Wohnraum im Keller Wohnzimmer und Bar
© Getty Images/iStockphoto/drewhadley

Modernisieren | Listicle

Keller ausbauen: Den Keller als Wohnraum schlau nutzen

Uske Berndt

Uske Berndt

Ihr wollt euren Keller als Wohnraum nutzen? Wer einen Keller ausbauen (und vermieten) will, der muss für neben rechtlichen Vorschriften auch bauliche Besonderheiten beachten. Wir erklären, was erlaubt und verboten ist.

Euer Keller dient nur als Abstellraum oder Versteck für die Heiztechnik? Wie schade. Denn so ein Untergeschoss eignet sich prima als Raum zum Spielen oder Schlafen, für die Yogastunde oder als Heimkino. Oder sogar als eigene Kellerwohnung zur Vermietung. Wir erklären euch, was ihr beachten müsst, wenn ihr einen Keller ausbauen wollt.

Keller als Wohnraum nutzen: Brauche ich eine Genehmigung?

Wenn ihr als Eigentümer den Keller nur als Gästezimmer, Hobbyraum oder Arbeitszimmer selbst nutzen wollt, dann braucht ihr in der Regel keine Baugenehmigung.

Eine Baugenehmigung benötigt ihr aber spätestens dann, wenn eine separate (Einlieger-)Wohnung entstehen soll, die ihr vermieten möchtet. Stichwort: Nutzungsänderung. Ob diese Nutzungsänderung überhaupt möglich ist, erfahrt ihr bei eurem örtlichen Bauamt.

Wenn ihr euren Keller in Wohnraum umwandeln wollt, dann müsst ihr auch die Geschossflächenzahl (GFZ) beachten. Sie regelt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche (Außenmaße des Gebäudes) maximal auf dem Grundstück zulässig sind – und ein ausgebauter Keller kann als Vollgeschoss gelten.

Gibt es vom Bauamt einen positiven Bescheid, müsst ihr beim Ausbau die Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung beachten.

Da geht es unter anderem um folgende Punkte:

  • Deckenhöhe
  • Mindestbreite der Eingangstüren von 90 Zentimetern (§ 37 der BauO NRW)
  • Brandschutz: Ein zweiter Fluchtweg muss vorhanden sein, in den meisten Fällen eine außenliegende Kellertreppe.
  • Fensterflächen

Da jedes Bundesland seine eigene Landesbauordnung hat, können die jeweiligen Vorschriften ganz unterschiedlich sein. Was in Hessen erlaubt ist, kann in Niedersachsen verboten sein.

Ob ihr nun für die eigenen Wohnzwecke den Keller ausbaut oder den neuen Raum vermieten möchtet: In beiden Fällen gibt es ein paar grundsätzliche Punkte zu beachten.

Keller zu Wohnraum umbauen: Dämmung ist empfehlenswert

Ein Wohnkeller benötigt eine Heizung und allein deshalb kommt ihr um eine gute Isolierung nicht herum. Sowohl Kellerdecke als auch Außenwände solltet ihr deshalb nachträglich mit geeignetem Dämmmaterial auskleiden, damit es im bewohnbaren Keller im Winter auch schön warm bleibt.

Kellerdecke dämmen

Als Kellerdeckendämmung eignen sich beispielsweise Hartschaum- und Mineralstoffplatten oder Dämmplatten aus Steinwolle. Bedenkt bei eurer Planung, dass durch die angebrachte Dämmung ein paar Zentimeter Deckenhöhe verloren gehen. Wollt ihr den Keller als Wohnraum nutzen, müsst ihr euch bezüglich der Raumhöhe außerdem an einige Vorschriften halten. Mehr dazu lest ihr weiter unten.

Mit einer Kellerdeckendämmung allein bekommt ihr den Wohnkeller aber nicht warm gehalten, allenfalls sorgt das im Erdgeschoss für warme Füße. Deshalb sollten im Wohnkeller auch die Außenwände richtig gedämmt werden.

Außenwände vom Keller dämmen

Bei beheizten Kellern ist eine Kellerdämmung von außen die erste Wahl, in Form einer Perimeterdämmung, auch Sockeldämmung genannt. Ist eine Dämmung von außen nicht möglich, empfehlen Fachfirmen eine Innendämmung der Kellerwände mit Mineralschaumplatten, zum Beispiel mit Kalziumsilikatplatten.

Kellerboden dämmen

Auch den Kellerboden könnt ihr zusätzlich mit einer Aufbodendämmung dämmen. Prüft den Untergrund zunächst auf Trittfestigkeit und seine allgemeine Belastbarkeit. Damit keine Feuchtigkeit kondensieren kann, solltet ihr mindestens mit einer sogenannten "Dampfsperre" arbeiten. Darüber könnt ihr dann vollflächig Dämmplatten auf dem Untergrund verkleben und darauf den geeigneten Bodenbelag für den Keller verlegen. Bedenkt auch hier, dass sich durch die neue Dämmschicht der Fußboden um einige Zentimeter erhöht und ihr Türen oder Treppensockel eventuell daran anpassen müsst.

Für solche Einzelmaßnahmen gibt es staatliche Förderung. Mehr dazu lest ihr in Dämmung, Lüftung, neue Fenster: Fördermittel für Einzelmaßnahmen bei der Sanierung.

Keller ausbauen: Raumhöhe und Fensterflächen beachten

Den Kopf anstoßen, das möchte niemand. Für "Aufenthaltsräume in Wohngebäuden" ist generell eine Deckenhöhe von 2,30 Meter vorgeschrieben, im Kellergeschoss 2,20 Meter. Solche und andere Vorgaben findet ihr auch in den jeweilen Landesbauverordnungen.

So regelt zum Beispiel die aktuelle Bauordnung in Nordrhein-Westfalen in Paragraph 46 auch die Belüftung der Räume sowie deren Versorgung mit Tageslicht. Vorgeschrieben sind Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes. Jetzt ist also genaues Ausmessen angesagt.

Wie gesagt: Das gilt vor allem bei der Vermietung von neu geschaffenem Wohnraum im Keller. Aber auch als Eigennutzer solltet ihr nach Möglichkeit die rechtlichen Vorgaben beachten.

Ein Keller als Wohnraum braucht Licht

Neben den Fenstern ist im Keller auch eine ausgeklügelte Beleuchtung wichtig. Zum Beispiel flache LED-Panels an der Decke, die den Raum je nach Wunsch mit verschiedenen Lichtfarben erhellen – von Warmweiß (ca. 3.000 Kelvin) bis "Tageslicht" (ca. 6.000 Kelvin). So ein Lichtpanel bedient ihr bequem per Fernsteuerung. Kosten: Etwa 130 bis 200 Euro.

Keller ausbauen: Heizung, Wasser und Strom

Wenn Sanitärräume im Keller geplant sind, dann ist vor allem die Frage des Abwassers zu klären. Denn: Wenn der im Keller befindliche Ablauf unterhalb der Kanalisation liegt, hilft nur der Einbau eine Schmutzwasser-Hebeanlage. Diese verhindert, dass das Abwasser in die Rückstauebene zurückfließt und im ungünstigsten Fall den Keller überflutet.

Bei einer geplanten Vermietung kommen noch der Einbau eines eigenen Wasserzählers sowie ein separater Stromkreis plus Sicherungskasten dazu. Da in der Regel die Raumhöhe maximal ausgenutzt wird, solltet ihr lieber klassische Heizkörper oder eine Wandheizung statt einer Fußbodenheizung einplanen. Es gibt zwar auch Fußbodenheizungen mit einem extrem flachen Aufbau im Estrich, das geht dann aber ins Geld.

Keller in Wohnraum umwandeln: Für Schallschutz sorgen

Wenn ihr im Keller eine vermietete Wohnung einrichten wollt, kann es auch notwendig werden, dass ihr die Decke zum Erdgeschoss gegen Schall dämmt, damit der Trittschall von oben im Keller im Toleranzbereich bleibt. Mehr dazu lest ihr in "Schallschutz für die Decke: Was hilft gegen Lärm von oben?".

Keller renovieren: Für gutes Raumklima sorgen

Wenn ihr euch im Keller aufhaltet, merkt ihr schnell: Hier steht die Luft, richtiges Lüften ist hier fast noch wichtiger als im Obergeschoss. Zumal, wenn ihr in einem Gebiet lebt, in dem die Radonbelastung hoch ist. Radon ist ein gesundheitsschädliches, radioaktives Gas, das aus dem Erdreich durch nicht dichte Keller oder Anschlussstellen von Rohren und Leitungen ins Haus gelangen kann.

Aber Vorsicht: Lüften im Keller will gelernt sein. Im Sommer helfen hier Luftentfeuchter mehr als geöffnete Fenster.

Apropos Feuchtigkeit: Viele Keller sind nicht richtig abgedichtet, geschweige denn gedämmt. Vor dem Ausbau zum Wohnraum solltet ihr unbedingt prüfen lassen, wie trocken (oder eben nicht) euer Keller ist. Beauftragt dazu am besten einen Experten. Lest auch unseren weiterführenden Artikel über die Abdichtung von Kellerräumen.

Kellerraum mit Regalen und Schrank
Die meisten Keller werden als reine Funktionsräume genutzt. Wer es hier wohnlich haben will, muss einigen Aufwand betreiben. © Getty Images/iStockphoto

Keller als Wohnraum vermieten: Ist das erlaubt?

Den Keller als Wohnraum zu vermieten, dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Ihr müsst jedoch vorher die bereits angesprochene Nutzungsänderung beziehungsweise eine Baugenehmigung für das Kellergeschoss beantragen. Dann wird geprüft, ob der Keller auch als Wohnraum genutzt werden darf und ob er die Vorgaben der entsprechenden Landesbauordnung erfüllt.

Ohne eine geänderte Baugenehmigung darf der Keller allerdings nicht als eigenständiger Wohnraum genutzt und vermietet werden. Wird der Keller entgegen der Vorgaben doch als eigenständige Wohnung vermietet, spricht man auch von einem "Schwarzbau". Bekommt die Baubehörde Wind davon, kann sie eine Nutzungsuntersagung wegen ungenehmigter Nutzungsänderung veranlassen.

Wurde die Wohnung dazu bereits vermietet, kann der Mieter zusätzlich Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter stellen. Hinzu kommen Strafzahlungen und der ausgebaute Wohnkeller muss wieder zurückgebaut werden.

Befindet sich der Kellerraum in einem Haus mit verschiedenen Eigentümern, dürfen Kellerräume außerdem nur so genutzt werden, wie es in der Hausordnung beziehungsweise der Teilungserklärung geregelt ist. Ein einzelner Eigentümer darf einen Abstell- oder Hobbykeller demnach nicht einfach als Wohnraum vermieten. Eine Umnutzung der Kellerräume muss zunächst in der Eigentümerversammlung beschlossen werden, bevor dann eine Nutzungsänderung beantragt werden kann, so schreibt es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) vor.

Fazit: Keller als Wohnraum

Ihr seht schon: Mal eben den Keller ausbauen, ist nicht so einfach. So verlockend der zusätzliche Wohnraum auch ist, so viele Details sind doch vorab zu klären. Auch wenn ihr den Wohnkeller nur für euch selbst nutzen wollt, solltet ihr euch mit den lokalen Vorschriften vertraut machen – und sie nach Möglichkeit auch beachten.

Zieht vor der ersten Baumaßnahme unbedingt einen Experten zu Rate, zum Beispiel über die Modernisierungsberatung von Wohnglück. So erhaltet ihr von vornherein eine seriöse Kostenkalkulation und seid auch rechtlich auf der sicheren Seite.

Das wird dich auch interessieren