Keller als Wohnraum mit eigenem Bad und Zugang zum Außenbereich
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Modernisieren | Ratgeber

Keller als Wohnraum: Tipps zum Umbau und Ausbau des Kellerraums

Sven Rohde

Level: Für Alle

Wohnfläche ist knapp, doch unten ist noch Platz: Im Keller kann hochwertiger Wohnraum entstehen – wenn man die Herausforderungen Feuchtigkeit, Belüftung und Baurecht bewältigt. Wir geben Tipps, wie ihr das schafft.

Auf der Suche nach zusätzlicher Wohnfläche im eigenen Haus erscheint ein Gedanke logisch: Man könnte doch auch den Keller als Wohnraum nutzen! Oder? Wohnfläche in den Ballungsräumen ist sehr teuer und entsprechend wertvoll geworden – und die optimale Ausnutzung der bestehenden Flächen das Gebot der Stunde. Dadurch lässt sich vielleicht der Umzug in ein größeres Haus vermeiden oder es entsteht sogar vermietbarer Wohnraum.

Im Folgenden beschreiben wir die Voraussetzungen, um den Keller als Wohnraum zu nutzen und nennen die drei größten Herausforderungen beim Umbau des Kellers: Feuchtigkeit, Belüftung und das Baurecht. Und wir geben Tipps zur richtigen Abdichtung des Kellers von innen und außen.

Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinen und separatem Bad im Keller
Waschmaschine und Bad im Keller? Das stellt besondere Anforderungen in Sachen Feuchtigkeit. © Getty Images

Voraussetzungen für den Keller als Wohnraum

Welcher Wohnraum soll im Keller entstehen? Eine Werkstatt, ein Fitnessraum, eine Sauna, ein Spielplatz für die Kinder, ein Home Office? Das ist das Schöne am neu entstehenden Raum da unten – auf einmal eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten.

Das muss für einen Wohnraum im Keller vorhanden sein:

  • Wärme
  • Licht
  • Tageslicht (für Spielzimmer oder Büro)
  • Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60 Prozent
  • gute Belüftung

Nötig sind also ein Heizkreislauf für den Keller und Elektroinstallationen. Für Dusche, Toilette oder Waschmaschine benötigt man Zuleitungen und eine Abwasserhebeanlage.

Keller als Wohnraum: Herausforderung Feuchtigkeit

Das größte Hindernis stellt die Feuchtigkeit dar. Je nach Baujahr des Hauses können die Ursachen dafür sehr unterschiedlich sein. Bis in die 50er-Jahre hinein wurden die erdberührenden Teile von Häusern in der Regel nicht abgedichtet; feuchte Kellerwände sind hier also normal und bauartbedingt. Ja, sie können sogar für ein besseres Raumklima sorgen, um etwa Vorräte zu lagern.

Bis etwa 1970 dichtete man die Kellermauern ab, allerdings nicht die Bodenplatte. Das ist erst seither der Standard. Naturgemäß werden Abdichtungen über die Jahrzehnte aber mürbe und rissig. Dann tritt Feuchtigkeit ein.

Dafür kann es auch weitere Ursachen geben: undichte Fallrohre etwa, Baumwurzeln oder eine schadhafte Drainage.

Schematische Zeichnung der Feuchtigkeitsgefahr bei undichten Kellerwänden
So kann eine undichte Kellerwand durchfeuchten: durch Regen- und Spritzwasser, Feuchtigkeit im Erdreich, die Kondensation der Luftfeuchtigkeit sowie aufsteigende Feuchtigkeit. © Remmers

Wie erkenne ich einen feuchten Keller?

Das sind die Signale für eindringende Feuchtigkeit im Keller:

  • muffiger Geruch
  • feuchter Kellerboden
  • weißlich gelbe Verfärbungen der Wand
  • salzartige Ablagerungen
  • lockere, sandende Fugen
  • abplatzender Innenputz

Bevor die kostbare Raumreserve also ihrer neuen Bestimmung zugeführt werden kann, müssen die Ursachen sorgfältig ermittelt und beseitigt sein. Denn zu hohe Luftfeuchtigkeit im Keller lässt nicht nur Einrichtungsgegenstände schimmeln, sie schafft auch ein in hohem Maß ungesundes Raumklima, kann Allergien und Asthma auslösen.

Die Schadensdiagnose ist dabei Aufgabe eines vereidigten Sachverständigen – und nicht etwa eines Anbieters von Sanierungen. Der berät, beobachten unabhängige Experten, häufig auf seine bevorzugte Lösung hin und nicht auf die für den Bauherren optimale.

Keller als Wohnraum: Herausforderung Belüftung

Ein besonders kritischer Punkt ist die Lüftung. Nicht gedämmte Kellerwände in einem Keller, der nicht oder nur gelegentlich beheizt wird, sind kühl. Ein Feuchteeintrag durch eine trocknende Wäsche, erst recht eine Sauna, aber auch durchs Schwitzen bei Fitnessübungen kondensiert an diesen Wänden, vor allem am Übergang von beheizten zu unbeheizten Bereichen.

Das gilt übrigens auch für die Luftfeuchtigkeit der warmen Sommerluft, wenn man tagsüber lüftet. Und das sorgt für ein erhöhtes Schimmelrisiko. Je wohnlicher der Keller werden soll, desto sorgfältiger sind alle Bauteile auf die Nutzung abzustimmen, und desto wichtiger ist eine gute Wärmedämmung.

Keller als Wohnraum mit eigenem Bad und Zugang zum Außenbereich
Umbau zu "wohnähnlichen Zwecken" oder als echter Wohnraum? Bei letzterem gibt es auch rechtliche Hürden. © Getty Images/Arcaid Images

Keller als Wohnraum: Herausforderung Baurecht

Eine Nutzung zu wohnähnlichen Zwecken mag in vielen Kellern möglich sein – ein Umbau zu Wohnraum dagegen nur selten. Die Anforderungen dafür sind hoch. Je nach Landesbauordnung muss die Deckenhöhe mindestens 2,30 bis 2,50 Meter betragen.

Als Fensterflächen sind mindes­tens zehn oder 12,5 Prozent der Wohnfläche verpflichtend. Das bedeutet in der Regel einen Durchbruch in der Außenwand und das Abgraben des umliegenden Erdreichs.

Zudem gelten für die Wärmedämmung die Vorschriften der Energieeinsparverordnung. Insgesamt, schätzen Experten, summieren sich die Erstellungskosten für Wohnraum im Keller auf bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter. Das ist eine Menge Geld – aber im Vergleich zu den Preisen für gebrauchte Immobilien in vielen Regionen Deutschlands immer noch ein Schnäppchen.

Keller abdichten – so geht's

Wer Feuchtigkeit im Untergeschoss hat und den Keller nun abdichten möchte, hat zwei Optionen: von außen abdichten oder von innen abdichten.

Keller von außen abdichten

Die wirkungsvollste Maßnahme, gleichsam der Königsweg, ist eine Abdichtung der Kellerwände von außen. Das Erdreich wird aufgegraben, das Mauerwerk repariert und mit Bitumen bestrichen.

Sinnvollerweise kommt jetzt auch eine so genannte Perimeterdämmung zum Einsatz, um die Kellerräume energetisch zu optimieren. Die Kosten einer Außenabdichtung belaufen sich auf 400 bis 500 Euro pro laufendem Meter, und natürlich müssen anschließend Beete, Bepflanzungen und Terrassen zumindest teilweise wieder neu angelegt werden.

Schematische Zeichnung einer Kellerabdichtung von außen
Die sicherste Lösung für einen trockenen Keller beim Altbau ist die Sanierung der Außenhaut. Die Wand ist hinterher komplett trocken, eine Wärmedämmung von außen verbessert den Energiestandard. © Remmers

Keller von innen abdichten

Als Alternative sind Innenabdichtungen immer beliebter geworden. Hier gibt es verschiedene Varianten:

  • Dichtungsschlämme: Das ist eine flüssige Zement-Kunststoff-Mischung, die man in mehreren Schichten mit einem Pinsel auf die von alten Putzresten befreite Kellerwand aufträgt, spachtelt oder spritzt. Geübte Heimwerker können diese Arbeit auch selbst erledigen. Das Ergebnis sollte sich der begleitende Fachmann aber noch einmal ansehen.
  • Injektion: Über Bohrlöcher wird Paraffin in die Wand injiziert, um so Kapillaren, Poren, Risse und Hohlräume zu verfüllen. Pro Quadratmeter Wand werden etwa 250 Euro fällig.
Schematische Zeichnung einer Kellerabdichtung von innen
Abdichten von innen: In mehreren Schich­ten wird die Innenabdichtung auf die Wand aufgetragen – die Methode der Wahl, wenn ein Aufgraben und Abdichten von außen zu aufwendig, zu teuer oder nicht möglich ist. © Remmers

Vorteile und Nachteile einer Keller-Abdichtung

Wichtig bei der Kellerabdichtung von innen und außen: Damit die Feuchtigkeit im Mauerwerk nicht aufsteigt, braucht es zusätzlich eine Horizontalsperre, also eine Schicht oder ein Blech quer durch die Außenwand.

Die Vorteile der Innenabdichtung sind offenkundig. Das mit hohen Kos­ten verbundene Aufgraben des Mauerwerks entfällt, ebenso der anschließende Aufwand, wieder ein schönes Umfeld des Hauses herzurichten.

Nachteile der Abdichtung von innen gibt es aber auch: Bei einer Innenabdichtung bleibt die Hauswand bis zur abdichtenden Schicht feucht. Das schwächt sie auf Dauer und verschlechtert zugleich ihren Dämmstandard. Außerdem darf eine solche Wand nicht angebohrt werden, weil hier sonst ein Feuchteleck entstünde.

Die Vor- und Nachteile aller verschiedenen Optionen sind also sorgfältig abzuwägen. Deswegen noch einmal der Rat: Besprecht diese Maßnahmen mit einem unabhängigen Fachmann, nicht mit einem Anbieter von Sanierungslösungen. Und beauftragt eine Fachfirma mit guten Referenzen mit der Ausführung.

Vor allem bei einem hochwertigen Ausbau des Kellers ist eine perfekte Abdichtung unverzichtbar. Denn die Folgen kleiner Undichtigkeiten würden ja erst mit deutlicher Verzögerung offenbar – wenn der Innenausbau des Kellers längst erfolgt ist und die Schäden umso größer ausfallen.

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