Haus erben: Was zu tun ist, wenn du eine Immobilie geerbt hast

Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine rechtliche Beratung. In komplexen oder unsicheren Fällen solltest du dich unbedingt an einen Fachanwalt für Erbrecht wenden.

Das kannst du tun

• Prüfe den Nachlass sorgfältig – kläre, ob Schulden oder Belastungen bestehen.
• Hole dir einen Grundbuchauszug, um alle Rechte und Pflichten rund um die Immobilie zu kennen.
• Lass den Verkehrswert der Immobilie ermitteln, z. B. mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Wohnglück.de.
• Berücksichtige Sanierungskosten – mit dem Sanierungsrechner von Wohnglück.de bekommst du erste Anhaltspunkte.
• Vermeide finanzielle Risiken, indem du bei Unsicherheit rechtzeitig einen Nachlassverwalter oder Fachanwalt einbeziehst.
• Beachte alle Fristen, besonders die zur Erbausschlagung und Grundbuchumschreibung.
• Kläre frühzeitig, was du mit dem Haus machen willst – je nach Lebenssituation lohnt sich Selbstnutzung, Verkauf oder Vermietung.
• Willst du verkaufen? Nutze die Maklervermittlung von Wohnglück.de, um einen passenden Experten in deiner Region zu finden.
• Möchtest du selbst inserieren? Dann nutze unsere Immobilienplattform, um schnell zahlungsfähige Interessenten zu finden.

Haus geerbt, was tun – Erbschaft ausschlagen oder annehmen?

Wenn du ein Haus geerbt hast, mischen sich vermutlich Trauer, Verantwortung und Unsicherheit. Eine Immobilie zu erben bedeutet nicht nur Vermögen, sondern auch Entscheidungen mit finanziellen und emotionalen Folgen. Du solltest nichts überstürzen, darfst aber auch nicht zu lange warten.

Denn: Innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis der Erbschaft musst du beim Nachlassgericht erklären, ob du das Erbe annimmst oder ausschlägst. Alternativ kannst du dies auch über einen Notar erledigen. Lebte der Verstorbene zuletzt im Ausland oder befindest du dich zum Fristbeginn nicht in Deutschland, hast du sechs Monate Zeit. 

Warum es sinnvoll sein kann, eine Haus-Erbschaft auszuschlagen

Nicht jede geerbte Immobilie ist ein Gewinn. Es gibt mehrere Gründe, warum du das Erbe ablehnen solltest – zum Beispiel:

• Das Haus ist noch nicht abbezahlt und es bestehen laufende Kreditverpflichtungen.
• Auf dem Haus liegt eine Hypothek oder andere Belastungen wie ein Nießbrauchrecht (Wohnrecht), das einen Verkauf deutlich erschwert.
• Der Nachlass ist überschuldet – also das Vermögen (inkl. Immobilie) reicht nicht aus, um alle offenen Forderungen zu begleichen.
• Du befindest dich selbst in einem Insolvenzverfahren oder bist verschuldet – das Erbe könnte dann an Gläubiger gehen.
• Das Haus ist stark sanierungsbedürftig und würde hohe Kosten verursachen.
• Es drohen hohe Erbschaftssteuern, die du aus eigener Tasche bezahlen müsstest.

Wichtig: Wenn du das Erbe annimmst, haftest du im Zweifel auch mit deinem Privatvermögen für Schulden aus dem Nachlass. Wird also das Haus verkauft, der Erlös reicht aber nicht aus, um alle Verbindlichkeiten zu tilgen, kann der Rest auf dich übergehen.

Erbe annehmen oder nicht – So triffst du die richtige Entscheidung

Ob du ein geerbtes Haus annimmst oder ausschlägst, solltest du nicht aus dem Bauch heraus entscheiden. Du brauchst möglichst schnell belastbare Informationen – z. B.:

• Wie hoch ist der Verkehrswert der Immobilie? Nutze dafür unsere kostenlose Immobilienbewertung.
• Gibt es offene Kredite, Hypotheken oder sonstige Lasten?
• In welchem Zustand befindet sich das Haus? Starte direkt den Sanierungsrechner von Wohnglück.de.
• Gibt es Miterben? Und wenn ja: Wie ist die Erbengemeinschaft organisiert?

Tipp: Lass dir Einsicht ins Grundbuch geben und kontaktiere Banken oder Gläubiger, um offene Forderungen zu prüfen. Je mehr Informationen du hast, desto besser kannst du abwägen.

Immobilie erben: Die wichtigsten Schritte 

Wer eine Immobilie erbt, wird automatisch Rechtsnachfolger des Verstorbenen – inklusive aller Rechte und Pflichten. Das bedeutet: Du erbst nicht nur das Haus oder die Wohnung, sondern auch mögliche Schulden oder rechtliche Verpflichtungen. Deshalb ist es wichtig, überlegt und strukturiert vorzugehen.

1. Überblick über den Nachlass gewinnen

Bevor du das Erbe annimmst, solltest du klären, ob die Erbschaft unterm Strich werthaltig ist. Verschaffe dir möglichst schnell einen vollständigen Überblick:

• Wert der Immobilie ermitteln: Nutze dafür die kostenfreie Immobilienbewertung von Wohnglück.de oder beauftrage einen Gutachter. In Erbengemeinschaften ist ein gerichtsfestes Vollgutachten oft sinnvoll.
• Schulden und Verpflichtungen prüfen: Gibt es laufende Kredite, Hypotheken oder Grundschulden? Kläre das bei der Bank oder mithilfe eines Nachlassverwalters.
• Grundbuch einsehen: Daraus erfährst du, ob Wohnrechte (z. B. Nießbrauch), Wegerechte oder Belastungen bestehen.
• Sanierungsbedarf einschätzen: Mit dem Wohnglück.de-Sanierungsrechner findest du erste Anhaltspunkte zu möglichen Investitionen.
• Gesamtvermögen prüfen: Gibt es weitere Vermögenswerte oder offene Schulden im Nachlass?

Tipp: Bei Unsicherheiten kannst du beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen. Du haftest dann nicht mit deinem Privatvermögen, sondern nur mit dem geerbten Nachlass. Die Kosten für den Verwalter musst du allerdings selbst tragen.

2. Erbschaftssteuer kalkulieren

Wer eine Immobilie erbt, sollte sich frühzeitig mit der Frage der Erbschaftssteuer beschäftigen. Grundsätzlich gilt: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen, desto höher ist der persönliche Freibetrag. Für Ehepartner oder Kinder können diese Freibeträge so hoch sein, dass trotz wertvoller Immobilie keine Steuer anfällt.

Liegt der Nachlass – nach Abzug aller Verbindlichkeiten – jedoch über dem Freibetrag, wird Erbschaftssteuer fällig. Wie viel zu zahlen ist, hängt vom steuerpflichtigen Anteil und der Steuerklasse ab.

Tipp: Eine präzise Bewertung der Immobilie hilft dir, die Steuerlast realistisch einzuschätzen, bevor du das Erbe annimmst oder ausschlägst.

2. Entscheidung treffen: Erbe annehmen oder ausschlagen

Jetzt hast du die Basis für eine fundierte Entscheidung. Wenn der Nachlass überschuldet ist oder hohe Verpflichtungen mit sich bringt, kannst du das Erbe ausschlagen. Dafür hast du sechs Wochen Zeit, ab dem Tag, an dem du vom Erbe erfährst (z. B. bei Testamentseröffnung). Diese Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland hatte oder du dich bei Fristbeginn im Ausland aufgehalten hast (§ 1944 Abs. 3 BGB). Die wichtigsten Punkte:

• Eine Ausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht oder über einen Notar.
• Keine Reaktion innerhalb der Frist gilt automatisch als Annahme des Erbes.
• Eine Anfechtung nach Fristablauf ist nur in Ausnahmefällen möglich.

3. Mit Miterben abstimmen (bei Erbengemeinschaft)

Wenn du nicht allein erbst, sondern mit Geschwistern oder anderen Angehörigen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Das heißt: Alle Entscheidungen rund um die Immobilie müssen gemeinsam getroffen werden. Es kann also niemand allein über das Haus verfügen, es verkaufen oder vermieten.

Konflikte lassen sich am besten durch eine frühzeitige Kommunikation und klare Vereinbarungen vermeiden. Sprich also mit deinen Miterben, sodass ihr zusammen eine Lösung findet. Mehr zu dem Thema im weiteren Verlauf des Artikels.

Wichtig: Wenn keine Einigung möglich ist, droht eine Teilungsversteigerung – oft mit finanziellen Verlusten. Versucht, diese Option zu vermeiden.

4. Klären, was du mit dem geerbten Haus tun willst

Hast du das Erbe angenommen (allein oder mit anderen), steht die nächste Entscheidung an: Wie willst du mit der Immobilie umgehen? Die gängigsten Optionen:

• Selbst einziehen: Bei Eigennutzung kannst du unter Umständen von steuerlichen Vorteilen profitieren.
• Vermieten: Du erzielst regelmäßige Einnahmen, musst dich aber auch um die Instandhaltung kümmern.
• Verkaufen: Du schaffst Liquidität, musst aber steuerliche Fragen (z. B. Spekulationssteuer) und laufende Kredite berücksichtigen.

5. Grundbuch berichtigen lassen

Wenn du die Immobilie behältst, musst du dich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Dafür brauchst du: Einen Erbschein, sofern kein notarielles Testament oder Erbvertrag vorliegt, und die eigentliche Umschreibung beim Grundbuchamt.

Gut zu wissen: Die Umschreibung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei und es fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Die rechtliche Lage bei einer Haus-Erbschaft

Wenn du ein Haus erbst – etwa von deinen Eltern –, betrifft das in vielen Fällen nicht nur dich allein. Häufig entsteht durch den Todesfall automatisch eine Erbengemeinschaft, etwa unter Geschwistern. Das bedeutet: Die geerbte Immobilie gehört euch allen gemeinsam. Und: Alle Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden.

Was bedeutet eine Erbengemeinschaft bei einer Immobilie?

Sobald mehrere Personen erben, wird das Haus gemeinsames Vermögen der Erbengemeinschaft. Juristisch spricht man von einer Gesamthandsgemeinschaft – das heißt:

• Kein Erbe kann über seinen Anteil allein verfügen.
• Die Immobilie gehört euch nur als Gemeinschaft – nicht zu individuell aufteilbaren Teilen.
• Entscheidungen wie Verkauf, Vermietung oder Sanierung müsst ihr gemeinsam beschließen.

Gerade wenn ein Erbe das Haus behalten möchte, während andere lieber verkaufen wollen, kann das zu Konflikten führen. Eine einvernehmliche Lösung ist daher oft der beste Weg.

Gibt es ein Testament oder gilt die gesetzliche Erbfolge?

Ob ein Testament existiert, hat Einfluss darauf, wie und an wen das Haus übergeht:

• Gibt es ein Testament, muss es offiziell eröffnet und geprüft werden – meist durch einen Notar.
• Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge: Ehepartnerin oder Ehepartner und Kinder sind vorrangige Erben.

In beiden Fällen solltest du schnell Klarheit über deine Rechte und Pflichten bekommen – und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.

Geerbtes Haus vermieten, verkaufen oder selbst einziehen?

Hast du die Erbschaft angenommen, stellt sich eine der wichtigsten Fragen: Was willst du mit dem geerbten Haus tun? Zur Wahl stehen in der Regel drei Optionen: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Welche Entscheidung für dich richtig ist, hängt von deiner persönlichen, finanziellen und familiären Lage ab – aber auch von steuerlichen Regelungen und den Rechten möglicher Miterben.

Wichtig: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Bei Unsicherheiten solltest du dich fachkundig beraten lassen.

Selbst einziehen – Steuerlich attraktiv bei Eigennutzung

Wenn du die geerbte Immobilie selbst nutzt, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit werden. Das gilt insbesondere für Ehepartnerinnen oder Ehepartner und Kinder. Voraussetzung: Du ziehst direkt nach dem Erbfall ein und bleibst mindestens zehn Jahre dort wohnen.

Ein Vorteil dieser Option ist, dass du keine Miete mehr zahlen musst und die Immobilie langfristig erhalten kannst. Achte jedoch darauf, ob größere Sanierungsarbeiten anstehen. Mit dem Sanierungsrechner von Wohnglück.de kannst du einschätzen, welche Kosten ungefähr auf dich zukommen.

Immobilie vermieten – Einnahmen erzielen, aber mit Aufwand

Wenn du das geerbte Haus nicht selbst brauchst, kann eine Vermietung sinnvoll sein. So generierst du regelmäßige Mieteinnahmen, musst dich aber auch um Instandhaltung, Mietverhältnisse und Steuern kümmern.

Bevor du dich entscheidest, solltest du den Zustand des Hauses genau prüfen. Ist Sanierungsbedarf vorhanden, hilft dir unser Sanierungsrechner, erste Kosten einzuschätzen. Besteht Wohnungseigentum (z. B. bei Eigentumswohnungen), solltest du auch Kontakt mit der Hausverwaltung aufnehmen.

Tipp: Nutze die Wohnglück.de-Plattform, um deine Immobilie zu inserieren und schnell passende Mieter zu finden.

Immobilie verkaufen – Liquidität schaffen

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist häufig die einfachste Lösung, wenn du kein Interesse an Eigennutzung oder Vermietung hast – oder schnell Kapital brauchst. Ein realistischer Verkaufspreis setzt eine fundierte Wertermittlung voraus.

Nutze dafür unsere kostenlose Immobilienbewertung. Wenn du Unterstützung beim Verkaufsprozess möchtest, findest du über die Maklervermittlung von Wohnglück.de erfahrene Immobilienprofis in deiner Region. Möchtest du selbst aktiv werden, kannst du deine Immobilie auch direkt über Wohnglück.de inserieren.

Wohnungseigentum begründen – Mehr Flexibilität, aber auch Aufwand

Wenn ihr als Erbengemeinschaft ein Mehrfamilienhaus geerbt habt, könnt ihr die Immobilie in separate Wohneinheiten aufteilen. Dazu braucht ihr eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (z. B. durch einen Architekten) und eine Teilungserklärung, die notariell beurkundet wird. Danach entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), in der jede Partei selbst über ihre Wohnung verfügen kann.

Diese Lösung ist besonders dann sinnvoll, wenn einzelne Erben ihre Wohnung selbst nutzen oder verkaufen möchten. Achtung: Ist eine der Wohnungen vermietet, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim Verkauf.

Tipp: Ob sich eine Teilung lohnt, hängt auch vom Zustand des Hauses ab. Nutze den Sanierungsrechner von Wohnglück.de, um schnell einen ersten Überblick über anstehende Investitionen zu erhalten.

Haus nicht allein geerbt – was gilt für eine Erbengemeinschaft?

Nicht immer wird ein Haus von nur einer Person geerbt. In vielen Fällen teilen sich mehrere Personen, häufig Geschwister oder Ehepartner und Kinder, das Erbe. Dann entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. Diese muss sich über das weitere Vorgehen mit der geerbten Immobilie einigen. Und das ist oft komplex – rechtlich, finanziell und emotional.

Wichtig: Bei Unsicherheiten über deine Rechte und Pflichten als Teil einer Erbengemeinschaft solltest du unbedingt rechtlichen Rat einholen. Dieser Artikel bietet dir nur einen Überblick, ersetzt aber keine individuelle Rechtsberatung.

Wer gehört zur Erbengemeinschaft?

Die Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere gesetzliche oder testamentarisch benannte Erben Anspruch auf den Nachlass haben – zum Beispiel:

• Kinder
• Ehepartner
• Eltern oder Geschwister
• Enkel, falls ein Kind bereits verstorben ist

Beispiel: Stirbt der Vater, erbt die Ehefrau 50 Prozent des Hauses, die beiden Kinder je 25 Prozent. Das geerbte Haus gehört nun nicht einer Person allein – alle drei bilden eine Erbengemeinschaft.

Welche Optionen hat die Erbengemeinschaft?

Da sich ein Haus nicht einfach aufteilen lässt, muss gemeinsam entschieden werden, was mit der Immobilie passieren soll. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel:

• Verkauf des Hauses und Aufteilung des Erlöses: z. B. 50 % an die Ehefrau, je 25 % an die Kinder.
• Auszahlung einzelner Erben: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus.
• Vorübergehender Erbverzicht: Kinder verzichten zunächst, damit z. B. die Mutter das Haus behält.
• Vermietung der Immobilie: Die Einnahmen werden geteilt, die Erbengemeinschaft bleibt gemeinsam verantwortlich.
• Einzug eines Erben: Ein Kind zieht ein, zahlt die anderen aus – auf Grundlage eines neutral ermittelten Marktwerts.

Tipp: Nutze zur objektiven Bewertung des Hauses gerne unseren Service Immobilienbewertung.

Was tun bei Uneinigkeit?

Können sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft nicht einigen, bleiben nur zwei Möglichkeiten:

1. Verkauf des eigenen Erbanteils: Jeder Miterbe darf seinen Anteil verkaufen. Achtung: Die anderen Miterben haben ein Vorkaufsrecht.
2. Teilungsversteigerung: Diese kann ein Miterbe auch gegen den Willen der anderen beim Amtsgericht beantragen.

Achtung: Eine Teilungsversteigerung führt fast immer zu einem geringeren Verkaufserlös als ein freier Verkauf – und birgt großes Streitpotenzial in der Familie. Diese Option sollte wirklich nur der letzte Ausweg sein. Weitere Infos dazu findest du in unserem Ratgeber zur Teilungsversteigerung.

Tipp: Eheleute können mit einem gemeinschaftlichen Testament – dem sogenannten Berliner Testament – festlegen, dass der länger lebende Partner zunächst Alleinerbe wird. Die Kinder erben erst beim Tod des zweiten Elternteils. So lässt sich vermeiden, dass die Familie direkt nach dem ersten Todesfall in eine belastende Erbengemeinschaft gerät.

Immobilie geerbt – muss ich Erbschaftssteuer zahlen?

Ob du bei einer geerbten Immobilie Erbschaftssteuer zahlen musst, hängt von mehreren Faktoren ab – zum Beispiel vom Verkehrswert des Hauses, deinem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und der Frage, ob du die Immobilie selbst nutzt oder veräußerst.

In vielen Fällen kannst du steuerlich profitieren – insbesondere als Kind oder Ehepartner –, wenn du das Haus selbst bewohnst. Ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer anfällt, solltest du in jedem Fall frühzeitig klären.

Ausführliche Informationen findest du in unserem Ratgeber zur Erbschaftssteuer auf Immobilien. Wie du den Wert deiner Immobilie korrekt ermittelst, erfährst du im Artikel zur Immobilienbewertung bei Erbschaft.

Haus erben: Diese Kosten entstehen

Mit der Erbschaft einer Immobilie gehen nicht nur Eigentumsrechte, sondern auch finanzielle Verpflichtungen auf dich über. Egal, ob du das Haus behalten, vermieten oder verkaufen möchtest – laufende und einmalige Kosten entstehen in jedem Fall. Einige dieser Ausgaben lassen sich vermeiden oder zumindest optimieren, andere musst du direkt im Blick behalten.

Was kostet ein geerbtes Haus?

Gut zu wissen: Die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn entfällt häufig, wenn die Immobilie lange genug gehalten oder selbst genutzt wurde. Mehr zur Spekulationssteuer.

Du bist dir unsicher, was dein geerbtes Haus wert ist und welche Kosten entstehen? Wohnglück.de unterstützt dich mit einer kostenlosen Immobilienbewertung. Mit dem Sanierungsrechner kannst du zudem ganz einfach herausfinden, welche Investitionen auf dich zukommen könnten.

Laufende Kosten nach dem Erbfall

Diese Ausgaben musst du nach der Immobilien-Erbschaft ebenfalls übernehmen:

• Hausnebenkosten, wie Abschläge für Strom, Wasser und Heizung, Telefon- und Internetkosten, Gebühren für Müllabfuhr und Abwasser
• Grundsteuer, je nach Gemeinde unterschiedlich hoch
• Laufende Kreditraten, falls das Haus noch finanziert wird
• Instandhaltungskosten, z. B. für kleinere Reparaturen

Fazit: Nichts überstürzen bei einer Immobilien-Erbschaft

Ein geerbtes Haus oder eine Wohnung ist oft mit Emotionen, vielen Fragen und nicht selten auch Unsicherheiten verbunden. Klar ist: Jede Erbschaft ist individuell – ebenso wie die Entscheidung, was mit der Immobilie geschehen soll.

Ob Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf: Wichtig ist, dass du dir ausreichend Zeit für eine fundierte Entscheidung nimmst. Lass dich nicht vom Erbfall unter Druck setzen – du musst nicht sofort handeln. Nutze die Zeit (in der Regel sechs Wochen), um eine realistische Bestandsaufnahme zu machen:

• Was ist die Immobilie wert?
• Gibt es Belastungen, Reparaturbedarf oder laufende Kredite?
• Was ist steuerlich zu beachten?

Informiere dich frühzeitig und ziehe bei Bedarf Fachleute hinzu – ob für die Immobilienbewertung, eine rechtliche Beratung oder steuerliche Einschätzungen. So triffst du keine vorschnellen Entscheidungen, sondern findest eine Lösung, die zu deiner Lebenssituation passt – und langfristig Bestand hat.

Häufige Fragen zu "Haus erben"