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Nachfinanzierung fürs Haus: Immobilien clever nachfinanzieren

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Der Kredit ist aufgebraucht, noch bevor das Eigenheim steht – und jetzt? Wer die Kosten für sein Bauprojekt zu niedrig ansetzt, braucht eine Nachfinanzierung. Welche Folgen das hat, wie eine Nachfinanzierung fürs Haus funktioniert und wie sie sich vermeiden lässt.

Es ist nicht leicht, die Gesamtkosten für einen Hausbau realistisch einzuschätzen. Neben der Kaufsumme sind Baunebenkosten ein zusätzlicher, gewaltiger Posten. Hinzu kommen weitere Kostenfallen beim Hausbau. Es gibt viele Gründe, warum eine Kreditsumme früher aufgebraucht ist als geplant. Die Lösung ist eine Nachfinanzierung. Für Bauherren bedeutet das häufig hohe Zusatzkosten und viel Papierkram. Wir erklären, was genau die Nachfinanzierung fürs Haus bedeutet und welche Möglichkeiten es gibt.

Was ist eine Nachfinanzierung fürs Haus?

Bei einer Nachfinanzierung handelt es sich um ein zusätzliches Darlehen zu einer laufenden Baufinanzierung. Sie muss immer dann beantragt werden, wenn der bestehende Kredit nicht ausreicht, um die Kosten für ein Bauprojekt zu decken.

Wann ist eine Nachfinanzierung beim Hausbau notwendig?

Eine Nachfinanzierung ist die Lösung, wenn bei einem Hausbau oder einer Modernisierung der ursprüngliche Kostenplan nicht aufgeht. Reicht das Darlehen nicht aus, um alle entstehenden Kosten zu decken, müssen Bauherren einen zusätzlichen Kredit aufnehmen.

Unerfahrenheit bei der anfänglichen Kalkulation ist nur ein Grund, warum eine Nachfinanzierung erforderlich wird. Steigende Personal- und Materialkosten können das Budget ebenso sprengen wie Pfusch am Bau oder ein Unwetter, das Schaden am Haus anrichtet.

Lest auch: Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – (wie) geht das?

Nachfinanzierung, Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen: Was ist der Unterschied?

Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung sind Begriffe, die fälschlicherweise synonym verwendet werden. Eine Nachfinanzierung ist ein zusätzlicher Kredit, während die Erstfinanzierung noch läuft. Eine Anschlussfinanzierung, auch Prolongation genannt, ist wiederum eine Fortsetzung der Erstfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Meist kommt sie dann in Frage, wenn der Kreditnehmer am Ende der vereinbarten Darlehenslaufzeit noch eine Restschuld offen hat.

Das Forward-Darlehen ist eine Variante der Anschlussfinanzierung, die bereits fünf Jahre vor Ende der Laufzeit abgeschlossen werden kann. Kreditnehmer können sich so vorzeitig günstige Zinsen sichern.

Welche Möglichkeiten gibt es für eine nachträgliche Finanzierung?

Ist der laufende Kredit aufgebraucht, müsst ihr nachfinanzieren. Grundsätzlich gibt es folgende zwei Möglichkeiten:

  1. Ihr schließt eine Nachfinanzierung bei eurer Hausbank ab.
  2. Ihr wendet euch für ein sogenanntes Nachrangdarlehen an eine zweite Bank.

Variante eins ist der Regelfall. Denn nicht alle Banken nehmen Neukunden für eine nachträgliche Finanzierung an oder nur zu bedeutend schlechteren Konditionen. Der Grund: Jeder Gläubiger wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Gibt es mehrere, müssen sie sich den Erlös aus einer möglichen Zwangsversteigerung teilen. Wie viel Geld sie erhalten, hängt vom Rang ab, in dem sie im Grundbuch eingetragen sind. Eine zweite Bank wäre dabei im Nachteil und hätte ein höheres Kreditausfallrisiko.

Wichtig ist, dass ihr euch zügig um eine Nachfinanzierung kümmert. Die Bearbeitung eures Antrags kann nämlich einige Zeit dauern. Sobald also abzusehen ist, dass euer Kredit nicht ausreicht, wendet euch an eure Hausbank und holt euch verschiedene Baufinanzierungs-Angebote anderer Banken ein.

Welche Unterlagen braucht man für eine Nachfinanzierung?

Damit eine Nachfinanzierung genehmigt wird, müsst ihr verschiedene Dokumente bei der Bank einreichen. Dazu gehört neben Einkommensnachweisen und einem ausgefüllten Finanzierungsantrag eine Aufstellung der noch ausstehenden Bauarbeiten. Hierzu zählen sämtliche Leistungen, die bis zur Fertigstellung des Bauprojekts geplant sind und finanziert werden müssen. Zusätzlich muss ein Architekt oder ein vergleichbarer Bauexperte bestätigen, dass der nachträgliche Kredit ausreicht.

Alle Dokumente für eine Nachfinanzierung auf einen Blick:

  • ausgefüllter Finanzierungsantrag
  • Einkommensnachweise
  • Aufstellung der noch ausstehenden Einzelleistungen
  • Bestätigung eines Experten, dass die Nachfinanzierung alle ausstehenden Kosten deckt

Rechner für die Haus-Nachfinanzierung

Ebenso wie die Erstfinanzierung sollte die Nachfinanzierung zu eurer finanziellen Situation und zu eurem Bauvorhaben passen. Mithilfe eines Baufinanzierungs-Rechners könnt ihr Zinsen und monatliche Raten online ermitteln. Kompetente Kreditfinder bieten zudem eine persönliche Beratung mit einem Finanzexperten an, um eure offenen Fragen zu klären.

Nachteile einer Nachfinanzierung fürs Haus

Bauherren, denen keine Alternative bleibt als nachzufinanzieren, sollten dennoch die Nachteile kennen:

  • Hohe Zusatzkosten: Für eine Nachfinanzierung fallen oft hohe Bearbeitungsgebühren an.
  • Schlechte Zinskonditionen: Als Ausgleich für die schlechtere Absicherung ihres Kredits verlangen Banken für eine Nachfinanzierung meist horrende Zinssätze.
  • Gestiegene Rate: Müssen sowohl die Erst- als auch die Nachfinanzierung abbezahlt werden, erhöht sich die monatliche Belastung.
  • Geringer Kreditrahmen: Die meisten Nachfinanzierungen bewegen sich zwischen 15.000 bis 40.000 Euro, was vielen Bauherren nicht ausreicht.

Was, wenn die Bank die Nachfinanzierung ablehnt?

Banken können eine Nachfinanzierung ablehnen, wenn ihnen das Risiko zu hoch erscheint. In diesem Fall könnt ihr zunächst mithilfe eines Kreditfinders alternative Immobilienkredite bei anderen Finanzinstituten ermitteln. Oder ihr fragt Familie und Freunde nach einem Privatkredit. Das ist häufig besonders dann eine Option, wenn nur noch ein kleiner Betrag fehlt, um Haus oder Wohnung fertigzustellen.

Ansonsten solltet ihr versuchen, das restliche Budget zu reduzieren, indem ihr nur noch die dringend notwendigen Restarbeiten erledigt. Sonderwünsche wie ein Carport, die Gartengestaltung oder eine Loggia lassen sich auch zu einem späteren Zeitpunkt fertigstellen. Wenn ihr bereits zu Beginn der Bauarbeiten absehen könnt, dass der Kredit knapp wird, lässt sich womöglich auch noch etwas am Grundriss verändern. Ihr könntet beispielsweise kleiner oder ohne Keller bauen. Lest hier unsere Spartipps beim Hausbau.

Wie kann man eine Nachfinanzierung vermeiden?

Eine professionelle Bauplanung in Zusammenarbeit mit einem Architekten oder Ingenieur ist eine gute Basis, um alle Kosten transparent zu machen. Je detaillierter ihr plant, desto genauer ist eure Kalkulation. Damit sinkt das Risiko für eine Nachfinanzierung. Wenn möglich, plant ihr am besten von Anfang an einen Puffer von mindestens zehn Prozent der Gesamtsumme mit ein.

Eine weitere Möglichkeit ist eine sogenannte Reserveoption, die ihr zusammen mit eurer Erstfinanzierung abschließen könnt. Auf diese finanzielle Reserve könnt ihr zurückgreifen, falls das Darlehen nicht reicht.

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