückseigentümer an die Grenze bauen dürfen, ist klar geregelt. Wir zeigen euch, was ihr beachten müsst und wann ihr eine Baulast bei der Grenzbebauung braucht.

Was bedeutet Grenzbebauung?

Um eine Grenzbebauung handelt es sich, wenn euer Bauvorhaben direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden soll und ihr die festgelegten Mindestabstände unterschreitet. Oder anders: Sobald ihr mit eurem Bauprojekt den vorgeschriebenen Abstand zum Nachbargrundstück nicht einhalten könnt, handelt es sich um eine Grenzbebauung.

Wo endet mein Grundstück und wo fängt das des Nachbarn an? Lest hier, wo ihr die Grenzsteine als Grundstücksgrenze findet findet.

Bei der Grenzbebauung treten Regelungen in Kraft, die zum Beispiel aus Sicht des Brandschutzes wichtig sind. Aber auch die Privatsphäre des Nachbarn muss bei einer Grenzbebauung berücksichtigt werden. Welche Abstände zum Nachbargrundstück ihr grundsätzlich einhalten müsst, um eine Baugenehmigung zu bekommen, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Erfahrt hier, wie ihr einen Bauantrag stellt und was eine Baugenehmigung kostet.

Wie nah darf man an die Grundstücksgrenze bauen?

Wie nah man an die Grundstücksgrenze bauen darf, ist in der Landesbauordnung geregelt. Die genauen Vorgaben unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Grundsätzlich berechnet man die erforderliche Abstandsfläche, indem man die Höhe der Außenwände mit einem Faktor zwischen 0,2 und 1 multipliziert.

Der Faktor hängt auch von der Lage des Grundstücks (Innenstadt, Rand der Gemeinde) ab. Dachflächen werden je nach Neigungswinkel des Daches voll, nur zu einem Drittel oder nur zu einem Viertel zur Gebäudehöhe hinzugerechnet.

Wie hoch der Faktor in eurem Bundesland ist und wie Dachflächen berücksichtigt werden, könnt ihr in der jeweiligen Bauordnung nachlesen. Sämtliche Landesbauordnungen findet ihr hier.

Egal, was bei der Berechnung herauskommt, alle Bundesländer haben Mindestabstände zur Grundstücksgrenze festgelegt. Diese liegen zwischen 2,5 und 3 Metern. Die gute Nachricht: Es gibt auch Ausnahmen.

Alle Details zur Berechnung der Abstandsflächen findet ihr hier: Abstand zum Nachbargrundstück richtig berechnen

Wann ist eine Grenzbebauung gestattet?

Neben der allgemeinen Bauordnung gibt es auch örtliche Bebauungspläne. Die Regeln, die darin enthalten sind, sind gewichtiger als die Bauordnung. Erlaubt der Bebauungsplan beispielsweise eine Grenzbebauung, sind die Regulierungen zu Abstandsflächen hinfällig. Das ist häufig in Stadtkernen der Fall, wo es geschlossene Baulinien gibt, die auch bei Neubauten eingehalten werden sollen.

Ausnahmen gibt es auch, wenn das Gebäude des Nachbarn ebenfalls direkt an der Grenze liegt, wie es bei Reihenhäusern oder Baulücken häufig der Fall ist. In Nordrhein-Westfalen sind diese beispielsweise in §6 der Bauordnung geregelt. Tipp: Lest hier passend dazu, wie ihr an eine günstige Baulücke kommt.

In diesen Fällen wird allerdings eine Brandschutzwand zwischen den Häusern vorausgesetzt. Diese muss die Feuerwiderstandsklasse F90 aufweisen. Das gewährleistet, dass die Wand im Falle eines Brandes für 90 Minuten ihre Funktion behält.

Doch auch hier gilt: Jedes Bundesland hat seine eigenen Regeln. Nur ein Blick in die Landesbauordnung, in den Bebauungsplan oder der Rat eines Experten liefern eindeutige Klarheit. Denn kleinere Projekte sind häufig auch ohne Baugenehmigung umsetzbar.

Wie nah darf eine Garage an die Grenze gebaut werden?

Garagen dürfen in vielen Bundesländern ohne Genehmigung direkt an die Grenze zum Nachbarn gebaut werden. Ob eine Grenzbebauung bei Garagen erlaubt ist, ist jedoch von der Grundfläche und Mauerhöhe abhängig. Meistens darf eine Garage nicht höher als drei Meter sein. Die zugelassene Gesamtlänge beträgt in vielen Fällen zwischen neun und zwölf Meter.

Das gilt auch für Carports, Gewächshäuser und Gebäude ohne Aufenthaltsräume, sofern sie bestimmte Höchstmaße nicht überschreiten.

Übrigens gelten auch für Hecken, die an der Grenze wachsen sollen, Abstandsregelungen. Mehr dazu lest ihr im Beitrag "Hecke als Grundstücksbegrenzung".

Kann mein Nachbar die Grenzbebauung verhindern?

Für eine Grenzbebauung braucht ihr das Einverständnis des Nachbarn. Also immer dann, wenn ihr die vorgeschriebenen Abstandsflächen mit eurem Bauvorhaben nicht einhalten könnt. Denn eine Grenzbebauung kann die Privatsphäre des Nachbarn beeinträchtigen und bedarf deshalb seiner Zustimmung.

Geregelt wird die Grenzbebauung durch das Nachbarrecht im BGB. Der Prozess verläuft wie folgt:

Ihr stellt den Bauantrag und beantragt dort eine Befreiung von den Abstandsflächen.
Euer Nachbar wird über dieses Vorhaben informiert.
Nun kann er Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen oder zustimmen.
Stimmt er dem Bauvorhaben nicht zu, wird euch keine Baugenehmigung erteilt. Legt er keinen Widerspruch ein oder gibt er innerhalb von vier Wochen überhaupt keine Stellungnahme ab, so erteilt euch die Baubehörde ohne die Zustimmung des Nachbarn die Baugenehmigung.

Allerdings könnt ihr auch vorher die schriftliche Zustimmung eures Nachbarn einholen. Für solche Fälle gibt es Muster-Formulare zum Download im Internet. Grenzgaragen könnt ihr in vielen Fällen jedoch auch ohne das Okay eures Nachbarn bauen.

Welche Strafen drohen bei einer unerlaubten Grenzbebauung?

Falls ihr mit einer Grenzbebauung gegen das Baurecht verstoßt, können euch Strafen drohen. Für einen "Schwarzbau" kann die Behörde euch dessen Nutzung untersagen, eine Stilllegung fordern oder Geldstrafen verhängen. Möglich ist auch, dass ihr das Gebäude wieder zurückbauen müsst.

Abseits vom Bauamt können euch auch Klagen eures Nachbarn drohen. Dieser kann laut Zivilrecht eine Unterlassungsklage oder einen Schadensanspruch gegen euch erheben.

Wann ist eine Grenzbebauung verjährt?

Eine Grenzbebauung verjährt nicht. Habt ihr die Grenzbebauung also ohne Zustimmung des Nachbarn und/oder der Behörden durchgesetzt, kann euch unter Umständen der Abriss drohen.

Ein besonderer Fall in der Grenzbebauung stellt der Bestandsschutz dar. Dieser schützt bereits erbaute Gebäude, also Altbestand, vor späteren rechtlichen Änderungen. Er erschließt sich aus Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes und sichert Hausbesitzern ihr Eigentum.

Im konkreten Fall bedeutet das, dass ein Altbestand nicht einfach wieder eingerissen werden darf. Das gilt jedoch nur für Häuser, die unter Beachtung der damaligen Gesetze an der Grenze erbaut wurden. Ein sogenannter "Schwarzbau" an der Grundstücksgrenze fällt also nicht unter Bestandsschutz.

Wann brauche ich bei der Grenzbebauung eine Baulast?

Wenn ihr bei der Bebauung die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht einhalten könnt, diese aber auf dem Nachbargrundstück zur Verfügung gestellt werden kann, lässt sich die Grenzbebauung über eine Baulast regeln. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Abstandsbaulast. Das heißt, der Nachbar übernimmt die fehlende Abstandsfläche und duldet das Bauvorhaben.

Eine Baulast bei der Grenzbebauung müsst ihr schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklären. Es ist durchaus üblich, dass ihr dem Nachbarn für die Übernahme der Baulast einen finanziellen Ausgleich gewährt. Denn eine solche Baulast kann eine erhebliche Wertminderung des Grundstücks mit sich bringen, wenn sie die Bebaubarkeit einschränkt.

Hier gibt es mehr Infos zum Thema Baulasten.

Neben der Abstandsbaulast ist eine Anbaubaulast möglich. Diese kommt zustande, wenn ihr beispielsweise eine Garage an die Grundstücksgrenze bauen möchtet. Euer Nachbar kann dann bei eigenen Bauvorhaben dazu verpflichtet sein, an die von euch erbaute Garage anzubauen.

Tipp: Lest alles rund ums Thema kleines Grundstück in unserem Artikel "Kleines Grundstück optimal genutzt: Großzügiger Neubau auf wenig Fläche".