Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – (wie) geht das?

Normalerweise bringen Baufinanzierer auch Eigenkapital in die Finanzierung mit ein. Aber kann ich auch ohne Eigenkapital meinen Hausbau finanzieren? Wenn ja, wie geht das und was gilt es dabei zu beachten? Diese und weitere Fragen zum Thema Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital klären wir mit zwei Experten.

Zu den Personen:

• Michael Eiteneuer (links) ist seit 2003 Niederlassungsleiter der Volksbank Oberberg im nordrhein-westfälischen Wiehl. Er verantwortet dort unter anderem das Privatkundengeschäft einschließlich der Wohnbaufinanzierung. Eiteneuer lehrt seit 2001 als Dozent am BankColleg für Volkswirtschaftslehre.
• Sascha Müller (rechts) ist Bereichsleiter Innovation/Geschäftsfeldentwicklung bei der Volksbank Oberberg. Der Diplom-Betriebswirt ist seit 2016 bei der Genossenschaftsakademie im Bereich Bauen und Wohnen tätig.

Foto: Katharina Hein/Christian Melzer

Hausbau ohne Eigenkapital: Fast schon die Regel

Mal eben mehrere hunderttausend Euro auf den Tisch legen, um das neue Haus zu bezahlen – das können wohl nur die wenigsten von uns. Der Großteil der Immobilienkäufer muss seinen Wohntraum über eine Baufinanzierung verwirklichen.

Ein ganz wichtiger Baustein dabei ist das Eigenkapital. Ging man früher davon aus, dass ohne Eigenmittel der Hausbau so gut wie unmöglich ist, so hat sich das mittlerweile geändert. "Hausbau ohne Eigenkapital", so Michael Eiteneuer, "ist heutzutage eher die Regel. Nur wenige Baufinanzierer haben – wenn überhaupt – ein wenig Eigenkapital gebildet."

Was die Frage aufwirft: Wie funktioniert das angesichts (immer noch) hoher Immobilienpreise? Dazu Sascha Müller: "Für uns ist bei der Prüfung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital vor allem eines ganz wichtig: die Bonität des Kunden, also seine Fähigkeit, den Zahlungsverpflichtungen aus der Baufinanzierung auch vollständig und fristgerecht nachzukommen. Und hier legen wir dann ganz besonderen Wert auf einen Überschuss in der Einnahmen- und Ausgabenrechnung."

Im Klartext: Ist kein Eigenkapital vorhanden, sollten eure Einnahmen die Ausgaben deutlich übersteigen.

Hausbau ohne Eigenkapital: Finanziert werden auch die Nebenkosten

Was bei einer Baufinanzierung oft übersehen wird: Es geht nicht nur um den reinen Kaufpreis. In den allermeisten Fällen fließen auch noch die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel die Notar- und Maklerkosten oder die Grunderwerbsteuer in die Finanzierung mit ein.

"Das sind ganz schnell noch zehn, zwölf Prozent an Nebenkosten, die noch obendrauf kommen. Wenn so ein Haus 300.000 Euro kostet, dann reden wir schnell über zusätzliche 30.000 Euro und mehr, die finanziert werden müssen", erklärt Sascha Müller.

Und dabei allein bleibt es nicht. Häufig kommen noch die Kosten für den Umzug oder die Einrichtung dazu. In einigen Fällen führt das gar zu einer 110-Prozent-Finanzierung. "Dadurch", weiß Sascha Müller, "wird das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie natürlich immer schwieriger und das Risiko der Bank höher. "Zwar lassen sich gerade Um- und Ausbaukosten durch Eigenleistung auffangen. Diese rechnet die Bank aber nur zu einem relativ geringen Teil an."

Zinsaufschlag bei der Finanzierung des Hausbaus ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet für die finanzierende Bank immer auch ein erhöhtes Risiko. Und das lässt sich das Institut bezahlen. Sascha Müller: "Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist also grundsätzlich möglich. Allerdings werden in diesem Fall die Zinssätze ein wenig höher liegen, die Bank berechnet dafür einen Zinsaufschlag."

Die Höhe des Zinsaufschlages bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital beziffert der Experte im Durchschnitt mit rund 0,5 Prozent. Wer heute also sein Baudarlehen über zehn Jahre für einen Sollzinssatz von drei Prozent abschließt, liegt am Ende bei mindestens 3,5 Prozent. Das erscheint anfangs nicht viel, ergibt über die zehn Jahre aber bei den gezahlten Zinsen einen Unterschied von rund 10.000 Euro.

Da möchte die Bank natürlich sicher gehen, dass sich der Kreditnehmer auch ohne Eigenkapital diese Aufschläge leisten kann. Wie sie das macht? "Neben der angesprochenen Bonität", so Michael Eiteneuer, "verschaffen wir uns einen Überblick über die Vermögens- und Schuldensituation. Dazu gehören zum Beispiel eine Schufa-Auskunft, aber auch eine umfassende Aufstellung der bestehenden Guthaben und Darlehen."

"Und natürlich", ergänzt Sascha Müller, "fällt es uns bei Bestandskunden leichter, deren finanzielle Situation zu beurteilen. Bei Nicht-Kunden checken wir auch die Kontoführung. Denn allein ein hohes Einkommen ist ja noch kein Garant dafür, dass am Ende des Monats auch ein Überschuss besteht."

Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – das ist heutzutage fast schon die Regel.

Michael Eiteneuer, Niederlassungsleiter Volksbank Oberberg

Einnahmen-/Ausgabenrechnung: Reichen die Überschüsse?

Kein Eigenkapital ist also bei der Baufinanzierung nicht automatisch ein Ausschlusskriterium. Trotzdem gibt es natürlich Situationen, in denen auch beim besten Willen der Baukredit nicht genehmigt wird. "Schwierig wird es immer dann", weiß Michael Eiteneuer, "wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, gleichzeitig aber noch ein Konsumentenkredit läuft."

Das ist eine einfache Einnahmen-/Ausgaben-Rechnung. Denn auch nach Zahlung von Zinsen und Tilgung sollte ein Darlehensnehmer monatlich noch genug Geld übrighaben, um davon leben zu können. Idealerweise sind nach Abzug der Kredit- und Lebenshaltungskosten noch zehn Prozent als Puffer vorhanden, um auch unvorhergesehene Ausgaben stemmen zu können.

Darüber hinaus schreibt der Gesetzgeber den Banken durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sehr genau vor, dass diese als elementaren Bestandteil der Kreditprüfung die Einnahmen- und Ausgabenrechnung genau prüfen. Das gilt grundsätzlich bei allen Baufinanzierungen.

Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital: Hohe Tilgungsrate, lange Zinsbindung

Eine solide Baufinanzierung ruht auf mehreren Säulen. Neben dem Eigenkapital und dem Sollzins ist es vor allem die Tilgungsrate, die eine entscheidende Rolle spielt.

"Bei einem Hausbau ohne Eigenkapital", rät Sascha Müller, "müssen es aus meiner Sicht definitiv mindesten zwei Prozent Tilgung sein. Das ist wirklich das absolute Minimum. Bei einem Annuitätendarlehen ist man dann immer noch über 30 Jahre mit der Rückzahlung beschäftigt."

Michael Eiteneuer ergänzt um einen weiteren Punkt: "Wenn man den Hausbau ohne Eigenkapital plant, sollte man sich eine möglichst lange Zinsbindung sichern. Denn keiner von uns weiß, wie das Zinsniveau in zehn, 15 Jahren aussehen wird."

Die Experten sind sich einig: Ein möglichst niedriger Zinssatz ist nicht alles. Wichtig ist zu schauen, wie hoch die Restschuld nach Ablauf des Darlehens noch ist. "Wenn man zehn Jahre zurückgezahlt und immer noch 300.000 Euro Restschulden hat, dann passt das nicht", weiß Sascha Müller. Gerade bei keinem oder wenig Eigenkapital ist das Thema Zinssicherheit noch wichtiger.

Aus Sicht der Banken geben ein moderater Zinsaufschlag und eine lange Zinsbindung beiden Seiten Planungssicherheit, auch wenn das Eigenkapital für den Hausbau anfänglich fehlt.

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte die Tilgungsrate mindestens bei zwei Prozent liegen.

Sascha Müller, Bereichsleiter Innovation/Geschäftsfeldentwicklung

"Fremdes" Eigenkapital und Risikoabsicherung

Beim Thema Eigenkapital herrscht naturgemäß bei den Finanzen erst einmal eine "Innenansicht". Aber auch Fremdmittel lassen sich gegebenenfalls als Eigenkapital einsetzen.

Sascha Müller: "Eine in der Zukunft anstehende Summe, zum Beispiel ein Erbe, kann ja eventuell für eine Sondertilgung genutzt werden. Es gibt auch die Möglichkeit, dass die Eltern ihr Haus beleihen und auch das in die Konzeption mit einfließt. Dass Familienangehörige zusätzliche Sicherheiten hinterlegen, ist nicht untypisch. So etwas verbessert ja wieder das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Sicherheit und ermöglicht dann wiederum einen günstigeren Zinssatz."

Wichtig ist, betonen die Experten, dass die Risikoabsicherung bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ein ganz entscheidender Punkt ist. "Gerade wenn man ohne Eigenkapital finanziert" betont Michael Eiteneuer, "muss man sich fragen: 'Was darf auf keinen Fall passieren?'"

Einige Risiken müsst ihr gerade bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital unbedingt absichern. Heißt konkret: Eine Berufsunfähigkeitsversicherung und eine Risiko-Lebensversicherung sollten es schon sein. Das schützt zwar nicht vor steigenden Baupreisen, deckt aber wenigstens ein gewisses Grundrisiko ab.

Extra-Tipp: Wenn ihr nicht genügend Geld auf der hohen Kante habt, muss der Traum vom Eigenheim nicht platzen. Es gibt es auch andere Möglichkeiten, günstig an ein Haus zu kommen. Hier sind zehn Wege, echte Schnäppchenhäuser zu finden.