Manchmal möchten Menschen ihren Angehörigen eine Freude bereiten und schon zu Lebzeiten Vermögenswerte verschenken. Dazu zählen mitunter auch Immobilien. Doch was müssen Beteiligte bei der Schenkung einer Immobilie beachten? Das erfährst du in diesem Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze:
- Möchte jemand zu Lebzeiten Vermögenswerte an Familienmitglieder oder Freunde weitergeben, geht das mit einer sogenannten Schenkung.
- Je nach Schenkungswert kann die Schenkungssteuer anfallen. Für sie gelten die gleichen Freibeträge und Steuersätze wie bei der Erbschaftssteuer.
- Wenn der oder die Schenkende innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung verstirbt, wird die Schenkung nachträglich aufs Erbe angerechnet.
- Wer seine Immobilie verschenkt, muss das notariell mit einem Schenkungsvertrag beglaubigen lassen. Das ist von Vorteil: Schließlich sichert der Vertrag sowohl den Schenkenden als auch den Beschenkten ab.
Das kannst du tun:
- Meist kündigt der oder die Schenkende die Schenkung im Vorfeld an. Als Erbe beziehungsweise Beschenkter solltest du dich über die Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze informieren. So vermeidest du böse Überraschungen. Bedenke außerdem, dass mit Notar und Grundbuchamt weitere Kosten entstehen.
- Die Steuer lässt sich leider nicht immer umgehen. Wenn es sich um die Übertragung mehrerer Immobilien innerhalb der Freibeträge handelt, kannst du mit einer Kettenschenkung einiges an Geld sparen.
- Neben der notariellen Beglaubigung durch einen Schenkungsvertrag musst du auch das Finanzamt über die Schenkung informieren. Dafür hast du drei Monate Zeit. Nur bei Schenkungen (beispielsweise Geld oder Schmuck) mit einem Schenkwert unter 20.000 Euro gibt es keine Meldepflicht.
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Was ist eine Schenkung?
Den Nachlass verschenken, statt ihn zu vererben. Das machen manche Menschen, um ihren Angehörigen noch zu Lebzeiten eine Freude zu bereiten. Bei der Schenkung gibt der Erblasser eigene Vermögenswerte an andere weiter. Das sind meist materielle Güter mit hohem Wert – beispielsweise Immobilien, Gold oder Schmuck. Das Besondere: Anders als kleine Aufmerksamkeiten oder Geburtstagsgeschenke unterliegen Schenkungen ab einem gewissen Wert gesetzlichen Rahmenbedingungen.
Im § 516 des Bundesgesetzbuches (BGB) ist der Schenkungsbegriff klar definiert: "Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt."
Mit anderen Worten: Wenn jemand sein Vermögen kostenlos hergibt, handelt es sich um eine Schenkung. Die muss laut Gesetzgeber oberhalb gewisser Freibeträge versteuert werden – genauso wie bei einer Erbschaft. Darüber erfährst du in den nächsten Kapiteln mehr.
Haus verschenken: So funktioniert's
Die Übertragung einer Immobilie auf einen anderen Eigentümer erfolgt in mehreren Schritten.
Schritt 1: Wir gehen davon aus, der oder die Schenkende hat dem Beschenkten schon Bescheid gegeben. Danach folgt erst einmal der gemeinsame Gang zum Notar. In den Paragraphen 518 II und 311b Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzbuches (BGB) ist festgelegt, dass Schenkungen grundsätzlich notariell beglaubigt werden müssen. Der aufzusetzende Vertrag nennt sich Schenkungsvertrag. Darin müssen enthalten sein:
- Persönliche Informationen der Beteiligten (Name, Alter, Adresse)
- Ausführliche Beschreibung des Schenkungsgegenstands
- Das Schenkungsversprechen des Schenkenden
- Die Schenkungsannahme des Beschenkten
- Gegebenenfalls Informationen zum Rückforderungsrecht
Außerdem sollte der oder die Schenkende mitunter einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch als Eigentumsnachweis mitnehmen. Welche Unterlagen die Beteiligten zusätzlich benötigen, lässt sich beim Notar erfragen.
Schritt 2: Nachdem die Sachen beim Notar erledigt sind, reicht dieser in der Regel einen Antrag auf Grundbuchänderung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Erst danach steht der neue Eigentümer im Grundbuch und die Übertragung der Immobilie ist – zumindest auf Papier – abgeschlossen.
Schritt 3: Jetzt geht es an die Steuer. Der neue Eigentümer ist dazu verpflichtet, das Finanzamt binnen drei Monaten über die verschenkte Immobilie zu informieren. Befindet sich der Schätzwert des Hauses oder der Wohnung oberhalb der Freibeträge, fällt die Schenkungssteuer an. Die genaue Höhe haben wir weiter unten aufgelistet und anhand eines Beispiels berechnet.
Immobilie schenken: Das musst du über Rückforderungsansprüche, Wohnrecht und Nießbrauch wissen
Rückforderungsansprüche
Wie oben erwähnt, kann der oder die Schenkende eine Rückforderungsklausel im Vertrag festlegen. Sie besagt, dass die schenkende Person unter bestimmten Bedingungen das Haus wieder zurückerhält. Das kann der Fall sein, wenn:
- der Beschenkte vor dem Schenkenden verstirbt
- der Beschenkte groben Undank zeigt oder das Verhältnis zerrüttet wird
- der Beschenkte die Immobilie zwangsversteigern muss
- der Beschenkte dem Schenkenden den Nießbrauch oder das Wohnrecht absprechen möchte
- der Schenkende in eine finanzielle Notlage gerät
- es sich um Eheleute handelt und der Schenkende sich vom Beschenkten scheiden lässt
Ohne Rückforderungsansprüche kann die Schenkung in der Regel nicht rückgängig gemacht werden.
Wohnrecht
Der oder die Schenkende hat die Möglichkeit, sich im Schenkungsvertrag lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht zu sichern. Wohnrecht bedeutet, dass die Person bis zu ihrem Tod (oder bis zum Ablauf der festgelegten Frist) mietfrei in der Immobilie wohnen darf. Daran kann der neue Eigentümer nichts ändern. Das Wohnrecht steht normalerweise nicht nur im Vertrag, sondern auch im Grundbuch. So bleibt es bei einem möglichen Verkauf des Hauses bestehen.
Nießbrauch
Eine Alternative zum Wohnrecht stellt der Nießbrauch dar. Dabei hat der oder die Schenkende nicht nur ein lebenslanges Wohn-, sondern auch Nutzungsrecht. Er oder sie kann beispielsweise Mieteinnahmen über die verschenkte Immobilie generieren. Das kann sowohl Vorteile als auch Nachteile für den Nießbrauchgeber mit sich bringen. In unserem Artikel zum Nießbrauch erfährst du mehr darüber.
An wen ist die Schenkung einer Immobilie möglich?
Du kannst eine Immobilie an jede beliebige Person verschenken – also nicht nur an Angehörige, sondern auch an Freunde. Wer das Haus geschenkt bekommt, entscheidet die schenkende Person. Hast du beispielsweise im Lotto gewonnen und möchtest deiner besten Freundin ein Haus kaufen, hindert dich niemand daran. Allerdings gibt es bei nicht verwandten Personen nur einen sehr niedrigen Freibetrag von 20.000 Euro (darüber sprechen wir später noch genauer). Das bedeutet: Für alles darüber müsste deine Freundin Steuern zahlen. Eine mögliche Alternative: Du lässt sie kostenlos in deiner Immobilie wohnen.
Du kannst dein Haus sogar einer gemeinnützigen Organisation schenken. Das bringt sowohl der Organisation als auch dir Steuervorteile. Gemeinnützige Organisationen sind in der Regel von der Schenkungssteuer befreit – unabhängig von der Höhe der Schenkung. Du selbst kannst die Schenkung als Sonderausgabe steuerlich geltend machen. Sonderausgaben werden von der Einkommenssteuer abgezogen. Möchtest du das machen, erkundige dich am besten bei deinem Steuerberater über die genauen Vorgaben.
Haus verschenken: Diese Kosten kommen neben Steuern auf dich zu
Neben den Steuern (dazu nachfolgend mehr) kommen noch andere Kosten auf Schenkende und Erben zu. Denn der Notar und das Grundbuchamt verrichten ihren Job schließlich nicht umsonst. Je nach Immobilien- und Grundstückswert können die Preise dafür variieren. Finanztip hat die Kosten auf Grundlage des Gerichts- und Notarkostengesetzes sowie des Justizverwaltungskostengesetzes in einer Tabelle übersichtlich zusammengefasst.
Kosten für Notar und Grundbucheintrag bei der Immobilienschenkung
| Immobilienwert | Notarkosten | Grundbuchkosten |
|---|---|---|
| bis 100.000 Euro | 682 Euro | 273 Euro |
| bis 200.000 Euro | 1.067 Euro | 435 Euro |
| bis 300.000 Euro | 1.543 Euro | 635 Euro |
| bis 400.000 Euro | 1.900 Euro | 785 Euro |
| bis 500.000 Euro | 2.257 Euro | 935 Euro |
| bis 600.000 Euro | 2.638 Euro | 1.095 Euro |
| bis 700.000 Euro | 3.019 Euro | 1.255 Euro |
| bis 800.000 Euro | 3.400 Euro | 1.415 Euro |
| bis 900.000 Euro | 3.780 Euro | 1.575 Euro |
| bis 1 Million Euro | 4.161 Euro | 1.735 Euro |
Quelle: Finanztip (Stand: Juni 2024)
Ganz ohne Kosten geht es also nicht. Bei einer Immobilie mit einem geschätzten Wert von 300.000 Euro musst du für die Übertragung beim Notar und Grundbuchamt beispielsweise – so die Finanztip-Berechnungen – mit Kosten von 2.178 Euro rechnen. Das ist nicht günstig, lässt sich allerdings nicht vermeiden. Immerhin bleibst du innerhalb der Freibeträge steuerfrei. Im Anschluss erfährst du, wie hoch die Freibeträge sind und was es mit der Schenkungssteuer auf sich hat.
Gibt es einen Unterschied zwischen Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer?
Die Schenkungs- und Erbschaftssteuer sind vor dem Gesetz im Grunde genommen gleich. Es gelten die gleichen Freibeträge und Steuersätze. Der einzige Unterschied: Du kannst die Freibeträge bei einer Schenkung alle zehn Jahre nutzen. Bei einer Erbschaft geht das (verständlicherweise) nur einmal.
Gut zu wissen: Wenn eine Schenkung das Erbe aufteilen und Steuern sparen soll, muss grundsätzlich eine gewisse Frist beachtet werden. Ansonsten kann es sein, dass die Schenkung nachträglich aufs Erbe angerechnet wird. Sind zwischen der Schenkung und der Erbschaft mehr als zehn Jahre vergangen, gibt es keine Anrechnung mehr. Innerhalb der Zehnjahresfrist allerdings schon. Laut Postbank wird die Schenkung sogar in voller Höhe auf das Erbe angerechnet, wenn der Erblasser in den ersten zwölf Monaten nach der Schenkung verstirbt.
Wie hoch die Freibeträge sind, beantworten wir im nächsten Kapitel. Mehr zur Erbschaftssteuer erfährst du in unserem Artikel zur Erbschaftssteuer.
Das sind die Freibeträge bei Schenkungen
Die Freibeträge sind gesetzlich geregelt. Die nachfolgende Tabelle gibt dir einen Überblick.
Freibeträge bei Schenkungen
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner und Ehepartnerinnen | 500.000 Euro | I |
| Eingetragene Lebenspartnerschaften | 500.000 Euro | I |
| Leibliche Kinder und Adoptivkinder | 400.000 Euro | I |
| Enkel mit verstorbenen Eltern | 400.000 Euro | I |
| Enkel | 200.000 Euro | I |
| Eltern und Großeltern | 100.000 Euro | I |
| alle anderen verwandten Personen wie beispielsweise Geschwister, Nichten, Neffen, Cousinen oder Cousins sowie Teile der Schwiegerfamilie | 20.000 Euro | II |
| nicht verwandte Personen | 20.000 Euro | III |
Quelle: Wohnglück.de-Recherche (Stand: September 2024)
Wie du sehen kannst, sind die Freibeträge für die meisten Verwandten relativ niedrig. Besonders bei der Überschreibung einer Immobilie sind diese Grenzwerte schnell erreicht. Die Steuer umgehen können meist nur Eheleute und eingetragene Lebenspartnerschaften sowie Kinder beziehungsweise Enkel mit verstorbenen Eltern. Das liegt an den derzeit sehr hohen Immobilienpreisen.
Übersteigt der Schätzwert des Hauses oder der Wohnung den Freibetrag, fallen Steuern an. Diese unterscheiden sich in der Höhe je nach Steuerklasse. Auch dazu gibt es eine Tabelle.
Steuersätze nach Steuerklasse
| Überschreitung des Freibetrags | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 Euro | 7 Prozent | 15 Prozent | 30 Prozent |
| zwischen 75.000 und 300.000 Euro | 11 Prozent | 20 Prozent | 30 Prozent |
| zwischen 300.000 und 600.000 Euro | 15 Prozent | 25 Prozent | 30 Prozent |
| zwischen 600.000 und 6 Millionen Euro | 19 Prozent | 30 Prozent | 30 Prozent |
| zwischen 6 Millionen und 13 Millionen Euro | 23 Prozent | 35 Prozent | 50 Prozent |
| zwischen 13 Millionen und 26 Millionen Euro | 27 Prozent | 40 Prozent | 50 Prozent |
| ab 26 Millionen Euro | 30 Prozent | 43 Prozent | 50 Prozent |
Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Der Großvater möchte seiner einzigen Enkelin ein Haus schenken. Das Haus befindet sich in einer eher ländlichen Gegend und kommt auf einen Schätzwert von 250.000 Euro. Die Enkeltochter hat noch beide Elternteile und damit einen Freibetrag von 200.000 Euro. Auf die übrigen 50.000 Euro muss sie Steuern zahlen. Da sie sich in Steuerklasse I befindet und den Grenzwert von 75.000 Euro nicht überschreitet, liegt ihr Schenkungssteuersatz bei 7 Prozent. Zur Berechnung der konkreten Steuer müssen wir 7 Prozent von 50.000 Euro nehmen. Das sind 3.500 Euro. Diese Summe geht an das Finanzamt.
In unseren Artikeln zum Thema Haus überschreiben und Haus zu Lebzeiten vererben findest du noch detailliertere Informationen zur Versteuerung.
Was sind die Vorteile und Nachteile der Immobilien-Schenkung gegenüber dem Vererben?
Auch wenn das Gesetz Schenkungen und Erbschaften recht ähnlich handhabt, gibt es gute und schlechte Seiten. In der anschließenden Tabelle listen wir die Vorteile und Nachteile der Immobilien-Übertragung im Vergleich zum Erben auf.
Immobilie schenken: Das sind die Vorteile und Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Schenkungssteuerfreibeträge: Bei einer Schenkung lassen sich die Freibeträge alle 10 Jahre voll ausnutzen. Hat die Großmutter beispielsweise mehrere große Vermögenswerte, kann sie sie ganz einfach über mehrere Jahrzehnte verschenken. So sparen die Erben bei der Erbschaftssteuer Geld. | Rückforderungsrisiken: Eine Schenkung ist immer mit gewissen Risiken verbunden. Der oder die Schenkende gibt das Eigentum an eine andere Person ab. Kommt es zu einer finanziellen Notlage oder groben Undank, sind Streitigkeiten beim Rückforderungsanspruch vorprogrammiert. |
| Planungssicherheit: Der oder die Schenkende kann zu Lebzeiten den Nachlass regeln und so Streitigkeiten zwischen den Angehörigen vorbeugen. | Gegebenenfalls höhere Kosten: Der Notar und das Grundbuchamt lassen sich ihren Service teuer bezahlen. Bei einer regulären Erbschaft fallen diese Kosten möglicherweise nicht an. |
| Mitspracherecht: Durch Wohnrecht und Nießbrauch behalten Schenkende ein gewisses Mitspracherecht. Das kann Erben auch Entscheidungen erleichtern. Schließlich können sie die Person noch zu Lebzeiten fragen, was ihnen für ihre Immobilie wichtig ist. | Mehr Stress für den Erblasser: Bei einer Schenkung ist der Erblasser aktiv am Schenkungsprozess beteiligt und muss sich um die gesetzlichen Vorgaben kümmern. Das bedeutet Aufwand und möglicherweise Kosten für die schenkende Person. |
| Flexibilität: Unabhängig von Steuerbeträgen bietet eine Schenkung die Möglichkeit, Freunde beim Nachlass zu begünstigen. Von der Erbfolge wären sie sonst ausgeschlossen. | Probleme beim Erbfall: Eine Schenkung sorgt nicht dafür, dass andere Erben weniger erhalten oder gar leer ausgehen. Ihnen stehen der Pflichtteil beziehungsweise Pflichtteilsergänzungsansprüche zu. Durch eine Schenkung können Probleme entstehen. |
Quelle: Wohnglück.de-Recherche (Stand: September 2024).
Fazit: Lohnt sich die Schenkung einer Immobilie für Erben?
Zusammenfassend kann man sagen: Für Erben lohnt sich die Schenkung einer Immobilie auf jeden Fall. Zwar macht es steuerlich oberhalb der Freibeträge keinen Unterschied zum Erbe, jedoch verändert sich die Häufigkeit. Bei einer Schenkung können Beschenkte den Freibetrag alle zehn Jahre vollständig ausschöpfen. Beim Erbe nur einmal. Sollte es innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung zum Todesfall kommen, wird die Schenkung aufs restliche Erbe angerechnet – jedoch nicht in voller Höhe.
Am einfachsten lässt sich die Schenkungssteuer durch Kettenschenkungen umgehen. Die sind bei Immobilien mit besonders hohem Wert aber nur bedingt möglich.
Für die schenkende Person kann sich der Übertrag einer Immobilie ebenfalls lohnen. Zum einen kann er oder sie Verantwortung abgeben, zum anderen Angehörigen zu Lebzeiten eine Freude bereiten. Wichtig ist nur, dass der oder die Schenkende rechtlich abgesichert ist. Dafür gibt es Rückforderungsansprüche oder Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauch. Beachte: Das kann sich negativ auf den neuen Eigentümer auswirken (beispielsweise beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung).
Da eine Immobilienschenkung aber nur mit einem notariell beglaubigten Vertrag möglich ist, lassen sich zum Glück viele Fragen und Streitpunkte von Vornherein ausschließen.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilie schenken
Stirbt der Beschenkte vor dem Schenkenden, kommt es auf die Details im Schenkungsvertrag an. Ist die Schenkung noch nicht vollzogen, bleibt der Besitz beim Schenkenden. Ist die Schenkung bereits vollzogen, haben die Erben des Beschenkten in der Regel Anspruch auf den Nachlass und damit auch die Schenkung (Stichwort: Erbfolge). Es kann jedoch sein, dass sich der oder die Schenkende ein Widerrufsrecht beziehungsweise einen Rückforderungsanspruch offenhält.
Zwar besagt der § 518 II des Bundesgesetzbuches (BGB), dass eine Schenkung notariell beglaubigt werden muss. Allerdings ist das bei bereits vollzogenen Schenkungen nachträglich nicht notwendig (beispielsweise bei der Überweisung von größeren Geldgeschenken). Eine Besonderheit bei Immobilienschenkungen: Durch den § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB sind verschenkte Immobilien zu einem notariell beglaubigten Schenkungsvertrag verpflichtet. Der ist von Vorteil, denn er sichert sowohl den Schenkenden als auch den Beschenkten ab.
Wenn du eine Immobilie verschenken möchtest, musst du auf Freibeträge achten und die Schenkung notariell beglaubigen lassen. Je nach Verwandtschaftsgrad muss der Beschenkte Steuern zahlen. Diese sind in der Regel genauso hoch wie bei der Erbschaftssteuer. Beim eingetragenen Lebens- oder Ehepartner und den eigenen Kindern lohnt sich die Übertragung einer Immobilie am meisten. Partner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder pro Elternteil 400.000 Euro.
Ja, du kannst eine Immobilie zu Lebzeiten steuerfrei verschenken. Dafür musst du allerdings oben genannte Freibeträge beachten. Überschreitet der Wert deiner Immobilie die Freibeträge, fällt eine Steuer an. Verschenkst du dein Haus beispielsweise an dein Kind, hat dein Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro. Nehmen wir an, das Gebäude und der Grund kommen auf einen Schenkwert von 450.000 Euro. So muss dein Kind auf 50.000 Euro Steuern zahlen. In Steuerklasse I sind das 7 Prozent.
Ja und nein. Eine Schenkung kann zwar die Erbfolge teilweise aushebeln, allerdings nicht ganz. Es verhält sich ähnlich wie bei einem Testament. Zwar kann der Erblasser im Testament festlegen, wer welche Vermögenswerte bekommt, allerdings lässt sich der Pflichtteil nicht umgehen. Der Pflichtteil sichert Verwandte vor der Enterbung ab. Schenken die Eltern einem Kind beispielsweise ein Haus, gehen die anderen Kinder nicht automatisch leer aus. Dafür gibt es den Pflichtteil und den Pflichtteilsergänzungsanspruch. In so einem Fall ist der Gang zum Fachanwalt ratsam.