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Nachfinanzierung Hausbau: Wenn die Baufinanzierung knapp ist
- Baufinanzierung am Limit? Immobilie nachfinanzieren
- Wenn mitten im Hausbau das Geld ausgeht: Was ist eine Nachfinanzierung?
- Wie unterscheiden sich Anschlussfinanzierung, Nachfinanzierung und Überbrückungskredit?
- Gründe für eine Nachfinanzierung
- Nachfinanzierung konkret: Vom Fehlbetrag zur Lösung
- Wie funktioniert eine Nachfinanzierung in der Praxis?
- Was solltest du bei einer Nachfinanzierung beachten?
- Höhere Zinsen: Was kostet eine Nachfinanzierung?
- Welche Unterlagen brauchst du für die Bank?
- Welche Alternativen zur Nachfinanzierung gibt es?
- Fazit: Bleib handlungsfähig bei Hausbau und Hauskauf
- Häufige Fragen zur Nachfinanzierung
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Nachfinanzierung hilft dir, wenn dein Kredit für den Hausbau oder -kauf nicht ausreicht.
- Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie du deine Baufinanzierung nachfinanzieren kannst: über die bestehende Bank, einen neuen Kredit oder Zwischenlösungen wie Bausparverträge.
- Die Kosten hängen von Zins, Laufzeit und Kreditsumme ab. Eine Nachfinanzierung ist aber in der Regel teurer als die Erstfinanzierung.
Das kannst du tun
- Kläre so früh wie möglich, wie viel Geld du noch brauchst.
- Sprich mit deiner Bank und frage nach einer Aufstockung deiner Baufinanzierung.
- Vergleiche Alternativen: Kannst du einen Bausparvertrag nutzen oder Fördermittel beantragen?
- Meide teure Kurzzeitlösungen wie den Dispokredit.
- Starte unseren Baufinanzierungsvergleich und informiere dich in unserem umfangreichen Servicebereich zu allen Themen rund ums Kaufen und Bauen.
Der Hausbau ist in vollem Gange, der Einzug schon greifbar, doch dann platzt die Kalkulation. Vielleicht sind die Materialpreise gestiegen. Vielleicht kamen unvorhergesehene Kosten dazu. Oder du hast dich ganz bewusst für eine bessere Ausstattung entschieden. In jedem Fall steht fest: Dein ursprüngliches Darlehen reicht nicht. Was jetzt? In diesem Ratgeber erfährst du, wie du dein Zuhause trotz Zusatzkosten fertigstellst – und finanziell handlungsfähig bleibst.
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Baufinanzierung am Limit? Immobilie nachfinanzieren
Es ist nicht leicht, die Gesamtkosten für einen Hausbau realistisch einzuschätzen. Neben der Kaufsumme sind Baunebenkosten ein zusätzlicher, gewaltiger Posten für Bauherren. Hinzu kommen weitere Kostenfallen beim Hausbau, etwa die Gebühren für die Baugenehmigung. Doch nicht nur Bauprojekte sprengen das Budget. Auch beim Hauskauf oder einer Modernisierung kann es eng werden: wenn etwa umfangreichere Renovierungen anstehen als geplant oder zusätzliche Umbauten nötig werden. Es gibt viele Gründe, warum eine laufende Baufinanzierung nicht mehr reicht. Die Lösung ist eine Nachfinanzierung. Sie ermöglicht dir, zusätzliche Kosten aufzufangen.
Wenn mitten im Hausbau das Geld ausgeht: Was ist eine Nachfinanzierung?
Eine Nachfinanzierung ist ein zusätzlicher Kredit, den du aufnimmst, wenn dein ursprünglicher Baukredit oder dein Immobiliendarlehen nicht ausreicht. Die Nachfinanzierung kommt also immer dann infrage, wenn sich im Laufe des Vorhabens zeigt, dass du mehr Geld brauchst als ursprünglich geplant.
Wie unterscheiden sich Anschlussfinanzierung, Nachfinanzierung und Überbrückungskredit?
- Bei der Anschlussfinanzierung geht es nicht um Zusatzkosten, sondern um den Zeitpunkt nach Ablauf der Zinsbindung deines bestehenden Kredits – wenn noch eine Restschuld offen ist. Die häufigste Art ist die Prolongation, eine Anschlussfinanzierung bei der Hausbank. Alternativ gibt es die Möglichkeit einer Umfinanzierung, auch Umschuldung genannt. Noch eine Variante der Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen, welches bereits fünf Jahre vor Ende der Laufzeit abgeschlossen werden kann. Kreditnehmer können sich so vorzeitig günstige Zinsen sichern.
- Die Nachfinanzierung dagegen passiert während der Laufzeit der ersten Finanzierung, weil das Geld für dein Projekt nicht reicht.
- Ein Überbrückungskredit ist keine Nach- sondern eine Zwischenfinanzierung. Also ein Darlehen, mit dem du kurzzeitige finanzielle Engpässe überbrücken kannst.
Tipp: Wenn du planst zu bauen, lohnt sich ein Blick in den Baukostenrechner auf Wohnglück.de, damit du deine Finanzierung von Anfang an realistisch planen kannst.
Gründe für eine Nachfinanzierung
Auch wenn Bauherren sorgfältig geplant haben – im Laufe eines Hauskaufs oder -baus kann sich vieles ändern. Manchmal steigen die Preise, manchmal unterschätzen Bauherren bestimmte Posten, und manchmal verändern sich die eigenen Wünsche.
Dies sind die häufigsten Gründe für eine Nachfinanzierung im Überblick:
| Ursache | Was dahintersteckt |
|---|---|
| Baukosten steigen | Material- und Lohnpreise entwickeln sich oft dynamisch, besonders bei langer Bauzeit. |
| Nebenkosten unterschätzt | Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision, Erschließung, Anschlussgebühren etc. summieren sich. |
| Zusatzwünsche während des Projekts | Hochwertigere Materialien, neue Technik oder nachhaltigere Heizsysteme verändern den Finanzbedarf. |
| Verzögerungen beim Bauvorhaben | Schlechtes Wetter, Lieferprobleme oder fehlende Handwerker verlängern die Bauzeit und verursachen Zusatzkosten. |
| Renovierungsbedarf nach dem Kauf | Mängel zeigen sich oft erst nach Vertragsabschluss. |
| Kosten für Küche, Möbel, Außenanlagen | Diese Ausgaben sind im Darlehen oft nicht eingeplant, aber meist unverzichtbar. |
Nachfinanzierung konkret: Vom Fehlbetrag zur Lösung
Nehmen wir an, du hast 450.000 Euro für Grundstück, Haus und Baunebenkosten kalkuliert. Durch gestiegene Preise bei Beton und Dämmung sowie zusätzliche Anschlusskosten musst du am Ende aber 50.000 Euro nachfinanzieren. Ohne Nachfinanzierung müsstest du Bauabschnitte verschieben – oder teure Notlösungen wie deinen Dispokredit nutzen.
In so einem Fall sprichst du in der Regel zuerst mit dem Kreditinstitut, das bereits die Erstfinanzierung übernommen hat. Dieses kann den bestehenden Kredit aufstocken oder dir ein separates Nachrangdarlehen anbieten. Alternativ kannst du eine andere Bank einbinden. Meist brauchst du dafür einen Eigenkapitalnachweis und einen Beweis deiner Kreditwürdigkeit. Wenn die Zeit drängt, kannst du auch über eine Zwischenfinanzierung nachdenken. Welche Lösung für dich am besten passt, hängt von deiner Situation, deiner Bonität und deinem Zeitdruck ab.
Die einfachste Lösung – und der Regelfall – ist die Aufstockung des bestehenden Kredits. Denn nicht alle Banken nehmen Neukunden für eine nachträgliche Finanzierung an oder nur zu bedeutend schlechteren Konditionen. Der Grund: Jeder Gläubiger wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Gibt es mehrere, müssen sie sich den Erlös aus einer möglichen Zwangsversteigerung teilen. Wie viel Geld sie erhalten, hängt vom Rang ab, in dem sie im Grundbuch eingetragen sind. Eine zweite Bank wäre dabei im Nachteil und hätte ein höheres Kreditausfallrisiko.
Wenn die Aufstockung nicht möglich ist oder zu teuer wird, kommen die Alternativen ins Spiel. Hier lohnt sich ein Finanzierungsvergleich, um eine Lösung zu finden, die zu deinem Budget passt. Wichtig ist, dass du dich zügig um eine Nachfinanzierung kümmerst. Die Bearbeitung deines Antrags kann nämlich einige Zeit dauern.
Arten von Nachfinanzierungen mit Vor- und Nachteilen
| Möglichkeit | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Krediterhöhung (gleiche Bank) | unkompliziert, keine neue Bank, Immobilie ist schon hinterlegt | oft schlechtere Konditionen als beim Erstkredit, neue Kreditprüfung |
| Nachrangdarlehen (zusätzlicher Kredit, auch bei anderem Kreditinstitut) | eigenständiges Darlehen, flexibel | oft zusätzliche Sicherheiten nötig |
| Zwischenfinanzierung | kurzfristig verfügbar, ideal bei baldiger Auszahlung (zum Beispiel durch ein Erbe) | meist höhere Zinsen, kurze Laufzeit |
| Bauspardarlehen | günstig, wenn Vertrag vorhanden ist | nur nutzbar mit bestehendem Bausparvertrag |
| Privatkredit/Ratenkredit | schnelle Auszahlung, ohne Grundschuld | deutlich höhere Zinsen, nur für kleinere Summen geeignet |
Tipp: Wenn du merkst, dass dir das Geld nicht reicht, solltest du dich nicht auf teure Lösungen wie den Dispokredit oder Kreditkartenverfügungen verlassen. Diese haben meist zweistellige Zinssätze und belasten deine monatliche Liquidität enorm.
Wie funktioniert eine Nachfinanzierung in der Praxis?
Die Nachfinanzierung läuft in der Regel in folgenden Schritten ab:
- Fehlbetrag ermitteln: Kläre, wie viel zusätzliches Kapital du tatsächlich brauchst. Plane dabei einen realistischen Puffer ein.
- Gespräch mit dem Finanzierungspartner: Vereinbare einen Termin und bringe Unterlagen mit, die die Gründe für die Mehrkosten belegen (zum Beispiel Rechnungen, Angebote, Bauzeitverzögerungen).
- Bonitätsprüfung und Wertermittlung: Die Bank prüft erneut deine Kreditwürdigkeit und eventuell auch den aktuellen Wert der Immobilie.
- Konditionen verhandeln: Du erhältst ein neues Angebot, entweder als Erhöhung deines bisherigen Darlehens oder als separates Zusatzdarlehen.
- Vertrag abschließen und Auszahlung veranlassen.
Was solltest du bei einer Nachfinanzierung beachten?
- Je früher du handelst, desto besser. Eine Nachfinanzierung mitten im Bauverzug kann teuer und stressig werden.
- Dokumentiere alle Gründe, warum du nachfinanzieren musst – das überzeugt Banken.
- Vermeide Dispokredite oder Kreditkartenlösungen, die kurzfristig helfen, aber langfristig teuer werden.
- Vergleiche Zinsen und Konditionen – gerade bei größeren Summen lohnt sich das.
- Behalte den Überblick über die Gesamtkosten deiner Finanzierung.
Höhere Zinsen: Was kostet eine Nachfinanzierung?
Die Kosten hängen von der gewählten Variante ab. In der Regel musst du mit höheren Zinsen als bei deinem Erstkredit rechnen – oft zwischen 4,5 und 6,5 Prozent. Das liegt daran, dass du für die Bank ein größeres Risiko darstellst, wenn das Geld bereits knapp wurde. Wenn du in kurzer Zeit eine Lösung brauchst, etwa durch eine Zwischenfinanzierung, können die Zinsen noch höher ausfallen.
Es können zudem weitere Nebenkosten entstehen, zum Beispiel für neue Grundbucheintragungen oder Notarleistungen. Die Gesamtkosten hängen auch von der Laufzeit und dem Rückzahlungsplan ab.
Hinweis: Die Höhe – ob du zum Beispiel 30.000 Euro nachfinanzieren kannst – hängt vom Finanzierungsmodell, dem aktuellen Marktwert deiner Immobilie und deiner Bonität ab.
Welche Unterlagen brauchst du für die Bank?
Wenn du eine Nachfinanzierung beantragst, verlangt die Bank einige Unterlagen von dir. Damit prüft sie, ob du dir das zusätzliche Darlehen leisten kannst – und ob der Kredit ausreicht, um dein Projekt fertigzustellen.
Neben deinen Einkommensnachweisen und dem ausgefüllten Finanzierungsantrag musst du auch belegen, wie hoch der noch offene Finanzierungsbedarf ist. Dafür brauchst du eine Aufstellung aller Bau- oder Sanierungsarbeiten, die noch anstehen. Zusätzlich verlangt die Bank meist eine Bestätigung durch eine Fachperson – zum Beispiel durch einen Architekten, einen Bauleiter oder einen Bauingenieur. Die Bestätigung zeigt: Die nachfinanzierte Summe reicht aus.
Überblick – diese Unterlagen brauchst du für die Nachfinanzierung:
- ausgefüllter Finanzierungsantrag
- aktuelle Einkommensnachweise
- Liste der noch offenen Arbeiten und Kosten
- schriftliche Bestätigung durch eine Fachperson, dass der Nachfinanzierungsbetrag ausreicht
Kann eine Erhöhung des Kredits abgelehnt werden?
Ja – und das ist gar nicht so selten. Gründe dafür können sein:
- Deine Einkommenssituation hat sich verschlechtert.
- Deine Belastungsgrenze ist bereits erreicht.
- Die Bank schätzt den Wert der Immobilie niedriger ein als erwartet.
- Du hast bei der bisherigen Finanzierung bereits Rückstände oder Probleme.
Deshalb solltest du dich gut vorbereiten:
- Belege deine Ausgaben nachvollziehbar.
- Berechne, wie sich die Zusatzrate auf dein monatliches Budget auswirkt.
- Zeige der Bank, dass du trotz Nachfinanzierung zahlungsfähig bleibst.
Welche Alternativen zur Nachfinanzierung gibt es?
Nicht immer ist eine Nachfinanzierung die beste Lösung. Vor allem, wenn der zusätzliche Finanzbedarf überschaubar ist oder du die erhöhten Kreditkosten vermeiden möchtest, lohnt sich ein Blick auf mögliche Alternativen. Einige davon sind kurzfristig verfügbar, andere benötigen etwas mehr Vorlauf. Dies sind die wichtigsten Optionen:
1. Eigenkapital aufstocken
Wenn du über Rücklagen verfügst, kannst du versuchen, den Fehlbetrag ohne zusätzlichen Kredit zu decken. Auch Unterstützung aus dem familiären Umfeld (zum Beispiel ein Vorerbe oder ein zinsloses Privatdarlehen) ist möglich.
- Vorteil: keine zusätzlichen Kreditkosten, keine Bonitätsprüfung
- Nachteil: Du greifst auf deine Reserven zurück und verlierst Sicherheitspuffer.
2. KfW-Programme und andere Fördermittel prüfen
Vielleicht erfüllt dein Projekt die Bedingungen für eine öffentliche Förderung der KfW oder Landesprogramme für energieeffizientes Bauen. Wenn du solche Mittel bislang nicht ausgeschöpft hast, kann ein Förderkredit mit günstigen Zinsen helfen.
- Vorteil: oft bessere Konditionen als bei Nachfinanzierung
- Nachteil: Antrag dauert, nicht für alle Vorhaben geeignet
Tipp: Mit dem Wohnglück.de-ZuschussGuide findest du in wenigen Klicks die aktuell verfügbaren Förderungen.
3. Nicht zwingende Bauabschnitte verschieben
Wenn es sich um Zusatzwünsche handelt (zum Beispiel eine Terrasse, Garage oder ein Gartenhaus), kannst du prüfen, ob du diese Arbeiten später in Eigenleistung erledigst oder erst in ein bis zwei Jahren umsetzt, wenn wieder finanzieller Spielraum vorhanden ist.
- Vorteil: keine Zusatzkosten durch Kredite
- Nachteil: Verzögerung bei der Umsetzung deiner Wunschvorstellungen
4. Bestehenden Bausparvertrag nutzen
Du hast vor einiger Zeit einen Bausparvertrag abgeschlossen, der inzwischen zuteilungsreif ist? Dann kannst du damit ein zinsgünstiges Darlehen abrufen, unabhängig vom Hauptkredit.
- Vorteil: günstige Konditionen, keine erneute Bonitätsprüfung
- Nachteil: funktioniert nur, wenn Vertrag rechtzeitig angespart wurde
5. Vermögenswerte veräußern
Ein Auto, das du kaum nutzt? Eine Kapitalanlage, die du jetzt auflösen kannst? Manchmal ist ein Verkauf sinnvoller als eine teure Nachfinanzierung.
- Vorteil: Liquidität ohne neue Schulden
- Nachteil: Substanz wird aufgegeben
Gerade bei kleineren Beträgen können diese Alternativen eine einfache und schnell umsetzbare Lösung sein, um die Finanzierungslücke auch ohne klassisches Nachfinanzierungsdarlehen zu schließen oder zumindest zu verkleinern.
Fazit: Bleib handlungsfähig bei Hausbau und Hauskauf
Wenn dir beim Hausbau oder -kauf das Geld ausgeht, ist das kein Scheitern – sondern Alltag. Die Nachfinanzierung hilft dir, dein Projekt zu retten, ohne in finanzielle Not zu geraten. Wichtig ist: Du solltest schnell reagieren, realistisch planen und dir professionelle Unterstützung holen. So sicherst du dir dein Zuhause, auch wenn es etwas mehr kostet als gedacht.
Häufige Fragen zur Nachfinanzierung
Was ist eine Nachfinanzierung?
Eine Nachfinanzierung bedeutet, dass du zusätzliches Geld aufnimmst, weil dein ursprünglich geplanter Kredit für den Hausbau oder Immobilienkauf nicht ausreicht. Du kannst entweder den bestehenden Immobilienkredit aufstocken oder ein weiteres Darlehen abschließen – je nachdem, was für deine Situation besser passt.
Kann eine Nachfinanzierung abgelehnt werden?
Ja, das ist möglich. Der Kreditgeber, also deine Bank, prüft bei einer Nachfinanzierung erneut deine Kreditwürdigkeit. Wenn dein Einkommen nicht ausreicht, die Immobilie zu niedrig bewertet wird oder du bereits Schwierigkeiten mit der Rückzahlung hattest, kann die Bank den Antrag ablehnen.
Was kostet eine Nachfinanzierung?
Die Kosten hängen von der Höhe des Nachfinanzierungsbetrags, der Laufzeit und dem vereinbarten Zinssatz ab. In vielen Fällen zahlst du höhere Zinsen als beim ursprünglichen Kredit. Zusätzlich können Gebühren für die Bearbeitung, eine neue Grundschuldeintragung oder den Notar dazukommen.
Was ist der Unterschied zwischen Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung?
Bei einer Nachfinanzierung brauchst du während der Bau- oder Kaufphase zusätzliches Geld, weil dein Budget nicht mehr ausreicht. Eine Anschlussfinanzierung dagegen wird erst später nötig – nämlich dann, wenn die Zinsbindung deines bestehenden Kredits endet und du die Restschuld weiterfinanzieren musst.
Wie funktioniert eine Nachfinanzierung?
Du meldest bei deiner Bank, dass dir Geld fehlt, und nennst den genauen Betrag. Danach prüft die Bank deine Bonität und möglicherweise auch den aktuellen Wert deiner Immobilie. Wenn alles passt, bekommst du entweder eine Krediterhöhung oder ein zusätzliches Darlehen – mit neuen Konditionen.
Welche Gründe gibt es für eine Nachfinanzierung?
In der Praxis sind das vor allem gestiegene Baukosten, nachträgliche Sonderwünsche, unerwartete Gebühren oder Nebenkosten, Verzögerungen beim Bau oder eine zu knapp bemessene Erstfinanzierung. Auch Renovierungsbedarf nach einem Immobilienkauf kann eine Nachfinanzierung notwendig machen.
Was tun, wenn beim Hausbau das Geld ausgeht?
Verschaff dir einen genauen Überblick über den fehlenden Betrag und die Ursache. Danach solltest du direkt mit deiner Bank sprechen, um mögliche Lösungen zu finden. Prüfe Alternativen wie Eigenkapital, Fördermittel oder das Verschieben einzelner Bauabschnitte. Wichtig ist, dass du schnell handelst, damit keine Folgekosten entstehen.
Welche Arten der Nachfinanzierung gibt es?
Du kannst entweder den ursprünglichen Kredit aufstocken oder ein neues Darlehen abschließen. Zusätzlich kommen Zwischenfinanzierungen, Bauspardarlehen oder Ratenkredite infrage – je nachdem, wie viel Geld du brauchst, wie schnell du es brauchst und wie deine Bonität aussieht.
Ist eine Nachfinanzierung teuer?
Das kommt auf die Konditionen an. In vielen Fällen zahlst du für die Nachfinanzierung mehr Zinsen als beim ursprünglichen Darlehen. Je nach Laufzeit und Höhe können so mehrere tausend Euro an zusätzlichen Kosten entstehen. Deshalb solltest du Angebote vergleichen und Alternativen prüfen.
Wie hoch kann eine Nachfinanzierung sein?
In der Praxis sind Nachfinanzierungen zwischen 30.000 und 50.000 Euro weit verbreitet. Wenn du über eine gute Bonität verfügst und der Wert deiner Immobilie hoch genug ist, kannst du unter Umständen auch größere Beträge nachfinanzieren.
Was kostet eine Zwischenfinanzierung für ein Haus?
Eine Zwischenfinanzierung ist nicht dasselbe wie eine Nachfinanzierung. Du nutzt sie, wenn du vorübergehend Geld für dein Bauvorhaben brauchst – zum Beispiel, weil ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist oder du auf eine Auszahlung aus einem Verkauf wartest. Anders als bei der Nachfinanzierung geht es hier also lediglich um eine Überbrückung. Da es sich um ein kurzfristiges Darlehen handelt, liegen die Zinsen meist höher als bei einer klassischen Baufinanzierung – oft zwischen 5 und 7 Prozent. Für die Zeit bis zur endgültigen Finanzierung kann das aber eine sinnvolle Übergangslösung sein.
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