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Wohnflächenbe­rechnung Keller: Zählt der Keller zur Wohnfläche?


Dürfen Vermieter einen Keller bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigen und zur Wohnfläche zählen? Ist er für die Grundsteuer relevant? Wir klären, ob Keller wirklich zur Gesamtwohnfläche gehören und ob bei Hobbyräumen Ausnahmen gelten.

  1. Darum lohnt sich Nachrechnen bei der Gesamtwohnfläche
  2. Keller berechnen: Wohnflächenverordnung oder DIN 277?
  3. Zählt der Keller zur Wohnfläche?
  4. Zählt der Hobbyraum im Keller zur Wohnfläche?
  5. Grundsteuer: Muss ich Kellerräume als Wohnfläche angeben? 

Bei der Wohnflächenberechnung den Keller miteinbeziehen? Gewiefte Vermieter können das tun und ihre Mieter so ganz schön übers Ohr hauen. Ob das legal ist, klären wir in diesem Artikel und vergleichen deshalb die seit 2004 zulässige Wohnflächenverordnung mit der DIN 277 im Bezug auf Kellerräume. Ob der Keller zur Wohnfläche gezählt wird, ist auf der anderen Seite auch für Immobilieneigentümer in puncto Grundsteuer interessant.

Wir nennen euch außerdem Gründe, weshalb es sich lohnt, einmal die Gesamtwohnfläche nachzurechnen und beschäftigen uns mit der Frage, ob Hobbyräume zur Wohnfläche gezählt werden dürfen oder nicht.

Darum lohnt sich Nachrechnen bei der Gesamtwohnfläche

Niemand möchte Miete für Wohnfläche zahlen, die er nicht richtig bewohnen kann. Laut Wohnflächenverordnung von 2004 dürfen Balkone deshalb nur zu 25 bis 50 Prozent, und Flächen unter Dachschrägen gar nicht oder nur teilweise zur Gesamtfläche dazugezählt werden. Werden die Abzüge berücksichtigt, kann das folgende Auswirkungen auf eure Miete haben:

  • Die Betriebskosten ändern sich.
  • Der Mietpreis für eure Wohnung ändert sich. Eventuell könnt ihr die Miete sogar mindern, wenn euch zu viel Wohnfläche berechnet wurde.
  • Ihr könnt auf eventuelle Rückzahlungen von zu viel gezahlter Miete hoffen (bei einer Flächenabweichung von über zehn Prozent).

Wer sich nicht sicher ist, ob der Vermieter die im Mietvertrag stehende Gesamtwohnfläche richtig angegeben hat, kann einmal nachmessen. Damit es möglichst genau wird, empfiehlt Stiftung Warentest Lot und Laser zu verwenden.

Relevant für Eigentümer: Mit der Wohnfläche ändert sich auch die zu zahlende Grundsteuer auf Wohnungseigentum. Fehler bei der Wohnflächenberechnung können unter Umständen also die Steuerlast unnötig in die Höhe treiben. Ob der Keller hierbei berücksichtigt wird, dazu mehr weiter unten im Artikel. Lest hier, wie hoch die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus ausfällt.

Keller berechnen: Wohnflächenverordnung oder DIN 277?

Die Wohnfläche kann mithilfe verschiedener Methoden berechnet werden. Wie die Quadratmeterzahl ermittelt wurde, steht jedoch in den seltensten Fällen im Mietvertrag. Generell dient die 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Grundlage. 

Vermieter berechnen die Wohnfläche jedoch gerne mit der DIN 277, zum Nachteil der Mieter. Gerade bei Kellerräumen kann das ganz schön ins Gewicht fallen.

Gut zu wissen: Hat euer Vermieter den Keller nach DIN 277 berechnet und verlangt dafür Miete, könnt ihr das in jedem Fall anfechten. Gerichte urteilen in der Regel auf Grundlage der WoFlV, also zugunsten der Mieter. Es sei denn, im Mietvertrag wurde ausdrücklich vereinbart, dass die Wohnfläche nach DIN 277 berechnet wird.

Keller berechnen nach der Wohnflächenverordnung

Laut Wohnflächenverordnung werden Zubehörräume nicht als Wohnfläche gezählt und somit auch nicht angerechnet. Darunter fallen auch Kellerräume und folgende Räumlichkeiten:

  • Abstellräume und Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung
  • Waschküchen
  • Bodenräume
  • Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen

Wohnflächenverordnung (WoFlV) im Überblick

Keller berechnen nach DIN 277

Die DIN 277 berücksichtigt bei der Wohnflächenberechnung Keller zu 100 Prozent, da sie unter die Kategorie "Nutzflächen" fallen. Einzige Ausnahme: Die Flächen von Kellerlichtschächten werden nicht mit berechnet.

DIN 277 im Überblick

Weder in der Wohnflächenverordnung noch in der DIN 277 wird eine Aussage zu Hobbyräumen im Keller getroffen.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Gemäß Wohnflächenverordnung sind Kellerräume grundsätzlich sogenannte Zubehörräume und damit nicht Teil der Wohnfläche. Bei der DIN-Norm-Wohnflächenberechnung wird der Keller hingegen zu 100 Prozent dazu gerechnet. 

In strittigen Fällen, zum Beispiel, wenn es um die Höhe einer Versicherungspolice geht oder um die anteiligen Betriebskosten, kann es auf folgende Punkte ankommen:

  • Hat der Keller einen direkten, separaten Zugang?
  • Wie ist der Ausbauzustand der Kellerräume (Dämmung, Beheizung)? 
  • Hat der Keller Fenster? Wie ist die Tageslicht- und Belüftungssituation?
  • Wie ist die lichte Raumhöhe?
  • Werden Kellerräume als Hobbyzimmer genutzt?

Zählt der Hobbyraum im Keller zur Wohnfläche?

Die Frage hat schon viele streitende Mieter und Vermieter vor Gericht gebracht. Denn Vermieter führen den Hobbyraum im Keller manchmal im Mietvertrag auf und rechnen dessen Fläche ganz oder zu 50 Prozent zur Gesamtwohnfläche dazu. Viele Mieter fühlen sich dann hintergangen und wollen einen Teil ihrer Miete zurück und zukünftig nicht mehr für den Hobbyraum zahlen.

Kellerräume dürfen laut WoFlv nicht zur Wohnfläche dazugezählt werden. Zu Hobbyräumen wird jedoch keine explizite Aussagen getroffen, was die Sachlage etwas diffus erscheinen lässt. Wer hat also Recht? Gerichte haben dazu bereits in mehreren Fällen ein Urteil gefällt:

1. Gerichtsurteil

Die Vermieterin verlangte von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, was im Streit endete, da die Mieterin keine Erhöhung für den Hobbyraum zahlen wollte. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg kam jedoch zu dem Urteil, dass Hobbyräume zur Gesamtwohnfläche zählen und somit auch vollständig angerechnet werden dürfen, sofern sie nach WoFlV eine lichte Raumhöhe von zwei Metern haben und sie ausschließlich zur Wohnung gehören (Az 232 C 67/18).

2. Gerichtsurteil

In einem anderen Urteil des Amtsgericht München heißt es, dass beide Parteien, also Mieter und Vermieter, frei entscheiden können, was zur Wohnfläche gehört und was nicht. Der Vermieter hatte in diesem Fall immer transparent gemacht, dass ein Hobbyraum zum Mietshaus gehöre und der Mieter hatte den Mietvertrag wissend unterzeichnet. 

Erst später, als es um eine Mieterhöhung ging, wurde der Mieter bei der hohen Quadratmeterzahl stutzig. Nachträglich hat er jedoch kein Recht drauf, ein Teil der Miete zurückzuverlangen oder sie sogar kürzen.

3. Gerichtsurteil

In einem Mietstreit hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein beheizbarer Hobbyraum, der innerhalb der Wohnung liege, wie ein Wohnraum ausgestattet sei und als Wohnraum genutzt werde, normalem Wohnraum gleichstehe und deshalb zu 100 Prozent auf die Wohnfläche anzurechnen sei und nicht nur zur Hälfte wie beispielsweise unbeheizbare Wintergärten (AZ VIII ZR 231/06).

4. Gerichtsurteil

Der Vermieter hatte den Hobbyraum im Keller gefliest, verputzt und mit einer Heizung ausgestattet und ihn als "Hobbyraum zur Benutzung als Wohnraum" im Mietvertrag aufgeführt und 50 Prozent der Fläche berechnet. Auch in diesem Fall entschied das Amtsgericht Potsdam für den Vermieter (AZ 24 C 431/08).

Fazit:

Zwar wird in der seit 2004 gültigen WoFlV keine explizite Aussage über Hobbyräume getroffen und man könnte davon ausgehen, dass sie wie Kellerräume behandelt und deshalb bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt werden. Aus rechtlicher Sicht dürfen Vermieter Hobbyräume aber mit bis zu 100 Prozent als Wohnfläche anrechnen.

Und zwar dann, wenn sie den Hobbyraum im Mietvertrag als Wohnfläche erwähnen oder darin eine so genannte "Beschaffenheitsvereinbarung" zur Wohnfläche enthalten ist. Also eine Formulierung wie "Die Wohnfläche beträgt circa x Quadratmeter, wie besehen" oder "Größe laut Vereinbarung circa...". Damit werden die gesetzlichen Berechnungsmaßstäbe für die Wohnraumberechnung ausgehebelt.

In weiteren Ratgebern klären wir, ob die Terrasse zur Wohnfläche zählt und wie der Balkon bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt wird. Außerdem interessant für euch: Wie berechne ich die Wohnfläche meiner Wohnung korrekt?

Grundsteuer: Muss ich Kellerräume als Wohnfläche angeben? 

Die Höhe der Grundsteuer ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig, unter anderem auch von der Grundstücksfläche und der Wohnfläche. Keller- und Zubehörräume wie Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume oder Garagen werden bei der Berechnung der Grundsteuer allerdings nicht berücksichtigt, da die Berechnung der Wohnfläche nicht nach DIN 277, sondern nach der Wohnflächenordnung erfolgt.

Ihr habt die Grundsteuer-Frist verpasst? Lest hier, welche Konsequenzen drohen wie ihr jetzt am besten vorgeht. In einem weiteren Ratgeber beantworten wir die häufigsten Fragen zur Grundsteuererklärung für Eigentümer.

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