Wohnraum im Keller Wohnzimmer und Bar
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Keller ausbauen: Das müsst ihr für den neuen Wohnraum beachten

Uske Berndt

Level: Für Alle

Ihr wollt aus eurem Untergeschoss einen Wohnkeller machen? Dafür gibt es neben rechtlichen Vorschriften auch bauliche Besonderheiten zu beachten.

Euer Keller dient nur als Abstellraum oder Versteck für die Heiztechnik? Wie schade. Das Untergeschoss eignet sich prima als Raum zum Spielen oder Schlafen, für die Yogastunde oder als Heimkino. Dafür müssen die Zimmer natürlich beheizbar sein. Hinzu kommen weitere Vorschriften – vor allem, wenn ihr im Keller eine richtige Wohnung einrichten und vermieten wollt.

Vor dem Ausbau des Kellers solltet ihr euch also zuerst die Frage stellen: Wie möchte ich den Zusatzraum nutzen? Wenn ihr als Eigentümer den Keller nur als Gästezimmer, Hobbyraum oder Arbeitszimmer selbst nutzen wollt, dann braucht ihr in der Regel keine Baugenehmigung.

Baugenehmigung oder nicht?

Eine Baugenehmigung benötigt ihr aber spätestens dann, wenn eine separate (Einlieger-)Wohnung entstehen soll, die ihr vermieten möchtet. Stichwort: Nutzungsänderung. Ob diese Nutzungsänderung überhaupt möglich ist, erfahrt ihr bei eurem örtlichen Bauamt.

Gibt es vom Bauamt einen positiven Bescheid, müsst ihr beim Ausbau die Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung beachten. Da geht es neben der vorgeschriebenen Deckenhöhe auch um Details wie mindestens 90 Zentimeter breite Eingangstüren (§ 37 der BauO NRW), den Brandschutz, die Raumhöhe, Fensterflächen und vieles mehr. Da jedes Bundesland seine eigene Landesbauordnung hat, können die jeweiligen Vorschriften ganz unterschiedlich sein. Was in Hessen erlaubt ist, kann in Niedersachsen verboten sein.

Ob ihr nun für die eigenen Wohnzwecke den Keller ausbaut oder den neuen Raum vermieten möchtet: In beiden Fällen gibt es ein paar grundsätzliche Punkte zu beachten.

Kellerraum mit Regalen und Schrank
Die meisten Keller werden als reine Funktionsräume genutzt. Wer es hier wohnlich haben will, muss einigen Aufwand betreiben. © Getty Images/iStockphoto

Ein Wohnkeller muss warm sein

Ein Wohnkeller benötigt eine Heizung, und allein deshalb kommt ihr um eine gute Isolierung nicht herum. Zudem ist heute eine Kellerdämmung gemäß der Energie-Einsparverordnung (EnEV) Pflicht. Bei modernen Fertigkellern stehen die Wandelemente schon fix und fertig auf der Baustelle bereit, in einem Altbau lassen sich die Kellerwände und -decken mit Dämmstoffplatten nachrüsten. Für solche Einzelmaßnahmen spendiert die Förderbank KfW einen Zuschuss von bis zu 5.000 Euro. Mehr dazu bei der KfW.

Raumhöhe und Fensterflächen beachten

Den Kopf anstoßen, das möchte niemand. Für "Aufenthaltsräume in Wohngebäuden" ist generell eine Deckenhöhe von 2,30 Meter vorgeschrieben, im Kellergeschoss 2,20 Meter. Solche und andere Vorgaben findet ihr wie gesagt in den jeweilen Landesbauverordnungen. So regelt zum Beispiel die aktuelle BauO NRW in Paragraph 46 auch die Belüftung der Räume sowie deren Versorgung mit Tageslicht. Vorgeschrieben sind Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes. Jetzt ist also genaues Ausmessen angesagt.

Wie gesagt: Das gilt vor allem bei der Vermietung von neu geschaffenem Wohnraum im Keller. Aber auch als Eigennutzer solltet ihr nach Möglichkeit die rechtlichen Vorgaben beachten.

Ein Wohnraum im Keller braucht Licht

Neben den Fenstern ist im Keller auch eine ausgeklügelte Beleuchtung wichtig. Zum Beispiel flache LED-Panels an der Decke, die den Raum je nach Wunsch mit verschiedenen Lichtfarben erhellen – von Warmweiß (ca. 3.000 Kelvin) bis "Tageslicht" (ca. 6.000 Kelvin). So ein Lichtpanel bedient ihr bequem per Fernsteuerung. Kosten: Etwa 130 bis 200 Euro.

Ausgebauter Keller mit Waschmaschine und Schlafraum
Eine gute Abdichtung und die Regulierung der Feuchtigkeit sind beim Ausbau des Kellers die größten Herausforderungen. © Getty Images/iStockphoto

Heizung, Wasser und Strom

Wenn Sanitärräume im Keller geplant sind, dann ist vor allem die Frage des Abwassers zu klären. Denn: Wenn der im Keller befindliche Ablauf unterhalb der Kanalisation liegt, hilft nur der Einbau eine Schmutzwasser-Hebeanlage. Diese verhindert, dass das Abwasser in die Rückstauebene zurückfließt und im ungünstigsten Fall den Keller überflutet.

Bei einer geplanten Vermietung kommen noch der Einbau eines eigenen Wasserzählers sowie ein separater Stromkreis plus Sicherungskasten dazu. Da in der Regel die Raumhöhe maximal ausgenutzt wird, solltet ihr lieber klassische Heizkörper oder eine Wandheizung statt einer Fußbodenheizung einplanen. Es gibt zwar auch Fußbodenheizungen mit einem extrem flachen Aufbau im Estrich, das geht dann aber ins Geld.

Feuchtigkeit und richtig lüften

Wenn ihr euch im Keller aufhaltet, merkt ihr schnell: Hier steht die Luft, richtiges Lüften ist hier fast noch wichtiger als im Obergeschoss. Aber Vorsicht: Lüften im Keller will gelernt sein. Im Sommer helfen hier Luftentfeuchter mehr als geöffnete Fenster. Apropos Feuchtigkeit: Viele Keller sind nicht richtig abgedichtet geschweige denn gedämmt. Vor dem Ausbau zum Wohnraum solltet ihr unbedingt prüfen lassen, wie trocken (oder eben nicht) euer Keller ist. Lest dazu auch unseren weiterführenden Artikel über die Abichtung von Kellerräumen.

Fazit: Der Keller als Wohnraum

Ihr seht schon: Mal eben den Keller ausbauen ist nicht so einfach. So verlockend der zusätzliche Wohnraum auch ist, so viele Details sind doch vorab zu klären. Auch wenn ihr den Wohn-Keller nur für euch selbst nutzen wollt, solltet ihr euch mit den lokalen Vorschriften vertraut machen – und sie nach Möglichkeit auch beachten.

Als potentielle Vermieter müsst ihr die Vorgaben der Landesbauordnung sowieso einhalten. Zieht vor der ersten Baumaßnahme unbedingt einen Experten zu Rate. So erhaltet ihr von vornherein eine seriöse Kostenkalkulation und seid auch rechtlich auf der sicheren Seite.

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