Ehefrau nicht im Grundbuch: Welche Nachteile gibt's?

Steht der Ehemann oder die Ehefrau nicht im Grundbuch, spielt das in einer intakten Beziehung oft keine Rolle. Zum Problem kann der Verzicht auf einen Grundbucheintrag des Ehepartners allerdings im Falle einer Scheidung werden. Die Vorteile und Nachteile einfach erklärt. 

Was passiert, wenn die Ehefrau nicht im Grundbuch steht?

Grundsätzlich gilt: Eine Immobilie gehört immer nur der Person beziehungsweise den Personen, die im Grundbuch eingetragen sind. Alles zum Thema Grundbuchauszug – was drin steht und was er kostet – lest ihr hier.

Wenn die Ehefrau nicht im Grundbuch steht, hat also letztlich nur der Ehemann rechtlich die Entscheidungshoheit über das Objekt. In einer intakten Beziehung stellt dieses Szenario in der Regel kein Problem dar. Kommt es allerdings zu einer Trennung, sieht das häufig anders aus. 

Trennung: Wer zieht aus?

Steht eine Scheidung ins Haus, stellt sich automatisch die Frage: Wer zieht aus? Generell trifft es die Person, die nicht im Grundbuch steht. Nach der Trennungszeit muss sie ihre Koffer packen und ausziehen, sofern keine andere (gerichtliche) Regelung getroffen wird. Ausnahme: Steht die Ehefrau nicht im Grundbuch und Kinder sind im Spiel, kann sie unter Umständen ein Wohnrecht erwirken. Ob man nach der Scheidung allerdings weiter unter einem Dach leben möchte, steht auf einem anderen Blatt. 

Entscheidungshoheit liegt beim Eigentümer

Noch ein Nachteil, wenn die Ehefrau nicht im Grundbuch steht: Der Ehemann kann allein entscheiden, was mit dem Haus oder der Wohnung passiert, und zwar unabhängig davon, ob die Partnerin finanziell am Eigentum beteiligt ist. Vermieten, verkaufen, behalten – das obliegt allein der Person, die im Grundbuch steht. 

Lest hier: Vermieten oder verkaufen: Was lohnt sich mehr?

Eigentümer muss Immobilienkredit abbezahlen

Welche negativen Folgen kann es für den Ehemann haben, wenn die Ehefrau nicht im Grundbuch steht? Als alleiniger Eigentümer hat er alle Rechte, aber auch alle Pflichten. Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt und steht die Partnerin auch nicht im Finanzierungsvertrag, muss er allein für die Tilgung des Darlehens gerade stehen. Das kann einen hohen finanziellen Schaden bedeuten. 

Was sind die Vorteile, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht?

Steht der Ehemann oder die Ehefrau nicht im Grundbuch, kann das für ihn oder sie auch Vorteile haben. 

Haus als Zugewinn

Im Falle einer Trennung wird ein Haus, das nach Eheschließung erworben wurde, im sogenannten Zugewinnausgleich berücksichtigt. Dies betrifft Paare, die keinen Ehevertrag geschlossen haben und automatisch in einer Zugewinngemeinschaft leben. Das Vermögen, inklusive Immobilie, wird nach der Trennung fair zwischen beiden Parteien aufgeteilt. Davon profitiert die Person, welche nicht im Grundbuch steht. 

Ein Beispiel: Ein Ehepaar kauft sich nach der Hochzeit eine Eigentumswohnung, und die Ehefrau steht nicht im Grundbuch. Zum Zeitpunkt der Scheidung ist die Immobilie 400.000 Euro wert und vollständig abbezahlt. Die Ehefrau hat ihr Vermögen in der Ehe um 50.000 Euro erhöht. Daraus ergibt sich ein Zugewinn von 350.000 Euro, so dass der Ehepartnerin ein Zugewinnausgleich in Höhe von 175.000 Euro zusteht. 

Achtung: Dieses Szenario gilt nicht für eine Erbschaft oder Schenkung. 

Liegt ein Ehevertrag vor, ist die Sache von Anfang an klar: In diesem Fall gibt es kein gemeinsames Eigentum, und die Ehepartner regeln bereits im Vorfeld, ob und welcher Anteil an der Immobilie ihnen bei einer Trennung zusteht. 

Finanzielle Entlastung 

Noch ein Vorteil für den Ehepartner, wenn er oder sie nicht im Grundbuch steht: Der Eigentümer ist allein für Steuern, Abgaben sowie mögliche Unterhalts- und Instandhaltungskosten verantwortlich. Das kann unter Umständen eine enorme finanzielle Entlastung bedeuten. 

Wer erbt das Haus, wenn die Ehefrau nicht im Grundbuch steht?

Ein Grundbucheintrag hat keinen Einfluss auf die Erbfrage. Wenn der Ehepartner stirbt, erbt der Verbliebene mindestens ein Viertel der Immobilie. Gleiches gilt für etwaige Schulden: Der Ehepartner erbt auch Baukredite, die noch nicht getilgt sind. 

Gut zu wissen: Erfahrt hier alles zum Thema Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Der Erbteil ist grundsätzlich von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum Beispiel davon, ob es Kinder, Enkel, Geschwister oder Eltern gibt, die erbberechtigt sind. Ebenso davon, ob ihr einen Ehevertrag geschlossen oder in einer Zugewinngemeinschaft gelebt habt und ob es ein Testament oder einen Erbvertrag gibt. Für Fragen rund ums Erbe – mit oder ohne Grundbucheintrag – wendet euch am besten an einen Notar.

Fakt ist: Ob die Ehefrau im Grundbuch steht oder nicht, hat im Todesfall keine Relevanz. Wichtig ist nur: Der künftige Eigentümer muss sich ins Grundbuch eintragen lassen. 

Kann man einen Ehepartner nachträglich ins Grundbuch eintragen?

Der Ehemann oder die Ehefrau steht nicht im Grundbuch und ihr wollt das ändern? Es ist auch nachträglich möglich, den Grundbucheintrag und damit das Eigentumsrecht zu ändern. Hierfür ist allerdings eine notarielle Beurkundung des Vertrags notwendig, was mit Kosten verbunden ist. Wie hoch die Notar- und Grundbuchkosten sind, könnt ihr hier nachrechnen. 

Möglicherweise fällt zusätzlich eine Grunderwerbsteuer an. Lasst euch also im Vorfeld notariell beraten, um Kosten und Nutzen der Grundbuchänderung gut abwägen zu können. 

Ihr wollt eure Grundschuld aus dem Grundbuch löschen? Lest hier, wie's geht. 

Was passiert, wenn bei unverheirateten Paaren nur einer im Grundbuch steht?

Unverheiratete Paare tragen grundsätzlich ein größeres Risiko, wenn nur einer im Grundbuch steht. Haben Ehepartner noch einen Anspruch auf den Zugewinnausgleich, entfällt dieses Recht ohne Trauschein. Kommt es zur Trennung, kann derjenige, der nicht im Grundbuch steht, einen Anspruchsausgleich fordern. Dafür muss allerdings nachgewiesen werden, dass die Immobilie in Erwartung einer langfristig bestehenden Beziehung gemeinsam angeschafft wurde – und das ist nicht immer einfach. 

Für unverheiratete Paare ist es daher häufig sinnvoll, dass beide Partner im Grundbuch stehen. Eine weitere Absicherung kann es sein, beim Immobilienkauf einen notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag aufzusetzen. Mehr dazu hier: Partnerschaftsvertrag beim Hauskauf: Was müssen Unverheiratete beachten?

Fazit: Ist es wichtig, als Ehefrau im Grundbuch zu stehen?

Solange die Ehe intakt ist, spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob nur einer oder beide Partner im Grundbuch eingetragen sind. Beide Szenarien sind denkbar und kommen in der Praxis vor.

Ihr solltet grundsätzlich bedenken: Nur wer im Grundbuch steht, ist auch rechtlicher Eigentümer der Immobilie und hat somit die Entscheidungshoheit, was mit dem Haus oder der Wohnung passiert. Das gilt auch dann, wenn beide Ehepartner die Baufinanzierung abgeschlossen haben. Im Falle einer Trennung geht ihr durch den Zugewinnausgleich zwar nicht leer aus und könnt zumindest im Trennungsjahr noch ein Nutzrecht erwirken, müsst euch unterm Strich aber unterordnen. 

Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, teilt ihr euch die Entscheidungsgewalt, und kommt es zur Scheidung hat keiner von euch das Vorrecht, im Haus zu bleiben. Notfalls müsst ihr die Immobilie verkaufen und den Erlös teilen. 

Hinweis: Die Ausführungen in diesem Artikel stellen keine rechtliche Beratung dar. Für die Richtigkeit können wir keine rechtliche Gewähr übernehmen.