Mietrendite berechnen – so geht‘s

Immobilien gelten nach wie vor als stabile und lohnenswerte Geldanlage. Gerade in Zeiten der Inflation ist Betongold gefragter denn je. Vielleicht besitzt ihr bereits ein Haus oder eine Wohnung, die ihr als Geldanlage erworben und vermietet habt. 

Dann macht es Sinn, die Mietrendite zu ermitteln. Denn diese Kennzahl sagt euch, ob die vereinbarte Miete angemessen ist oder ob ihr über eine Mieterhöhung nachdenken solltet. Das ist besonders im Fall eines Mieterwechsels interessant. Alles zum Thema "Indexmiete" erfahrt ihr hier. 

Oder ihr spielt mit dem Gedanken, eine Immobilie als Investment zu kaufen? Dann gibt die Mietrendite Auskunft darüber, ob sich der Kauf lohnt. Im Folgenden erklären wir, welche Rendite ihr bei einer Vermietung erzielen solltet und wie ihr die Mietrendite berechnen könnt.

Was ist die Mietrendite?

Der Begriff Rendite stammt aus dem Italienischen und beschreibt den Ertrag oder Gewinn einer Geldanlage. Diese Kennzahl wird jährlich ermittelt und in Prozent angegeben. 

Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen den zu erwartenden Mieteinnahmen und dem Kaufpreis. Je günstiger dieses Verhältnis zueinander ist, desto rentabler ist euer Investment. Gerade wenn ihr den Immobilienkauf finanzieren müsst, ist die Mietrendite besonders wichtig. 

Grundsätzlich unterscheidet man in Brutto- und Nettomietrendite. Optimal ist, wenn die Mieteinnahmen Tilgung und Zinsen decken. Dafür ist die Nettomietrendite ausschlaggebend. Wie diese berechnet wird, erklären wir weiter unten im Text.

Kaufen oder mieten – was ist besser? Mit diesem Thema beschäftigt sich dieser Ratgeber.

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Was sagt die Mietrendite aus?

Wenn ihr in eine Immobilie als Wertanlage investieren möchtet, kann die Mietrendite euch bei der Entscheidungsfindung helfen. Im Fokus steht die Frage, wann sich die Kaufsumme durch die zu erwartenden Mieteinnahmen refinanziert hat und ab wann ihr mit Gewinnen rechnen könnt.

Ist das Haus beziehungsweise die Wohnung bereits vermietet, könnt ihr mit Hilfe einer Formel (siehe weiter unten im Text) überschlagen, ob sich das entsprechende Objekt auf lange Sicht lohnt. Steht die Immobilie leer, müsst ihr zunächst die zu erwartenden Mieteinnahmen ermitteln, bevor ihr die Mietrendite berechnen könnt.

Doch auch für den Fall, dass ihr bereits eine vermietete Immobilie besitzt, bietet die Mietrendite eine gute Orientierung für euch – vor allem dann, wenn ihr das Objekt noch abbezahlt. Fällt der errechnete Wert zu niedrig aus, ist es an der Zeit, die Miete in angemessenem Rahmen zu erhöhen. 

Bei der Festsetzung hilft euch ein Blick in den regionalen Mietspiegel. Wie hoch die Kennzahl sein sollte, um von einer guten Mietrendite sprechen zu können, erfahrt ihr weiter unten im Artikel. 

Bruttomietrendite und Nettomietrendite – was sind die Unterschiede?

Die Bruttomietrendite gibt Auskunft über das Verhältnis zwischen der Investitionssumme und den Erträgen, die ihr mit der Vermietung erzielt. Dieser Wert bietet bei der Suche nach Immobilien als Kapitalanlage zwar eine erste grobe Einschätzung, ob es sich lohnt, sich näher mit dem jeweiligen Objekt zu beschäftigen. 

Allerdings sollte die Bruttomietrendite keinesfalls ausschlaggebend für eure Entscheidung sein. Da die Berechnung keinerlei weitere Kosten berücksichtigt, ist die ermittelte Kennzahl nicht sonderlich aussagekräftig.

Anders sieht es bei der Nettomietrendite aus. Von diesem Wert sind die Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbssteuer und eine eventuelle Maklerprovision bereits abgezogen. 

Das gilt ebenso für anfallende Kosten, die der Vermieter tragen muss, zum Beispiel Ausgaben für die Instandhaltungsrücklage, Reparaturen sowie Hausverwaltungsgebühren. Daher ist die deutlich aussagekräftigere Nettomietrendite für eure Entscheidung für oder gegen eine Immobilie von großer Bedeutung. 

Was ist eine gute Mietrendite?

Um von einer guten Mietrendite sprechen zu können, die sich für euch lohnt, sollte der jährliche Wert bei etwa vier bis sechs Prozent liegen. Auch hierbei ist es wichtig, zwischen der Brutto- und Nettokennzahl zu unterscheiden. 

Da die Bruttomietrendite die Kaufnebenkosten und Ausgaben wie Instandhaltungskosten nicht berücksichtigt, sollte sie höher ausfallen als die Nettomietrendite. Als empfehlenswert gilt ein Wert zwischen 5 und 6 Prozent.

Die Nettomietrendite sollte bei einer Neubau-Immobilie bei mindestens 3,5 Prozent liegen, besser sind 4 Prozent. Handelt es sich um ein älteres Objekt, empfehlen Experten eine höhere Nettomietrendite. Der Grund dafür ist, dass für ältere Immobilien höhere Instandhaltungskosten eingeplant werden sollten.

Verschiedene Faktoren können die Mietrendite beeinflussen. Dazu zählen beispielsweise die Art der Immobilie, ihr Zustand, das Baujahr und die Lage. Sobald ihr ein Haus oder eine Wohnung als Geldanlage ins Auge gefasst habt, solltet ihr die durchschnittlichen örtlichen Mietrenditen checken. 

Wichtig sind zudem die Finanzierungskosten: Im Idealfall refinanzieren sich diese über die Mieteinnahmen. Ab einer Nettomietrendite zwischen vier bis sechs Prozent ist es häufig möglich, dass sich die finanzierte Immobilie selbst trägt.

Wenn eine Finanzierung nicht in Frage kommt, gibt es alternativ die Möglichkeit, eine Immobilie zu leasen. Ob sich das lohnt, erfahrt ihr hier. 

Alles rund um das Thema CO2-Steuer lest ihr hier. 

Wie berechnet man die Mietrendite? Diese Formeln braucht ihr dafür

Um die Bruttomietrendite zu berechnen, benötigt ihr lediglich zwei Werte: die Jahreskaltmiete und den Kaufpreis. Der Begriff Jahreskaltmiete meint den reinen Mietzins. Nebenkosten, die der Mieter bezahlt, sind nicht mit eingerechnet. 

Die Formel zu Berechnung der Bruttomietrendite lautet: 
(Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100

Mit Jahreskaltmiete ist der reine Mietzins gemeint, exklusive der Betriebskosten und sonstiger Beträge, die vom Mieter gezahlt werden (Jahresbruttomieteinnahmen). Weil bei der Bruttomietrendite keine Abzüge von den Mieteinahmen vorgenommen werden, wie sie für Hausverwaltung, Instandhaltung, Reparaturen & Co. jedoch tatsächlich anfallen, eignet sich der Wert nur für eine Ersteinschätzung.

Die Berechnung der Nettomietrendite ist etwas aufwändiger, da ihr dafür mehr Zahlen benötigt. Dafür ist der ermittelte Wert deutlich aussagekräftiger als die Bruttomietrendite. Dafür müsst ihr zunächst ermitteln, wie hoch die Kosten sind, die ihr als Vermieter für die Immobilie tragen müsst. Darunter fällt nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten. Zu diesen gehören:

• Notarkosten 
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Grunderwerbssteuer 
• eventuelle Maklerprovision 

Zudem benötigt ihr die Höhe der Ausgaben, die ihr nicht auf den Mieter umlegen könnt. Dazu gehören:

• Instandhaltungsrücklage
• Reparaturen
• Hausverwaltungsgebühren
• Eventueller Verlust durch Leerstand

Die Formel zur Berechnung der Nettomietrendite lautet: 
(Jahreskaltmiete - Vermieter-Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100

Rechenbeispiele zur Ermittlung der Mietrendite

Um die Berechnung der Mietrendite zu veranschaulichen, zeigen wir euch einige konkrete Rechenbeispiele. Achtung: Alle Werte sind fiktiv und dienen nur der Veranschaulichung.

Beispiel 1: Nehmen wir an, ihr möchtet ein Haus für 300.000 Euro kaufen und kalkuliert eine monatliche Kaltmiete von 1.000 Euro. Dann hättet ihr eine Jahreskaltmiete von 12.000 Euro und könntet folgende Berechnung aufstellen: (12.000 Euro / 300.000 Euro) x 100 = 4 Prozent. In diesem Fall läge die Bruttomietrendite unter dem empfohlenen Wert von 5 bis 6 Prozent.

Um die Nettomietrendite für dieses Haus zu berechnen, benötigt ihr zunächst die Höhe der Kaufnebenkosten und alle nicht umlagefähigen Ausgaben. Gehen wir von 15 Prozent Kaufnebenkosten des Kaufpreises aus, ergibt sich eine Summe von 45.000 Euro. Für die Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Hausverwaltungsgebühren nehmen wir einen beispielhaften Wert von 4.000 Euro. 

Dann sähe die Berechnung der Nettomietrendite folgendermaßen aus: (12.000 Euro – 4.000 Euro) / (300.000 Euro + 45.000 Euro) x 100 = 2,3 Prozent. In diesem Fall liegt auch die Nettomietrendite deutlich unter dem empfohlenen Wert von mindestens 3,5 Prozent. Als rentable Geldanlage eignet sich diese Immobilie also nicht – es sei denn, ihr könntet eine deutlich höhere Kaltmiete erzielen. Dafür ist ein Blick in den örtlichen Mietspiegel hilfreich. 

Beispiel 2: Ihr spielt mit dem Gedanken, eine kleine Wohnung zu erwerben, die mit 200.000 inseriert ist. Die derzeit vermietete Wohnung bringt eine Kaltmiete von 700 Euro im Monat ein. Mit einer Jahreskaltmiete von 8.400 Euro könntet folgende Berechnung aufstellen: (8.400 Euro / 200.000 Euro) x 100 = 4,2 Prozent. In diesem Fall läge die Bruttomietrendite unter dem empfohlenen Wert von 5 bis 6 Prozent.

Für die Nettomietrendite kalkulieren wir 30.000 Euro (also 15 Prozent) Kaufnebenkosten. Für die Instandhaltungsrücklage und weitere nicht umlagefähige Kosten setzen wir einen beispielhaften Wert von 2.500 Euro an. 

Dann lautet die Berechnung der Nettomietrendite: (8.400 Euro – 2.500 Euro) / (200.000 Euro + 30.000 Euro) x 100 = 2,6 Prozent. Auch in diesem Fall liegt die Nettomietrendite unter dem empfohlenen Wert von mindestens 3,5 Prozent. 

Welche Hausnebenkosten bei einer Immobilie anfallen, erfahrt ihr hier. 

Tipps für eine lohnenswerte Rendite

Damit ihr mit einer Immobilie als Wertanlage eine Rendite erzielen könnt, die sich lohnt, kommt es auf die Wahl der passenden Wohnung oder des passenden Hauses an. Folgende Tipps helfen euch bei der Entscheidung:

Auf eine gute Lage achten: Das wichtigste Kriterium bei der Suche nach einer rentablen Immobilie ist die passende Lage. Am beliebtesten sind ruhig gelegene und dennoch zentral angebundene Häuser und Wohnungen mit guter Infrastruktur. Mit einem solchen Objekt lassen sich lohnenswerte Mietrenditen erzielen.  

Den Zustand der Immobilie prüfen: Wie steht es um die Bausubstanz der Immobilie? In welchem Jahr und nach welchem Baustil wurde das Objekt errichtet und wie lange liegt die letzte Sanierung zurück? Gepflegte Häuser und Wohnungen ziehen in der Regel zahlungskräftige Mieter an – was wiederum für eine gute Rendite sorgt. 

Den Kaufpreis genau abwägen: Die Faustregel ist klar: Je günstiger der Kaufpreis, desto höher die Erträge der Immobilie. Bei besonders günstigen Angeboten solltet ihr allerdings genau hinschauen und überlegen, warum die Immobilie so erschwinglich ist. Fehlt die Infrastruktur in der Gegend, könnte es schwierig werden, Mieter zu finden. Droht ein längerer Leerstand, sinkt auch die Rendite. 

Angebote sorgfältig checken: Makler werben häufig mit dem Versprechen hoher Renditen. Die Aussicht auf rentable Erträge bezieht sich allerdings oftmals auf die wenig aussagekräftige Bruttomietrendite. Um abzuwägen, ob sich das Investment lohnt, solltet ihr die Kaufnebenkosten und andere Ausgaben nicht außer Acht lassen.