Paar vor einem Laptop mit Unterlagen
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Welche Unterlagen benötigt man beim Wohnungsverkauf?

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Der Verkauf einer Eigentumswohnung steht an? Damit die Veräußerung reibungslos läuft, braucht ihr eine Reihe von Dokumenten. Erfahrt hier, welche Unterlagen ein Wohnungsverkauf voraussetzt und woher ihr diese bekommt.

Ein Wohnungsverkauf ist anspruchsvoll und aufwändig. Wenn ihr euch der Aufgabe ohne Unterstützung vom Makler stellen wollt, solltet ihr gut organisiert sein sowie Verhandlungsgeschick und rechtliche Kenntnisse mitbringen. Heißt nicht, dass der private Verkauf einer Wohnung nicht erfolgreich sein kann. Alles steht und fällt mit einer sorgfältigen Vorbereitung. Zuallererst braucht ihr die wichtigsten Unterlagen für den Wohnungsverkauf.

Alle weiteren Schritte und hilfreiche Verkaufstipps findet ihr in diesem Ratgeber: "Wohnung verkaufen: So holt ihr am meisten raus"

Unterlagen für den Wohnungsverkauf im Überblick

Vom Grundriss über den Energieausweis bis hin zu Rechnungen und Protokollen der Eigentümerversammlung: Interessenten wollen in der Regel eine Reihe an Dokumenten einsehen, bevor sie sich für den Kauf der Wohnung entscheiden. Bei manchen Unterlagen ist die Vorlage sogar verpflichtend. Welche Unterlagen für den Wohnungsverkauf ihr benötigt und wo ihr sie herbekommt, könnt ihr der folgenden Tabelle entnehmen. Nachfolgend erklären wir im Detail, was jeweils dahintersteckt und zu beachten ist.

  • Unterlage
  • Quelle
  • Grundriss & Wohnflächenberechnung
  • Architekt, Bauträger oder Gutachter
  • Lageplan & Baubeschreibung
  • Bauordnungsamt, Katasteramt
  • Teilungserklärung
  • Eigentümer oder Wohneigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung)
  • Grundbuchauszug
  • Grundbuchamt (Amtsgericht)
  • Energieausweis
  • WEG-Verwaltung oder Energieversorger
  • Reparatur- & Sanierungsnachweise
  • Rechnungsbelege
  • Hausgeldabrechnungen & Wirtschaftsplan
  • Eigentümer oder WEG-Verwaltung
  • Rücklagen & Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Eigentümer oder WEG-Verwaltung
  • Kopien aller Gebäudeversicherungen
  • Eigentümer oder WEG-Verwaltung
  • Bei Vermietung: Aktueller Mietvertrag
  • Eigentümer

Damit ihr beim Wohnungsverkauf nichts vergesst, lest euch diesen Artikel einmal durch: "Checkliste Wohnungsverkauf: Darauf solltet ihr achten"

1. Grundriss & Wohnflächenberechnung

Eines der zentralen Dokumente, sowohl für die Verkaufsunterlagen als auch für das Exposé, ist der Grundriss eurer Eigentumswohnung. Er gibt Aufschluss über die Raumaufteilung, den Schnitt der Zimmer und die Quadratmeterzahl aller Flächen. Optimalerweise zeigt euer Grundriss beispielhaft Möbelstücke in den Räumen. Das hilft den Kaufinteressenten, sich die Wohnung besser vorzustellen.

Daneben benötigt ihr eine Wohnflächenberechnung, die aufschlüsselt wie viel der Grundfläche tatsächlich als Wohnraum nutzbar ist. Legt auch offen, welche Berechnungsgrundlage ihr dafür gewählt habt. Es gibt nämlich zwei Wege, die Wohnfläche zu ermitteln: die DIN-Norm 227 und die Wohnflächenverordnung.

Je nachdem, worauf ihr euch bezieht, kann es Abweichungen von bis zu 40 Prozent geben. So gelten Bereiche mit einer Raumhöhe unter einem Meter laut der Wohnflächenverordnung nicht als Wohnraum, gemäß DIN-Norm spielt die Deckenhöhe keine Rolle. Transparenz erspart euch an dieser Stelle viel Ärger. Lest dazu auch diesen Artikel: "Wohnflächenbe­rechnung: Wie groß ist meine Wohnung?"

Grundriss Erdgeschoss: Fertighausmodell Kubos 1.2000 von KAMPA.
Ein guter Grundriss zeigt neben den Zimmergrößen auch eine beispielhafte Einrichtung. © KAMPA

2. Lageplan & Baubeschreibung

Ein Lageplan gibt Auskunft darüber, wo die Wohnung verortet ist, also in welchem Gemeinde- oder Stadtteil sie liegt. Im Idealfall zeigt ihr eine Obersicht auf das gesamte Wohngebäude mitsamt Grundstück.

Die Baubeschreibung enthält Informationen darüber, wie das Objekt geplant und gebaut wurde – vom Mauerwerk über die Bodenplatten und Dämmung bis hin zum Dachstuhl und den verlegten Leitungen und Rohren.

3. Teilungserklärung

Eine Wohnung ist immer Teil eines Gemeinschaftseigentums. Ein wichtiges Dokument für den Verkauf ist deshalb die sogenannte Teilungserklärung. Darin enthalten sind Informationen zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum: Welche Flächen also sind allein vom Wohnungseigentümer nutzbar und welche Bereiche gehören allen Bewohnern? Diese Abgrenzung ist wichtig, wenn es beispielsweise um Rechte und Pflichten bei Bau- und Sanierungsmaßnahmen geht.

4. Grundbuchauszug

Im Grundbuch ist festgehalten und notariell beglaubigt, wer der rechtmäßige Eigentümer einer Immobilie ist. Außerdem sind die bestehenden Schuldenverhältnisse dokumentiert. Das Grundbuchblatt gibt zudem Auskunft über die Größe des Objekts sowie über die Eigentumsaufteilung. Der Grundbuchauszug gehört somit zu den zentralen Unterlagen für den Wohnungsverkauf.

Mehr zum Thema: "Grundbuchauszug: Was drinsteht und wie ihr ihn anfordern könnt"

5. Energieausweis

Seit 2014 muss beim Wohnungsverkauf ein Energieausweis vorliegen. So ist es im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgehalten, welches 2020 die Energieeinsparverordung (EnEV) abgelöst hat. Der Ausweis gibt Aufschluss über alle wichtigen Energie-Kennwerte des gesamten Objekts. Dazu zählen der Energiestandard, der Energieverbrauch, die Energieeffizienz und die Art der Heizung.

Ausschnitt eines Energieausweises
Will ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, muss er dem Käufer den Energieausweis vorlegen. © stock.adobe.com / Pressebuero Peter Jobst

Will ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, muss er dem Käufer den Energieausweis vorlegen.

6. Reparatur- & Sanierungsnachweise

Transparenz über Reparaturen, Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen ist Grundvoraussetzung für einen reibungslosen und vertrauensvollen Wohnungsverkauf. Deshalb sollten bei Verkaufsgesprächen sämtliche Rechnungsbelege und Nachweise darüber vorliegen. Sie lassen den Interessenten besser abschätzen, in welchem Zustand die Immobilie und was sie wert ist.

Zur Vorbereitung eines Verkaufs gehört auch die Wertermittlung des Objekts. Die Wohnglück-Immobilienbewertung liefert euch in wenigen Minuten ein aussagekräftiges Ergebnis.

7. Rechnungsbelege

Ihr solltet beim Wohnungsverkauf unbedingt auch alle Hausgeldabrechnungen parat haben. Das Hausgeld wird in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet. Davon werden zum Beispiel Hausmeister, Gärtner und Reinigungskräfte bezahlt oder anteilig Renovierungsmaßnahmen am Wohnhaus.

Die Rechnungsbelege zeigen, welche laufenden Kosten in etwa auf den zukünftigen Besitzer zukommen. Da sich die Höhe der Beiträge ändern kann, ist es empfehlenswert einen Wirtschaftsplan beizulegen. Dieser listet die geschätzten Hausgeldzahlungen des folgenden Kalenderjahres auf.

8. Rücklagen & Protokolle der Eigentümerversammlung

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft hat im Regelfall Instandhaltungsrücklagen, also Budget für Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen am Wohnhaus. Kaufinteressenten sollten eine Übersicht über diese Rücklagen einsehen können. Ebenso wie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen. Sie geben unter anderem Auskunft darüber, welche Baumaßnahmen bereits umgesetzt wurden und welche in Planung sind.

9. Kopien aller Gebäudeversicherungen

Wenn ihr eine Wohnung verkaufen wollt, müsst ihr sämtliche Versicherungsnachweise vorlegen können. Dazu gehören zum Beispiel Nachweise zur Gebäudesachversicherung und Feuerversicherung.

Mehr zum Thema: "Versicherungen für Hauseigentümer: Welche Policen sinnvoll sind"

10. Bei Vermietung: Aktueller Mietvertrag

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, sollte den bestehenden Mietvertrag den Unterlagen für den Wohnungsverkauf beifügen. Denn bei einem Verkauf wird zwangsläufig auch das Mietverhältnis vom neuen Wohnungseigentümer übernommen. Eine Alternative: Will der Käufer die Immobilie künftig selbst nutzen, hat er das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Mehr zum Thema lest ihr auch in: "Vermietete Wohnung kaufen: Die wichtigsten Tipps für Kapitalanleger"

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