Paar steht vor älterem Haus
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Geerbtes Haus verkaufen: Alles zu Steuern und Fristen

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Der Verkauf eines geerbten Hauses kostet Zeit und Nerven. Rund um Steuern und Wertgutachten türmen sich unzählige Fragen auf. Wir beantworten sie euch.

Ein geerbtes Haus zu verkaufen, ist keine Kleinigkeit. In den meisten Fällen ist man als Erbe emotional belastet und muss dennoch eine ganze Reihe von Entscheidungen treffen. Wie ist das mit der Erbschaftssteuer? Müsst ihr zusätzlich mit einer Spekulationssteuer rechnen und was passiert, wenn ihr das Haus nicht allein geerbt habt und euch mit den Miterben nicht über einen Verkauf einigen könnt? Wir fangen mal ganz von vorne an:

Lohnt sich euer Erbe?

Bevor ihr den Verkauf des geerbten Hauses vorbereitet, ist es sinnvoll, zu klären, ob sich dieser überhaupt lohnt. Denn eine Immobilie zu erben hört sich vielleicht besser an, als es sich im Einzelfall darstellt. Ihr könnt auch ein Haus geerbt haben, das in erster Linie der Bank gehört, also noch mit einem nicht abbezahlten Darlehen belastet ist.

Je nachdem, zu welchen Konditionen der Erblasser seine Immobilie finanziert hat und ob es weitere Schulden gibt, können die gesamten Verbindlichkeiten den Wert des Hauses überschreiten (überschuldetes Erbe). Unterm Strich bliebe nach dem Verkauf eures Erbes ein Minus für euch.

Um diese Situation zu vermeiden, gilt es, sich schnell Klarheit zu verschaffen und das gesamte Erbe im schlimmsten Falle auszuschlagen. Denn auch das ist natürlich möglich.

Eure To-dos:

  • Grundbuchauszug beantragen und Höhe der Grundschuld oder Hypothek checken
  • Gegebenenfalls mit der finanzierenden Bank sprechen.
  • Sonstige Verbindlichkeiten prüfen.
  • Den Wert der Immobilie ermitteln – dazu reicht zunächst eine Online-Wertermittlung (zum Beispiel mit der Immobilienbewertung von Wohnglück). Entscheidet ihr euch für einen Verkauf, könnt ihr immer noch einen Sachverständigen hinzuziehen
  • Entscheidung für oder gegen das Erbe treffen. Dies muss innerhalb einer Frist von sechs Wochen, nachdem ihr von der Erbschaft erfahren habt, geschehen.
  • Und ganz wichtig: Als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen (ist innerhalb der ersten zwei Jahre nach der Erbschaft gebührenfrei). Dazu benötigt ihr als Nachweis einen Erbschein, einen Erbvertrag oder ein notarielles Testament.

Das solltet ihr vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie beachten

Ihr habt euer Erbe angetreten. Glückwunsch! Nun stehen weitere Entscheidungen ins Haus. Denn der Verkauf eures neuen Eigentums ist ja nicht die einzige Option. Fragt euch, ob ihr die Immobilie selbst nutzen oder vermieten wollt.

Wenn es sich um euer Elternhaus handelt, spielen sicher auch eure Gefühle und eure Lebenssituation eine große Rolle. Vielleicht habt ihr selbst noch kein Eigentum und könnt euch gut vorstellen, wieder in euer altes Zuhause einzuziehen, sofern die Größe zu euch passt, ihr notwendige Modernisierungen stemmen und ihr eventuell noch fällige Darlehensraten finanzieren könnt.

Andere Erben leben bereits in den eigenen vier Wänden und würden niemals ihren Lebensmittelpunkt aufgeben. Oder der Einzug kommt nicht infrage, weil sie die Miterben nicht aus vorhandenem Vermögen auszahlen können. Wichtig ist, dass ihr die Möglichkeiten in Ruhe durchspielt und euch nicht hetzt.

Auch die Vermietung kann eine Option sein. Etwa weil sich mehrere Erben nicht zu einem Verkauf entschließen können oder weil die zehnjährige Spekulationsfrist (Zehnjahresfrist) noch nicht abgelaufen ist.

Nachteil: Neben Verwaltungskosten fallen regelmäßig Kosten für die Instandhaltung an. Vermieten kostet Zeit und – je nach Mieter – auch Nerven. Lest dazu auch gern diesen Artikel: Verkaufen oder vermieten – was lohnt sich mehr?

Der Verkauf einer geerbten Immobilie

Für den Verkauf eines geerbten Hauses oder einer Wohnung sprechen eine Reihe von Gründen:

  • Ihr könnt eventuelle Miterben einfach auszahlen.
  • Ihr vermeidet Probleme und Rechtsstreitigkeiten mit künftigen Mietern.
  • Ihr erzielt sofort einen Gewinn.
  • Mit dem Kapital könnt ihr reisen, einen Lebenstraum verwirklichen oder es in eure eigenen vier Wände investieren.
  • Der Verkauf kann – abhängig von Fristen und Freibeträgen – steuerfrei sein.
  • Ihr spart die Zeit, in der ihr euch sonst um die Vermietung kümmern müsstet.

Wenn ihr euch für den Verkauf der geerbten Immobilie entschieden habt und als Besitzer im Grundbuch eingetragen seid, ist es sinnvoll, das Haus für die Vermarktung vorzubereiten. Handelt es sich um einen Familienbesitz, wird das nicht einfach. Denn nun heißt es, Unterlagen und Erinnerungsstücke sichten und sich von vertrauten Möbelstücken trennen. Habt ihr die Dinge, die euch am Herzen liegen, geordnet, ist es oft sinnvoll, ein Entrümpelungsunternehmen mit dem Ausräumen zu beauftragen. So spart ihr Zeit, Kraft und Nerven.

Alle To-dos beim Hausverkauf im Überblick findet ihr in unserer Checkliste für den Hausverkauf.

Wichtig: Stellt beim Aufräumen die wichtigsten Dokumente für den Verkauf zusammen. Hebt alles auf, was mit dem Bau, dem Kauf und der Finanzierung des Hauses zusammenhängt.

Was ist das geerbte Haus wert?

Um einen guten Preis zu erzielen, müsst ihr nun den Verkehrswert eurer Immobilie schätzen lassen. Ob ihr dazu einen vereidigten Sachverständigen benötigt oder es ausreicht, wenn ein Makler ein fundiertes Kurzgutachten erstellt, hängt von der Ausgangslage ab. Wenn ihr zum Beispiel Probleme mit einer Erbengemeinschaft erwartet, ist unter Umständen ein gerichtsfestes Vollgutachten notwendig.

Im Zuge der Wertermittlung müsst ihr euch auch entscheiden, ob ihr das Haus privat ohne Makler verkaufen wollt oder ob ihr euch an einen Makler wendet. Auch hier geht es nicht selten um die Argumente Zeit und Nerven. Wenn ihr selbst gerade keinen Kopf dafür habt, ist es oft besser, wenn ein Immobilienmakler die Wertermittlung in die Hand nimmt und auch den Verkauf für euch abwickelt.

Weiterer Vorteil: Immobilienexperten haben ein gutes Gefühl dafür, wie hoch sie den Preis ansetzen können, ohne die Immobilie zu "verbrennen". Diese Gefahr besteht, wenn ein privater Verkäufer zu hoch pokert und das Haus zu lange auf dem Markt bleibt.

Diese Faktoren beeinflussen den Wert eurer geerbten Immobilie:

  • Lage
  • Größe (Haus und Grundstück)
  • Alter
  • Zustand (Bausubstanz)
  • Bauweise
  • Ausstattung (Küche, Bad etc.)
  • Verkehrsanbindung
  • Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kita und Ärzten
  • Nachfrage in der Region

Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen? Gibt es Fristen?

Sobald ihr als Eigentümer im Grundbuch eingetragen seid, könnt ihr euren Besitz natürlich verkaufen. Allerdings gibt es in Deutschland eine Spekulationsfrist. Sie beträgt zehn Jahre ab dem Datum des Kaufs. Hat der Erblasser seine Immobilie also zum Beispiel vor acht Jahren gekauft, und ihr würdet sie direkt veräußern, müsstet ihr die Spekulationssteuer entrichten. Das gilt allerdings nur für vermietete Objekte. Hat der Erblasser – oder ihr als Familienangehörige – das Haus selbst (mietfrei) bewohnt, beträgt die Spekulationsfrist nur drei Jahre. Insofern gibt es gute und schlechte Zeitpunkte, ein geerbtes Haus zu verkaufen.

Erbschein, Erbvertrag oder Testament? Welches Dokument brauche ich für einen Verkauf?

Für den Verkauf einer geerbten Immobilie, müsst ihr als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dazu ist ein Erbvertrag oder ein notarielles Testament notwendig. Ein handgeschriebenes Testament reicht nicht aus. In diesem Fall müsstet ihr einen Erbschein beantragen.

Tipp: Stellt den Antrag nur, wenn es unvermeidlich ist und ihr euch sicher seid, das Erbe auch anzutreten. Denn zum einen werden für den Erbschein Gebühren fällig, die sich nach der Höhe des Erbes richten, und zum anderen macht euch schon der Antrag auf einen Erbschein zum Erbnehmer.

Welche Steuern fallen bei einem geerbten Haus an?

Bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie möchte auch der Staat mitverdienen. Dies geschieht zum einen über die Erbschaftssteuer und zum anderen über die Spekulationssteuer.

Wann ist eine Spekulationssteuer fällig?

Bei einem vermieteten Objekt müsst ihr die Spekulationssteuer nur dann entrichten, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt (Zehnjahresfrist). Sie hat nichts mit dem Termin zu tun, an dem ihr euer Erbe antretet, sondern mit dem notariellen Kaufdatum des Erblassers.

Handelt es sich um ein privat genutztes Objekt, ist die Frist deutlich kürzer. Hat der Erblasser das Haus oder die Wohnung in den vergangenen drei Kalenderjahren selbst bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei (Dreijahresfrist). Das gilt auch dann, wenn ihr oder eure Kinder das Objekt des Erblassers selbst in dieser Zeit mietfrei bewohnt habt.

Während die Zehnjahresfrist exakt zehn Jahre beträgt, geht es bei der Dreijahresfrist um angebrochene Kalenderjahre. Im Extremfall müsst ihr also nur 14 Monate im betreffenden Haus gewohnt haben, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Also zum Beispiel von Dezember 2020 bis Januar 2022. Damit wären drei Kalenderjahre abgedeckt. Allerdings muss euer Lebensmittelpunkt in dieser Zeit auch nachweislich dort gelegen haben. Ihr müsst also offiziell dort gemeldet sein.

Beispielrechnung Spekulationssteuer:

Ihr habt von eurer Mutter ein Haus im Wert von 500.000 Euro geerbt und die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen. Eine Spekulationssteuer wird fällig. Allerdings nicht auf den gesamten Betrag, sondern nur auf die Wertsteigerung seit dem Kauf. Hat eure Mutter das Haus damals für 350.000 Euro gekauft, beträgt der Gewinn 150.000 Euro. Davon könnt ihr die Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag abziehen, wobei der Notar in der Regel vom Käufer gezahlt wird. In unserem Beispiel gehen wird von fünf Prozent des Verkaufspreises für den Makler aus, also 25.000 Euro.

Die Differenz wird mit eurem persönlichen Steuersatz multipliziert, denn einen allgemeingültigen Spekulationssteuersatz gibt es nicht. Hier gehen wir von 40 Prozent aus.

500.000 - 350.000 - 25.000 = 125.000
125.000 x 0,4 = 50.000 Euro

Der Staat profitiert also mit 50.000 Euro vom Verkauf eures geerbten Hauses.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer ist unabhängig vom Verkauf der Immobilie. Diese müsst ihr auch entrichten, wenn ihr das geerbte Haus behaltet. Auf ein geerbtes Haus müsst ihr allerdings nur dann Steuern zahlen, wenn sein Verkehrswert euren Freibetrag überschreitet. Dieser liegt bei Kindern bei 400.000 Euro und bei Ehepartnern bei 500.000 Euro. Die Steuer wird nur auf den überschrittenen Teilbetrag fällig.

Welcher Steuersatz angelegt wird, richtet sich dann nach der Höhe des Betrags und ebenfalls nach der Enge des Verwandtschaftsverhältnisses. Kinder und Partner zahlen einen geringeren Steuersatz als entferntere Verwandte. Die höchsten Sätze müssen Erben entrichten, die gar nicht mit dem Erblasser verwandt sind.

Beispielrechnung Erbschaftssteuer

Ihr erbt von eurem Vater ein Haus, das einen Verkehrswert von 500.000 Euro hat. Als Kind könnt ihr den Freibetrag von 400.000 Euro abziehen. Auf den restlichen Teilbetrag von 100.000 Euro werden Erbschaftssteuern fällig. Bis zu einem Betrag von 300.000 werden für Kinder und Partner elf Prozent fällig. Bis 75.000 wären es nur sieben Prozent. Ein nicht verwandter Erbe würde 30 Prozent zahlen. Die amtlichen Steuersätze könnt ihr direkt beim Bundesfinanzministerium nachlesen.

500.000 € - 400.000 € = 100.000 €
100.000 € x 0,11 = 11.000 €

Ihr müsst 11.000 Euro Erbschaftssteuer an das Finanzamt überweisen. Ob ihr das Haus verkauft oder nicht, ist dabei unerheblich.

Welche Kosten entstehen beim Verkauf eines geerbten Hauses?

Neben einer möglichen Steuerlast fallen – je nach Situation – noch weitere Kosten beim Verkauf einer geerbten Immobilie an:

  • Kosten für eine Haushaltsauflösung
  • Reparatur- und Modernisierungskosten (um einen besseren Preis zu erzielen)
  • Kosten für ein professionelles Wertgutachten
  • Maklergebühren oder Kosten für eine private Vermarktung (Anzeigen, Exposéerstellung etc.)
  • Amtliche Gebühren für Grundbuchauszüge, Informationen aus Baubehörden etc.
  • Bei noch belasteten Immobilien: Kosten für die Ablösung eines Darlehens und die Löschung von Grundpfandrechten aus dem Grundbuch

Was muss ich als Mitglied einer Erbengemeinschaft beim Hausverkauf beachten?

Erbt eine Erbengemeinschaft ein Haus, müssen sich alle über sein Schicksal einig sein. Verkaufen könnt ihr nur, wenn alle zustimmen. Will einer der Erben die Immobilie selbst nutzen, muss er die anderen auf Grundlage eines Wertgutachtens auszahlen.

Entscheidet ihr euch gemeinsam für den Verkauf der Immobilie, wird aus dem Erlös der entsprechende Erbteil aller Miterben ausgezahlt. Könnt ihr euch nicht einigen, bleibt als letzter Ausweg nur eine Teilungsversteigerung. Da in solchen Fällen der Verkaufserlös meistens unter dem Verkehrswert liegt und außerdem Gerichts- und Sachverständigenkosten hinzukommen, ist das wenig empfehlenswert.

Tipp: Bevor das Ganze in einem unschönen Gerichtsverfahren endet und den Familienfrieden gefährdet, solltet ihr einen neutralen Vermittler bestimmen, der sich in der Materie gut auskennt und mit euch gemeinsam zu einer sinnvollen Einigung kommt.

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