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Grenzbebauung: Wie viel Abstand muss sein zur Grundstücksgrenze?

Anita Stall

Anita Stall

Wer direkt an die Grundstücksgrenze des Nachbarn bauen will, sollte die gesetzlichen Vorschriften zur Grenzbebauung beachten. Denn wer den erlaubten Abstand unterschreitet, dem droht im Zweifel der Abriss. Doch es gibt auch Ausnahmen.

Egal ob Haus, Garage, Carport oder Balkon – wenn ihr direkt an die Grenze eures Grundstücks ein Gebäude stellen wollt, dann müsst ihr euch an die Vorschriften zur Grenzbebauung halten. Wie nah Grundstücksbesitzer an die Grenze bauen dürfen, ist klar geregelt. Wir erklären euch, was ihr beachten müsst.

Was bedeutet Grenzbebauung?

Um eine Grenzbebauung handelt es sich, wenn euer Bauvorhaben direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden soll und ihr die festgelegten Mindestabstände unterschreitet. Hierbei treten Regelungen in Kraft, die zum Beispiel aus Sicht des Brandschutzes wichtig sind. Aber auch die Privatsphäre des Nachbarn darf bei einer Grenzbebauung nicht unterschätzt werden.

Dieser muss nämlich unter Umständen dem Bauvorhaben zustimmen. Notwendig ist aber vor allem das Einverständnis der Baubehörde. Und um eine Baugenehmigung zu bekommen, ist unter anderem der richtige Abstand zur Grenze entscheidend.

Wie viel Abstand muss ich zur Grundstücksgrenze haben?

Wie nah man an die Grundstücksgrenze bauen darf, ist in der Landesbauordnung geregelt. Die genauen Vorgaben unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Grundsätzlich berechnet man die erforderliche Abstandsfläche, indem man die Höhe der Außenwände mit einem Faktor zwischen 0,2 und 1 multipliziert.

Der Faktor hängt auch von der Lage des Grundstücks (Innenstadt, Rand der Gemeinde) ab. Dachflächen werden je nach Neigungswinkel des Daches voll, nur zu einem Drittel oder nur zu einem Viertel zur Gebäudehöhe hinzugerechnet.

Wie hoch der Faktor in eurem Bundesland ist und wie Dachflächen berücksichtigt werden, könnt ihr in der jeweiligen Bauordnung nachlesen. Sämtliche Landesbauordnungen findet ihr hier.

Egal, was bei der Berechnung herauskommt, alle Bundesländer haben Mindestabstände zur Grundstücksgrenze festgelegt. Diese liegen zwischen 2,5 und 3 Metern. Die gute Nachricht: Es gibt auch Ausnahmen.

Ausnahmen bei der Grenzbebauung

Neben der allgemeinen Bauordnung gibt es auch örtliche Bebauungspläne. Die Regeln, die darin enthalten sind, sind gewichtiger als die Bauordnung. Erlaubt der Bebauungsplan beispielsweise eine Grenzbebauung, sind die Regulierungen zu Abstandsflächen hinfällig. Das ist häufig in Stadtkernen der Fall, wo es geschlossene Baulinien gibt, die auch bei Neubauten eingehalten werden sollen.

Ausnahmen gibt es auch, wenn das Gebäude des Nachbarn ebenfalls direkt an der Grenze liegt, wie es bei Reihenhäusern häufig der Fall ist. In Nordrhein-Westfalen sind diese beispielsweise in §6 der Bauordnung geregelt.

In diesen Fällen wird allerdings eine Brandschutzwand zwischen den Häusern vorausgesetzt. Diese muss die Feuerwiderstandsklasse F90 aufweisen. Das gewährleistet, dass die Wand im Falle eines Brandes für 90 Minuten ihre Funktion behält.

Doch auch hier gilt: Jedes Bundesland hat seine eigenen Regeln. Nur ein Blick in die Landesbauordnung, in den Bebauungsplan oder der Rat eines Experten liefern eindeutige Klarheit. Denn kleinere Projekte sind häufig auch ohne Baugenehmigung umsetzbar.

Grenzbebauung: Was gilt für Garagen?

Garagen, die direkt an die Grenze zum Nachbarn gebaut werden sollen, sind in vielen Bundesländern genehmigungsfrei. Das ist jedoch von der Grundfläche und Mauerhöhe abhängig. Meistens darf eine Garage nicht höher als drei Meter sein. Die zugelassene Gesamtlänge beträgt in vielen Fällen zwischen neun und zwölf Meter.

Das gilt auch für Carports, Gewächshäuser und Gebäude ohne Aufenthaltsräume, sofern sie bestimmte Höchstmaße nicht überschreiten.

Übrigens gelten auch für Hecken, die an der Grenze wachsen sollen, Abstandsregelungen. Mehr dazu lest ihr im Beitrag "Hecke als Grundstücksbegrenzung".

Brauche ich das Einverständnis meines Nachbarn bei einer Grenzbebauung?

Das Einverständnis des Nachbarn braucht ihr nur, wenn ihr die vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht einhalten könnt. Denn in diesem Fall handelt es sich um eine Grenzbebauung. Die kann die Privatsphäre des Nachbarn beeinträchtigen und bedarf deshalb seiner Zustimmung.

Geregelt wird dieser Fall durch das Nachbarrecht im BGB. Der Prozess verläuft wie folgt:

  1. Ihr stellt den Bauantrag und beantragt dort eine Befreiung von den Abstandsflächen.
  2. Euer Nachbar wird über dieses Vorhaben informiert.
  3. Nun kann er Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen oder zustimmen.
  4. Stimmt er dem Bauvorhaben nicht zu, wird euch keine Baugenehmigung erteilt. Legt er keinen Widerspruch ein oder gibt er innerhalb von vier Wochen überhaupt keine Stellungnahme ab, so erteilt euch die Baubehörde ohne die Zustimmung des Nachbarn die Baugenehmigung.

Allerdings könnt ihr auch vorher die schriftliche Zustimmung eures Nachbarn einholen. Für solche Fälle gibt es Muster-Formulare zum Download im Internet. Grenzgaragen könnt ihr in vielen Fällen jedoch auch ohne das Okay eures Nachbarn bauen.

Was droht mir, wenn ich zu nah an die Grenze baue?

Falls ihr gegen das Baurecht verstoßt, können euch Strafen drohen. Für einen "Schwarzbau" kann die Behörde euch dessen Nutzung untersagen, eine Stilllegung fordern oder Geldstrafen verhängen. Möglich ist auch, dass ihr das Gebäude wieder zurückbauen müsst.

Abseits vom Bauamt können euch auch Klagen eures Nachbarn drohen. Dieser kann laut Zivilrecht eine Unterlassungsklage oder einen Schadensanspruch gegen euch erheben.

Grenzbebauung und Bestandsschutz

Ein besonderer Fall in der Grenzbebauung stellt der Bestandschutz dar. Dieser schützt bereits erbaute Gebäude vor späteren rechtlichen Änderungen. Er erschließt sich aus Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes und sichert Hausbesitzern ihr Eigentum.

Im konkreten Fall bedeutet das, dass ein fertig gebautes Haus nicht einfach wieder eingerissen werden darf. Das gilt jedoch nur für Häuser, die unter Beachtung der damaligen Gesetze erbaut wurden. Ein sogenannter "Schwarzbau" an der Grundstücksgrenze fällt also nicht unter Bestandsschutz.

Baulast bei der Grenzbebauung: Das müsst ihr wissen

Wenn ihr bei der Bebauung die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht einhalten könnt, diese aber auf dem Nachbargrundstück zur Verfügung gestellt werden kann, darf das Nachbargrundstück eine Abstandsbaulast aufnehmen. Das heißt, der Nachbar übernimmt die fehlende Abstandsfläche und duldet das Bauvorhaben.

Eine Baulast müsst ihr schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklären. Es ist durchaus üblich, dass ihr dem Nachbarn für die Übernahme der Baulast einen finanziellen Ausgleich gewährt, denn eine solche Baulast kann eine erhebliche Wertminderung des Grundstücks mit sich bringen, wenn sie die Bebaubarkeit einschränkt.

Neben der Abstandsbaulast ist eine Anbaubaulast möglich. Diese kommt zustande, wenn ihr beispielsweise eine Garage an die Grundstücksgrenze bauen möchten. Euer Nachbar kann dann bei eigenen Bauvorhaben dazu verpflichtet sein, an die von euch erbaute Garage anzubauen.

Hier gibt's mehr Infos zum Thema Baulasten.

Lest alles rund ums Thema kleines Grundstück in unserem Artikel "Kleines Grundstück optimal genutzt: Großzügiger Neubau auf wenig Fläche".

FAQ Grenzbebauung

Wie nah darf ich an die Grundstücksgrenze bauen?

Der zum Nachbarsgrundstück erforderliche Mindestabstand ist in jedem Bundesland unterschiedlich. Er bewegt sich zwischen 2,5 und 3 Metern. Je nach Höhe des geplanten Gebäude kann der erforderliche Abstand aber auch größer sein.

Brauche ich für die Grenzbebauung das Einverständnis meines Nachbarn?

Wird der erlaubte Abstand unterschritten, dann kann der Nachbar der Grenzbebauung widersprechen. Ihr dürft dann nicht bauen. Stimmt er zu oder meldet er sich innerhalb von vier Wochen nicht, dann dürft ihr bauen. Ausnahmen gibt es für Garagen oder Gebäude, die bestimmte Höhen und Größen nicht überschreiten. Hierfür braucht ihr in der Regel keine Zustimmung des Nachbarn.

Welche Strafen drohen mir, wenn ich zu nah an die Grundstücksgrenze baue?

Im schlimmsten Fall kann das einen Abriss des Gebäudes zur Folge haben. Außerdem kann es stillgelegt werden oder eine Geldstrafe wird fällig. Haltet ihr euch jedoch an den erlaubten Abstand und die gesetzlichen Vorschriften, habt ihr nichts zu befürchten.

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