Mietrendite berechnen und Rendite für Immobilien steigern – so geht‘s

Du besitzt eine vermietete Immobilie oder planst, ein Haus oder eine Wohnung als Investment zu kaufen? Dann ist die Mietrendite des Objekts entscheidend für dich. Denn mit dieser Kennzahl kannst du ermitteln, ob du dein Eigentum rentabel vermietet hast beziehungsweise ob sich der Kauf lohnt. Wir erklären dir, was die Mietrendite aussagt, wie du die Mietrendite berechnen kannst und was ein guter Wert ist.

Das kannst du tun

• Nutze die Immobiliensuche von Wohnglück.de, um schnell passende Objekte zu finden und dein nächstes Investment zu starten.
• Setze auf Standorte mit stabiler Nachfrage und guter Infrastruktur.
• Drücke den Kaufpreis durch geschickte Verhandlungen, um die Rendite zu steigern.
• Passe die Miete im Rahmen des Möglichen regelmäßig an das Marktniveau an, um Einnahmen zu maximieren.
• Prüfe regelmäßig Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und reduziere, wo möglich.

Was ist die Mietrendite bei Immobilien?

Der Begriff Rendite stammt aus dem Italienischen und beschreibt den Ertrag oder Gewinn einer Geldanlage. Diese Kennzahl wird jährlich ermittelt und in Prozent angegeben.

Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen den zu erwartenden Mieteinnahmen und dem Kaufpreis einer Immobilie. Je günstiger dieses Verhältnis zueinander ist, desto rentabler ist dein Investment. Besonders wichtig wird die Mietrendite, wenn du den Immobilienkauf finanzieren musst.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Brutto- und Nettomietrendite. Optimal ist es, wenn die Mieteinnahmen Tilgung und Zinsen decken. Dafür ist die Nettomietrendite entscheidend. Details dazu bekommst du weiter unten. 

Warum ist die Mietrendite wichtig?

Die Mietrendite ist ein wichtiger Indikator dafür, ob sich dein Immobilieninvestment lohnt. Sie zeigt dir, wie rentabel deine vermietete Immobilie ist und ob du mit deinen Mieteinnahmen tatsächlich Gewinn machst. 

Hier sind einige Gründe, warum du die Mietrendite berechnen solltest:

• Rentabilität auf einen Blick: Mit der Mietrendite kannst du schnell und einfach erkennen, ob die Immobilie, die du vermietest oder kaufen möchtest, eine gute Investition ist. Ein Blick auf die Zahlen verrät dir, ob du eine angemessene Rendite für dein eingesetztes Kapital erzielst oder ob es vielleicht bessere Möglichkeiten gibt, dein Geld anzulegen.
• Vergleich von Immobilien: Die Mietrendite ist besonders hilfreich, wenn du verschiedene Immobilien miteinander vergleichen möchtest. Egal, ob du dir mehrere Objekte anschaust oder die Entwicklung deiner bestehenden Immobilie im Blick behalten willst – die Mietrendite hilft dir dabei, die beste Entscheidung zu treffen. So kannst du sehen, ob du bei einer anderen Immobilie möglicherweise eine höhere Rendite erzielen würdest. Starte jetzt gleich deine Immobiliensuche auf Wohnglück.de.
• Finanzielle Sicherheit: Gerade wenn du den Kauf einer Immobilie finanzierst, ist die Mietrendite ein entscheidender Faktor. Sie zeigt dir, ob die Mieteinnahmen ausreichen, um laufende Kosten wie Zinsen und Tilgung zu decken. Mit einer guten Mietrendite stellst du sicher, dass du deine monatlichen Zahlungen problemlos leisten kannst, ohne dabei in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
• Langfristige Planung: Eine solide Mietrendite gibt dir auch eine bessere Grundlage für deine langfristige Finanzplanung. Wenn du weißt, dass deine Immobilie zuverlässig Einnahmen generiert, kannst du besser kalkulieren und planen – sei es für weitere Investitionen, Rücklagen oder einfach mehr finanzielle Freiheit.
• Optimierungspotenzial erkennen: Durch die regelmäßige Überprüfung der Mietrendite kannst du außerdem Potenziale zur Optimierung erkennen. Vielleicht kannst du die Miete anpassen, Renovierungen vornehmen oder die Kostenstruktur verbessern, um deine Rendite weiter zu steigern.

Wie unterscheiden sich Mietrendite und Eigenkapitalrendite?

Die Mietrendite und Eigenkapitalrendite sind zwei wichtige Kennzahlen, die die Rentabilität einer Immobilie aus unterschiedlichen Perspektiven bewerten.

Die Mietrendite zeigt, wie profitabel eine Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis ist, basierend auf den Mieteinnahmen. Sie gibt also an, wie rentabel eine Immobilie durch die Vermietung ist, unabhängig von der Finanzierung.

Die Eigenkapitalrendite zeigt dir, wie viel Gewinn du auf dein eigenes investiertes Geld erzielst. Anders als bei der Mietrendite wird hier auch die Finanzierung der Immobilie mit einbezogen, also wie viel Fremdkapital (z. B. ein Kredit) du aufgenommen hast. Sie berücksichtigt sowohl deine Mieteinnahmen als auch die Kosten für Zinsen und Tilgung. Dadurch erhältst du ein realistisches Bild davon, wie gut sich dein eingesetztes Eigenkapital rentiert, da du den Vorteil der Hebelwirkung durch das eingesetzte Fremdkapital nutzen kannst, um deine Rendite zu steigern.

Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite unterscheiden sich vor allem darin, welche Kosten in die Berechnung einbezogen werden und wie detailliert sie die Rentabilität darstellen.

Die Bruttomietrendite gibt dir eine erste, grobe Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie. Sie zeigt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis der Immobilie. Dabei werden jedoch keine zusätzlichen Kosten berücksichtigt wie Kaufnebenkosten oder laufende Ausgaben. Die Bruttomietrendite dient also vor allem dazu, schnell und unkompliziert verschiedene Immobilien zu vergleichen, ist jedoch nicht sehr aussagekräftig, wenn es um die tatsächliche Rentabilität geht.

Im Gegensatz dazu geht die Nettomietrendite einen Schritt weiter und bezieht auch die Kosten ein, die mit dem Besitz und der Vermietung der Immobilie verbunden sind. Dazu zählen unter anderem die Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbssteuer sowie eine eventuelle Maklerprovision. Zusätzlich werden laufende Kosten, die du als Vermieter tragen musst, wie Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen und Hausverwaltungsgebühren, in die Berechnung einbezogen.

Durch die Berücksichtigung dieser Kosten bietet die Nettomietrendite eine realistischere Einschätzung der tatsächlichen Rentabilität der Immobilie und ist daher aussagekräftiger als die Bruttomietrendite.

Zusammengefasst: Die Bruttomietrendite ist ideal für einen schnellen Vergleich, während die Nettomietrendite eine detaillierte und genauere Einschätzung der Rentabilität bietet.

Wie wird die Mietrendite berechnet?

Die Berechnung der Mietrendite ist ein wichtiger Schritt, um herauszufinden, wie profitabel eine vermietete Immobilie tatsächlich ist. Grundsätzlich geht es darum, die Einnahmen aus der Vermietung ins Verhältnis zu den Investitionskosten zu setzen. Dabei gibt es, wie bereits erläutert, zwei Hauptarten der Mietrendite: die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite. Beide bieten unterschiedliche Einblicke in die Rentabilität, je nachdem welche Kosten berücksichtigt werden. Die Formeln zur Berechnung findest du im nächsten Abschnitt.

Bruttomietrendite berechnen

Um die Bruttomietrendite zu berechnen, benötigst du lediglich zwei Werte: die Jahreskaltmiete und den Kaufpreis der Immobilie. Mit Jahreskaltmiete ist der reine Mietzins gemeint, ohne Nebenkosten, die der Mieter bezahlt.

Bei der Bruttomietrendite handelt es sich um eine erste grobe Einschätzung, da sie keine Abzüge von den Mieteinnahmen berücksichtigt, wie sie durch Hausverwaltung, Instandhaltung, Reparaturen und ähnliches tatsächlich anfallen. Daher eignet sich dieser Wert nur für eine erste Einschätzung der Rentabilität.

Nettomietrendite berechnen

Die Berechnung der Nettomietrendite ist etwas aufwendiger, da du dafür mehr Zahlen benötigst. Dafür liefert die Nettomietrendite einen deutlich aussagekräftigeren Wert als die Bruttomietrendite. Zunächst musst du ermitteln, welche Kosten du als Vermieter für die Immobilie tragen musst. Dazu zählen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten, wie:

• Notarkosten
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Grunderwerbssteuer
• Eventuelle Maklerprovision

Außerdem benötigst du die Höhe der Ausgaben, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Dazu gehören:

• Instandhaltungsrücklage
• Reparaturen
• Hausverwaltungsgebühren
• Eventuelle Verluste durch Leerstand

Diese zusätzlichen Kosten machen die Nettomietrendite zu einem realistischeren Indikator für die tatsächliche Rentabilität deiner Immobilie.

Mietrendite berechnen: Formel und Beispielrechnung 

Um die Rentabilität deiner Immobilie zu bewerten, ist es wichtig, sowohl die Bruttomietrendite als auch die Nettomietrendite zu berechnen.

Bruttomietrendite: Formel und Beispielrechnung

Die Bruttomietrendite bietet eine erste Einschätzung der Rentabilität, indem sie die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt.

Formel:

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100

Beispielrechnung:

Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 200.000 Euro und die jährliche Kaltmiete beträgt 10.000 Euro.

In diesem Beispiel liegt die Bruttomietrendite bei 5 Prozent. Dies gibt dir einen schnellen Überblick, ist aber nicht ausreichend für eine umfassende Bewertung, da keine weiteren Kosten berücksichtigt werden.

Nettomietrendite: Formel und Beispielrechnung

Die Nettomietrendite bietet eine detailliertere Analyse, da sie neben der Jahreskaltmiete auch die Kaufnebenkosten sowie die laufenden Ausgaben einbezieht, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Formel:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100

Beispielrechnung:

Stell dir vor, du hast dieselbe Immobilie für 200.000 Euro gekauft. Die Kaufnebenkosten betragen insgesamt 20.000 Euro (Notar, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision). Die jährlichen laufenden Kosten, die du als Vermieter tragen musst (Instandhaltungsrücklage, Reparaturen, Hausverwaltungsgebühren), liegen bei 2.000 Euro. Die Jahreskaltmiete bleibt bei 10.000 Euro.

In diesem Beispiel ergibt sich eine Nettomietrendite von 3,64 Prozent. Diese Kennzahl ist aussagekräftiger, da sie die tatsächlichen Kosten berücksichtigt, die deine Rendite beeinflussen.

Welche Faktoren beeinflussen die Mietrendite?

Die Mietrendite einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die sowohl die Einnahmen als auch die Kosten deiner Investition betreffen. Ein gutes Verständnis dieser Faktoren hilft dir, die Rentabilität deiner Immobilie besser einzuschätzen und gegebenenfalls Optimierungspotenziale zu erkennen.

1. Kaufpreis der Immobilie

Der Kaufpreis ist einer der wichtigsten Faktoren, der die Mietrendite direkt beeinflusst. Je niedriger der Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen, desto höher fällt die Mietrendite aus. Ein hoher Kaufpreis kann die Rendite hingegen deutlich schmälern, selbst wenn die Mieteinnahmen stabil sind. Deshalb ist es wichtig, den Kaufpreis genau zu prüfen und darauf zu achten, dass er im Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen steht.

2. Mieteinnahmen

Die Höhe der Mieteinnahmen ist ein weiterer zentraler Faktor. Steigende Mieten wirken sich positiv auf die Mietrendite aus, während niedrige oder stagnierende Mieten die Rendite mindern. Um die Mieteinnahmen zu maximieren, ist es wichtig, die Mieten regelmäßig an den Markt anzupassen, sofern dies rechtlich und vertraglich möglich ist, und die Immobilie in einem guten Zustand zu halten, um attraktive Mieten erzielen zu können.

3. Laufende Kosten

Die laufenden Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind, wie Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltung und Versicherung, beeinflussen vor allem die Nettomietrendite. Hohe laufende Kosten können die Rendite erheblich reduzieren. Es ist daher sinnvoll, Kosten zu optimieren, ohne dabei die Qualität der Immobilie zu vernachlässigen. Ein gut geplanter Instandhaltungsplan und eine effiziente Verwaltung können helfen, die laufenden Kosten im Griff zu behalten.

4. Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbssteuer und Maklerprovisionen erhöhen die Gesamtkosten der Immobilie und beeinflussen somit die Nettomietrendite negativ. Diese zusätzlichen Kosten müssen in die Berechnung einbezogen werden, um eine realistische Einschätzung der Rentabilität zu erhalten.

5. Standort der Immobilie

Der Standort hat einen erheblichen Einfluss auf die Mietrendite. Immobilien in attraktiven Lagen mit guter Infrastruktur, hoher Nachfrage und wachsender Bevölkerung haben oft höhere Mieteinnahmen und geringere Leerstandsraten. In weniger gefragten Lagen kann es hingegen schwieriger sein, Mieter zu finden oder angemessene Mieten zu erzielen, was die Rendite negativ beeinflussen kann.

6. Leerstand

Ein weiterer wesentlicher Faktor ist der Leerstand. Jede Zeit, in der die Immobilie nicht vermietet ist, mindert die Mieteinnahmen und damit die Mietrendite. Um Leerstand zu vermeiden, ist es wichtig, die Immobilie gut zu pflegen, attraktive Mietpreise zu setzen und bei der Mieterwahl auf eine langfristige Vermietung zu achten.

7. Finanzierungsbedingungen

Die Art und Weise, wie du die Immobilie finanzierst, kann ebenfalls die Nettomietrendite beeinflussen. Zinskosten und Tilgungsraten sind entscheidende Faktoren, die die laufenden Kosten erhöhen und somit die Rendite reduzieren können. Günstige Zinsen und eine gut geplante Finanzierung können hingegen die Eigenkapitalrendite steigern.

Was ist eine gute Rendite bei Immobilien? 

Um von einer guten Mietrendite sprechen zu können, die sich für dich lohnt, sollte der jährliche Wert bei etwa vier bis sechs Prozent liegen. Auch hier ist es wichtig, zwischen der Brutto- und Nettomietrendite zu unterscheiden.

Da die Bruttomietrendite weder Kaufnebenkosten noch Ausgaben wie Instandhaltungskosten berücksichtigt, sollte sie in der Regel höher ausfallen als die Nettomietrendite. Ein empfehlenswerter Wert für die Bruttomietrendite liegt zwischen 5 und 6 Prozent.

Die Nettomietrendite sollte bei einer Neubau-Immobilie mindestens 3,5 Prozent betragen, besser sind 4 Prozent. Bei älteren Objekten empfehlen Experten eine höhere Nettomietrendite, da hier in der Regel höhere Instandhaltungskosten anfallen.

Wichtig sind auch die Finanzierungskosten: Im Idealfall werden diese durch die Mieteinnahmen gedeckt. Ab einer Nettomietrendite von etwa vier bis sechs Prozent ist es oft möglich, dass sich die finanzierte Immobilie selbst trägt.

Tipps zur Optimierung der Mietrendite und Eigenkapitalrendite

Die Mietrendite und die Eigenkapitalrendite sind wichtige Kennzahlen, die dir helfen, die Rentabilität deiner Immobilie zu bewerten und zu optimieren. Mit den richtigen Strategien kannst du diese Renditen steigern und dein Investment noch profitabler gestalten. Hier sind einige Tipps, wie du die Mietrendite und die Eigenkapitalrendite optimieren kannst:

1. Kaufpreis verhandeln

Ein niedrigerer Kaufpreis hat einen direkten positiven Einfluss auf die Mietrendite und die Eigenkapitalrendite. Verhandle deshalb beim Immobilienkauf den Preis so gut wie möglich. Selbst kleine Nachlässe können die Rendite deutlich verbessern. Recherchiere den Marktwert gründlich und nutze Argumente wie notwendige Renovierungen, um den Preis zu drücken.

2. Optimale Finanzierung wählen

Die Art der Finanzierung beeinflusst vor allem die Eigenkapitalrendite. Eine klug gewählte Finanzierung mit günstigen Zinsen und optimaler Laufzeit kann die Eigenkapitalrendite erheblich steigern. Nutze Fördermöglichkeiten und prüfe, ob eine höhere Beleihung (mehr Fremdkapital) sinnvoll ist, um die Hebelwirkung zu nutzen. Ein höherer Fremdkapitalanteil kann deine Eigenkapitalrendite durch den sogenannten Leverage-Effekt erhöhen, birgt aber auch ein höheres Risiko.

3. Mieten regelmäßig anpassen

Regelmäßige Anpassungen der Miete im Rahmen des gesetzlichen Rahmens und der ortsüblichen Vergleichsmiete können die Einnahmen steigern. Achte darauf, Mietverträge so zu gestalten, dass Mieterhöhungen möglich sind, etwa durch Staffel- oder Indexmieten. Eine regelmäßige Überprüfung der Mieten auf Marktniveau sorgt dafür, dass deine Rendite nicht durch stagnierende Einnahmen leidet.

4. Leerstand vermeiden

Jeder Leerstand reduziert deine Mieteinnahmen und damit die Mietrendite. Um Leerstand zu minimieren, ist es wichtig, die Immobilie gut in Schuss zu halten und bei der Vermietung flexibel zu sein. Attraktive Inserate, marktgerechte Mieten und eine schnelle Bearbeitung von Anfragen helfen, neue Mieter schneller zu finden. Eine gute Bonitätsprüfung neuer Mieter kann zudem dafür sorgen, dass Mieter länger bleiben und regelmäßiger zahlen. Unser Tipp: Hole dir für die Mietersuche Unterstützung von einem professionellen Makler.

5. Kosten im Blick behalten und optimieren

Laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Versicherungen beeinflussen die Nettomietrendite. Durch eine geschickte Wahl der Dienstleister und regelmäßige Überprüfung der Kosten kannst du Einsparpotenziale identifizieren. Beispielsweise kann ein Wechsel des Verwalters oder Versicherers oft erhebliche Kostenersparnisse bringen. Zudem lohnt es sich, Instandhaltungen gut zu planen, um größere Reparaturen zu vermeiden.

6. Renovieren und Modernisieren

Durch gezielte Renovierungen und Modernisierungen kannst du nicht nur höhere Mieten erzielen, sondern auch die Attraktivität und den Wert der Immobilie steigern. Maßnahmen wie energetische Sanierungen, Modernisierung des Bades oder eine neue Küche erhöhen oft die Mieteinnahmen und lassen die Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten am Markt herausstechen.

7. Fördermittel nutzen

Nutze staatliche Förderungen, etwa für energetische Sanierungen oder altersgerechte Umbauten. Diese Förderungen können die Kosten für Modernisierungen senken und gleichzeitig die Attraktivität der Immobilie steigern, was wiederum höhere Mieten und eine bessere Rendite ermöglicht.

8. Steuerliche Vorteile ausschöpfen

Nutze steuerliche Vorteile wie Abschreibungen und Werbungskosten, um die Steuerlast zu senken und die Nettorendite zu verbessern. Informiere dich über Möglichkeiten, Abschreibungen geltend zu machen, und nutze diese konsequent aus. Eine gute Steuerberatung kann hier helfen, die besten Strategien für deine Situation zu finden.

Fazit: Mietrendite als Schlüssel zum erfolgreichen Kauf einer Immobilie

Die Mietrendite ist dein Kompass, wenn es um den Kauf einer Immobilie geht. Sie zeigt dir, wie gut dein Investment wirklich ist. Ein Immobilienkauf lohnt sich besonders, wenn die Mietrendite stimmt – idealerweise liegt die Bruttomietrendite bei 5 bis 6 Prozent und die Nettomietrendite bei mindestens 3,5 bis 4 Prozent. Das ist ein guter Anhaltspunkt, dass deine Mieteinnahmen die Kosten decken und dir sogar noch etwas übrig bleibt. Also, rechne die Zahlen durch, achte auf Lage und Zustand und finde dein perfektes Investment. Wenn alles passt, kann der Immobilienkauf ein echter Glücksgriff sein, der dir langfristig stabile Erträge sichert.

Häufige Fragen zur Mietrendite