Immobilie beleihen: So beleihst du Haus oder Wohnung

Immobilie beleihen: Das kannst du tun

• Informiere dich bei mehreren Kreditinstituten über ihre Konditionen
• Frag dich, wie hoch der Kapitalbedarf tatsächlich ist. Bei einer kleineren Summe ist der Aufwand für eine Beleihung unverhältnismäßig.
• Behalte auch die Alternativen im Blick. VR ImmoFlex bietet z. B. den Vorteil, dass du das Kapital für mehrere Zwecke verwenden kannst

Was bedeutet es, wenn ich meine Immobilie beleihe?

Als Haus-, Wohnungs- oder Grundstückseigentümer hast du ein ansehnliches Vermögen aufgebaut. Neben den vielen Vorteilen, die diese Art der Anlage mit sich bringt, hat sie leider auch einen entscheidenden Nachteil: Du bist nicht flüssig. Wenn du nun dringend eine größere Summe Geld brauchst, kannst du aber dennoch vom Wert deiner Immobilie profitieren. Zum Beispiel, indem du sie beleihst.

Eine Immobilie zu beleihen bedeutet, dass du sie der Bank – komplett oder zum Teil – als Sicherheit für einen Ratenkredit anbietest. Dazu wird die Bank dein Haus, deine Wohnung oder dein Grundstück schätzen und auf dieser Grundlage den Beleihungswert errechnen. Ist deine Immobilie bereits schuldenfrei, hast du besonders gute Chancen, eine Bank zu finden, die dir einen Kredit anbietet.

Gut zu wissen: Solange du die Raten für diesen Kredit zahlen kannst, ist alles in Ordnung. Behalte aber immer das Risiko im Hinterkopf: Denn was passiert, wenn du den Kredit nicht bedienen kannst? Dann haben die Banken das Recht, auf dein Eigentum zurückzugreifen, da für das Darlehen eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wurde. Im schlimmsten Fall wird dein Besitz zwangsversteigert.

Zu welchem Zweck kann ich mein Haus beleihen?

Eine Bank ist eher bereit, eine Immobilie zu beleihen, wenn du die Summe für sogenannte "wohnwirtschaftliche" Zwecke ausgibst. Dazu gehört zum Beispiel die Modernisierung des Objekts selbst oder der Einsatz des Kredits für den Kauf einer anderen Immobilie.

Wenn du den Ratenkredit für die Modernisierung oder Sanierung der Immobilie selbst einsetzt, kannst du meistens zwischen den Angeboten mehrerer Banken auswählen. Hintergrund: du verwendest das Geld wertsteigernd und minderst damit das Risiko der Bank.

Finanziert das Darlehen aber einen anderen Verwendungszweck, wird es schon schwieriger das Kapital zu bekommen. Beleihst du dein Haus, um die langersehnte Weltreise zu machen oder um deinen Kindern das Auslandsstudium zu finanzieren, ist die Auswahl deutlich kleiner. Aus Sicht der Bank wird damit nämlich kein zusätzlicher Gegenwert geschaffen.

Das heißt nicht, dass diese sogenannte "freie Kapitalbeschaffung" nicht möglich ist. Aber du musst vielleicht etwas länger suchen und vergleichen, bevor du das passende Angebot findest (z. B. VR ImmoFlex). Außerdem verlangen die meisten Kreditinstitute bei einer nicht wohnungswirtschaftlichen Verwendung, dass das Haus abbezahlt sein muss. 

Beleihungsgrenze: In welcher Höhe kann ich meine Immobilie beleihen?

Welche Summe du durch die Beleihung deines Hauses bekommen kannst, hängt in erster Linie davon ab, was dein Eigentum wert ist. Daher wird die Bank den aktuellen Verkehrswert (Marktwert) des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks in einem Wertgutachten ermitteln. Dazu wendet sie – abhängig von der Art der Immobilie – das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren an. Um auf der sicheren Seite zu sein, ziehen viele Kreditgeber zunächst zehn Prozent der ermittelten Summe als Sicherheitsabschlag ab.

Erfahre hier mehr zu dem Thema: "Verkehrswert ermitteln: So einfach berechnet ihr den Wert eurer Immobilie"

100 Prozent des ermittelten Wertes (Verkehrswert minus Sicherheitsabschlag) stellt die Bank euch zur Verfügung. Dieser Betrag wird als Beleihungswert bezeichnet. Er ist gleichzeitig die Beleihungsgrenze. Eine Bank kann aber auch mehr als diese 100 Prozent beleihen. 

Wie viel Geld bekomme ich, wenn ich eine Immobilie beleihe?

Ob du bei deiner Kapitalbeschaffung den Rahmen des Beleihungswerts ausschöpfen kannst oder willst, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen kann es sein, dass du gar nicht so viel Geld benötigst. Dann beleihst du deine Immobilie nur zu einem gewissen Teil des Beleihungswerts.

Und zum anderen ist es möglich, dass dir die Banken die theoretisch mögliche Maximalsumme nicht anbieten, weil du die sich daraus ergebende Kreditrate mit deinem Monatseinkommen nicht begleichen kannst.

Welche Summe die Bank dir anbietet, ermittelt sie mit einer Haushaltsrechnung. Darin zieht sie deine monatlichen Ausgaben von deinem Einkommen ab. Auf dieser Grundlage schätzt sie ein, welche Monatsrate du dir bei welcher Laufzeit, Tilgung und welchen Zinsen leisten kannst. Lebenshaltungskosten werden als Basis auf jeden Fall berücksichtigt.

Achtung: Anders als beim Immobilienverkauf, musst du das Wertgutachten nicht selbst zahlen. Denn für die Bank geht es ja darum, ihr Risiko einzuschätzen. Daher gehört die Verkehrswertermittlung bei einer geplanten Beleihung zu ihrem Service.

Wenn du dich schon vorab informieren willst, was deine Immobilie wert ist, nutze einfach die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück.de!

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Wenn du dich zum ersten Mal mit dem Thema Immobilienbeleihung beschäftigst, bist du vielleicht über den Begriff "Beleihungsauslauf" gestolpert. Damit ist nicht etwa das Ende der Beleihung gemeint. Beleihungsauslauf bezeichnet den prozentualen Anteil des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert.

Oder anders: Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz, den du als Kredit in Anspruch nimmst, obwohl auch mehr möglich gewesen wäre. Für die Banken ist das Risiko der Finanzierung kleiner, je geringer der Beleihungsauslauf ist. Das ist positiv für die Konditionen, die sie dir für die Finanzierung anbieten kann. Umgekehrt verschlechtern sich die Bedingungen für dich, je höher der Beleihungsauslauf ist.

Beispielrechnung für einen Beleihungsauslauf

Formel: Beleihungsauslauf = Darlehenssumme / Beleihungswert

Der Beleihungswert deines Hauses liegt bei 400.000 Euro. Du brauchst ein Darlehen von 100.000 Euro, um das Auslandsstudium eurer Tochter zu finanzieren.

100.000 Euro / 400.000 Euro = 0,25 = 25 Prozent

Der Beleihungsauflauf beträgt also 25 Prozent. Du beleihst dein Haus demnach nur zu 25 Prozent. Es bleiben bis zur Beleihungsgrenze also noch 75 Prozent übrig. Falls notwendig, könntest du diese zu einem späteren Zeitpunkt nutzen.

Welche Voraussetzungen muss ich zur Kapitalbeschaffung erfüllen?

Ob die Bank dein Haus beleiht und ob sie dabei bis an die Beleihungsgrenze geht, ist ihre Entscheidung. Bei den meisten Kreditinstituten musst du die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• Regelmäßiges Einkommen: Dazu zählen Gehalt oder Rente.
• Ausreichend hohes Einkommen: Das können neben dem Gehalt und einer Rente auch Mieteinnahmen oder andere Erträge sein.
• Nicht zu hohes Alter: Die meisten Banken lassen sich auf Kunden bis 75 Jahre ein.
• Abbezahlte Immobilie: Die Immobilie sollte möglichst schuldenfrei sein. Ist sie es noch nicht, werden die Zinsen für das Darlehen meistens teurer. Oder du bekommst eine Absage für die Beleihung.
• Kreditwürdigkeit: Je nach Situation fordern einige Banken eine positive Schufa-Auskunft. Bei einem negativen Schufa-Score ist eine Beleihung oft nur mit einem Risiko-Aufschlag möglich. In der Regel lehnt die Bank bei einer negativen Schufa-Auskunft die Beleihung eher ganz ab.
• Immobilie in Deutschland: Das Haus oder die Wohnung sollte sich in Deutschland befinden.

Übrigens: Es kann sein, dass im Grundbuch ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht eingetragen sind. Nießbrauch ist das lebenslange Recht, in einer Immobilie zu wohnen und alle Erträge daraus zu ziehen. Bei diesen sogenannten Dienstbarkeiten werden die Banken der Beleihung in der Regel nur dann zustimmen, wenn diese nachrangig eingetragen werden. Denn Belastungen wie Dienstbarkeiten bedeuten für Banken eine Wertminderung des Objekts.

Ablauf: Wie funktioniert das Beleihen einer Immobilie?

1. Angebot: Lass dir von mehreren Kreditinstituten ein erstes, unverbindliches Angebot machen. Wie hoch sind die Zinsen der Anbieter? Welche Kreditsummen sind möglich?
2. Beratung: Lass dich vom Kreditgeber deiner Wahl persönlich beraten. Er wird dir deine Fragen beantworten und dir erklären, welche Unterlagen er für die Beleihung benötigt.
3. Wertgutachten: Das Kreditinstitut beauftragt einen unabhängigen Gutachter und lässt ein Wertgutachten erstellen.
4. Antrag: Auf der Grundlage deiner Unterlagen und dem Wertgutachten, berechnet deine Bank die Konditionen und Rahmenbedingungen für die Beleihung deiner Immobilie und schickt dir den Antrag zu.
5. Grundschuld: Wenn alles passt, unterschreibst du und die Bank kümmert sich im nächsten Schritt um die Eintragung der Grundschuld durch einen Notar.
6. Auszahlung: Ist die Grundschuld eingetragen, zahlt der Kreditgeber die vereinbarte Summe aus und du bist wieder flüssig.

Kann ich mein Haus auch im Alter beleihen?

Ob du als Rentner deine Immobilie beleihen kannst, hängt von der Bank ab. Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Aber ein höheres Alter stellt für den Kreditgeber ein größeres Risiko dar. In der Praxis liegt die Altersgrenze für die Beleihung einer Immobilie im Schnitt bei 75 Jahren.

Das ist aber nicht bei jeder Bank so. Bekommst du keinen Kredit, solltest du auch noch einmal andere Kreditinstitute anfragen. Und dann heißt es vergleichen: Das Risiko, deine Immobilie im Alter zu beleihen, kann – je nach Bank – die Zinsen höher oder die Laufzeit kürzer machen. Daher schau dir die verschiedenen Angebote genau an.

Wohnung, Haus, Grundstück – was kann ich beleihen?

Nicht nur das eigene Haus, auch eine Wohnung oder ein Grundstück kannst du als Sicherheit für die Kapitalbeschaffung beleihen. Wichtig ist, dass es sich bei dem Grundstück um Bauland handelt und sich die Objekte in Deutschland befinden. Auch andere Immobilien, wie vermietete Häuser oder Wohnungen, kannst du zur Kapitalbeschaffung nutzen.

Kannst ich auch ein nicht abbezahltes Haus beleihen?

Theoretisch kannst du auch ein nicht abbezahltes Haus beleihen. In der Praxis dürfte es aber schwierig werden, eine Bank zu finden, die eine belastete Immobilie als Sicherheit für eine weitere Finanzierung akzeptiert. Der Grund: Die Grundschuld der Beleihung wird nach der Grundschuld für die Baufinanzierung eingetragen.

Damit geht die Bank das Risiko ein, dass im Falle einer Zwangsvollstreckung zunächst der Baufinanzierer Geld bekommt und anschließend nichts mehr übrig ist. Anders kann es aussehen, wenn der Wert der Immobilie zwischenzeitlich gestiegen ist. Dann lässt sich eine Bank schon eher darauf ein und gewährt dir ein weiteres Darlehen. In diesem Fall handelt es sich um das Nachbeleihen einer Immobilie.

Immobilie beleihen versus Ratenkredit – was sind die Vorteile, was die Nachteile?

Wenn du deine Immobilie beleihst, bekommst du günstigere Konditionen als bei einem normalen Ratenkredit, da deine Immobilie als Sicherheit dient. Das ist ein Vorteil. Allerdings ist der Aufwand einer Immobilienbeleihung sehr groß (Ermittlung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze, Unterlagen für die Haushaltsrechnung beibringen, kostenpflichtige Eintragung der neuen Grundschuld etc.). Das sind die Nachteile. Eine Beleihung lohnt sich eher für große Summen. Bei kleineren Beträgen ist ein normaler Ratenkredit oft besser geeignet.

Geht es bei dem Darlehen also "nur" um eine überschaubare Summe für eine größere Reise oder die Anzahlung für ein neues Auto, ist der Ratenkredit vielleicht die bessere Option. Sprich am besten mit deiner Bank oder deinem Kreditexperten über die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierung.

Konditionen Ratenkredit und Hypothekendarlehen im Vergleich:

Eine Möglichkeit, Kapital über ein Hypothekendarlehen zu erhalten, ist VR ImmoFlex. Auch bei dieser Variante einer Immobilienbeleihung nimmst du ein Darlehen auf, bei dem deine Immobilie als Sicherheit gilt. Die ausgezahlte Summe kannst du jedoch vollkommen frei verwenden. Diese Alternative bringt zusätzlich folgende Vorteile:

• Du erhältst im Vorfeld eine faire individuelle Beratung und Aufklärung.
• Es gibt keine Mindestanforderungen für den Wert deiner Immobilie.
• Du bleibst 100%iger Eigentümer.
• Du profitierst allein von der Wertsteigerung deiner vier Wände.
• Du entscheidest, ob dir die Summe ganz oder in Teilbeträgen ausgezahlt wird.
• Du kannst ein individuell auf dich abgestimmtes Tilgungsmodell wählen.

Zu VR ImmoFlex

Gibt es Alternativen zum Beleihen einer Immobilie?

Wer über die Beleihung einer Immobilie nachdenkt, benötigt in der Regel Kapital, möchte aber weiterhin in seiner Immobilie wohnen bleiben. Ein regulärer Hausverkauf oder Wohnungsverkauf sind daher keine Option. Neben dem Hypothekendarlehen gibt es aber noch andere Möglichkeiten, Immobilienvermögen wieder zu Geld zu machen – lebenslanges Wohnrecht inklusive.

1. Teilverkauf

Wie der Name schon sagt, verkaufst du nur einen Teil deiner Immobilie, um wieder liquide zu sein. Der Käufer zahlt dir die vereinbarte Summe aus und du überweist im Gegenzug ein monatliches Nutzungsentgelt. Du zahlst also für den verkauften Teil deines Hauses oder deiner Wohnung eine Art Miete. Der Teilverkauf hat eine ganze Reihe von Nachteilen. Zum einen bist du nicht mehr alleiniger Eigentümer und zum anderen ist das Nutzungsentgelt meistens höher als aktuelle Darlehenszinsen. Noch ein Minus: Für die Instandhaltungskosten bist du weiterhin allein zuständig. 

Gibt es auch Vorteile? Hier findest du alle Details zum Thema Teilverkauf vom Haus.

2. Leibrente

Eine weitere Möglichkeit, seine Immobilie zu Geld zu machen, ist die sogenannte Leibrente: Dabei veräußerst du 100 Prozent deiner Immobilie an einen Kapitalgeber. Im Gegenzug bekommst du ein lebenslanges Wohnrecht und den vereinbarten Kaufpreis in Form einer monatlichen Rente. Dabei trittst du sämtliche Rechte und Pflichten an den Käufer ab. Nachteil: Du kannst nicht mehr selbst über dein Haus entscheiden. Vorteil: Du musst dich nicht mehr um Reparaturen und notwendige Investitionen kümmern.

Alle Infos zum Thema Leibrente: Für wen ist der Tausch Haus gegen Rente sinnvoll?

3. Immobilienverrentung

Eine immer häufiger genutzte Möglichkeit ist die Immobilienverrentung. Sie eignet sich besonders für Immobilienbesitzer, die keine Erben haben. Bei der Immobilienverrentung verkaufst du deine Immobilie an einen Investor. Doch statt den Kaufpreis komplett auszuzahlen, überweist er dir monatlich eine vereinbarte Immobilienrente. In der Regel ist auch eine Einmalzahlung möglich. Nachteil: Der Kaufpreis ist meistens geringer als bei einem Gesamtverkauf der Immobilie. Je jünger du zum Zeitpunkt der Immobilienverrentung bist, desto geringer fallen der Kaufpreis oder die Höhe der Rente aus. Frauen müssen mit einer noch geringeren Zahlung rechnen, da sie eine statistisch höhere Lebenserwartung haben.

Lohnt sich die Immobilienverrentung? Das verraten wir dir in diesem Ratgeber: Immobilienverrentung: Lohnt sich eine Immobilienrente?

Tipp: Ganz gleich, ob du dich für eine Beleihung, einen Teilverkauf oder eine andere Alternative der Kapitalisierung deiner Immobilie entscheidest, zu Beginn musst du wissen, was deine Immobilie wert ist. Mit der Immobilienbewertung von Wohnglück.de berechnest du schnell und kostenlos den Wert deines Eigenheims und kannst besser planen.

Fazit: Wie sinnvoll ist es, sein Haus zu beleihen?

Die gute Nachricht ist, dass er heute durchaus üblich ist, eine einmal abbezahlte Immobilie wieder zu Geld zu machen. Welche Variante du nutzt, ist von deinen persönlichen Lebensumständen abhängig. Jemand, der keine Erben hat, wird sein Haus leichteren Herzens verrenten als ein Familienvater, der seine Immobilie an die nächste Generation weitergeben möchte. Wichtig ist, alle Varianten zu kennen und sich dann mit einem persönlichen Berater zusammenzusetzen. So findest du sicher die beste Lösung und kannst dir wieder Wünsche erfüllen oder deine Kinder oder Enkel finanziell unterstützen. 

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