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Grundpfandrecht: Immobilienkredit absichern einfach erklärt

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Ohne Sicherheit bekommt ihr bei der Bank keinen Baukredit. Die gängigste Variante eines Grundpfandrechts ist die Grundschuld. Es gibt aber auch noch andere Möglichkeiten zur Absicherung des Baukredites. Und so funktionieren sie.

Mit einem Grundpfandrecht sichert eure Bank eure Baufinanzierung ab. Dadurch erhält sie das Recht, eure Immobilie zu verkaufen, wenn ihr euren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Um so wichtiger, einen Kredit so zu planen, dass die monatliche Belastung euch noch genug Luft lässt. Ein Grundpfandrecht wird heute meistens als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Wir erklären euch, wie das funktioniert und was es kostet.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Ein Grundpfandrecht dient eurer Bank als Sicherheit für eure Baufinanzierung. Schließlich verleihen Kreditinstitute nur dann größere Summen, wenn ihr Risiko überschaubar ist. Wird zu Gunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek ins Grundbuch eingetragen, ist sie einigermaßen auf der sicheren Seite. Aber natürlich kann die Bank auch Verluste machen, wenn zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung nicht genug erlöst wird.

Könnt ihr euren Kredit nicht abbezahlen (bedienen), hat die Bank als Kreditgeber das Recht, eine Zwangsvollstreckung zu veranlassen. Eure Immobilie würde dann zum Beispiel zwangsversteigert und mit dem Verkaufserlös könnte die Bank die noch offenen Kreditschulden tilgen.

Eure Bank hat ein Interesse daran, dass ihre Grundschuld an erster Stelle im Grundbuch eingetragen wird (1. Rang). Denn nur dann wird sie im Falle einer Zwangsversteigerung als erste berücksichtigt. Sind Grundpfandrechte mehrere Gläubiger eingetragen, können diese möglicherweise leer ausgehen, da der Verkaufserlös vielleicht nicht ausreicht, um alle auszuzahlen.

Wichtig: Achtet beim Kauf darauf, dass keine bestehende Grundschuld (des Vorbesitzers) mehr eingetragen ist. Falls doch, braucht ihr eine Löschungsbewilligung.

Übrigens: Im Juristendeutsch wird ein Grundpfandrecht dingliches Verwertungsrecht (§ 1191 ff des BGB) genannt. Die Bank ist der sogenannte Grundpfandrechtsgläubiger.

Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?

Es gibt drei Arten von Grundpfandrechten: Die Grundschuld, die Hypothek und die Rentenschuld. Für die Besicherung von Baufinanzierungen ist die Grundschuld heute das zentrale Grundpfandrecht (90 Prozent der Fälle). Eine Hypothek wird seltener, die Rentenschuld kaum noch genutzt.

Die Grundschuld:

  • Wird beim Notar bestellt und als Belastung des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.
  • Die Grundschuld dient der Absicherung eines Kredits.
  • Sie ist unabhängig von der zu sichernden Forderung. Sprich: Man kann eine Grundschuld auch bestellen, wenn kein Darlehen daran geknüpft ist.
  • Vorteil für die Bank: Auch wenn ihr einen anderen bei dieser Bank laufenden Kredit nicht bedienen könnt, nicht bedienen könnt, kann sie die Grundschuld als Sicherheit verwenden.
  • Eine Grundschuld bleibt auch bestehen, wenn ihr euren Kredit vollständig getilgt habt (dass das nicht unbedingt nachteilig ist, könnt ihr weiter unten nachlesen).
  • Die Belastung besteht in der Regel aus einer konkreten Summe, die an den Begünstigten (also den Darlehensnehmer) ausgezahlt werden muss, und aus Zinsen (Grundschuldzinsen) von der festgeschriebenen Summe. Letztere werden nur im Falle einer Zwangsvollstreckung fällig, sind also für euch in den meisten Fällen irrelevant.

Die Hypothek:

  • Wird beim Notar bestellt und auch im Grundbuch eingetragen.
  • Die Hypothek dient ebenfalls der Absicherung eines Kredits.
  • Sie ist in ihrem Fortbestand jedoch von der Kreditforderung abhängig (akzessorisch). Sprich: Ohne Darlehen kann auch keine Hypothek bestellt werden.
  • Mit jeder Darlehensrate sinkt die Höhe des Grundpfandrechts.
  • Die Eintragung im Grundbuch erlischt demnach automatisch nach Zahlung der letzten Rate.
  • Bis dahin überschreibt ihr als Eigentümer die Rechte an eurer Immobilie (in Höhe der Hypothek) an euren Kreditgeber.

Die Rentenschuld:

  • Wird beim Notar bestellt und im Grundbuch eingetragen.
  • Dabei wird meistens kein Darlehen getilgt.
  • Die Rentenschuld ist eine besondere Form der Grundschuld, durch die das Grundstück durch eine regelmäßige Geldzahlung (Rente) belastet ist. So wird zum Beispiel bei der Übertragung eines Mietshauses von einem Vater an seinen Sohn eine Rentenschuld eingetragen, die dem Vater eine monatliche, lebenslange Zahlung von 3.000 Euro (Leibrente) garantiert. Bleiben die Mieteinnahmen aus, kann der Vater auf das Grundpfandrecht am Mietshaus zurückgreifen.
  • Der Eigentümer kann die Rentenschuld durch Zahlung einer zuvor vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Ablösesumme tilgen.
  • Da der Eigentümer nur mit dem Grundstück haftet, wird heute eher auf eine sogenannte Reallast zurückgegriffen. In diesem Fall haftet der Grundstückseigentümer auch persönlich und die monatliche Zahlung ist für den Vater besser abgesichert.

Mehr Infos zu den Vor- und Nachteilen von Hypothek und Grundschuld.

Was bewirkt die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch?

Die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch kann nur erfolgen, wenn ihr euch als Grundstückseigentümer mit eurer Bank einig seid. Die Details zur Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek als Grundpfandrecht sind Teil eures Darlehensvertrags (Sicherungsvertrag).

Zum Schutz des Kreditnehmers muss bei der Eintragung eines Grundpfandrechts immer ein Notar involviert sein. Er berät euch über den Inhalt und die Bedeutung des Grundpfandrechts und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch (Bestellung). Die Eintragung selbst übernimmt das Grundbuchamt. Mit der Eintragung stimmt ihr der Verwertung eurer Immobilie durch die Bank in dem Fall zu, dass ihr eure Kreditraten nicht mehr zahlen könnt.

Wird die Grundschuld der Bank nicht erstrangig eingetragen, werden im Falle einer Zwangsversteigerung zunächst die Gläubiger ausgezahlt, die einen höheren Rang haben.

Habt ihr am Ende der Vertragslaufzeit alle Raten beglichen, könnt ihr eine Löschung der Grundschuld beantragen. Geht es um ein Grundpfandrecht in Form einer Hypothek, erlischt diese automatisch nach Zahlung der letzten Rate.

Was kostet die Eintragung eines Grundpfandrechts?

Bei der Eintragung eines Grundpfandrechts fallen Kosten für den Notar und für das Grundbuchamt an. Die erhobenen Gebühren sind zum einen von der Höhe der Grundschuld oder der Hypothek abhängig. Zum anderen richten sie sich nach den Gebührensätzen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Notar und Grundbuchamt erheben denselben Gebührensatz. Die Gesamtkosten liegen zwischen 0,7 und 1,0 Prozent der Grundschuld. Die Rechnung zahlt ihr als Käufer beziehungsweise Eigentümer.

Beispielrechnung für eine Grundschuldbestellung:

Es soll eine Grundschuld von 200.000 Euro bestellt werden.

  • Kosten für die Grundschuldbestellung
  • Beurkundung der Grundschuld
  • 435 Euro
  • Vollzug des Geschäfts
  • 217,50 Euro
  • Sonstige betreuende Tätigkeiten
  • 217,50 Euro
  • Zwischensumme
  • 870 Euro
  • Mehrwertsteuer (19 Prozent)
  • 165,30 Euro
  • Kosten Notar insgesamt
  • 1035,30 Euro
  • Kosten Grundbuchamt: Eintragung der Grundschuld
  • 435 Euro
  • Gesamtkosten
  • 1470,30 Euro

Kosten für eine Grundschuldbestellung

Viele Verkäufer wollen ihr Haus oder ihre Wohnung gerne lastenfrei auf den Markt bringen und beantragen im Vorfeld des geplanten Verkaufs die Löschung ihrer Grundschuld. Auch die dadurch entstehenden Kosten bei Notar und Grundbuchamt richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Sie liegen bei 0,2 Prozent der Grundschuld und müssen vom Eigentümer beglichen werden.

Wann wird ein Grundpfandrecht wieder gelöscht?

Sind alle Raten gezahlt, erlischt die eingetragene Hypothek automatisch. Eine Grundschuld bleibt hingegen bestehen, wenn ihr nicht selbst aktiv werdet. Wollt ihr sie löschen lassen, braucht ihr eine Löschungsbewilligung eurer Bank. Da die bereits genutzte Grundschuld aber auch als Sicherheit für künftige Kredite (auch bei einer späteren Umschuldung) dienen kann, ist es oft sinnvoll, die Eintragung stehen zu lassen. Schließlich würde eine Löschung und die spätere Eintragung einer neuen Grundschuld wieder Gebühren kosten.

Aber Vorsicht: Habt ihr bei derselben Bank weitere Kredite laufen und könnt diese irgendwann nicht mehr bedienen, könnte es im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung eurer Immobilie kommen.

Eine andere Möglichkeit Kosten zu sparen, ist die Übertragung einer Grundschuld vom Verkäufer auf den Käufer. Hier liegt der Gebührensatz nur bei 0,2 Prozent des eingetragenen Grundpfandrechts. Die Löschung und erneute Eintragung einer Grundschuld durch den neuen Eigentümer entfällt.

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