Keller ausbauen: Den Keller als Wohnraum schlau nutzen

Euer Keller dient nur als Abstellraum oder Versteck für die Heiztechnik? Wie schade. Denn so ein Untergeschoss eignet sich prima als Raum zum Spielen oder Schlafen, für die Yogastunde oder als Heimkino. Oder sogar als eigene Kellerwohnung zur Vermietung. Wir erklären euch, was ihr beachten müsst, wenn ihr einen Keller ausbauen wollt.

Keller als Wohnraum nutzen: Brauche ich eine Genehmigung?

Wenn ihr als Eigentümer den Keller nur als Gästezimmer, Hobbyraum oder Arbeitszimmer selbst nutzen wollt, dann braucht ihr in der Regel keine Baugenehmigung.

Eine Baugenehmigung benötigt ihr aber spätestens dann, wenn eine separate (Einlieger-)Wohnung entstehen soll, die ihr vermieten möchtet. Stichwort: Nutzungsänderung. Ob diese Nutzungsänderung überhaupt möglich ist, erfahrt ihr bei eurem örtlichen Bauamt.

Wenn ihr euren Keller in Wohnraum umwandeln wollt, dann müsst ihr auch die Geschossflächenzahl (GFZ)  beachten. Sie regelt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche (Außenmaße des Gebäudes) maximal auf dem Grundstück zulässig sind – und ein ausgebauter Keller kann als Vollgeschoss gelten.

Gibt es vom Bauamt einen positiven Bescheid, müsst ihr beim Ausbau die Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung beachten.

Da geht es unter anderem um folgende Punkte:

• Deckenhöhe
• Mindestbreite der Eingangstüren von 90 Zentimetern (§ 37 der BauO NRW)
• Brandschutz: Ein zweiter Fluchtweg muss vorhanden sein, in den meisten Fällen eine außenliegende Kellertreppe.
• Fensterflächen

Da jedes Bundesland seine eigene Landesbauordnung hat, können die jeweiligen Vorschriften ganz unterschiedlich sein. Was in Hessen erlaubt ist, kann in Niedersachsen verboten sein.

Ob ihr nun für die eigenen Wohnzwecke den Keller ausbaut oder den neuen Raum vermieten möchtet: In beiden Fällen gibt es ein paar grundsätzliche Punkte zu beachten.

Ab wann gilt der Keller als Wohnraum?

Die Frage, ob Kellerräume zur Wohnfläche gehören, treibt viele Vermieter und Mieter um, wie ihr in diesem Artikel nachlesen könnt.

Bei vollwertig zu Wohnraum ausgebauten Kellerräumen ist die Sachlage allerdings eindeutig: Haben die Räume einen direkten Zugang, sind beheizt, gegen Feuchtigkeit isoliert, verfügen über Tageslicht und haben die je nach Bundesland entsprechend vorgeschriebene lichte Deckenhöhe, handelt es sich um zusätzliche Wohnfläche. Vermietete Kellerwohnungen zählen selbstverständlich auch zur Wohnfläche des Hauses.

Was kostet ein Kellerausbau?

Wie auch beim Hausbau ist es nicht möglich, die anfallenden Kosten für den Ausbau eines Kellers pauschal zu benennen. Eine realistische Preisspanne liegt bei 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter. Um beispielsweise einen 50 Quadratmeter großen Keller auszubauen, könnt ihr also locker 50.000 Euro aufwärts einkalkulieren. Die Summe hängt jedoch stark davon ab, wie viel Eigenleistung ihr in den Ausbau mit einbringt. 

Allerdings könnt ihr auch deutlich mehr Geld in den Ausbau eures Kellers stecken – je nachdem, welche Materialien ihr verwendet und wie ihr den neu gewonnenen Raum nutzen möchtet. Die Errichtung eines privaten Wellness-Paradieses oder eines Sportstudios kostet natürlich deutlich mehr, als wenn ihr ein Schlaf- oder Gästezimmer plant. Grundsätzlich gilt: Sanitäre Anlagen und Wasseranschlüsse treiben den Preis für den Ausbau schnell in die Höhe.

Gut zu wissen: Mit dem Ausbau eures Kellers steigt auch der Wert eurer Immobilie. 

Wie kann man den Keller ausbauen? Ideen zur künftigen Nutzung

Je nach Budget sind eurer Fantasie beim Kellerausbau kaum Grenzen gesetzt. Denn Ideen zur künftigen Nutzung gibt es viele. Hier haben wir einige zusammengetragen:

• Wie wäre es mit einem gemütlichen Gästezimmer mit Privatsphäre für Freunde und Familie?
• Ob Werkstatt, Nähzimmer oder Atelier: In einem Hobbyraum könnt ihr eurer Kreativität freie Bahn lassen.
• Für Film-Fans könnte ein stilechtes Heimkino genau das Richtige sein.
• Ihr macht selbst Musik und feiert gern? Mit einem schallgeschützten Musik- und Partyraum riskiert ihr keinen Stress mit den Nachbarn. 
• Ihr liebt Wellness? Eine Sauna oder Dampfkabine im Keller sorgt für Entspannung im Alltag.
• Sportbegeisterte sparen mit einem eigenen Fitness-Reich im Keller Zeit und Geld. 

Keller zu Wohnraum umbauen: Dämmung ist empfehlenswert

Viele Keller sind nicht richtig abgedichtet, geschweige denn gedämmt. Vor dem Ausbau zum Wohnraum solltet ihr unbedingt prüfen lassen, wie trocken (oder eben nicht) euer Keller ist. Beauftragt dazu am besten einen Experten. Lest auch unseren weiterführenden Artikel über die Abdichtung von Kellerräumen.

Ein Wohnkeller benötigt eine Heizung und allein deshalb kommt ihr um eine gute Isolierung nicht herum. Sowohl Kellerdecke als auch Außenwände solltet ihr deshalb nachträglich mit geeignetem Dämmmaterial auskleiden, damit es im bewohnbaren Keller im Winter auch schön warm bleibt.

Kellerdecke dämmen

Als Kellerdeckendämmung eignen sich beispielsweise Hartschaum- und Mineralstoffplatten oder Dämmplatten aus Steinwolle. Bedenkt bei eurer Planung, dass durch die angebrachte Dämmung ein paar Zentimeter Deckenhöhe verloren gehen. Wollt ihr den Keller als Wohnraum nutzen, müsst ihr euch bezüglich der Raumhöhe außerdem an einige Vorschriften halten. Mehr dazu lest ihr weiter unten.

Mit einer Kellerdeckendämmung allein bekommt ihr den Wohnkeller aber nicht warm gehalten, allenfalls sorgt das im Erdgeschoss für warme Füße. Deshalb sollten im Wohnkeller auch die Außenwände richtig gedämmt werden.

Außenwände vom Keller dämmen

Bei beheizten Kellern ist eine Kellerdämmung von außen die erste Wahl, in Form einer Perimeterdämmung, auch Sockeldämmung genannt. Ist eine Dämmung von außen nicht möglich, empfehlen Fachfirmen eine Innendämmung der Kellerwände mit Mineralschaumplatten, zum Beispiel mit Kalziumsilikatplatten.

Kellerboden dämmen

Auch den Kellerboden könnt ihr zusätzlich mit einer Aufbodendämmung dämmen. Prüft den Untergrund zunächst auf Trittfestigkeit und seine allgemeine Belastbarkeit. Damit keine Feuchtigkeit kondensieren kann, solltet ihr mindestens mit einer sogenannten "Dampfsperre" arbeiten. Darüber könnt ihr dann vollflächig Dämmplatten auf dem Untergrund verkleben und darauf den geeigneten Bodenbelag für den Keller verlegen. Bedenkt auch hier, dass sich durch die neue Dämmschicht der Fußboden um einige Zentimeter erhöht und ihr Türen oder Treppensockel eventuell daran anpassen müsst.

Für solche Einzelmaßnahmen gibt es staatliche Förderung. Mehr dazu lest ihr in Dämmung, Lüftung, neue Fenster: Fördermittel für Einzelmaßnahmen bei der Sanierung.

Keller ausbauen: Raumhöhe und Fensterflächen beachten

Den Kopf anstoßen, das möchte niemand. Für "Aufenthaltsräume in Wohngebäuden" ist generell eine Deckenhöhe von 2,30 Meter vorgeschrieben, im Kellergeschoss 2,20 Meter. Solche und andere Vorgaben findet ihr auch in den jeweilen Landesbauverordnungen.

So regelt zum Beispiel die aktuelle Bauordnung in Nordrhein-Westfalen in Paragraph 46 auch die Belüftung der Räume sowie deren Versorgung mit Tageslicht. Vorgeschrieben sind Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes. Jetzt ist also genaues Ausmessen angesagt.

Wie gesagt: Das gilt vor allem bei der Vermietung von neu geschaffenem Wohnraum im Keller. Aber auch als Eigennutzer solltet ihr nach Möglichkeit die rechtlichen Vorgaben beachten.

Ein Keller als Wohnraum braucht Licht

Neben den Fenstern ist im Keller auch eine ausgeklügelte Beleuchtung wichtig. Zum Beispiel flache LED-Panels an der Decke, die den Raum je nach Wunsch mit verschiedenen Lichtfarben erhellen – von Warmweiß (ca. 3.000 Kelvin) bis "Tageslicht" (ca. 6.000 Kelvin). So ein Lichtpanel bedient ihr bequem per Fernsteuerung. Kosten: etwa 130 bis 200 Euro.

Keller ausbauen: Heizung, Wasser und Strom

Wenn Sanitärräume im Keller geplant sind, dann ist vor allem die Frage des Abwassers zu klären. Denn: Wenn der im Keller befindliche Ablauf unterhalb der Kanalisation liegt, hilft nur der Einbau eine Schmutzwasser-Hebeanlage. Diese verhindert, dass das Abwasser in die Rückstauebene zurückfließt und im ungünstigsten Fall den Keller überflutet.

Bei einer geplanten Vermietung kommen noch der Einbau eines eigenen Wasserzählers sowie ein separater Stromkreis plus Sicherungskasten dazu. Da in der Regel die Raumhöhe maximal ausgenutzt wird, solltet ihr lieber klassische Heizkörper oder eine Wandheizung statt einer Fußbodenheizung einplanen. Es gibt zwar auch Fußbodenheizungen mit einem extrem flachen Aufbau im Estrich, das geht dann aber ins Geld.

Keller in Wohnraum umwandeln: Für Schallschutz sorgen

Wenn ihr im Keller eine vermietete Wohnung einrichten wollt, kann es auch notwendig werden, dass ihr die Decke zum Erdgeschoss gegen Schall dämmt, damit der Trittschall von oben im Keller im Toleranzbereich bleibt. Mehr dazu lest ihr in "Schallschutz für die Decke: Was hilft gegen Lärm von oben?".

Kellerausbau: Womit sollte man den Keller verputzen?

Bei der Gestaltung eurer Kellerwände solltet ihr vor allem auf das Material achten. Möchtet ihr die Innenwände verputzen, sollte der Putz keinen Gips enthalten. Denn Gips reagiert sehr empfindlich auf Feuchtigkeit und quillt auf. Beim Streichen ist es wichtig, dass die Wandfarbe diffusionsoffen ist, also „atmen“ kann. Deshalb solltet ihr eine Silikat- oder Kalkfarbe wählen.

Keller renovieren: So sorgt ihr für ein gutes Raumklima

Wenn ihr euch im Keller aufhaltet, merkt ihr schnell: Hier steht die Luft, richtiges Lüften ist hier fast noch wichtiger als im Obergeschoss. Zumal, wenn ihr in einem Gebiet lebt, in dem die Radonbelastung hoch ist. Radon ist ein gesundheitsschädliches, radioaktives Gas, das aus dem Erdreich durch nicht dichte Keller oder Anschlussstellen von Rohren und Leitungen ins Haus gelangen kann.

Schimmelbildung im Keller vorbeugen: So lüftet und heizt man den Keller richtig 

Den Keller zu lüften ist sehr wichtig. Aber Vorsicht: Lüften im Keller will gelernt sein. Im Sommer helfen hier Luftentfeuchter mehr als geöffnete Fenster. Wer seine Kellerräume, ebenso wie den Rest des Hauses oder der Wohnung, nicht regelmäßig lüftet, erhöht das Risiko einer Schimmelbildung. Darauf weist die Gütegemeinschaft Fertigkeller (GÜF) hin. "Denn Schimmel bildet sich vor allem dort, wo sich feuchte Luft an kalten Oberflächen niederschlägt", sagt Bernd Hetzer vom GÜF-Unternehmen Knecht Kellerbau aus Metzingen. 

Gegen kalte Wandflächen, an denen sich vermehrt Kondenswasser aus feuchter Luft ablagern und so Schimmelbildung begünstigt werden kann, sollten alle Räume des Hauses nicht nur gelüftet, sondern auch geheizt werden. Die Temperatur im Keller sollte 15 bis 16 Grad nicht unterschreiten – sowohl in einem Wohnkeller als auch in einem Nutzkeller.

"Der Frühjahrsputz bietet eine gute Gelegenheit, mal in allen Ecken des Kellers nachzuschauen, ob das Lüft- und Heizverhalten in den Wintermonaten so gut war, dass sich nirgendwo Schimmel oder Stockflecken gebildet haben", empfiehlt der Experte. Gerade in diesem Winter hätten die gestiegenen Energiekosten in vielen Haushalten zu weniger Heizen geführt. 

Besondere Beachtung sollten Hausbesitzer ihren Kellerräumen schenken, in denen sich zum Beispiel ein Badezimmer, eine Waschküche oder eine Sauna befinden. Hier steigt die Luftfeuchtigkeit meist schneller und höher an. 

Nach der Kellerrenovierung: Was man bei der Einrichtung beachten sollte

Beim Thema Schimmel-Vorbeugung benötigen auch frisch renovierte oder ausgebaute Keller besonderes Augenmerk, betont die Gütegemeinschaft Fertigkeller. Denn Wandfarben, Kleister oder andere nasse Baumaterialien wie Putz und Estrich bringen viel Feuchtigkeit in den Raum, weshalb der GÜF-Experte rät, in den ersten Monaten besonders sorgfältig auf gezieltes Heizen und Lüften zu achten, um die Trocknung voranzubringen.

Bei der Einrichtung eines neugebauten oder frisch ausgebauten Kellers sollten zudem die Möbel im ersten Jahr mindestens fünf Zentimeter von der Wand entfernt stehen, damit Luft entlang möglicherweise noch nicht ganz abgetrockneter Stellen zirkulieren kann. Wandbilder sollten mit kleinen Abstandhaltern wie beispielsweise Korkscheibchen aufgehängt werden, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Kartons mit empfindlichen Büchern oder Ähnlichem solltet ihr in der Anfangszeit nur mit Vorsicht im Keller eingelagert werden. 

"Thermometer und Hygrometer helfen, die Temperatur und Luftfeuchtigkeit sowie die Notwendigkeit des Heizens oder Lüftens zu bestimmen. Mehr als dauerhaft etwa 60 Prozent Luftfeuchtigkeit sollten in Wohn- und Nutzkellern vermieden werden", betont der GÜF-Experte. Weitere Infos gibt die Gütegemeinschaft Fertigkeller unter www.kellerbau.info.

Keller als Wohnraum vermieten: Ist das erlaubt?

Den Keller als Wohnraum zu vermieten, dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Ihr müsst jedoch vorher die bereits angesprochene Nutzungsänderung beziehungsweise eine Baugenehmigung für das Kellergeschoss beantragen. Dann wird geprüft, ob der Keller auch als Wohnraum genutzt werden darf und ob er die Vorgaben der entsprechenden Landesbauordnung erfüllt.

Ohne eine geänderte Baugenehmigung darf der Keller allerdings nicht als eigenständiger Wohnraum genutzt und vermietet werden. Wird der Keller entgegen der Vorgaben doch als eigenständige Wohnung vermietet, spricht man auch von einem "Schwarzbau". Bekommt die Baubehörde Wind davon, kann sie eine Nutzungsuntersagung wegen ungenehmigter Nutzungsänderung veranlassen.

Wurde die Wohnung dazu bereits vermietet, kann der Mieter zusätzlich Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter stellen. Hinzu kommen Strafzahlungen und der ausgebaute Wohnkeller muss wieder zurück gebaut werden.

Befindet sich der Kellerraum in einem Haus mit verschiedenen Eigentümern, dürfen Kellerräume außerdem nur so genutzt werden, wie es in der Hausordnung beziehungsweise der Teilungserklärung geregelt ist. Ein einzelner Eigentümer darf einen Abstell- oder Hobbykeller demnach nicht einfach als Wohnraum vermieten. Eine Umnutzung der Kellerräume muss zunächst in der Eigentümerversammlung beschlossen werden, bevor dann eine Nutzungsänderung beantragt werden kann, so schreibt es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) vor.

Fazit: Keller als Wohnraum

Ihr seht schon: Mal eben den Keller ausbauen, ist nicht so einfach. So verlockend der zusätzliche Wohnraum auch ist, so viele Details sind doch vorab zu klären. Auch wenn ihr den Wohnkeller nur für euch selbst nutzen wollt, solltet ihr euch mit den lokalen Vorschriften vertraut machen – und sie nach Möglichkeit auch beachten.

Zieht vor der ersten Baumaßnahme unbedingt einen Experten zu Rate, zum Beispiel über die Modernisierungsberatung von Wohnglück. So erhaltet ihr von vornherein eine seriöse Kostenkalkulation und seid auch rechtlich auf der sicheren Seite.

Weitere Tipps zum Umbau und Ausbau des Kellers erfahrt ihr hier. Mehr Details zum Thema "Keller als Wohnaum" gibt es hier.