Konstantdarlehen: Vorteile, Nachteile und für wen es sich lohnt

Das kannst du tun

• Vergleiche verschiedene Finanzierungsarten und prüfe, ob das Konstantdarlehen am besten zu deiner finanziellen Situation passt.
• Lass dich beraten – hole dir professionelle Unterstützung, beispielsweise über die Expertenberatung von Wohnglück.de.
• Plane langfristig und überlege, ob die monatliche Belastung des Konstantdarlehens zu deinem Budget passt.

Das Konstantdarlehen kombiniert eine Vorfinanzierung mit einem Bausparvertrag. Der große Vorteil ist die Planungssicherheit: Über die gesamte Vertragslaufzeit bleiben deine Ratenzahlungen gleich. Die Tilgung des Darlehens beginnt jedoch erst nach der Zuteilung des Bausparvertrags – also bis zu 15 Jahre nach Aufnahme des Darlehens. Damit entstehen vergleichsweise hohe Zinskosten.

Wie das Konstantdarlehen funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und welche Alternativen möglicherweise besser passen – in diesem Artikel erfährst du es.

Definition: Was ist ein Konstantdarlehen?

Traumimmobilie gefunden, aber leider noch nicht viel Eigenkapital angespart? Das Konstantdarlehen soll diese Lücke schließen. Es besteht aus zwei Elementen: einem Vorausdarlehen mit Sofortfinanzierung und einem Bausparvertrag. Nach Vertragsabschluss wird dir der gesamte Finanzierungsbetrag sofort bereitgestellt. Gleichzeitig schließt du einen Bausparvertrag ab und sparst monatlich einen festgelegten Sparbetrag.

Bis die Ansparphase des Bausparvertrags beendet ist, also bis zur sogenannten Zuteilung, bezahlst du für das Vorausdarlehen noch keine Tilgung – es fällt lediglich eine feste Rate für den Darlehenszins an.

Ein Konstant-Darlehen besteht aus:

• einem Vorausdarlehen oder einer Vorfinanzierung für den Kauf deiner Immobilie
• einem Bauspardarlehen

Das ist die monatliche Belastung bis zur Zuteilung des Bausparvertrags:

• feste Rate für den Darlehenszins, aber noch keine Tilgung
• Sparrate für das Bauspardarlehen

Erreichst du die festgelegte Bausparsumme, erfolgt die Zuteilung. Du erhältst also das angesparte Geld und eine festgelegte Restsumme als Darlehen. Mit diesem Geld kannst du nun die Vorfinanzierung ablösen – die Restschuld wird als Bauspardarlehen fortgeführt. Der Zinssatz bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit gleich.

Wie funktioniert ein Konstantdarlehen?

Ein Konstantdarlehen funktioniert über mehrere Schritte:

1. Aufnahme eines Vorausdarlehens: Mit der Aufnahme des Vorausdarlehens finanzierst du den Immobilienkauf. Das Geld wird dir sofort zur Verfügung gestellt. Zunächst bezahlst du noch keine Tilgung, sondern nur eine Rate für die Zinsen. Es handelt sich um ein endfälliges Darlehen, das am Ende der Laufzeit mit einer einzigen Zahlung beglichen wird.
2. Aufnahme eines Bausparvertrags: Gleichzeitig mit der Aufnahme einer Vorausfinanzierung schließt du auch einen Bausparvertrag ab. Der Bausparvertrag hat die gleiche Höhe wie das Vorausdarlehen.
3. Ansparphase beim Bausparvertrag: Nun sparst du monatlich eine festgelegte Summe in deinen Bausparvertrag ein und bezahlst gleichzeitig die Zinsrate des Vorausdarlehens. Ist das Mindestsparguthaben angespart und sind weitere Kriterien erfüllt, erfolgt die sogenannte Zuteilung.
4. Zuteilung des Bausparvertrags: Hast du das Mindestsparguthaben deines Bausparvertrags erreicht wird dir das gesamte Guthaben zusammen mit dem Bauspardarlehen zur Verfügung gestellt.
5. Ablösung der Vorfinanzierung: Mit dem Guthaben aus dem Bausparvertrag kannst du nun die Vorfinanzierung ablösen.
6. Rückzahlung des Bauspardarlehens: Nachdem die Vorfinanzierung abgelöst wurde, bezahlst du das Darlehen in Raten zurück. Diese Raten sind gleich hoch wie in der Ansparphase, mit dem Unterschied, dass nun das Darlehen getilgt wird.

Ein Beispiel für das Konstantdarlehen

Um die Funktionsweise eines Konstantdarlehens besser zu verstehen, schauen wir uns ein konkretes Beispiel für eine Immobilienfinanzierung an. Nehmen wir an, der Darlehensbedarf ist 300.000 Euro. Das folgende Beispiel zeigt die einzelnen Phasen – die Vorausfinanzierung und die Ablösung durch den Bausparvertrag – sowie die daraus entstehenden Kosten und monatlichen Raten.

Rechenbeispiel: Konstant-Darlehen

• Darlehensbedarf: 300.000 Euro
• Monatliche Rate: 1.750 Euro
• Gesamtlaufzeit des Darlehens: 20 Jahre (10 Jahre Vorausdarlehen + 10 Jahre Bauspardarlehen)

Phase 1: Die Vorausfinanzierung (10 Jahre)

Während der ersten 10 Jahre bezahlst du als Kreditnehmer:

• Zinsen für das Vorausdarlehen: Beispielsweise 750 Euro monatlich (keine Tilgung)
• Sparrate für den Bausparvertrag: Beispielsweise 1.000 Euro monatlich
• Gesamtbelastung pro Monat: 1.750 Euro

Nach 10 Jahren ist der Bausparvertrag vollständig bespart und wird zugeteilt.

• Gespartes Guthaben im Bausparvertrag: 1.000 Euro x 12 Monate x 10 Jahre = 120.000 Euro

Phase 2: Ablösung durch das Bauspardarlehen (10 Jahre)

Nach der Ansparphase wird der Bausparvertrag zugeteilt. Das angesparte Guthaben von 120.000 Euro reduziert die Restschuld auf:

300.000 Euro – 120.000 Euro = 180.000 Euro

• Monatliche Rate für das Bauspardarlehen: 1.750 Euro (Zinsen und Tilgung)

Während die Zinskosten in der ersten Phase immer gleich bleiben, da das Vorausdarlehen nicht getilgt wird, verringern sich die Zinskosten in der zweiten Phase mit der Tilgung des Bausparvertrags. Die Höhe der monatlichen Belastung bleibt bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens jeodch immer gleich. Neben den aufgeführten Zinsen können noch weitere Kosten oder Gebühren anfallen.

Für wen eignet sich ein Konstant-Darlehen?

Das Konstantdarlehen eignet sich für Menschen, die jetzt ihre Traumimmobilie kaufen möchten, jedoch noch keine großen Ersparnisse haben. Durch die Vorfinanzierung kann das Eigenheim sofort gekauft werden, während Eigenkapital parallel im Bausparvertrag angespart wird.

Gleichzeitig bleibt die monatliche Belastung und die Zinsbindung über die gesamte Vertragslaufzeit gleich – bis zur Volltilgung des Kredits. Das bedeutet eine hohe Planungssicherheit und langfristige Stabilität für Kreditnehmer. In Niedrigzinsphasen ist eine lange Zinsbindung besonders vorteilhaft. Wie sich die Bauzinsen aktuell entwickeln, liest du hier.

Zwar gibt es auch eine Zinsbindung bei anderen Darlehensformen wie dem Annuitätendarlehen, diese beträgt in der Regel jedoch nur 10 bis 15 Jahre. Nach dieser Laufzeit muss die verbleibende Restschuld im Rahmen einer Anschlussfinanzierung getilgt werden. Dabei wird eine neue Zinsbindung festgelegt.

Allerdings wird die Darlehenssumme erst nach Zuteilung des Bausparvertrags – häufig nach rund 10 Jahren – getilgt. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen Kreditnehmer die gleichbleibenden Zinskosten bezahlen und die Darlehenssumme bleibt gleich.

Ab der Zuteilung hast du jedoch die Möglichkeit mit einer Sondertilgung die Restschuld ohne Zusatzkosten zu bezahlen. Hast du in der Zwischenzeit noch mehr Geld angespart oder Geld geerbt, profitierst du an dieser Stelle von dieser Flexibilität.

Vor- und Nachteile eines Konstantdarlehens

Ob das Konstantdarlehen für die Finanzierung deiner Immobilie geeignet ist, solltest du genau abwägen. Das sind die Vorteile und die Nachteile des Konstant-darlehens im Überblick:

Bei deiner Abwägung für eine bestimmte Darlehensform solltest du die Nachteile des Konstantdarlehens genau unter die Lupe nehmen. Oft sind Verträge für Konstantdarlehen kompliziert und undurchsichtig. Die lange Zinsbindung kann sowohl Vor- als auch Nachteil sein und die späte Tilgung sorgt dafür, dass das Konstantdarlehen eine vergleichsweise teure Darlehensform ist.

Es lohnt sich, verschiedene Varianten und Darlehensformen genau durchzurechnen und zu vergleichen. Bei der Findung einer passenden Baufinanzierung unterstützen wir dich gerne.

Konstantdarlehen, Festdarlehen und Co. – welche Darlehensarten gibt es?

Bei der Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Darlehensarten, die sich durch ihre Funktionsweise, die Zinsbindung und ihre Rückzahlungsmodalitäten unterscheiden. Hier ein Überblick über die wichtigsten Darlehensformen, ihre Eigenschaften und für wen sie sich eignen:

Konstantdarlehen vs. Annuitätendarlehen: Vergleich und Unterschiede

Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Form der Immobilienfinanzierung. Wägst du ab, welche Darlehensform sich für dich eignet, solltest du diese deswegen immer mit dem Annuitätendarlehen vergleichen. Konstantdarlehen und Annuitätendarlehen unterscheiden sich in ihrer Struktur, Flexibilität und Kostenentwicklung. 

So unterscheiden sich Konstantdarlehen und Annuitätendarlehen:

• Zinsbindung und Planungssicherheit: Bei einem Konstantdarlehen bleibt die Zinsbindung über die gesamte Laufzeit gleich – also bis zu 30 Jahre. In Zeiten von niedrigen Zinsen kann sich das für dich lohnen. Beim Annuitätendarlehen ist die Zinsbindung meist auf 10 bis 15 Jahre begrenzt. Danach wird eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen – zu den dann geltenden Zinsen.
• Flexibilität der Tilgungsraten: Bei einem Konstantdarlehen sind Sondertilgungen erst nach der Zuteilung des Bausparvertrags möglich. Dann jedoch in unbegrenzter Höhe. Bei einem Annuitätendarlehen sind die maximale Höhe und Anzahl der Sondertilgungen festgelegt.
• Kostenstruktur: Bei beiden Darlehensformen bleibt die Höhe der monatlichen Rate gleich. Bei dem Konstantdarlehen setzt sie sich in Phase 1 aus den Zinskosten und dem Sparbetrag für den Bausparvertrag zusammen, in Phase 2 von einer Tilgungsrate. Beim Annuitätendarlehen wird das Darlehen sofort durch Ratenzahlungen getilgt. Da die Restschuld monatlich sinkt, sinken die Zinskosten und der Tilgungsanteil steigt. Zum Vergleich: Bei einem Konstantdarlehen sinken die Zinskosten erst in der zweiten Phase nach der Zuteilung des Bausparvertrags.

Alles Wissenswerte über das Annuitätendarlehen liest du hier.

Alternativen zum Konstantdarlehen

Was tun, wenn du jetzt deine Traumimmobilie erwerben möchtest, dir jedoch noch das nötige Eigenkapital fehlt? Neben dem Konstantdarlehen mit einer langen Vertragsbindung gibt es noch andere Möglichkeiten, diese Lücke zu schließen:

• Aufnahme eines Festdarlehens oder endfälligen Kredits: Anstatt dich 20 oder gar 30 Jahre an das Konstantdarlehen zu binden, kannst du ein Festdarlehen aufnehmen. Hier bezahlst du, wie in der ersten Phase des Konstantdarlehens, nur die Zinskosten. Das Darlehen wird am Ende der Laufzeit mit einer Einmalzahlung abgegolten. Hier ist jedoch Vorsicht geboten: Am Ende der Laufzeit muss dir das Geld zur Tilgung des Festdarlehens zur Verfügung stehen – beispielsweise durch den Verkauf einer anderen Immobilie oder bis ein bestehender Bausparvertrag zugeteilt werden kann. Es handelt sich um einen Überbrückungskredit für zeitlich begrenzte, finanzielle Engpässe.
• Variables Darlehen: Ein variables Darlehen ist eine weitere Möglichkeit, um eine finanzielle Lücke beim Immobilienkauf zu schließen. Ein Unterschied zum Festdarlehen ist, dass sich der Zinssatz etwa alle drei Monate an die aktuelle Marktlage anpasst. Damit kann sich die monatliche Rate kurzfristig ändern. Es ist möglich, das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. So bist du flexibler bei der Wahl der Anschlussfinanzierung.
• Fördermöglichkeiten und Kombinationen: Neben diesen Finanzierungsalternativen solltest du prüfen, ob staatliche Förderungen wie ein KfW-Darlehen für den Kauf deiner Immobilie infrage kommen.

Sowohl Festdarlehen als auch das variable Darlehen eignen sich nur als Zwischenfinanzierung für einen begrenzten Zeitraum. Für die langfristige Finanzierung einer Immobilie ist das gängige Annuitätendarlehen eine Alternative zum Konstantdarlehen.

Fazit: Konstantdarlehen im Vergleich – Wann ist es die richtige Wahl?

Das Konstantdarlehen kombiniert eine (langfristige) Zwischenfinanzierung mit einem Bausparvertrag bei langer Zinsbindung und gleichbleibenden Raten. Dadurch ermöglicht diese Darlehensform, den Kauf einer Immobilie sofort umzusetzen, langfristig finanziell zu planen und – wenn möglich – von aktuell niedrigen Zinsen zu profitieren.

Jedoch hat das Konstantdarlehen auch einige Nachteile. Die lange Ansparphase des Bausparvertrags und die höheren Zinskosten in der ersten Phase machen diese Darlehensart weniger attraktiv und vergleichsweise teuer. Zudem ist es schwierig, den Kreditanbieter vor dem Ende der langen Vertragslaufzeit zu wechseln.

Benötigst du finanzielle Mittel für einen begrenzten Zeitraum von bis zu zwei Jahren – etwa weil dein Bausparvertrag bis zu diesem Zeitraum zugeteilt wird oder weil du in naher Zukunft eine bestehende Immobilie verkaufen möchtest – könnte eine Zwischenfinanzierung in Form eines Festdarlehens oder eines variablen Darlehens besser für dich geeignet sein.

Hier gilt es, individuell abzuwägen und genau durchzurechnen. Gerne begleiten wir dich beratend beim Kauf deines Eigenheims.

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Konstantdarlehen: Häufig gestellte Fragen