Wohnung untervermieten: Was muss ich alles beachten?

Anlässe, sich einen Untermieter zu suchen, gibt es genug: Ihr plant einen längeren Auslandsaufenthalt oder euer Partner zieht plötzlich aus und ihr könnt die Wohnung allein nicht mehr finanzieren. 

Auch Wohngemeinschaften werden häufig über Untermietverträge geregelt. Wir erklären, was ihr bei der Untervermietung beachten müsst, damit nichts schiefgeht.

Was ist Untervermietung – und was nicht?

Eine Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter einer anderen Person gegen Entgelt die Nutzung der gemieteten Wohnung überlässt. Der Untermieter zahlt in der Folge Miete an den Hauptmieter und darf dafür dessen Wohnung oder Teile der Wohnung nutzen. Wichtig ist stets, dass der Mieter mindestens einen Raum für sich reserviert und die Wohnung nicht vollständig untervermietet.

Brauche ich eine Erlaubnis des Vermieters?

Die Vermietung müsst ihr als Hauptmieter in der Regel vom Vermieter genehmigen lassen, denn im Streitfall ist der Mieter in der Pflicht, eine Erlaubnis des Vermieters nachzuweisen. Wer diese Erlaubnis nicht einholt, riskiert eine Abmahnung und im wiederholten Fall sogar eine Kündigung des Mietvertrags.

Einige Personengruppen zählen allerdings nicht als Untermieter und sind daher auch nicht erlaubnispflichtig. Dazu gehören:

• nahe Familienangehörige (Ehepartner, Eltern, Kinder)
• Besucher, auch über längere Zeiträume (circa 6 bis 8 Wochen)
• Hausangestellte oder Pflegepersonal

Allerdings: Geschwister, entferntere Verwandte sowie Lebensgefährten zählen nicht zu den nahen Familienangehörigen – und müssen vom Vermieter genehmigt werden.

Wann darf ich meine Wohnung untervermieten?

Grundsätzlich dürft ihr untervermieten, wenn ihr ein sogenanntes "berechtigtes Interesse" daran habt, das ist sogar gesetzlich so geregelt (§ 553 Absatz 1 BGB). Da der Vermieter zustimmen muss, setzt ihr am besten ein kurzes Schreiben auf, gebt den Namen des Untermieters an und den Grund für die Untervermietung.

Ist ein berechtigtes Interesse gegeben, muss der Vermieter eurem Wunsch, zu vermieten, in der Regel nachkommen – im Zweifel könnt ihr euer Recht auf Untermiete sogar einklagen. 

Allerdings muss dieses berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Zudem müsst ihr einleuchtende wirtschaftliche oder persönliche Gründe für die Untervermietung nennen können, zum Beispiel:

• Trennung vom Partner, der in der Wohnung verbleibende Mieter muss jetzt allein für die gesamte Miete aufkommen.
• Die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen hat sich verringert.
• Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters oder der Mieterin haben sich zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit verschlechtert, sodass die Wohnung ohne Untervermietung für euch zu teuer wäre.
• Euer Freund oder eure Freundin möchte bei euch einziehen.

Darf ich die gesamte Wohnung untervermieten?

Ihr dürft als Hauptmieter in der Regel nur einen Teil der Wohnung untervermieten und müsst selbst auch in der Wohnung wohnen. Dafür reicht es allerdings, wenn ihr lediglich in einem Zimmer Möbel untergestellt habt oder einen Raum gelegentlich nutzt. 

Soll heißen: Die Wohnung muss nicht euer Lebensmittelpunkt sein. Der Untervermietung der kompletten Wohnung allerdings muss der Vermieter nicht zustimmen.

Darf ich die Wohnung auch als Ferienwohnung vermieten?

Auch wenn ihr die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung in der Tasche habt, dürft ihr die Wohnung nicht ohne Weiteres als Ferienwohnung vermieten. Solltet ihr die Wohnung dennoch auf den einschlägigen Portalen anbieten, handelt ihr euch einen Kündigungsgrund ein, da die Überlassung der Wohnung an Touristen sich von einer auf einer zeitlich begrenzten Untervermietung unterscheidet.

Aufgrund des knappen Wohnraums haben die Kommunen zudem mit sogenannten "Zweckentfremdungsverboten" die Vermietung von Wohnungen oder Häusern über Portale wie Airbnb stark eingeschränkt. Die Regelung fällt dabei von Stadt zu Stadt unterschiedlich aus.

Kann der Vermieter die Untervermietung untersagen?

Wenn wichtige Gründe gegen die Kandidatin oder den Kandidaten vorliegen, kann der Vermieter sein Veto gegen einen bestimmten Untermieter oder eine Untermieterin einlegen. Zu den wichtigen Gründen zählen die berechtigte Sorge, dass der neue Untermieter den Hausfrieden stören könnte – eventuell, weil er bekanntermaßen bereits auffällig geworden ist. 

Oder der zukünftige Untermieter möchte die Wohnung zweckentfremden, indem er ein Gewerbe darin ausübt. Zudem kann der Eigentümer die Zustimmung verweigern, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre. Jedem Mieter sollten mindestens etwa 8 bis 10 m² Wohnfläche zur Verfügung stehen.

Was muss ich beim Untermietvertrag beachten?

Die Miethöhe könnt ihr frei aushandeln, wobei ihr euch am besten am Quadratmeterpreis des Hauptmietvertrages orientiert. Für eine Möblierung könnt eine höhere Miete verlangen. Die Vorschriften über Mietpreisüberhöhung und Mietwucher setzen hierbei Grenzen, die von den Umständen des Einzelfalls abhängen.

Der Mietgegenstand, zum Beispiel ein Zimmer und die Möglichkeit der Mitbenutzung von Küche und Bad, muss im Untermietvertrag beschrieben und festgehalten werden. 

Hinsichtlich der Betriebskosten kann zwischen Mieter und Untermieter eine Pauschale vereinbart werden oder der Untermieter verpflichtet sich, anteilige Kosten der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu übernehmen, die der Vermieter erstellt. Weiterhin kann eine Beteiligung an Renovierungsarbeiten und -kosten festgelegt werden.

Worauf kommt es bei der Kündigungsfrist an?

In eurem Untermietvertrag sollte auch die Mietdauer festgelegt sein. Dabei wird zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Untermietvertrag unterschieden: Ist die Dauer befristet, müsst ihr Anfangs- und Enddatum sowie den Grund der Befristung angeben. In diesem Fall ist es beiden Seiten in der Regel nicht möglich, das Mietverhältnis vor Vertragsende zu kündigen.

Bei einem unbefristeten Untermietvertrag gilt das reguläre Kündigungsrecht, allerdings gibt es Ausnahmen: Kündigt der Hauptmieter, weil er die vermieteten Räume wieder für sich selbst nutzen will, beträgt die Frist drei Monate. 

Kann er kein berechtigtes Interesse vorweisen, liegt sie bei sechs Monaten. Handelt es sich um ein möbliertes Zimmer, kann der Hauptmieter bis spätestens zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen.

Was passiert mit meinem Hauptmietvertrag bei Untervermietung?

Zwischen Vermieter und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Egal ob die Wohnung ganz oder teilweise untervermietet wird – das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter besteht fort. 

Für Mietzahlungen, Betriebskostenabrechnungen usw. bleibt der Mieter gegenüber seinem Vermieter verantwortlich. Er haftet auch für Schäden in der Wohnung, egal, ob von ihm selbst oder von seinem Untermieter verursacht.

Umgekehrt muss der Mieter Mängel in der Wohnung dem Vermieter melden, denn der Vermieter bleibt für Reparaturen in der Wohnung verantwortlich.

Mieterhöhung wegen Untervermietung: Ist das erlaubt?

Eine Mieterhöhung in Form eines Untermietzuschlags kann der Vermieter nur fordern, wenn für ihn die Untervermietung ohne Mieterhöhung unzumutbar wäre. Beispielsweise, wenn nun mehr Menschen in der Wohnung leben als vorher, da zu erwarten ist, dass seine Wohnung dadurch stärker abnutzt. 

Die Nebenkosten darf der Vermieter nur erhöhen, wenn sie pauschal abgerechnet werden und durch zusätzliche Untermieter ein erhöhter Verbrauch zu erwarten ist. Angemessen sind nach Ansicht der Gerichte bei einer Vierzimmerwohnung Zuschläge in Höhe von 25 Euro pro Monat und Untermieter. Unzulässig sind allerdings Klauseln, die einen generellen Untermietzuschlag vorsehen.