Partnerschaftsvertrag beim Hauskauf: Was müssen Unverheiratete beachten?

Wenn sich ein unverheiratetes Paar zum Hauskauf oder Wohnungskauf entschließt, dann sollte es einen Partnerschaftsvertrag abschließen. Viele Paare entscheiden sich heute gegen eine Heirat. Trotzdem gründen sie eine Familie und wollen eine gemeinsame Immobilie erwerben. Das Gesetz regelt zwar für Ehepartner die Eigentumsverhältnisse. Aber wer keinen Trauschein hat, der muss das selber tun. Wir zeigen euch, was unverheiratete Paare beim Hauskauf beachten müssen.

Hauskauf bei Unverheirateten: Wie ist die Rechtslage?

Ehepartner leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft – es sei denn, sie vereinbaren Gütertrennung. Anders ist das bei unverheirateten Paaren. Gibt es bei ihnen während der Beziehung einen gemeinsamen Vermögenszuwachs, dann ist der nicht automatisch vom Gesetz geregelt. Das heißt, ihre Vermögen bleiben getrennt. Das gilt auch für Immobilien – und auch, wenn ihr diese zur gemeinsamen Nutzung angeschafft habt.

Unverheiratete Paare sollten sich daher deutlich intensiver mit Eventualitäten wie Trennung oder Tod eines Partners beschäftigen. Denn im Gegensatz zur Ehe gibt es hierfür keine gesetzlichen Regelungen. Das Gesetz schützt die ehelichen Partnerschaften besser als die nicht-ehelichen.

Wer ist bei Unverheirateten Immobilieneigentümer?

Wer im Grundbuch eingetragen ist, der gilt vor dem Gesetz als Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks. Und streng genommen steht dann auch nur demjenigen, der im Grundbuch steht, das Nutzungsrecht an der Immobilie zu. Steht nur ein Partner im Grundbuch, dann hat der andere keine Ansprüche an dem Haus oder an der Wohnung – auch dann nicht, wenn beide Partner die Immobilie zusammen gekauft, gebaut oder renoviert haben.

Wichtig ist daher: Wenn ihr beide am Erwerb oder Bau der Immobilie beteiligt seid, dann solltet ihr auch beide im Grundbuch stehen. Bringt ein Partner mehr Kapital oder Arbeitsleistung ein, dann könnt ihr die Eigentumsverhältnisse auch im Grundbuch anteilig regeln.

Dann besitzt zum Beispiel ein Partner 70 und der andere 30 Prozent der Immobilie. Aus den Anteilen leiten sich die Rechte an der Immobilie ab. Es kann natürlich auch Vorteile haben, nicht im Grundbuch zu stehen. Denn für frühere Ehepartner oder Kinder aus früheren Beziehungen kann so ein Anspruch entstehen.

Wer haftet bei unverheirateten Paaren für die Finanzierung?

Bei der Finanzierung beim Hauskauf ist es ähnlich wie beim Grundbucheintrag: Derjenige, der seine Unterschrift unter den Vertrag setzt, haftet auch für die Tilgung der Raten. In den meisten Fällen übernehmen das aber beide Partner und unterschreiben auch gemeinsam. Wenn beide Partner unterschreiben, dann haften sie aber auch beide zu 100 Prozent für den Kredit. Und zwar unabhängig davon, wer welchen Anteil an der Finanzierung übernimmt oder wer im Grundbuch steht.

Lasst euch in jedem Fall gut beraten, bevor ihr eine Baufinanzierung unterschreibt. Wie ihr euch auf den Termin beim Kreditgeber vorbereitet, erklären wir euch hier: Finanzierungsgespräch: Top-Vorbereitung zur Baufinanzierung

Was ist ein Partnerschaftsvertrag?

Wenn sich verheiratete Paare trennen, haben sie (ohne Ehevertrag) automatisch gesetzliche Ansprüche auf ihren jeweiligen Anteil am gemeinsamen Vermögen. Anders bei Lebensgemeinschaften ohne Trauschein: Sie haben keine rechtliche Absicherung. Es sei denn, sie schließen einen Partnerschaftsvertrag.

Dieser privatrechtlich abgeschlossene Vertrag ist eine Möglichkeit, wie ihr euren Immobilienkauf auf rechtlich sicheren Boden stellen könnt. Im Partnerschaftsvertrag könnt ihr alle Eventualitäten klären und juristisch verbindlich von einem Notar beglaubigt festlegen.

Der zentrale Punkt ist dabei, eine Vereinbarung über euer Vermögen zu treffen und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. So könnt ihr auch über das Vermögen und Eigentum des jeweils anderen mit verfügen. Jede Vereinbarung muss dabei individuell gestaltet sein.

Was regelt ein Partnerschaftsvertrag beim Hauskauf?

Im Vertrag könnt ihr niederschreiben, wer welchen Anteil an Eigenkapital eingebracht hat, wem die Möbel gehören, ob Ratenzahlungen geleistet werden und wer dabei welchen Anteil übernimmt, was mit möglichen Unterhaltszahlungen ist und welcher Partner dafür haftet, dass Finanzierungen auch rechtzeitig und komplett bezahlt werden.

Ihr könnt in dem Vertrag auch regeln, wie sich die Eigentumsverhältnisse im Falle einer Hochzeit, eines Todesfalls oder einer Trennung ändern. Auch, was mit möglichen gemeinsamen Haustieren im Falle einer Trennung geschieht, kann in einem Partnerschaftsvertrag geregelt werden.

Regelungen zu folgenden Punkten sollten im Partnerschaftsvertrag beim Hauskauf unbedingt enthalten sein:

• Eigentumsverhältnisse an der Immobilie
• Erstfinanzierung und Anschlussfinanzierung
• Hausrat
• Haustiere
• Rechte im Falle der Trennung
• Regeln beim Todesfall oder bei schwerer Krankheit
• Rechte im Fall einer Hochzeit

Natürlich könnt ihr im Partnerschaftsvertrag auch Regelungen treffen, die mit der Immobilie nichts zu tun haben, zum Beispiel ob und wie lange bei gemeinsamen Kindern Unterhalt gezahlt werden soll.

Ist ein Partnerschaftsvertrag ohne Notar gültig?

Es handelt sich bei einem Partnerschaftsvertrag um einen privatrechtlichen Vertrag, der zwar vom Notar beglaubigt werden kann, aber nicht in jedem Fall beglaubigt werden muss.

Eine notarielle Beurkundung ist jedoch dann zwingend vorgesehen, wenn verbindliche Vereinbarungen für den Fall der Trennung im Hinblick auf die Immobilienverhältnisse vereinbart werden sollen. Zum Beispiel, wenn es um erbrechtliche Regelungen geht, eine Schenkung vorgesehen ist oder ihr das Haus überschreiben wollt. Zudem erhöht eine notarielle Beglaubigung die Rechtssicherheit und die Verbindlichkeiten. So ist er im Ernstfall weniger anfechtbar.

Was kostet ein Partnerschaftsvertrag mit Notar?

Die Kosten für einen Partnerschaftsvertrag liegen bei rund fünf Euro pro 1.000 Euro Immobilienwert. Das heißt, ihr müsst, wenn ihr eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro erwerbt, mit Kosten von 1.500 Euro rechnen. Hinzu kommen Beratungsgebühren von Anwalt oder Notar. Diese können unterschiedlich ausfallen und sind ebenfalls vom Immobilienwert abhängig. Plant mit rund 1.000 bis 3.000 Euro inklusive Beratung.

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Wann ist ein Partnerschaftsvertrag sinnvoll?

Ein Partnerschaftsvertrag kann grundsätzlich in jeder Lebensgemeinschaft geschlossen werden. Besonders sinnvoll ist er, wenn ein Partner "schlechter" gestellt ist. Wenn er also zum Beispiel in Teilzeit arbeitet oder im schlechtesten Fall unter einer schweren Krankheit leiden muss. Auch wenn Kinder im Spiel sind oder ein besonders hohes Vermögen oder eine gemeinsame Immobilie, solltet ihr euch als unverheiratetes Paar überlegen, einen Partnerschaftsvertrag zu schließen.

Gerade beim Thema Immobilieneigentum kommt es nach einer Trennung häufig zum Streit, der nicht selten vor Gericht landet. Dabei geht es beispielsweise um die Frage, wer im Haus wohnen also bleiben darf. Ein Partnerschaftsvertrag kann euch im Extremfall viel Ärger und Kosten ersparen.

Alternative zum Partnerschaftsvertrag beim Hauskauf: Der Gesellschaftsvertrag

Wer keinen Partnerschaftsvertrag abschließen möchte, der hat noch andere Möglichkeiten, die Eigentumsverhältnisse trotz fehlendem Trauschein juristisch zu regeln. Ihr könnt auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die sogenannte Personengesellschaft, gründen.

Dabei ist die GbR als Eigentümerin der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Eure Eigentumsverhältnisse und die Regelungen für Tod oder Trennung werden dann in einem separaten Gesellschaftervertrag festgehalten.

Vorteile einer GbR beim Hauskauf für Unverheiratete

Der Vorteil: Ihr habt mehr Flexibilität, wenn es zu Änderungen kommt. Denn sollte sich an den Eigentumsverhältnissen während der Beziehung etwas ändern, dann müsst ihr nur den Gesellschaftervertrag umschreiben, braucht aber keinen neuen Grundbucheintrag. So ist auch eine Verschiebung der Anteile bis zu 94,9 Prozent grunderwerbsteuerfrei.

Ein weiterer Pluspunkt: Niemand kann sehen, wer welchen Anteil am gemeinsam genutzten Eigentum hat, weil die GbR als Eigentümerin zu 100 Prozent im Grundbuch eingetragen ist. Ihr könnt im Gesellschaftervertrag zum Beispiel auch regeln, dass gemeinsame Kinder nach ihrer Volljährigkeit in die GbR mit aufgenommen werden – und so auch einen Anteil an der Immobilie bekommen. So umfänglich wie ein Partnerschaftsvertrag sind die Regelungen im Gesellschaftervertrag allerdings nicht, da er zweckbestimmt ist.

Nachteile einer GbR für unverheiratete Paare

Die GbR-Lösung hat jedoch auch einen Nachteil: Eine Personengesellschaft muss beim Finanzamt angemeldet werden, sie unterliegt der Gewerbesteuer, und eine Einnahme-Überschuss-Rechnung ist Pflicht. Ab einem gewissen Umsatz oder Gewinn kann sogar eine doppelte Buchführung notwendig werden. Die ist aufwendig und kostet Zeit.

Daher entscheiden sich die Mehrheit der unverheirateten Paare für einen Partnerschaftsvertrag, nicht für die Gründung einer GbR.

Was passiert bei Trennung mit der Immobilie?

Ganz gleich, ob ihr euch für einen Partnerschaftsvertrag beim Hauskauf oder die Gründung einer GbR entscheidet: Ihr solltet in jedem Fall regeln, was im Falle einer Trennung passiert. Gibt es keinen Vertrag, dann bekommt der Partner, der im Grundbuch steht, bei einer Trennung auch die Immobilie. Auch ohne Trauschein haben ihr zwar das Recht auf einen Anspruchsausgleich für gemeinschaftsbezogene Zuwendungen, aber diese müsst ihr nachweisen. Gemeinschaftsbezogene Zuwendungen sind Anschaffungen, die mit der Erwartung verbunden sind, dass die Beziehung hält.

Wenn beide Partner im Grundbuch stehen, dann ist zwar klar, wie die Eigentumsverhältnisse geregelt sind, nicht aber, was im Falle der Trennung mit der Immobilie passiert. Wenn ihr euch dann nicht einigen könnt, dann kann es im schlimmsten Fall zu einer gerichtlich angeordneten Teilungsversteigerung kommen. Bei der wird in der Regel bei weitem nicht der Verkehrswert der Immobilie erzielt.

Das heißt: Am besten ihr regelt bereits im Vorfeld, was mit der Immobilie im Falle der Trennung passiert. Ihr sollten zunächst klären, welcher Partner die Immobilie übernimmt.

Finanzierung der Immobilie nach einer Trennung

Besteht noch eine Restschuld, dann ist es sinnvoll, dass derjenige Partner die Immobilie erhält, der die Finanzierung oder einen Großteil davon trägt. In diesem Fall ist es außerdem sinnvoll, auch wenn beide Partner an der Finanzierung beteiligt sind, die Immobilie an den finanziell besser gestellten Partner zu geben, um später nicht in einen Verkaufszwang zu geraten.

Ihr solltet auch vertraglich festlegen, welche Ausgleichszahlungen fällig werden, wenn bei einer Trennung ein Partner die Immobilie übernimmt. Dabei werden nicht nur das eingebrachte Eigenkapital und die Anteile an einer Finanzierung berücksichtigt, sondern auch eingebrachte Eigenleistungen, die sogenannte Muskelhypothek. Hat ein unverheiratetes Paar Kinder, dann ist es üblich, dass der Partner die Immobilie behält, bei dem die Kinder aufwachsen.

Alternativ könnt ihr natürlich auch regeln, dass die Immobilie im Fall einer Trennung verkauft wird. Aber auch hier solltet ihr eingebrachte finanzielle sowie zeitliche Leistungen aufschlüsseln und regeln, wer welchen Anteil am erzielten Kaufpreis bekommt.

Lest auch: Baufinanzierung absichern: Sinnvoll oder überflüssig?

Was passiert mit dem Haus beim Tod eines Partners?

Auch wenn niemand gerne an den Tod denkt, ist es gerade bei unverheirateten Paaren wichtig, das Erbe zu regeln. Denn ohne Trauschein ist der überlebende Partner vom Gesetz aus nicht erbberechtigt. Gibt es für diesen Fall keine Regelung, dann fällt der Anteil des verstorbenen Partners an der Immobilie im Todesfall dessen Erben, also den nächsten Verwandten zu. Dann kann es so weit kommen, dass diese die Immobilie unbedingt veräußern wollen, um ihren Anteil am Erbe zu erhalten. Können sich die Erben mit dem überlebenden Partner nicht einigen oder kann der sie nicht auszahlen, dann droht auch in diesem Fall eine Teilungsversteigerung.

Steht der überlebende Partner noch nicht mal im Grundbuch, dann hat er überhaupt keinen Anspruch auf die Immobilie. Wenn die Erben ihren Anspruch erheben, muss er innerhalb von
30 Tagen ausziehen.

Ein Testament oder Erbvertrag ist ratsam

Daher solltet ihr ein Testament oder einen Erbvertrag haben. Das kann auch in Verbindung mit dem Partnerschaftsvertrag beim Hauskauf erfolgen. Die Erben bekommen dann zwar immer noch ihren gesetzlich zugesicherten Pflichtteil, aber nicht den gesamten Anteil.

Auch kann der verstorbene Partner dem Überlebenden ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie oder ein Vorkaufsrecht für seinen Anteil einräumen. Allerdings gilt es hier, die Erbschaftsteuer zu beachten. Denn bei unverheirateten Paaren gibt es nur einen Freibetrag von 20.000 Euro. Alles, was drüber geht, muss der Hinterbliebene versteuern. Bei Ehepartnern liegt der Freibetrag dagegen bei 500.000 Euro. Mehr zum Thema: Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibetrag nutzen, Steuern berechnen

Während das Testament eine einseitige Verfügung ist, kann der Erbvertrag auch partnerschaftlich geschlossen werden. Er muss vom Notar beglaubigt werden und kann für unverheiratete Paare die bessere Lösung darstellen, weil er den Todesfall beider Partner regeln kann.

Stirbt ein Partner und die Immobilie wird noch finanziert, dann kann es dazu kommen, dass der überlebende Partner die Schulden nicht alleine tilgen kann. Um eine Zwangsversteigerung zu verhindern, kann hier eine Restschuldenversicherung sinnvoll sein. Die kommt dann zum Einsatz, wenn ein Kreditnehmer stirbt und übernimmt die restlichen Schulden.

Fazit: Vor dem Hauskauf Rechtsrat zum Partnerschaftsvertrag einholen

Unverheiratete Paare sollten sich unbedingt vor dem Immobilienkauf von einem Anwalt oder Notar beraten lassen. Solch ein Beratungsgespräch kostet oft pauschal zwischen 100 und 250 Euro. Auch wenn niemand bei dem Entschluss, eine gemeinsame Immobilie zu erwerben, an eine Trennung oder gar den Tod eines Partners denken möchte – es ist wichtig, den Ernstfall vorher zu regeln. Wenn euch das alles zu mühsam ist, könnt ihr natürlich auch in Erwägung ziehen, vor dem Hauskauf doch noch zu heiraten.

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