Immobilienrendite berechnen: So ermittelst du die Rendite für deine Immobilie

Das kannst du tun

• Berechne die Rendite, um die Wirtschaftlichkeit der Investition realistisch einzuschätzen. Nutze dabei Kennzahlen wie Eigenkapital- und Nettomietrendite.
• Starte die Wohnglück Immobiliensuche, um geeignete Immobilien in attraktiven Lagen zu finden, die deinen Renditeanforderungen entsprechen.
• Nutze die kostenlose Immobilienbewertung, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis angemessen ist.
• Vergleiche Finanzierungsangebote mit dem Kreditfinder, um die beste Baufinanzierung für dein Investment zu finden.
• Überprüfe regelmäßig die Rendite deiner Immobilie, insbesondere bei Änderungen der Mieteinnahmen oder Kosten, um die Rentabilität im Blick zu behalten.

Was ist eine Rendite bei Immobilien?

Die Rendite oder Rentabilität bei Immobilien ist ein wichtiger Indikator, um den Erfolg einer Investition zu messen. Sie gibt an, wie viel Ertrag du im Verhältnis zu deinem eingesetzten Kapital erwirtschaftest. Einfach gesagt, zeigt die Rendite, ob sich die Investition in eine Immobilie lohnt.

Bei Immobilien handelt es sich oft um eine langfristige Anlageform, bei der die Rendite eine zentrale Rolle spielt. Diese Rendite kann mit der Zeit durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden, wie beispielsweise die Mieteinnahmen, den Kaufpreis der Immobilie, Kaufnebenkosten, laufende Nebenkosten und eventuelle Wertsteigerungen.

Es gibt verschiedene Arten von Renditen, die in der Immobilienwelt gebräuchlich sind: die Eigenkapiralrendite, die Objektrendite, die Mietrendite (Brutto und Netto) und der Mietpreismultiplikator. Jede dieser Berechnungen berücksichtigt unterschiedliche Aspekte der Immobilie und der Investition, um dir ein umfassendes Bild von der Wirtschaftlichkeit zu geben. 

Wann sollte ich die Immobilienrendite berechnen?

Die Berechnung der Immobilienrendite ist ein essenzieller Schritt, den du in verschiedenen Phasen deiner Investitionsplanung durchführen solltest. 

• Vor dem Kauf der Immobilie: Bevor du eine Immobilie kaufst, ist es wichtig, die potenzielle Rendite zu berechnen. So kannst du verschiedene Objekte miteinander vergleichen und diejenige Immobilie auswählen, die das beste Verhältnis von Ertrag zu Investition bietet. Du erhältst eine realistische Einschätzung, ob sich der Kauf finanziell lohnt und wie lange es dauern könnte, bis sich die Investition amortisiert. Starte jetzt mit der Immobiliensuche!
• Bei Veränderungen der Mieteinnahmen: Wenn sich die Mieteinnahmen verändern, sei es durch Mietanpassungen oder durch Leerstand, solltest du die Immobilienrendite neu berechnen. Änderungen in den Einnahmen können die Rendite deiner Immobilie erheblich beeinflussen, und es ist wichtig, diese Entwicklung im Blick zu behalten, um gegebenenfalls rechtzeitig Maßnahmen zu ergreifen.
• Bei Veränderungen der Nebenkosten: Laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen oder Finanzierungskosten können im Laufe der Zeit variieren. Sollten sich diese Kosten deutlich erhöhen oder verringern, ist eine erneute Renditeberechnung sinnvoll, um die aktuelle Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu überprüfen.
• Regelmäßig zur Überprüfung: Auch ohne konkrete Änderungen ist es ratsam, die Immobilienrendite in regelmäßigen Abständen zu überprüfen, zum Beispiel jährlich. Dies gibt dir einen Überblick darüber, wie sich deine Investition entwickelt und ob du auf Kurs bist, deine finanziellen Ziele zu erreichen.
• Vor dem Verkauf: Wenn du planst, die Immobilie zu verkaufen, kann eine Renditeberechnung dir helfen, den Verkaufserfolg einzuschätzen. Die Rendite in Verbindung mit der Wertsteigerung der Immobilie zeigt dir, wie profitabel deine Investition insgesamt war. Den aktuellen Wert deiner Immobilie kannst du mit unserer Immobilienbewertung schnell, kostenlos und unverbindlich selbst ermitteln. 

Kurzum: Die Renditeberechnung sollte ein fester Bestandteil deines Investitionsmanagements sein. Sie hilft dir, fundierte Entscheidungen zu treffen und die Rentabilität deiner Immobilie stets im Blick zu behalten.

Renditearten bei Immobilien

Die Rendite einer Immobilie kann auf verschiedene Weisen berechnet werden, je nachdem, welche Aspekte der Investition du genauer betrachten möchtest. Wir zeigen dir kurz und knapp die fünf wichtigsten Arten der Immobilienrendite. In den folgenden Abschnitten gehen wir dann detailliert auf die Berechnung ein.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite zeigt dir, wie effizient dein eingesetztes Eigenkapital arbeitet. Sie gibt an, welchen Ertrag du im Verhältnis zu dem Geld erzielst, das du selbst in die Immobilie investiert hast, ohne den Einfluss von Fremdkapital zu vernachlässigen. Diese Rendite ist besonders wichtig, wenn du mit einem Kredit finanzierst, da sie die Hebelwirkung deiner Finanzierung aufzeigt. 

Wie aussagekräftig ist die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite zeigt dir, wie gut dein eingesetztes Eigenkapital wirklich arbeitet und ist oft genauer als beispielsweise die Brutto- oder Nettorendite. Ihre Berechnung ist jedoch aufwendiger, da auch Steuern und Finanzierungskosten einfließen. Verschiedene Darlehensarten und deren Zinskosten können die Rendite beeinflussen. Insgesamt ist sie eine genaue Kennzahl, um die Effizienz deiner Investition zu bewerten, aber sie erfordert sorgfältige Daten und Annahmen.

Objektrendite

Die Objektrendite, auch Gesamtrendite genannt, zeigt die Rentabilität der Immobilie unabhängig von der Finanzierung. Sie berücksichtigt den gesamten Kaufpreis der Immobilie und gibt dir so einen Überblick, wie profitabel die Immobilie als Ganzes ist. Diese Renditeform ist nützlich, um verschiedene Immobilien unabhängig von der Finanzierung miteinander zu vergleichen. 

Wie aussagekräftig ist die Objektrendite?

Die Objektrendite liefert eine solide Übersicht über die Gesamtrentabilität der Immobilie, unabhängig von der Finanzierung. Sie lässt jedoch wichtige Aspekte wie Zinskosten außen vor. Dennoch ist sie hilfreich, um den Einfluss von Fremdkapital besser einschätzen zu können und eine erste Orientierung über die allgemeine Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu erhalten. Für eine fundierte Entscheidung sollte sie jedoch mit weiteren Kennzahlen kombiniert werden.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist eine einfachere, aber weniger genaue Art der Renditeberechnung. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie, ohne dabei Kosten wie Instandhaltung oder Verwaltung zu berücksichtigen. 

Wie aussagekräftig ist die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite bietet eine schnelle und einfache Möglichkeit, die Rentabilität einer Immobilie grob einzuschätzen. Sie berücksichtigt jedoch keine laufenden Kosten oder Steuern, was ihre Aussagekraft einschränkt. Für eine erste Orientierung bei der Bewertung von Immobilien ist sie dennoch nützlich, sollte aber niemals allein für Investitionsentscheidungen herangezogen werden, da sie die tatsächliche Rentabilität nicht vollständig widerspiegelt.

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite betrachtet die Mieteinnahmen nach Abzug aller laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Steuern. Sie gibt dir einen realistischen Eindruck davon, was nach allen Ausgaben tatsächlich an Gewinn übrig bleibt. Die Nettomietrendite ist daher besonders relevant, um die tatsächliche Wirtschaftlichkeit deiner Immobilie zu bewerten. 

Wie aussagekräftig ist die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite ist genauer als die Bruttomietrendite, weil sie wichtige Kosten wie Instandhaltung und Nebenkosten berücksichtigt. Ihre Genauigkeit hängt davon ab, wie gut die Annahmen, etwa zur Instandhaltungsrücklage, gemacht werden. Steuern und Finanzierungskosten sind nicht einbezogen, daher wird angenommen, dass die Immobilie komplett mit Eigenkapital finanziert ist. Deshalb ist es sinnvoll, die Nettomietrendite zusammen mit anderen Renditekennzahlen zu betrachten, um ein vollständiges Bild zu bekommen.

Mietpreismultiplikator

Der Mietpreismultiplikator ist ein Vergleichswert, der zeigt, wie viele Jahre es dauert, bis der Kaufpreis der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert ist. Er dient oft als eine Art Daumenregel bei der Immobilienbewertung und ist besonders nützlich, um schnell zu erkennen, ob der Kaufpreis im Vergleich zu den Mieteinnahmen angemessen ist. 

Wie aussagekräftig ist der Mietpreismultiplikator?

Der Mietpreismultiplikator ist ein praktisches Hilfsmittel, um den Kaufpreis einer Immobilie auf den ersten Blick einzuschätzen, da die erforderlichen Daten leicht zugänglich sind. Allerdings bleiben wichtige Aspekte wie Steuern und mögliche Mietausfälle unberücksichtigt, was die Aussagekraft dieser Kennzahl einschränkt. Er eignet sich gut für eine schnelle Marktanalyse, sollte aber durch detailliertere Berechnungen ergänzt werden, um fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.

Immobilienrendite berechnen mit der Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite zeigt dir, wie gut dein eingesetztes Eigenkapital arbeitet. Sie wird berechnet, indem du den Nettojahresertrag durch das eingesetzte Eigenkapital teilst und das Ergebnis mit 100 multiplizierst. Der Nettojahresertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten sowie Zinsen und Steuern. Die Formel lautet:

Eigenkapitalrendite = (Nettojahresertrag / eingesetztes Eigenkapital) × 100

Rechenbeispiel: Du kaufst eine Immobilie für 200.000 Euro, setzt 50.000 Euro Eigenkapital ein und finanzierst den Rest. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 12.000 Euro, die laufenden Kosten (inklusive Zinsen) belaufen sich auf 4.000 Euro. Der Nettojahresertrag beträgt also 8.000 Euro. Die Eigenkapitalrendite wäre in diesem Fall:

(8.000 Euro / 50.000 Euro) × 100 = 16 Prozent

Das bedeutet, deine Eigenkapitalrendite liegt bei 16 Prozent, was auf eine effiziente Nutzung deines eingesetzten Kapitals hinweist. Ab circa 10 Prozent spricht man üblicherweise von einer guten Eigenkapitalrendite. 

Immobilienrendite berechnen mit der Objektrendite

Die Objektrendite betrachtet die Rentabilität der Immobilie unabhängig von der Art der Finanzierung. Sie wird berechnet, indem du den Nettojahresertrag durch den gesamten Kaufpreis der Immobilie inklusive Erwerbsnebenkosten teilst und das Ergebnis mit 100 multiplizierst. Der Nettojahresertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten sowie Steuern. Die Formel lautet:

Objektrendite = (Nettojahresertrag / Kaufpreis der Immobilie ) × 100

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und einem Nettojahresertrag von 8.000 Euro ergibt sich die Objektrendite wie folgt:

(8.000 Euro / 200.000 Euro) × 100 = 4 Prozent

In diesem Beispiel liegt die Objektrendite bei 4 Prozent. Ist dieser Wert höher als der Zinssatz für deinen Immobilienkredit, kannst du die Rendite deines Investments durch einen höheren Einsatz von Fremdkapital steigern. Nutze unseren Baufinanzierungsfinder, um passende Darlehen schon mit wenigen Klicks zu finden.

Immobilienrendite berechnen mit der Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist eine einfache Berechnung, die nur die Mieteinnahmen und den Kaufpreis der Immobilie ins Verhältnis setzt. Die Formel lautet:

Bruttomietrendite = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis der Immobilie) × 100

Rechenbeispiel: Bei jährlichen Mieteinnahmen von 12.000 Euro und einem Kaufpreis von 200.000 Euro wäre die Bruttomietrendite:

(12.000 Euro / 200.000 Euro) × 100 = 6 Prozent

Die Bruttomietrendite liegt bei 6 Prozent. Eine gute Bruttomietrendite beträgt üblicherweise mindestens 5 Prozent. 

Immobilienrendite berechnen mit der Nettomietrendite

Die Nettomietrendite gibt dir einen realistischen Überblick über den Gewinn, den du nach Abzug aller laufenden Kosten erzielst. Sie wird berechnet, indem du den jährlichen Nettomietertrag durch den Kaufpreis der Immobilie inklusive Erwerbsnebenkosten teilst und das Ergebnis mit 100 multiplizierst. Der Nettomietertrag sind die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen. Die Formel lautet:

Nettomietrendite = (Nettomietertrag / Kaufpreis der Immobilie) × 100

Rechenbeispiel: Angenommen, du hast jährliche Mieteinnahmen von 12.000 Euro und laufende Kosten von 3.000 Euro. Der Nettomietertrag beträgt somit 9.000 Euro. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro ergibt sich die Nettomietrendite:

(9.000 Euro / 200.000 Euro) × 100 = 4,5 Prozent

Das zeigt, dass deine Immobilie nach Abzug aller Kosten eine Rendite von 4,5 Prozent erwirtschaftet. Zur Orientierung: Die Nettomietrendite sollte bei mindestens 3,5 bis 4 Prozent liegen.

Immobilienrendite berechnen mit dem Mietpreismultiplikator

Der Mietpreismultiplikator zeigt dir, wie viele Jahre es dauert, bis der Kaufpreis der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert ist. Er wird berechnet, indem du den Kaufpreis der Immobilie einschließlich Neben- und Modernisierungskosten durch die jährlichen Mieteinnahmen teilst. Die Formel lautet:

Mietpreismultiplikator = Kaufpreis der Immobilie / Jährliche Mieteinnahmen

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und jährlichen Mieteinnahmen von 12.000 Euro beträgt der Mietpreismultiplikator:

200.000 Euro / 12.000 Euro = 16,7 Prozent

Das bedeutet, es würde etwa 16,7 Jahre dauern, bis die Immobilie durch die Mieteinnahmen abbezahlt ist. Ein guter Mietpreismultiplikator liegt bei 20 oder weniger.

Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?

Eine gute Rendite bei Immobilien variiert je nach Renditeart und den spezifischen Zielen deiner Investition. Es gibt keine pauschale Antwort, da jede Renditeart unterschiedliche Aspekte der Rentabilität beleuchtet. Es ist sinnvoll, mehrere Renditearten zu berechnen, um ein umfassendes Bild der Rentabilität zu erhalten.

1. Eigenkapitalrendite: Bei der Eigenkapitalrendite gilt ein Wert über 10 Prozent als gut, da er zeigt, dass dein eingesetztes Kapital effizient arbeitet. Werte unter 5 Prozent deuten auf eine geringe Effizienz hin, was die Attraktivität der Investition schmälert. Eine Rendite über 20 Prozent gilt als überdurchschnittlich gut. 
2. Objektrendite: Eine gute Objektrendite liegt zwischen 4 und 6 Prozent oder höher. Generell gilt: Wenn die Objektrendite höher ist als der Zinssatz deines Immobilienkredits, kannst du durch die Aufnahme von mehr Fremdkapital die Rendite deiner Investition erhöhen.
3. Nettomietrendite: Für die Nettomietrendite sind Werte von 4 bis 6 Prozent als gut einzustufen, da sie nach Abzug aller Kosten eine solide Rentabilität zeigt. Liegt die Nettomietrendite unter 3 Prozent, kann dies auf hohe laufende Kosten oder niedrige Mieteinnahmen hinweisen.
4. Bruttomietrendite: Werte ab 6 Prozent gelten als gut, da sie ein positives Verhältnis von Mieteinnahmen zu Kaufpreis anzeigen. Werte unter 4 Prozent gelten als weniger attraktiv, da sie darauf hinweisen, dass die Erträge im Verhältnis zu den Investitionskosten niedrig sind.
5. Mietpreismultiplikator: Ein Mietpreismultiplikator von 20 oder weniger wird als gut angesehen, da er zeigt, dass die Immobilie in einem überschaubaren Zeitraum von etwa 20 Jahren durch Mieteinnahmen amortisiert werden kann. Werte über 25 gelten als schlecht, da sie darauf hinweisen, dass der Kaufpreis im Vergleich zu den Mieteinnahmen zu hoch ist.

Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienrendite?

Die Rendite einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die du bei der Investitionsentscheidung berücksichtigen solltest. Hier sind die wichtigsten:

• Lage der Immobilie: Eine gute Lage mit Infrastruktur und hoher Nachfrage sorgt für höhere Mieteinnahmen und geringeres Leerstandsrisiko. In weniger gefragten Gegenden müssen höhere Renditen die größeren Risiken ausgleichen.
• Kaufpreis und Kaufnebenkosten: Ein hoher Kaufpreis und Kaufnebenkosten wie Notarkosten und Maklergebühren senken die Rendite. Günstigere Immobilien verbessern die Rendite, daher sollten alle Kosten in die Kalkulation einfließen.
• Mieteinnahmen: Hohe und stabile Mieteinnahmen steigern die Rendite. Regelmäßige Mietanpassungen und hohe Nachfrage sind vorteilhaft, während Mietausfälle negativ wirken.
• Laufende Kosten: Hohe Hausnebenkosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten reduzieren die Rendite. Ein gutes Kostenmanagement ist wichtig, um den Nettoertrag und die Nettorendite zu verbessern.
• Finanzierung und Zinsen: Günstige Kredite mit niedrigen Zinsen erhöhen die Eigenkapitalrendite, während hohe Zinsen sie verringern. 
• Wertentwicklung der Immobilie: Wertsteigerungen erhöhen die Gesamtrendite und sind beim späteren Verkauf von Vorteil. Steigende Preise bringen jedoch Risiken und hängen von der Marktlage ab.
• Steuern und Abschreibungen: Abschreibungen und steuerliche Abzüge reduzieren deinen Gewinn, der versteuert wird, wodurch du weniger Steuern zahlst und deine Rendite steigt. 

Fazit: Immobilie als Kapitalanlage? Diese Renditeregeln musst du beachten

Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage in Erwägung ziehst, solltest du unbedingt die Rendite berechnen, um zu wissen, ob sich die Investition lohnt. Eine gute Rendite hängt nicht nur von hohen Mieteinnahmen ab, sondern auch davon, dass alle Kosten, die Finanzierung und Steuereffekte berücksichtigt werden. Da jede Renditeberechnung ihre Vor- und Nachteile hat, ist es sinnvoll, mehrere Kennzahlen zu nutzen, um ein umfassendes Bild zu bekommen.

Die Lage der Immobilie spielt dabei eine große Rolle, da sie die Mieteinnahmen und den Wert beeinflusst. Achte auch auf die laufenden Kosten und wähle eine Finanzierung, die zu deinen Zielen passt. Ein genauer Blick auf die Eigenkapitalrendite kann dir zeigen, wie du dein Kapital am besten einsetzt.

Kurzum: Eine gründliche Renditeberechnung hilft dir, Chancen und Risiken deiner Investition realistisch zu bewerten und kluge Entscheidungen zu treffen. Mit den richtigen Renditekennzahlen kannst du deine Immobilie als Kapitalanlage erfolgreich machen.

Häufige Fragen zur Immobilienrendite