Einfamilien-Fertighaus mit Einliegerwohnung
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Fertighaus mit Einliegerwohnung: Vorteile, Nachteile, Kosten

Eva Dorothée Schmid

Eva Dorothée Schmid

Ob als Wohnraum für die Großeltern, die eigenen Kinder oder zum Vermieten – eine Einliegerwohnung schafft Flexibilität und leistet einen wertvollen Beitrag zur Hausfinanzierung. Wir erläutern die Vorteile und Nachteile und stellen euch acht Beispiele für ein Fertighaus mit Einliegerwohnung vor.

Nach dem zweiten Weltkrieg wurde in Deutschland der Einbau von Einliegerwohnungen sogar vorgeschrieben, um dem Mangel an Lebensräumen entgegenzuwirken. Doch auch heute kann es Vorteile haben, ein Haus mit Einliegerwohnung zu bauen. Allerdings solltet ihr auch die Nachteile dieser Wohnform kennen. Häuser mit Einliegerwohnung findet ihr auch als Fertighaus. Wir zeigen euch acht Beispiele für ein Fertighaus mit Einliegerwohnung.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Ursprünglich gab es Einliegerwohnungen vor allem auf Bauernhöfen. Dabei handelte es sich um separate Räume, in denen Landarbeiter, die sogenannten Einlieger, zur Miete untergebracht wurden.

Was eine Einliegerwohnung heute ausmacht, ist rechtlich klar definiert. Eine Einliegerwohnung ist eine selbstständige Wohneinheit in einem übergeordneten Ein- oder auch Zweifamilienhaus. Das heißt, sie muss kleiner sein als das Haupthaus.

Außerdem ist dabei entscheidend, dass die Einliegerwohnung ihren Bewohnern die Möglichkeit bietet, einen selbstständigen Haushalt zu führen. Das heißt: Eine Einliegerwohnung muss zwingend ein eigenes Bad mit mindestens WC und Dusche haben, außerdem eine Kochgelegenheit. Eine Miniküche oder eine Küchenzeile sind dabei ausreichend.

Eine Einliegerwohnung liegt üblicherweise entweder im Souterrain oder im Dachgeschoss. In manchen Fällen nimmt die Einliegerwohnung aber auch das Erdgeschoss in Anspruch oder ist wie ein Anbau an das eigentliche Wohnhaus angesetzt.

Der Begriff beschränkt sich nicht nur auf Wohnungen im Keller oder Dachgeschoss. Nach geltendem Recht kann selbst eine Doppelhaushälfte als Einliegerwohnung geplant werden, um dadurch etwa steuerliche Vorzüge zu bekommen.

Es gibt nicht nur Massivhäuser mit Einliegerwohnungen, auch Fertighaus-Anbieter haben Häuser mit einer Einliegerwohnung im Programm.

Haus mit Einliegerwohnung: Das sind die Vorteile

Das Einfamilienhaus mit einer weiteren Partei zu teilen, das kommt sicher nicht für alle in Frage. Manche ziehen ja gerade deshalb ins Einfamilienhaus, um ihre Ruhe und eben keine Nachbarn mehr Wand an Wand zu haben. Allerdings hat ein Haus mit Einliegerwohnung mehrere Vorteile.

1. Mieteinnahmen erleichtern die Finanzierung des Hauses

Die Mieteinnahmen der Einliegerwohnung sind oft der entscheidende Anreiz. Diese können insbesondere in der Tilgungsphase der Baufinanzierung hilfreich sein. Sie bieten die Gelegenheit, die Finanzierung des Eigenheims leichter zu stemmen.

Gut zu wissen: Als Vermieter einer Einliegerwohnung könnt ihr eurem Mieter, wenn ihr mit ihm nicht gut klarkommt, leichter kündigen als andere Wohnungseigentümer. Ihr habt ein Sonderkündigungsrecht, das euch erlaubt, das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen zu beenden. Die Kündigungsfristen, die dabei gelten, sind allerdings jeweils drei Monate länger als die normale Kündigungsfrist. Euer Sonderkündigungsrecht greift nur dann nicht, wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt, beispielsweise weil er schwer krank ist.

Und wenn ihr an Verwandte vermietet, dann solltet ihr das nicht wesentlich unter dem Marktwert tun, denn sonst sind die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten (siehe Punkt 5.) steuerlich nicht voll abziehbar. Die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen.

2. Generationsübergreifendes Wohnen

Darüber hinaus ermöglicht die Einliegerwohnung generationsübergreifendes Wohnen: Sie kann beispielsweise von jugendlichen oder jungen erwachsenen Kindern genutzt werden. Oder die Eltern ziehen im Alter in die Einliegerwohnung, während ihre Kinder mit ihrer Familie das Haupthaus nutzen. Dies ist dann eine besondere Form des Mehrgenerationenhauses.

3. Flexibilität über alle Lebensphasen hinweg

Wer sich im Alter wohnlich verkleinern möchte, hat außerdem die Möglichkeit, selbst in die Einliegerwohnung zu ziehen und das Haus zu vermieten. Die Einnahmen bessern dann die Rente auf und somit kann eine Einliegerwohnung auch als Altersvorsorge dienen.

Bei Bedarf kann eine Einliegerwohnung aber auch als Büro oder Praxis genutzt werden. Oder man bringt dort im Alter eine Pflegekraft unter.

Zudem könnt ihr, sofern eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamts vorliegt, die Einliegerwohnung als eigenständiges Wohnobjekt verkaufen.

4. Vermietung als Ferienwohnung möglich

Wenn ihr in einer touristisch interessanten Stadt oder Region lebt, dann könnt ihr die Einliegerwohnung auch als Ferienwohnung vermieten. Ist sie gut ausgelastet, dann verdient ihr damit in der Regel mehr als mit einer dauerhaften Vermietung. Damit wird die Einliegerwohnung zu einer interessanten Einnahmequelle. Allerdings solltet ihr bedenken, dass die Anfangsinvestition in diesem Fall höher ist, denn eine Ferienwohnung muss komplett möbliert und ausgestattet werden.

Diese Art der Vermietung bietet auch Flexibilität: Ihr könnte die Wohnung zeitweise auch für eigenen Besuch blocken und spart so im Haupthaus das Gästezimmer ein.

5. Attraktive Steuervergünstigungen

Eine Einliegerwohnung sichert euch zudem attraktive Steuervergünstigungen. Steuerlich absetzen könnt ihr sowohl die Darlehnszinsen als auch alle Ausgaben, die dem Erhalt des Mietobjekts dienen, also Reparaturen, notwendige Sanierungen und Modernisierungen, Instandhaltungskosten und den personellen Aufwand für diese Maßnahmen.

Erfüllt das Haus die Anforderungen der KfW-Standards, ist eine staatliche Förderung beim Bau möglich. Wer eine Einliegerwohnung in sein Haus integriert, kann diese Förderung doppelt nutzen: Für das eigene Wohnhaus und zusätzlich für die Einliegerwohnung.

Haus mit Einliegerwohnung: Das sind die Nachteile

Den Vorteilen stehen allerdings auch ein paar Nachteile entgegen:

1. Zusammenleben auf engem Raum

Wer eine Einliegerwohnung im Einfamilienhaus hat und diese vermietet, lebt mit Fremden sehr eng zusammen. Das ist nicht jedermanns Sache und erfordert bei der Auswahl der Mieter besonderes Augenmerk. Zumal bestimmte Teile wie Flure oder der Garten häufig gemeinsam genutzt werden.

Vor allem wenn ihr an fremde Menschen vermietet, solltet ihr mit ihnen eindeutige Regelungen vereinbaren, was wie genutzt werden darf. Auch die Verbrauchskosten erfasst und rechnet ihr am besten separat ab, um Streitigkeiten zu vermeiden.

2. Höhere Kosten in der Bauphase

Der Bau einer Einliegerwohnung ist im Vergleich zu einer einzelnen Eigentumswohnung relativ günstig, er erhöht allerdings die Gesamtkosten für euer Einfamilienhaus.

Soll in ein Haus eine Einliegerwohnung integriert werden, benötigt ihr eine größere Grundfläche des Hauses und die Baukosten steigen an verschiedenen Stellen. Solltet ihr euch nicht für ein Fertighaus, sondern für ein Architektenhaus entscheiden, bekommt schon der Architekt durch den höheren Arbeitsaufwand ein höheres Honorar.

Außerdem fallen die Materialkosten und die Ausgaben für die Arbeitszeit von Handwerkern höher aus. Es kann auch sein, dass ihr für die Einliegerwohnung einen zweiten Parkplatz nachweisen müsst.

Es lohnt sich daher, die späteren Mieteinnahme den zusätzlichen Ausgaben während der Bauphase gegenüber zu stellen. Nur wenn mögliche Einnahmen deutlich überwiegen, lohnt sich die zusätzliche Wohnung im eigenen Haus finanziell.

Als Faustregel gilt dabei, dass eine neu erstellte Einliegerwohnung mindestens 50 Quadratmeter beziehungsweise zwei Zimmer groß sein sollte, um rentabel abzuschneiden.

3. Erhöhte Anforderungen an Schallschutz und Wärmedämmung

Wenn ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung nicht gut geplant und ausgeführt wird, dann kommt es häufig zu Problemen mit Lärmbelästigung durch die jeweils andere Partei. Deshalb solltet ihr unbedingt in den Schallschutz und auch in die Wärmedämmung investieren.

Und zwar am besten so, dass die Wohnung alle Kriterien erfüllt, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten. Diese Bescheinigung stellt euch die zuständige Baurechtsbehörde aus. Sie lohnt sich besonders dann, wenn ihr eure Einliegerwohnung zu einem späteren Zeitpunkt eventuell separat verkaufen wollt

Relevant im Grenzbereich zwischen euren Wohnräumen und der Einliegerwohnung sind bezüglich des Schallschutzes vor allem die Vorschriften der DIN 4109, die den Tritt-, Körper- und Luftschallschutz betreffen.

4. Wiederverkaufswert

Ein Haus mit Einliegerwohnung zu verkaufen kann ein gutes, aber auch ein schlechtes Geschäft sein – je nach Lage. Während ein Fertighaus mit Einliegerwohnung in Ballungsgebieten wahrscheinlich einen höheren Preis erzielt als eins ohne, kann das in ländlichen Gebieten ganz anders aussehen.

5. Verkleinerung des eigenen Wohnraums

Was natürlich auch noch gegen eine Einliegerwohnung spricht, ist die Tatsache, dass ihr damit in aller Regel den Wohnraum, der euch selbst zur Verfügung steht, verkleinert.

Wann und wo bietet sich eine Einliegerwohnung an?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Einliegerwohnung in das Wohnhaus zu integrieren. Am beliebtesten sind der Einbau im

  • Keller,
  • Parterre oder
  • unter dem Dach.

Eine Einliegerwohnung im Keller bietet den Vorteil, dass sie eine eigene Etage hat und ist deshalb für spätere Mieter am attraktivsten. Ein weiterer Vorteil ist, dass die meisten Kellerdecken aus Beton bestehen und deshalb für einen guten Schallschutz sorgen. Das sichert die Privatsphäre für Mieter und Vermieter.

Allerdings sind die Lichtverhältnisse bei einer Einliegerwohnung im Keller oft schwierig. Deshalb solltet ihr mit einer Geschosshöhe von mindestens 2,50 Metern planen, damit ausreichend große Fenster möglich sind.

Gut realisierbar ist eine Einliegerwohnung im Keller vor allem bei einem Bau in Hanglage. Dann kann man den zum Hang gelegenen Teil der Einliegerwohnung komplett ebenerdig errichten. Der Hausteil, der zur Bergseite liegt, wird dann für Hausanschlussräume und Abstellräume ohne Tageslicht genutzt. Ihr wollt euren Keller nachträglich ausbauen? Dann lest dazu auch gern diesen Ratgeber: Keller ausbauen: Das müsst ihr für den neuen Wohnraum beachten

Die Einliegerwohnung im Parterre bietet den großen Vorteil, dass sie behindertengerecht ist. Sie eignet sich also besonders gut für das Mehrgenerationenwohnen. Allerdings vergrößert sich durch so eine Einliegerwohnung der Grundriss des gesamten Hauses enorm. Deshalb ist eine Einliegerwohnung im Parterre erst ab einer Grundrissfläche von etwa 120 Quadratmetern empfehlenswert.

Die dritte Möglichkeit ist die Einliegerwohnung im Dachgeschoss. Allerdings ist die mögliche Belästigung durch Lärm hier höher als im Kellergeschoss. Daher ist eine Einliegerwohnung im oberen Geschoss nur empfehlenswert, wenn es sich um die eigene Familie handelt oder ein Arbeitszimmer zur Eigennutzung geplant ist. Zudem ist diese Variante der Einliegerwohnung am teuersten, weil eine Dachgeschosswohnung aufwendig belüftet werden muss.

Was kostet ein Fertighaus mit Einliegerwohnung?

Ein Haus mit Einliegerwohnung muss auf den Quadratmeter gerechnet nicht teurer sein als ein gewöhnliches Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung. Der Gesamtpreis steigt lediglich durch die größere Fläche, die durch die Einliegerwohnung gebaut wird.

Im Vergleich zu einem Nutzungskeller verursacht der Bau einer Einliegerwohnung im Keller Mehrkosten von ungefähr 20.000 bis 30.000 Euro. Er ist damit die günstigste Variante, eine Einliegerwohnung im Haus zu integrieren.

Grob geschätzt kostet ein Haus mit Einliegerwohnung in der Regel mindestens 50.000 Euro mehr als ein normales Einfamilienhaus.

Mehr zu Baukosten pro Quadratmeter lest ihr in unserem Ratgeber "Baukosten pro Quadratmeter: Was kostet ein Neubau?".

8 Beispiele für ein Fertighaus mit Einliegerwohnung

Wir haben euch acht Beispiele für ein Fertighaus mit Einliegerwohnung aus unserer großen Fertighaus-Datenbank herausgesucht – aufsteigend geordnet nach Preis. Mit dabei sind Häuser mit Einliegerwohnung in Massivbauweise sowie in Holzfertigbauweise.

1. Dreigiebelhaus mit Einliegerwohnung von Roth Massivhaus

Das traditionelle Massivhaus bietet viel Platz für die ganze Familie, mit separater Einliegerwohnung für die Großeltern. Insgesamt stehen mehr als 220 Quadratmeter Fläche zur Verfügung. Gut ein Drittel davon entfällt auf die Einliegerwohnung im Erdgeschoss. Für Schallschutz sorgt eine Wohnungstrennwand aus schwerem Kalksandstein, die zuverlässig unerwünschte Geräusche schluckt.

2. Repräsentatives Haus mit Einliegerwohnung von Living Haus

Dieses Fertighaus bietet zwei Wohneinheiten, die in Größe und Raumnutzung individuell an die Bedürfnisse der Bewohner angepasst sind. Die im Erdgeschoss gelegene Einliegerwohnung mit gut 50 Quadratmetern Platz eignet sich für einen Ein- oder Zweipersonenhaushalt. Die Wohn- und Lebensräume der danebenliegenden großen Wohnung erstrecken sich über das Erd- und das Obergeschoss. Achtung: Der Preis bezieht sich auf ein Ausbauhaus.

3. Energiesparhaus mit großer Einliegerwohnung im Dachgeschoss von Danhaus

In diesem Fertighaus mit Einliegerwohnung kann eine Familie ebenerdig auf 93 Quadratmetern wohnen und im Dachgeschoss eine ebenso große Wohnung vermieten. Des Weiteren kommt man bei dem Haus mit KfW40-Standard in den Genuss der doppelten KfW-Förderung pro Wohneinheit.

4. Generationenhaus mit Schleppdacherker und Einliegerwohnung von Okal

Was von außen wie ein großes Einfamilienhaus wirkt, entpuppt sich im Innern als eine Hauptwohnung mit komplett abgetrennter Erdgeschoss-Einliegerwohnung. Der einzige Hinweis darauf ist der separate Hauseingang. Die Einliegerwohnung umfasst rund die Hälfte der Erdgeschosswohnfläche und bietet mit Schlaf- und Badezimmer sowie offenem Küchen-, Ess- und Wohnbereich alle Annehmlichkeiten.

5. Fertighaus mit Einliegerwohnung als Anbau von Fingerhaus

Die Einliegerwohnung ist in diesem Fertighaus von Fingerhaus in einem Anbau im Erdgeschoss untergebracht. Es handelt sich um ein etwa 40 Quadratmeter großes Einzimmerappartement, das sich für verschiedene Nutzungen anbietet.

6. Fertighaus im Bauhausstil mit barrierefreier Einliegerwohnung von Favorit Massivhaus

Die Einliegerwohnung dieses modernen Hauses ist barrierefrei umgesetzt. Die Terrasse ist von beiden Wohneinheiten nutzbar, die Bewohner des Haupthauses haben noch eine Dachterrasse über der Einliegerwohnung.

7. Stadtvilla mit Einliegerwohnung im modernen Bauhaus-Anbau von Kern-Haus

Beim Mehrgenerationenhaus "Vivaro" von Kern-Haus trifft eine exklusive Stadtvilla auf moderne Bauhaus-Architektur. Die Stadtvilla verfügt über vier Zimmer auf rund 165 Quadratmetern. Dazu kommt die moderne Einliegerwohnung als Anbau im Bauhausstil. Diese verfügt über einen Wohn- und Essbereich, ein Badezimmer sowie ein Schlafzimmer.

8. Fertighaus mit Einliegerwohnung von Gussek Haus

Das Fertighaus-Modell "Antwerpen" ist ein elegantes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im versetzten Flachdachanbau und verfügt über optisch getrennte Hauseingänge. Die Einliegerwohnung bietet zwei Zimmer. Das Haupthaus verfügt über einen 47 Quadratmeter großen offenen Wohnraum und eine offen integrierte Treppe.

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