Einliegerwohnung richtig planen – so geht's!

Ihr wollt eine Einliegerwohnung in euren Neubau integrieren? Tolle Idee! Denn die Zweitwohnung im eigenen Haus hat eine ganze Reihe von Vorteilen. Allerdings gibt es auch negative Aspekte. Umsichtig organisiert lassen sich die meisten Nachteile aber vermeiden. Einliegerwohnung richtig planen: Wir erklären, worauf ihr vor Baubeginn achten müsst.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine zweite, kleinere Wohnung, die sich im größeren Haupthaus des Hausbesitzers befindet und separat vermietet werden kann. Sie befindet sich meistens in einem Einfamilienhaus. Ein separater Hauseingang ist nicht zwingend notwendig. Es ist auch zulässig, den Flur oder das Treppenhaus gemeinsam zu nutzen.

Um als Einliegerwohnung zu gelten, muss die Wohnung eigenständig nutzbar sein. Sie braucht also ein eigenes WC mit Dusche, eine Küchenzeile sowie eine eigene, verschließbare Wohnungstür. Der Gesetzgeber sieht zwar nicht vor, dass die Wohnung abschließbar ist. Wollt ihr die Herstellungskosten der kleineren Wohnung aber steuerlich geltend machen, ist die Wohnungstür ein Muss. Auch aus diesem Grund befinden sich Einliegerwohnungen häufig im Keller oder Dachgeschoss und sind durch eine gemeinsame Diele, einen Windfang oder ein Treppenhaus erreichbar.

Hört sich für euch an wie ein Zweifamilienhaus? Nein, denn dann wären die Wohneinheiten in Sachen Größe und Ausstattung gleichwertig. Die Einliegerwohnung nimmt deutlich weniger Platz in Anspruch als die Hauptwohnung. Auch der Ausstattungsstandard von Küche und Bad ist geringer. Bei einem Zweifamilienhaus müssen außerdem zwei notarielle Teilungserklärungen vorliegen, die bescheinigen, dass die Wohnungen wirtschaftlich komplett unabhängig voneinander sind.

Für wen ist die Planung einer Einliegerwohnung sinnvoll?

Eine Einliegerwohnung ist für viele Bauherren interessant. Die kleine Wohnung eignet sich sowohl für Kinder im Teenageralter, die etwas mehr Freiraum wollen, für die eigenen Eltern im Rahmen eines Mehrgenerationenwohnens als auch als Wohnbereich für Personal. Das kann ein AuPair oder eine Haushaltshilfe sein oder eine Pflegekraft, die dort einzieht, um euch im Alter zu unterstützen. Aber auch eine Vermietung an Außenstehende ist denkbar.

Die Kosten für den Bau lohnen sich besonders, wenn ihr nicht nur an eine Art der Nutzung denkt. Oft wird die Wohnung über die Jahre von unterschiedlichen Menschen bewohnt. Genau in dieser Flexibilität liegt der Reiz und der größte Nutzen einer Einliegerwohnung.

Was sind die Vorteile einer Einliegerwohnung?

Wo liegen die konkreten Vorteile, wenn ihr eine Einliegerwohnung in euer Traumhaus integriert? Hier kommen die wichtigsten:

1. Mieteinnahmen zur Darlehensfinanzierung

Egal, ob ihr die Einliegerwohnung an die eigenen Eltern oder an einen Außenstehenden vermietet, die Vermietung bringt euch regelmäßige, verlässliche Einnahmen. Diese könnt ihr zur Tilgung eures Baudarlehens nutzen. In Zeiten der Wohnungsknappheit werdet ihr in der Regel keine Schwierigkeiten haben, einen passenden Mieter zu finden. Besonders leicht ist es in Ballungsräumen oder Wohngebieten, die in Hochschulnähe liegen.

2. Einliegerwohnung als zweite Rente

Die Mieteinnahmen aus einer Einliegerwohnung eignen sich auch zur Aufbesserung der eigenen Altersvorsorge. Je nachdem, wie viel Platz ihr im Alter benötigt, könntet ihr auch selbst in die Einliegerwohnung ziehen und die Hauptwohnung vermieten. In diesem Fall könntet ihr einen Teil der Mieteinnahmen vielleicht sogar ansparen, um eine spätere Pflege zu finanzieren.

3. Wertsteigerung

Eine Einliegerwohnung steigert bei einem späteren Verkauf den Wert eurer Immobilie. Da Mehrgenerationenwohnen und Homeoffice derzeit an Bedeutung gewinnen, haben Häuser ein großes Plus, die eine flexible Nutzung ermöglichen.

4. Einliegerwohnung als Wohnraum für die Familie

Eine Einliegerwohnung schafft Platz für die Familie. Ob als luxuriöses Teenagerzimmer oder Singlewohnung für die verwitwete oder pflegebedürftige Schwiegermutter. Ob als Homeoffice, Praxisraum oder Unterkunft für euer AuPair. Die Extrawohnung ermöglicht der Familie, flexibel auf unterschiedliche Lebenslagen und Anforderungen zu reagieren. Besonders interessant ist eine Einliegerwohnung sicher für diejenigen, die einfach Familienmenschen sind und es genießen, wenn mehrere Generationen unter einem Dach leben können.

5. Einliegerwohnung als Wohnraum für Personal

Auch als Unterkunft für eine Altenpflegekraft, eine Haushaltshilfe oder ein AuPair ist die Einliegerwohnung die perfekte Lösung. Die Wege sind kurz, und trotz der Nähe hat jeder seine Privatsphäre. Als Hausbesitzer erhöht die Einliegerwohnung eure Chance, möglichst lange im eigenen Zuhause wohnen zu bleiben.

Was sind die Nachteile einer Einliegerwohnung?

Hat eine zusätzliche kleine Wohnung im Einfamilienhaus auch Nachteile? Klar. Das sind die wichtigsten:

1. Weniger Privatsphäre

Fakt ist, dass ihr mit einer Einliegerwohnung nie allein seid in eurem Haus. Wenn das euer Ziel ist, prima! Menschen, die lieber für sich sind, büßen aber etwas von ihrer Privatsphäre ein. Durch den gemeinsamen Hauseingang läuft man auch dem Mieter immer mal über den Weg. Ein guter Grund, einen zu wählen, der einem sympathisch ist.

Noch enger wohnt man natürlich mit Familienmitgliedern zusammen. In der Regel ist es aber genau das, was man sich wünscht, wenn man eine Einliegerwohnung plant. Sie ist neben dem Mehrgenerationenhaus eine gute Option, das Zusammenwohnen von Großeltern, Eltern und Enkeln zu ermöglichen. Voraussetzung, man ist sich sicher, dass man sich auch noch gut versteht, wenn man nicht nur zu Besuch ist.

2. Geringere Mieten

Weil eine Einliegerwohnung in Sachen Größe relativ beschränkt ist, eignet sie sich eher für ein oder zwei Personen. Im Vergleich zu einer gleichwertigen Wohnung in einem Zweifamilienhaus erwirtschaftet ihr mit ihr geringere Mieteinnahmen. Auch der geteilte Eingang und eine Lage in Keller- oder Dachgeschoss sind Faktoren, die die Miete nach unten drücken. Versucht, die kleine Wohnung liebevoll und funktional auszustatten, um sie dennoch attraktiv zu machen.

3. Höhere Baukosten und größerer Planungsaufwand

Eine Einliegerwohnung erhöht den Planungsaufwand und bedeutet auch höhere Baukosten. Experten gehen von 30.000 bis 60.000 Euro Mehrkosten aus. Die Zeit für die Planung der Wohnung lässt sich minimieren, wenn ihr euch für ein Fertighaus mit Einliegerwohnung entscheidet.

4. Höhere Anforderungen an den Schallschutz

Plant ihr in eurem Dachgeschoss eine Einliegerwohnung, ist es für euch und den künftigen Mieter wichtig, in einen guten Schallschutz zu investieren. Schließlich wollt ihr später über euren Köpfen nicht jeden Schritt hören. Die Vorschriften der DIN 4109 regeln für die Grenzbereiche zwischen der Einliegerwohnung und der Hauptwohnung die Mindestanforderungen an Tritt-, Körper- und Luftschallschutz.

Grundriss der Einliegerwohnung: Was ist zu beachten?

Ihr habt im Bebauungsplan gecheckt, ob überhaupt zwei Wohneinheiten erlaubt sind? So weit so gut. Jetzt müsst ihr bei der Planung des Grundrisses für euer Haus mit Einliegerwohnung auf einiges achten:

• Die Einliegerwohnung solltet ihr nur im Dach realisieren, wenn sie ausschließlich vermietet werden soll. Wollt ihr oder eure Eltern die Wohnung im Alter nutzen, ist die Lage im Erdgeschoss sinnvoller.
• Ebenerdige Einliegerwohnungen bedeuten aber, dass die Hauptwohnung sich eher nach oben verlagert. Sind damit alle glücklich?
• Soll die Wohnung im Dach sein, ein Satteldach, ein Flachdach oder ein Zwerchgiebeldach als geeignete Dachform nutzen und an eine gute Luftzufuhr und Wärmedämmung denken.
• Plant ihr die Einliegerwohnung im Souterrain, ist es wichtig, für ausreichend natürliches Licht und eine gute Belüftung zu sorgen. Zum Beispiel durch eine ausreichende Geschosshöhe und andere Bauvorgaben.
• Die Größe von Haupt- und Einliegerwohnung orientiert sich an euren Wünschen und den Vorgaben von Grundstücksgröße und Bebauungsplan. Das Verhältnis zwischen den Wohnungen liegt in der Regel bei einem Drittel für die Einlieger-Wohnung zu zwei Dritteln für die Hauptwohnung.
• Für die Einliegerwohnung mindestens einen Wohn-/Essbereich, ein Schlafzimmer und ein Badezimmer einplanen.
• Entscheiden, ob die Küche ein eigener Raum werden soll, oder in den Wohn-Essbereich integriert wird.
• Denkt daran, die Wohnung barrierefrei zu gestalten.
• Für eine eventuelle Vermietung einen eigenen Gas-, Strom- und Wasserzähler vorsehen.
• Bei der Planung von Haustür und Klingelanlage an einen eigenen Briefkasten und Klingel für den Einlieger denken.

Das solltet ihr bei der Planung einer Einliegerwohnung bedenken

Neben der Planung des Grundrisses gibt es noch weitere Fragen, die ihr euch vor dem Bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung beantworten solltet:

• Wer soll einziehen?
• Soll die Wohnung vermietet werden oder eher von Familienmitgliedern genutzt werden?
• Klärt, wie hoch dementsprechend die Miete ausfällt. Vielleicht wollt ihr von den Eltern eine geringere Miete nehmen als von einer fremden Person.
• Könnt ihr auf Mieteinnahmen auch verzichten, falls die Kinder dort als Jugendliche einziehen wollen oder bleiben die Mieteinnahmen zentraler Bestandteil der Baufinanzierung?
• Eure Eltern ziehen ein. Mehrere Generationen unter einem Dach? Das birgt Konfliktpotential. Sprecht vorher offen darüber, wie ihr euch ein Zusammenleben vorstellt.
• Plant die Wohnung so, dass sie alle Kriterien für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baurechtsbehörde erfüllt. Nur so könnt ihr sie – falls notwendig – auch separat verkaufen.
• Lasst euch vom Bauunternehmen oder eurem Fertighausanbieter getrennte Rechnungen ausstellen, damit ihr die Herstellungskosten für die Einliegerwohnung von der Steuer absetzen könnt.

Heizkostenabrechnung für Einliegerwohnungen: Die Besonderheiten

Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Heizkosten gebrauchsabhängig abzurechnen. Eine Abrechnung nach Quadratmetern ist ausreichend, muss aber im Mietvertrag vereinbart sein. Das kann für den Mieter sowohl von Vorteil als auch von Nachteil sein. Als Bauherr geht ihr späteren Streitigkeiten aber aus dem Weg, wenn ihr direkt getrennte Gas-, Strom- und Wasserzähler installiert und eurem Mieter nur die Nebenkosten in Rechnung stellt, die er auch verursacht. Dadurch liefert ihr auch im Sinne der Umwelt einen Anreiz, Energie zu sparen.

Übrigens: Gehören die beiden Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern, muss nach Verbrauch abgerechnet werden.

Vermietete Einliegerwohnung: Sonderkündigungsrecht, aber längere Kündigungsfristen

Der Gesetzgeber gesteht dem Vermieter einer Einliegerwohnung ein Sonderkündigungsrecht (§ 573a BGB (1)) zu. So bekommt dieser die Chance, sich einfacher von seinem Mieter zu trennen, wenn das enge Zusammenleben nicht gut funktioniert. Umgekehrt betrachtet hat also der Mieter einer Einliegerwohnung einen geringeren Kündigungsschutz.

Zwar muss der Vermieter keinen Kündigungsgrund angeben, dafür verlängern sich aber auch die gesetzlichen Kündigungsfristen um drei Monate, was wieder ein Pluspunkt für den Mieter ist. Die Fristen gelten für Verwandte und außenstehende Mieter gleichermaßen.

Ausnahme: Die Kündigung stellt eine besondere Härte dar. Ist der Mieter zum Beispiel krank, greift die Kündigung nicht.

Sind Einliegerwohnungen steuerlich absetzbar?

Die Mieteinnahmen eurer Einliegerwohnung müsst ihr zwar versteuern, dafür könnt ihr aber einen großen Teil der Herstellungs-, Modernisierungs- und Werbungskosten von der Steuer absetzen. Auch die auf die Einliegerwohnung anteilig entfallenden Zinskosten eines Baukredits wirken steuermindernd. Voraussetzung sind getrennte Rechnungen. Ist eine eindeutige Zuordnung nicht möglich – etwa bei der Dacheindeckung – könnt ihr die Kosten nach Anteil der Fläche zwischen Einliegerwohnung und Hauptwohnung aufteilen.

Für die steuerliche Anerkennung ist es wichtig, dass die Wohnung vom übrigen Haus abgetrennt ist und einen eigenen Wohnungseingang hat. Aus dem Grundriss muss der Finanzbeamte außerdem den Unterschied zu einem Zweifamilienhaus erkennen können.

Die größte Steuerersparnis erreicht ihr, wenn ihr für Haupt- und Einliegerwohnung getrennte Bauverträge abschließt. So könnt ihr euer Eigenkapital ausschließlich für die Finanzierung der Hauptwohnung nutzen und die Einliegerwohnung nur mit einem Darlehen finanzieren. Dadurch steigt der steuerlich absetzbare Zinsanteil.

Übrigens: Bei der Vermietung an Verwandte müsst ihr darauf achten, dass diese mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Ansonsten müsst ihr auf ein Teil der Steuerersparnis verzichten.

KfW-Kredite für Einliegerwohnungen

Beim Neubau eines energieeffizienten Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung profitiert ihr besonders von der KfW-Förderung. Der Grund: Sie wird jeweils für eine abgeschlossene Wohneinheit genehmigt. Unterm Strich könnt ihr die Förderung verdoppeln. Beim Programm "Wohngebäudekredit 261, 262" werden pro Wohneinheit maximal 150.000 Euro zinsgünstiges Darlehen und bis zu 18.750 Euro Tilgungszuschuss genehmigt.

Tipp: Erkundigt euch zusätzlich bei eurer Gemeinde. Es gibt Kommunen, die den Bau von Einliegerwohnungen fördern, da durch sie keine zusätzlichen Kosten für die Infrastruktur entstehen.

Fertighaus mit Einliegerwohnung: Beispiele

Ob ein Generationenhaus mit ebenerdiger Einliegerwohnung oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Keller: Als Fertighaus lassen sich eure Bauprojekte schnell und kostengünstig verwirklichen. In unserem Artikel Fertighaus mit Einliegerwohnung haben wir euch acht Beispiele herausgesucht.

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