Haus erben: Was ihr unbedingt beachten solltet

Die Erbschaft eines Hauses ist für viele nicht in erster Linie mit einem warmen Geldsegen, sondern zunächst mit schweren Entscheidungen und vielen Unsicherheiten verbunden. Ist es das Erbe überhaupt wert, angenommen zu werden? Werden Erbschaftssteuern fällig? Was soll mit dem Haus geschehen und können sich die Miterben einigen, ob das Elternhaus verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden soll? 

Haus erben birgt Zündstoff – leider auch oft für den Familienfrieden. Wir versuchen, Übersicht in die Flut von Fragen zu bringen und geben euch Tipps, wie ihr Fallstricke vermeiden könnt.

Haus erben – sollt ihr das Erbe annehmen oder besser ausschlagen?

Ihr seid direkt konfrontiert mit dem Thema "Haus erben"? Die wichtigste Frage ist nun, wollt ihr das Erbe auch annehmen? Alle, die sich noch nie mit dem Thema Erbschaft beschäftigen mussten, antworten nun vermutlich: Na klar, warum nicht? Nun, weil es auch gute Gründe geben kann, ein Erbe auszuschlagen. 

Denn eine Erbschaft tritt man in der Regel nur ganz oder gar nicht an. Man erbt also nicht nur das Haus, sondern auch die damit verbundene Verantwortung. Dazu kann auch der Abtrag von Schulden gehören.

Gründe, das Erbe nicht anzunehmen

• Auf dem Haus liegt eine Hypothek.
• Das Haus ist noch nicht abbezahlt. Die Kreditraten müssen nun die Erben begleichen.
• Das Haus ist anderweitig belastet. Es ist zum Beispiel ein Nießbrauch (Wohnrecht) für andere Personen im Grundbuch eingetragen. Ein Weiterverkauf würde dadurch erschwert.
• Das Erbe besteht neben dem Haus nicht aus zusätzlichem Vermögen, sondern aus Schulden, die selbst mit dem Verkaufserlös nicht vollständig abgetragen werden können.
• Bei Immobilien mit einem hohen Wert fallen entsprechend hohe Erbschaftssteuern an. Auch die müsst ihr als Erbe zahlen (können).
• Das Haus ist in einem schlechten Zustand und müsste aufwendig saniert werden.
• Ihr seid selbst verschuldet und/oder steckt in einem Insolvenzverfahren. Wenn ihr das Erbe ausschlagt, geht es an die nächsten in der gesetzlichen Erbfolge und nicht (in Teilen) an eure Gläubiger. So könnte das Erbe zumindest in der Familie bleiben.

Wichtig zu wissen: Nehmt ihr das Erbe an, haftet ihr nicht nur mit dem Erbe – also etwa dem Erlös aus dem Hausverkauf – für weitere Schulden des Erblassers, sondern auch mit eurem Privatvermögen. Wenn es schlecht läuft, wird euer Erbe so zu einem Minusgeschäft.

Erbe annehmen oder nicht? 

Bei unüberschaubaren Risiken für euer Vermögen oder einem überschuldeten Nachlass, solltet ihr euer Erbe besser ausschlagen. In jedem Fall müsst ihr die Entscheidung sehr schnell treffen. 

Innerhalb von sechs Wochen läuft die Frist ab. Bis dahin müsst ihr als Erben zum Nachlassgericht gehen und das Erbe annehmen oder ausschlagen. Alternativ könnt ihr einen Notar damit beauftragen.

Für einen derart schwerwiegende Entschluss braucht ihr Fakten. Ihr müsst also schnell in Erfahrung bringen, wie hoch das Erbe eigentlich ist und welche Verbindlichkeiten euch hinterlassen wurden.

Haus erben – was sind die wichtigsten Schritte?

Die sechswöchige Ausschlagungsfrist (bei im Ausland lebenden Erben sechs Monate) läuft ab dem Zeitpunkt, an dem ihr von eurem Erbe erfahrt, zum Beispiel ab der Testamentseröffnung. Nun heißt es, zügig Informationen sammeln und diese Fragen klären:

• Was ist das Haus aktuell wert? Beauftragt einen Sachverständigen oder bittet einen Immobilienmakler um ein Gutachten. Solltet ihr das Haus gemeinsam mit anderen erben, ist unter Umständen ein gerichtsfestes Vollgutachten sinnvoll.
• Wendet euch mit dem notariellen Testament beziehungsweise einer Vorsorge- oder Kontovollmacht an die Bank(en) des Erblassers: Ist das Haus abbezahlt oder muss ein Immobilienkredit weiter getilgt werden? Wie hoch ist die Restschuld?
• Stehen in naher Zukunft größere Investitionen in das geerbte Haus an? Muss beispielsweise eine neue Heizung installiert oder das Dach erneuert werden? Wie gut ist die Bausubstanz?
• Besorgt euch beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug. Darin findet ihr neben den offiziellen Besitzverhältnissen auch Informationen zu Wohn- und Wegerechten, Grundschulden oder Hypotheken.
• Wie hoch ist das Gesamtvermögen? Gibt es weitere Sach- und Vermögenswerte? Hat der Erblasser Schulden (auch Steuerschulden) oder Bürgschaften unterschrieben?

Ihr habt keine Zeit für die Recherche oder fühlt euch bei finanziellen Fragen unsicher? Dann ist es sinnvoll, einen Nachlassverwalter hinzuzuziehen. Er wird auf euren Antrag vom Gericht bestellt und ermittelt für euch die Situation des gesamten Nachlasses. 

Der Vorteil: Im Rahmen einer Nachlassverwaltung haftet ihr nicht mehr mit eurem Privatvermögen, falls ihr das Erbe annehmt und ihr vorhandene Schulden tilgen müsst. Der Schuldendienst beschränkt sich dann ausschließlich auf das Erbe. Der Nachteil: Der Nachlassverwalter muss vergütet werden.

Vorsicht: Auch wenn ihr zum Beispiel davon ausgeht, unter Umständen enterbt worden zu sein, solltet ihr euch nach dem Tod des Erblassers Klarheit über die Vermögenssituation verschaffen. 

Denn wenn ihr euch innerhalb der sechs Wochen gar nicht äußert, gilt das Erbe automatisch als angenommen. Danach ist zwar eine Anfechtung möglich. Ob diese anerkannt wird, entscheidet dann aber das Gericht.

Für alle, die schon weiter denken:  So vererbt ihr eure Immobilie noch zu Lebzeiten. Oder: So funktioniert das Überschreiben einer Immobilie.

Wie werdet ihr als Erbe zum Hauseigentümer?

Als neuer Eigentümer müsst ihr einen Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch stellen. Als Beweis für den Eigentumsübergang legt ihr dem zuständigen Amtsgericht das Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts oder einen Erbschein vor. 

Ein Notar ist für diesen Vorgang nicht notwendig. Innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers ist die Eigentumsumschreibung kostenfrei, danach werden Gebühren fällig.

Gut zu wissen: Wenn ihr euren Nachkommen die Kosten für die Ausstellung eines Erbscheins ersparen wollt, setzt rechtzeitig ein handschriftliches Testament auf und hinterlegt es beim Amtsgericht. 

Als Eigentümer habt ihr außerdem die Pflicht, euch um euer Haus zu kümmern. Dazu gehört das Zahlen noch fälliger Raten für einen Immobilienkredit und der Grundsteuer ebenso wie die Zahlungen für Strom, Wasser, Heizung, Telefon und Internet. Auch die Wartung der Heizung, die Kontrolle der Feuerstätten durch den Schornsteinfeger und das Schneeräumen und Streuen im Winter liegt nun bei euch.

Sucht in den Unterlagen des Erblassers nach Verträgen mit Handwerksbetrieben, die Wartungsarbeiten regelmäßig übernommen haben und überlegt, ob ihr die Verträge fortführen wollt. Dasselbe gilt für Versicherungen rund ums Haus (Wohngebäudeversicherung, Elementarschadenversicherung, Hausrat, Glasbruch etc.).

Haus nicht allein geerbt – was gilt für eine Erbengemeinschaft?

Seid ihr der Alleinerbe eines Hauses, ist der Fall klar. Komplizierter wird es, wenn ihr ein Haus gemeinsam mit anderen erbt. Die wohl häufigste Konstellation einer sogenannten Erbengemeinschaft sind mehrere Geschwister oder ein Geschwister und ein hinterbliebener Ehepartner. Die Situation ergibt sich zwangsläufig dadurch, dass bestimmten Personen, wie Geschwistern, Kindern, Ehepartnern oder Eltern, ein Pflichtteil zusteht. 

Stirbt zum Beispiel der Vater und hinterlässt seine Frau und seine zwei Kinder, bekommt die Ehefrau die Hälfte des Hauses und die Kinder je ein Viertel. Die Erbengemeinschaft muss sich nun beraten, was mit der Immobilie geschieht, schließlich lässt sich ein Haus nicht teilen. Am Ende müssen sich alle einig sein, sonst muss die Frage vor Gericht geklärt werden.

Tipp: Mit dem Aufsetzen eines gemeinschaftlichen Testaments (Berliner Testament) verhindern Eheleute übrigens, dass ihre Kinder schon beim Tod eines Ehepartners erben und sie unter Umständen ihr Haus verlieren.  

Was kann die Erbengemeinschaft mit einem geerbten Haus machen?

1. Das Haus wird verkauft und der Erlös wird aufgeteilt: 50 Prozent gehen an die Ehefrau, je 25 Prozent an die Kinder.
2. Die Mutter zahlt die Kinder mit ihrem Vermögen aus und behält das Haus. Dazu wird der aktuelle Verkehrswert des Hauses am besten von einem gemeinsam bestellten Sachverständigen ermittelt.
3. Die Kinder verzichten zunächst freiwillig auf ihr Erbe und überlassen der Mutter das Haus. Erst bei ihrem Tod erben sie die Immobilie je zur Hälfte.
4. Die Ehefrau zieht aus (zum Beispiel da das Haus für sie allein zu groß ist) und es wird vermietet. Die Mieteinnahmen werden geteilt. Die Verantwortung für die Instandhaltung hat die Erbengemeinschaft.
5. Eines der Kinder zieht in das Haus ein und zahlt die anderen aus. Auch in diesem Fall muss das Haus zuvor geschätzt werden.

Können sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht auf eine dieser Optionen einigen, bleibt noch der Verkauf des eigenen Erbteils oder die sogenannte Teilungsversteigerung. So kann ein Miterbe den Verkauf der Immobilie auch gegen den Willen der anderen erzwingen, um den Erlös am Ende aufteilen zu können. 

Von einer Teilungsversteigerung ist allerdings unbedingt abzuraten. Zum einen ist der Erlös in der Regel niedriger als bei einem freihändigen Verkauf und zum anderen besteht die große Gefahr, dass die Familie sich über den Erbschaftsstreit entzweit.

Müsst ihr für ein geerbtes Haus immer Erbschaftssteuer zahlen?

Für viele Erben eines Hauses ist die Erbschaftsteuer kein Thema. Das liegt daran, dass für Erben, die in einem Verwandschaftsverhältnis mit dem Erblasser stehen, hohe Freibeträge (§ 16 ErbStG) gelten. Je näher ihr mit dem Verstorbenen verwandt seid, desto mehr dürft ihr steuerfrei erben. 

Im Falle des Ehepartners oder der Kinder muss es sich schon um eine sehr teure Immobilie handeln, damit der Staat mitverdient. Und: Selbst wenn ihr über dem Freibetrag liegt, werden die Steuern nur für den Teil fällig, der über dem Freibetrag liegt und nicht für den Gesamtwert des Objekts beziehungsweise des Erbteils. 

Freibeträge einer Erbschaft nach Verwandtschaftsgrad

Liegt der Wert des Hauses oder des Gesamtvermögens über dem Freibetrag, greifen nach dem Erbschaftssteuergesetz drei unterschiedliche Steuerklassen, die sich auch nach dem Verwandtschaftsgrad staffeln.

• Steuerklasse 1: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern, Eltern und Großeltern
• Steuerklasse 2: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
• Steuerklasse 3: alle übrigen Erben

Angenommen, ihr erbt als einziges Kind das Haus eurer verwitweten Mutter. Der Wert wurde auf 380.000 Euro geschätzt. Weiteres Vermögen gibt es nicht. Da ihr mit diesem Erbe unter dem Freibetrag liegt, fallen keine Erbschaftssteuern an.

Wäre die Immobilie 460.000 Euro wert, lägt ihr mit 90.000 Euro über dem Freibetrag. Nun richtet sich die Höhe der Erbschaftssteuer nicht nur nach der Steuerklasse (in diesem Fall Klasse 1), sondern auch nach der Höhe des sogenannten steuerpflichtigen Erwerbs (siehe Tabelle). Für die ersten 75.000 über dem Freibetrag zahlt ihr 7 Prozent Erbschaftssteuer. Je höher das Gesamtvermögen minus Freibetrag, desto höher werden die Steuersätze.

7 Prozent von 60.000 Euro = 4.200 Euro

Ihr zahlt für euer geerbtes Haus also 4.200 Euro Erbschaftssteuer, sofern ihr es nicht selbst bewohnen wollt.

Steuersätze im Überblick

Gibt es Ausnahmen bei der Besteuerung eines geerbten Hauses? 

Beim Erben vermieteter Häuser gibt es eine Besonderheit. Nach der Ermittlung des Verkehrswerts werden hier zehn Prozent Bewertungsabschlag abgezogen, bevor die Höhe der Erbschaftssteuer berechnet wird.

Ein Sonderfall sind außerdem Häuser, die vom Erblasser bis zu seinem Tod bewohnt wurden. Eine Erbschaftssteuer fällt dann nicht an, wenn das Haus nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre von seinem Ehepartner (oder eingetragenem Lebenspartner) oder einem seiner Kinder bewohnt wird. 

Der Wert der Immobilie ist dabei unerheblich. Wenn ein Kind oder ein Enkel, dessen eigene Eltern bereits verstorben sind, das Familienheim erbt, gilt die Steuerbefreiung allerdings nur, wenn das Haus nicht größer als 200 Quadratmeter ist.

Mehr Tipps gibt es hier: Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibetrag nutzen, Steuern berechnen

Haus erben – was ist es wert?

Schon bei der Frage, ob ihr das Erbe annehmen wollt, kann ein Wertgutachten Grundlage für eure Entscheidung sein. Aber auch nach der Annahme des Erbes ist der aktuelle Verkehrswert der Immobilie wichtig, um weitere Schritte einzuleiten. 

Dazu dient ein Wertgutachten:

1. Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer
2. Nachweis eines niedrigeren Werts, als das Finanzamt festgestellt hat ("gemeiner Wert")
3. Relevant in Bezug auf eine eventuell anfallende Spekulationssteuer
4. Entscheidungsgrundlage für die weitere Nutzung des Hauses
5. Grundlage für die Auszahlung von Miterben bei Erbengemeinschaften

Vermieten, verkaufen oder selbst einziehen: Was tun mit dem geerbten Haus?

Eine kinderlose Witwe erbt das Haus ihres Mannes, ein Einzelkind erbt sein Elternhaus, in dem es schon immer gerne selbst wohnen wollte. Es gibt Fälle, da ist es keine Frage, was mit dem Familienheim passiert. 

Allerdings gibt es auch Fälle, in denen die künftige Nutzung der geerbten Immobilie alles andere als klar ist. Gründe gibt es unzählige. Für eine Eigennutzung steht das Haus in der falschen Stadt, ist zu klein oder zu groß, zu abgelegen für eine Familie, würde mehr Erbschaftssteuer kosten als der Erbe aufbringen kann, müsste saniert werden und so weiter. Besonders kompliziert wird es oft, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann.

Diese Vor- und Nachteile haben die unterschiedliche Nutzung einer geerbten Immobilie:

Vorteile der Eigennutzung

• man besitzt Eigentum
• man spart Steuern 
• Bewahrung von Erinnerungen an eigene Kindheit

Nachteile der Eigennutzung

• Kosten für die Auszahlung eventuell Miterben
• Verantwortung für das Eigentum
• Übernahme noch bestehender Schulden
• Investition von Zeit und Geld in Modernisierung
• Abstriche, falls die Immobilie eigentlich ungünstig liegt
• Umzugskosten

Vorteile der Vermietung

• eine spätere Eigennutzung ist möglich
• Immobilie bleibt in Familienbesitz
• Mieteinnahmen

Nachteile der Vermietung

• eventuell zu geringe Mieteinnahmen
• zu wenig Kenntnisse der neuen Vermieterrolle
• zu wenig Zeit, um sich zu kümmern oder Wohnort zu weit entfernt
• Kosten für Modernisierung
• Kosten für Instandhaltung

Vorteile des Verkaufs

• Verkausferlös (eventuell zur Ablösung eines eigenen Kredits nutzbar)
• Möglichkeit, Miterben auszuzahlen
• schneller Verkauf mindert weiteren Wertverlust bei einer ungünstigen Lage

Nachteile des Verkaufs

• eventuell verliert hinterbliebener Ehe- oder Lebenspartner sein Zuhause
• Kosten für Haushaltsauflösung
• emotionale Trennung vom Haus
• Steuerbelastung

Ihr entscheidet euch für den Verkauf eures geerbten Hauses? Mehr dazu hier: Geerbtes Haus verkaufen: Alles zu Steuern und Fristen