Wie viel ist mein Haus wert?

Wer sein Haus verkaufen will, möchte natürlich einen guten Preis erzielen. Die spannendste Frage lautet aber erst einmal: Wie viel ist mein Haus wert?

Die Antwort hängt von einer Reihe von Faktoren ab. Wir erklären von welchen und zeigen euch, auf welchen Wegen ihr den Marktwert eurer Immobilie ermitteln könnt.

Was macht den Wert eines Hauses aus?

Wie viel ein Haus wert ist, hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Einige dieser harten Fakten, die den Wert eures Hauses beeinflussen, haben aber auch eine "weiche" Seite. So kann es eine Tatsache sein, dass die nächste Kita fünf Kilometer entfernt ist. Hat ein Interessent aber keine Kinder im Kita-Alter, ist ihm das vermutlich ziemlich gleichgültig.

Während ein Aspekt den Wert eines Hauses nur für bestimmte Interessenten verändert, wirken sich andere Faktoren generell wertmindernd aus. Dazu gehören Lärm, eine beschädigte Bausubstanz, eine geringe Wohnfläche, Schimmel oder eine fehlende Wärmedämmung.

Die wichtigsten Kriterien, die den Wert eurer Immobilie beeinflussen, im Überblick:

Lage und Mikrolage

• Steht euer Haus in einem angesagten Viertel mitten in der Stadt oder auf dem Land?
• Liegt es in einer ruhigen Wohngegend oder an einer vielbefahrenen Straße?
• Wie sieht es mit der Nachbarschaft aus: Sind die angrenzenden Grundstücke groß oder schaut der Nachbar vom Wohnzimmer direkt in eure Küche?
• Liegen Schulen, Kitas, Sportvereine und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs in der Nähe?
• Sind Supermärkte, Ärzte und Apotheken gut erreichbar?
• Ist ein Café oder ein Einkaufszentrum um die Ecke?
• Gibt es einen Park oder den Zugang zu Gewässern?

Art und Größe des Gebäudes und des Grundstücks

• Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder um eine Doppelhaushälfte?
• Wie groß ist das Haus und wie sinnvoll ist die Einteilung der Zimmer?
• Ist es ein Bungalow oder hat es mehrere Stockwerke?
• Wie groß ist das Grundstück?

Ausstattung

• Wie hochwertig ist die Ausstattung (Böden, Bad/Bäder, Küche, Kamin oder Ofen)?
• Gibt es einen Garten, Balkone und Terrassen?
• Gehört eine Garage oder ein Carport zum Haus?

Zustand / Bausubstanz

• Wie alt ist das Gebäude und in welchem Zustand ist es?
• Ist es gerade frisch renoviert oder besteht ein Modernisierungsstau?
• Wie hoch liegen die Kosten einer Modernisierung?
• Wann müssen Dach, Elektrik oder Heizung erneuert werden?
• Gibt es ein Schimmel- oder Hausschwammproblem?
• Ist der Keller feucht oder kann man ihn als Wohnraum nutzen?

Energieeffizienz

• Ist das Haus gedämmt?
• Falls ja, mit welchem Verfahren?
• Was sagt der Energieausweis?

Nutzungsmöglichkeiten

• Kann ein potenzieller Käufer direkt einziehen oder ist das Haus vermietet?
• Besteht ein Erbbaurecht?

Ausbauoptionen

• Erlaubt der Bebauungsplan weitere Anbauten?
• Gibt es Ausbaureserven im Keller oder auf dem Dachboden?
• Ist das Grundstück groß genug für einen neuen Carport oder ein Gartenhaus?

Grundbucheinträge und Baulasten

• Gibt es ein Vorkaufsrecht?
• Existieren andere Grundbucheinträge?
• Gibt es Baulasten?

Was bestimmt außerdem den Hauswert?

Die genannten Kriterien haben zunächst aber keinen Wert an sich. Sie sind nur so viel wert, wie der Markt ihnen zugesteht. Steht das Haus, das ihr verkaufen wollt, an einer lauten Straße, ist das objektiv betrachtet eine Wertminderung. Suchen aber gerade viele Interessenten ein Objekt in eben dieser Straße, wird sich der Verkehrslärm dennoch weniger negativ auf den Marktwert auswirken.

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Das gilt für den Immobilienmarkt in ganz besonderer Weise. Die harten Fakten bilden also nur das Gerüst einer Immobilienbewertung. Um nun den aktuellen Marktwert (auch Verkehrswert) eures Hauses zu ermitteln, gilt es, den Preis zu ermitteln, zu dem die Immobilie in der aktuellen Situation mit großer Wahrscheinlichkeit einen Käufer finden wird. Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten.

Bei einem Hausverkauf, bei dem sich alle Besitzer einig sind und keine juristische Auseinandersetzung droht, ist eine kostenlose Immobilienbewertung oder ein günstiges Kurzgutachten oft völlig ausreichend.

Welche Vorteile hat eine kostenlose Immobilienbewertung im Netz?

Im Netz gibt es eine Reihe von Immobilienrechnern, um den Wert eures Hauses zu ermitteln. Die Vorteile: Sie sind schnell und bieten euch eine gute Orientierung in Sachen Kaufpreis. Die Qualität des Ergebnisses hängt zum einen von der verwendeten Datenbank ab, und zum anderen von den Daten, mit denen ihr die Suche füttert. Je genauer eure Angaben, desto genauer die Wertermittlung.

Ein bisschen Glück gehört bei der Nutzung der Online-Hausbewertung aber auch dazu. Je mehr Informationen die Datenbank des Rechners über Hausverkäufe in eurer Nähe gespeichert hat, desto genauer ist das Resultat eurer Abfrage.

Auch Wohnglück bietet euch eine schnelle und kostenlose Immobilienbewertung an. In nur fünf Minuten wisst ihr, was euer Haus in etwa wert ist.

Wann ist ein kostenpflichtiges Wertgutachten sinnvoll?

Wer einen persönlichen Ansprechpartner sucht und einen Ortstermin für sinnvoll hält, kann auch ein Wertgutachten von einem Immobiliensachverständigen (zum Beispiel ein Immobilienmakler) in Auftrag geben. Für einen normalen Hausverkauf reicht dabei in der Regel ein sogenanntes Kurzgutachten. Das hat den Vorteil, dass es mit rund 700 bis 1.000 Euro deutlich günstiger ist als ein Vollgutachten.

Braucht ihr ein gerichtsfestes Vollgutachten (auch Verkehrswertgutachten), weil die Wertermittlung des Hauses im Rahmen einer Scheidung, einer Erbschaft oder aus steuerlichen Gründen erfolgt, können – je nach Größe von Haus und Grundstück – Kosten von mehreren Tausend Euro entstehen. Ein Vollgutachten braucht mit vier bis fünf Wochen auch deutlich länger als ein Kurzgutachten.

Wie ermittelt ein Gutachter den Wert meines Hauses?

Es gibt unterschiedliche Verfahren der professionellen Immobilienbewertung. Am häufigsten wird in der Praxis das Vergleichswertverfahren genutzt. Der Sachverständige wertet dazu die realen Preise aus, die Häuser in eurer Umgebung in der letzten Zeit erzielt haben. Dazu nutzt er öffentlich zugängliche Grundstücksmarktberichte der lokalen Gutachterausschüsse und Bodenrichtwertkarten. Anschließend rechnet er den erzielten Preis pro Quadratmeter auf die Wohnfläche eures Hauses um.

Diesen Wert verfeinert er, indem er euer Haus in Beziehung zum Durchschnitt betrachtet. Eine bessere Ausstattung, eine gute Bausubstanz und ein schön gelegenes Grundstück werten eure Immobilie auf. Baumängel, marode Wasserleitungen oder ein reparaturbedürftiges Dach drücken den Verkehrswert.

Hinzu kommt die aktuelle Marktlage. Ist die Nachfrage in eurer Nachbarschaft gerade sehr groß, steigt der Preis. Ist sie rückläufig, müsst ihr mit einem geringeren Marktwert rechnen. Je mehr Erfahrung euer Sachverständiger hat, desto realistischer wird der Marktpreis sein, den er ermittelt.

Liegen für das Vergleichswertverfahren zu wenig Daten vor, kann der Gutachter auch das Sachwertverfahren einsetzen. Zum Bodenrichtwert addiert der Sachverständige die fiktiven Herstellungskosten des bestehenden Gebäudes. Er fragt sich also, was es heute kosten würde, das Gebäude neu zu bauen. Das Alter und die Abnutzung mindern natürlich den Wert.

Ist euer Haus vermietet, kann der Gutachter auch das Ertragswertverfahren anwenden. Hier wird – stark vereinfacht gesagt – zum Bodenwert der Ertrag des Gebäudes aus den Mieteinnahmen (abzüglich der Kosten) addiert.

In der Praxis kombinieren viele Gutachter auch die Verfahren, um die Schwächen einer einzelnen Methode auszugleichen. Eine allgemeingültige Formel zur Wertermittlung von Immobilien gibt es also nicht. Daher ist es in vielen Fällen sinnvoll, einen Immobiliensachverständigen zu beauftragen.

Was bringt eine Immobilienbewertung?

Als Verkäufer schützt euch die Wertermittlung eurer Immobilie vor einer zu geringen Preisvorstellung. Im Vergleichswertverfahren kann ein Makler, der den Markt vor Ort gut kennt, einen sehr viel höheren Preis ermitteln, als ihr euch beim Blick auf die harten Fakten vorstellen konntet. Man mag darüber philosophieren, ob das Objekt dann wirklich den Gegenwert zu dem ermittelten Preis darstellt. Aber wenn das Haus dann tatsächlich zu dem anvisierten Preis verkauft ist, wäre der Beweis – zumindest aus Sicht des Markts – erbracht.

Es gibt auch Situationen, in denen ihr als Hausbesitzer keine Wahl habt. Müsst ihr euer Haus beleihen, droht die Aufteilung eures Vermögens in Folge einer Scheidung oder muss das Elternhaus verkauft oder zwangsversteigert werden, muss der Wert des Hauses offiziell ermittelt werden. In diesem Fällen muss der beauftragte Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt sowie nach der DIN-Vorschrift EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein.

Achtung: Wenn ihr euer Haus verkaufen wollt, ist es auch wichtig, dass die Immobilie nicht weit über dem ermittelten Verkehrswert auf den Markt gebracht wird. Denn dann besteht die Gefahr, dass das Haus "verbrennt" und zum Ladenhüter wird.

Welche Daten braucht man zur Wertermittlung?

Ganz gleich, ob ihr einen Online-Rechner (zum Beispiel die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück) füttern oder euren Gutachter mit Informationen versorgen wollt. Die folgenden Daten solltet ihr zur Hand haben:

• Art des Hauses (Einfamilien-, Mehrfamilien-, Doppel- oder Reihenhaus)
• Adresse
• Wohnfläche
• Grundstücksgröße
• Baujahr des Hauses
• Zeitpunkt der letzten Modernisierung (möglichst auch Nachweise)
• Infos zur Qualität und Details der Ausstattung (Fußbodenbelag, Küche, Bad, Aufzug, Keller, Garten, Terrasse, Stellplatz, Garage)
• Aktuelle Nutzung (selbst genutzt, leerstehend, vermietet)
• Bei vermieteten Häusern: Mietvertrag, Nettokaltmiete, Nebenkostenabrechnung
• Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Auszug der Flurkarte
• Bauzeichnungen des Hauses
• Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
• Bei Denkmalschutz: Denkmalbescheid in Kopie

Beauftragt ihr einen Sachverständigen mit der Immobilienbewertung, gehört es oft auch zum Service, dass dieser euch bei der Beschaffung der notwendigen Unterlagen unterstützt.

Fazit: Wie viel ist mein Haus wert?

Oft werden Immobilien für deutlich mehr als den Bodenrichtwert oder das, was unabhängige Gutachter geschätzt haben, verkauft. Und nicht immer kann man so viel mit seinem Haus erlösen, wie Makler für erzielbar hielten und wie man als Eigentümer gehofft hatte.

Wie viel ein Haus wert ist, das hängt eben immer auch davon ab, wie viel jemand dafür zu zahlen bereit ist. Und das kann weit mehr sein als der Verkehrswert.

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