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Modernisieren | Ratgeber

Nutzungsänderung: Kosten, Unterlagen und Vorschriften

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Aus Gewerbeflächen Wohnraum schaffen? Oder in der eigenen Wohnung eine Praxis eröffnen? Das hört sich leichter an als es ist. Wie so oft, braucht es dazu in Deutschland eine Genehmigung. Wer keine Bußgelder riskieren will, erkundigt sich lieber vorher, wie das in seiner Gemeinde läuft mit dem Antrag auf Nutzungsänderung.

Für die Arztpraxis eures Schwiegervaters fand sich kein Nachfolger? Das Blumengeschäft eurer verstorbenen Mutter will niemand weiterführen? Das ließe sich doch sicher auch eine schöne Wohnung draus machen. Ja, aber bitte nicht ohne Genehmigung der Baubehörde! Denn eine Nutzungsänderung ohne Behörden-Okay kann richtig teuer werden.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ihr oder eure Mieter eine bauliche Anlage künftig anders nutzen wollt als dies im ursprünglichen Bebauungsplan vorgesehen war. Zum Beispiel, wenn ihr in einem Einfamilienhaus einen Teil der Räume als Praxis nutzen möchtet oder ihr ehemalige Gewerbeflächen so umbaut, dass sie künftig als Wohnraum dienen. Als Nutzungsänderung ist dabei der gesamte Prozess der Umwandlung zu verstehen.

In der Regel bedarf es für die Umnutzung einer Zustimmung der zuständigen Baubehörde. Erkundigt euch vor eventuellen Umbauten oder dem Beginn der neuen Nutzung unbedingt, ob ein Antrag eingereicht werden muss.

Welche Arten von Nutzungsänderungen gibt es?

Es gibt unterschiedliche Nutzungsänderungen. Zum Beispiel:

  • von Gewerberaum in Wohnraum
  • von Wohnraum in Gewerberaum
  • ein Teil eines Gewerberaums für ein neues/anderes Gewerbe
  • von selbst genutztem Wohnraum in eine Mietwohnung oder -haus (auch bei Untervermietung eines einzelnen Zimmers)

In Zeiten, in denen Wohnraum knapp ist, ist besonders die Umwandlung von ehemaligen Gewerbeflächen in Wohnraum interessant.

Nutzungsänderung von Gewerbefläche in Wohnraum

Eine stillgelegte Bäckerei, eine geschlossene Kaufhaus-Filiale, eine verlassene Fabriketage. Sobald die alte Nutzung der Vergangenheit angehört, stellt sich für Eigentümer oder Mieter die Frage, ob eine andere Nutzung denkbar und finanziell interessant ist. Am einfachsten ist die Umwandlung, wenn die neue Nutzungsart der Räume ohnehin schon in der Baugenehmigung vorgesehen war. Ein Antrag auf Nutzungsänderung ist dann in einigen Fällen nicht notwendig.

Dies ist häufig in Mischgebieten der Fall. In reinen Industriegebieten ist es wahrscheinlich, dass eine Nutzung als Wohnraum nicht vorgesehen ist. Ein Blick in den gültigen Bebauungsplan verrät euch, ob eine Umwandlung in Wohnraum rechtlich überhaupt möglich ist.

Ist das der Fall, müsst ihr als Bauherren einen Antrag auf Nutzungsänderung bei der zuständigen Baubehörde stellen. Sie entscheidet nach der gültigen Landesbauordnung, ob euer Antrag genehmigt wird.

Welche Voraussetzungen sind für eine Nutzungsänderung zu erfüllen?

Neben den rechtlichen (Paragraf 29 ff. Baugesetzbuch (BauGB)) müssen auch andere Voraussetzung für eine Umwandlung in Wohnraum erfüllt werden. Dazu gehören energetische Vorgaben (Einhaltung der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)) und die Möglichkeit, sanitäre Einrichtungen einzubauen.

Auch wenn die neue Nutzung der aktuellen Baugenehmigung entspricht, kann ein Antrag notwendig werden. So stellt die Baubehörde zum Beispiel auch sicher, dass die Nutzungsänderung dem regionalen Umfeld entspricht.

Aufgrund der Lage am Wohnungsmarkt ist es wahrscheinlicher, dass ein Antrag auf Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen genehmigt wird als umgekehrt.

Diese Auflagen muss der Bauherr für eine Nutzungsänderung erfüllen:

  • Nutzungsänderung steht im Einklang mit dem gültigen Bebauungsplan (oder es liegt eine Ausnahmegenehmigung vor).
  • Für die Erschließung des Geländes ist gesorgt.
  • Der Entwurfsverfasser verfügt über eine Bauvorlagenberechtigung.
  • Die neue Nutzung muss den Vorschriften des Schall- und Wärmeschutzes genügen.
  • Bei der Umwandlung in Gewerbeflächen muss der Antrag häufig um eine konkrete Betriebsbeschreibung ergänzt werden.
  • Genehmigung des Bauantrags durch die Baubehörde.

Wann und warum muss man einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen?

Am Ende muss die Nutzungsänderung der Baugenehmigung entsprechen. Ist dies für euch nicht klar ersichtlich oder ihr seid euch sonst unsicher, ob ein Antrag in eurem Fall notwendig ist, solltet ihr euch an die Baubehörde wenden. Sie kann oft schon anhand einiger Rahmendaten einschätzen, ob ihr einen Antrag stellen müsst.

Erst mit einer Baugenehmigung, in der die neue Nutzung vermerkt ist, seid ihr auf der sicheren Seite. Der Antrag schützt euch damit auch vor Bußgeldern, die fällig werden, wenn ihr die Nutzungsänderung ohne Zustimmung oder gültige Baugenehmigung realisiert.

Übrigens: Das gilt auch, wenn ihr ein Zimmer untervermietet. Denn dadurch wird selbst genutzter Wohnraum zu vermietetem Wohnraum. Ist diese Umnutzung nicht in der Baugenehmigung (oder im Mietvertrag) vorgesehen, ist ein Antrag notwendig.

Welche Unterlagen braucht ihr für eine Nutzungsänderung?

Welche Unterlagen euer Bauamt braucht, variiert je nach Bundesland. In der Regel müsst ihr dem Antrag auf Nutzungsänderung die folgenden Dokumente beilegen:

  1. Der Antrag auf Baugenehmigung (auf den Behördenseiten der Bundesländer als PDF-Download erhältlich, zum Beispiel für Hamburg). Er muss vom Bauherrn und vom Entwurfsverfasser unterschrieben sein.
  2. Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1000
  3. Kopie des amtlichen Lageplans, in dem das betroffene Gebäude oder dessen Teile rot markiert wurden (in dreifacher Ausfertigung).
  4. Eingabeplan im Maßstab 1:100 mit betroffenem Grundriss, Schnitt durch den Gebäudeteil und betroffenen Ansichten (Nord, West, Ost, Süd). Ebenfalls in dreifacher Ausfertigung.
  5. Gegebenenfalls Stellplatzberechnung und Stellplatznachweis

Wann müsst ihr keinen Antrag auf Nutzungsänderung stellen?

Eine Nutzungsänderung muss nicht immer den ganzen Prozess eines Baugenehmigungsverfahrens durchlaufen. Geht es beim betreffenden Raum nur um geringe Grundflächen, kann auch eine verfahrensfreie Nutzungsänderung greifen. Diese Vereinfachung bedeutet aber nicht, dass die Regelung rechtsfrei ist. Um auf der sicheren Seite zu sein, ist es eure Pflicht, euch im Vorfeld bei der Baubehörde zu erkundigen. Welche Auflagen ihr für eine verfahrensfreie Nutzungsänderung erfüllen müsst, kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein.

Wer beantragt die Nutzungsänderung, Mieter oder Vermieter?

Als Eigentümer seid ihr für die Beantragung einer Nutzungsänderung zuständig. Vermietet ihr eine Wohnung oder ein Haus, ist in der Regel im Mietvertrag festgelegt, dass diese nur zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Eine Änderung müsst ihr – sofern gewollt – daher aktiv beantragen. Vermietet ihr Gewerberäume, ist es wichtig, dass ihr euch genau nach der künftigen Nutzung durch den Mieter erkundigt. Weicht diese von der gültigen Baugenehmigung ab, ist ebenfalls ein Antrag notwendig.

Sind für die Nutzungsänderung keine Umbauten notwendig, könnt ihr den Antrag allein stellen. Andernfalls braucht ihr einen Fachmann (Architekt, Bauingenieur), der über eine Bauvorlagenberechtigung verfügt.

Ist eine Nutzungsänderung in Eigentümergemeinschaften möglich?

Ist die betreffende Fläche Teil einer Eigentümergemeinschaft, wird es etwas komplizierter. Wollt ihr ein ehemaliges Ladenlokal im Erdgeschoss in Wohnraum umwandeln, befürchten die anderen Eigentümer vielleicht eine erhöhte Lärmbelästigung (zum Beispiel durch Kinder oder Haustiere) oder eine Behinderung ihrer eigenen gewerblichen Nutzung. Der Bundesgerichtshof kam in einem Urteil zu dem Schluss, dass die Wandlung in Wohnraum die Interessen der anderen Eigentümer beeinträchtigen könne. Bevor die Nutzung nach einem Umbau wieder untersagt wird, ist es also in jedem Fall sicherer, sich um eine offizielle Genehmigung zu bemühen.

Was passiert ohne Nutzungsänderung?

Nutzt ihr eine Immobilie auf eine Weise, die nicht der Baugenehmigung entspricht, müsst ihr nicht nur damit rechnen, dass diese Nutzung behördlich untersagt wird. Zusätzlich wird ein Bußgeld fällig. An- und Umbauten, die ihr bereits vorgenommen habt, müssen häufig wieder zurückgebaut werden.

Was kostet eine Nutzungsänderung?

Die Kosten für eine Nutzungsänderung teilen sich in zwei Posten:

  • Die Gebühren für den Antrag auf Nutzungsänderung bei der Behörde
  • und die Kosten für etwaige Umbaumaßnahmen.

Zu beiden lassen sich keine verlässlichen Angaben machen. Die Höhe der Gebühren variieren je nach Gemeinde. Die Kosten für Baumaßnahmen reichen von wenigen bis zu einigen 1.000 Euro pro Quadratmeter. Schließlich kostet euch die Untervermietung eines Zimmers, zu dem schon vorher ein kleines Bad gehörte, fast nichts, während der Umbau einer Fabrikhalle in mehrere Eigentumswohnungen eine große Investition darstellt.

Fallen durch die Umbaumaßnahmen außerdem noch PKW-Stellplätze weg, kommen noch Kosten für Ausgleichszahlungen an die Gemeinde hinzu. Diese sind auch abhängig von der Kommune und fallen sehr unterschiedlich aus.

Tipp: Stellt ihr den Antrag auf Nutzungsänderung für euren Mieter, müsst ihr die Gebühren als Eigentümer nicht unbedingt selbst zahlen. Je nach Verhandlungsposition könnt ihr vereinbaren, dass er die Kosten für den Antrag ganz oder teilweise übernimmt.

Keller als Wohnraum nutzen: Nutzungsänderung notwendig?

Für die eigene Nutzung eures Kellers als Wohnraum braucht ihr keine Genehmigung. Anders sieht es aus, wenn ihr eine Einliegerwohnung schaffen und diese vermieten wollt. Dann liegt eine Nutzungsänderung vor und die müsst ihr beantragen. Gibt die Baubehörde auf Grundlage des Bebauungsplans ihr Okay, müsst ihr beim Umbau aber noch die Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung kennen. In unserem Artikel "Keller ausbauen: Das müsst ihr für den neuen Wohnraum beachten" lest ihr, welche das sind.

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