Haus verkaufen oder warten: Sinken oder steigen die Immobilienpreise 2025?

Das kannst du tun

• Informiere dich regelmäßig über die Entwicklung der Immobilienpreise. Einen Überblick behältst du zum Beispiel mit der Immobiliensuche von Wohnglück.de.
• Schätze vor dem Verkauf den Zustand und die Qualitäten deines Hauses realistisch ein. Dabei kann dir ein Immobilienmakler helfen.
• Falls du doch nicht verkaufen möchtest, sollte dein Haus nicht zu lange leer stehen. Vermieten ist eine Alternative. 

Nach dem Preisrückgang im Jahr 2023 hat sich der Immobilienmarkt in Deutschland wieder stabilisiert – seit Ende 2024 steigen die Preise moderat an. Viele Immobilienbesitzer fragen sich daher: Sollte ich mein Haus jetzt verkaufen – oder doch lieber noch warten? Die Entscheidung ist nicht leicht und hängt von mehreren Faktoren ab. 

In diesem Artikel geben wir dir einen Überblick über die aktuelle Marktlage und betrachten die Situation perspektivisch. Du erfährst, wann ein Verkauf sinnvoll sein kann – und welche Alternativen es gibt. So kannst du eine fundierte Entscheidung über die Zukunft deiner Immobilie treffen. 

Das ist die aktuelle Lage am Immobilienmarkt 2025

Im April 2025 kostete ein Neubau laut dem Index EPX Mean der Immobilien-Transaktionsplattform Europace durchschnittlich 563.326 Euro. Für Bestandshäuser lag der Durchschnittspreis bei 371.646 Euro und Eigentumswohnungen wurden im Schnitt für 281.335 Euro verkauft.

Die nachfolgenden Tabellen zeigen, wie sich die Preise in den letzten Monaten verändert haben. 

Eigentumswohnungen

Die Preise für Eigentumswohnungen haben in den vergangenen Monaten etwas nachgelassen – insgesamt um 1,41 Prozent. Im Vergleich zu Herbst 2024 kam es allerdings zu einem Wachstum von 2,22 Prozent. Der Durchschnittspreis lag im September bei 275.230 Euro.

Preisveränderung für Eigentumswohnungen laut EPX Index

Neubauten

Neubauten ziehen laut EPX Index am stärksten an. Allein in den vergangenen zehn Jahren haben sich die Verkaufspreise fast verdoppelt. Im April 2015 kostete ein Neubau im Schnitt 286.330 Euro. Heute sind es mit 561.326 Euro rund 94 Prozent mehr.

In den letzten vier Monaten ging es um 0,71 Prozent nach oben.

Preisveränderung für Neubauten laut EPX Index

Bestandshäuser

Auch Bestandshäuser entwickelten sich für Verkäufer in den letzten Jahren zum Positiven – jedoch nicht ganz so extrem wie Neubauten.

Von Januar bis April 2025 erreichten sie einen Zuwachs von 0,79 Prozent.

Preisveränderung für Bestandshäuser laut EPX Index

Immobilienpreis-Prognose: Werden die Immobilienpreise fallen oder steigen?

Tendenziell gehen die Immobilienpreise 2025 weiter nach oben. Experten erwarten einen Zuwachs von 1 bis 4 Prozent. Florian Pfaffinger vom Expertengremium von Dr. Klein prognostizierte zum Beispiel ein moderates Preiswachstum von einem bis drei Prozent. Die Sparkasse geht eher von zwei bis vier Prozent aus.

Verkäufer haben daher die Qual der Wahl: 

• Verkaufen: Das Objekt direkt inserieren und von Käufern profitieren, die sich lieber zu früh als zu spät nach einer geeigneten Immobilie umsehen.
• Halten: Mit dem Verkauf noch warten, um eventuell weitere Preissteigerungen mitzunehmen. 

Doch wie sieht es langfristig aus? Garantierte Vorhersagen sind schwierig. Gerade in Großstädten und anderen gefragten Gegenden werden die Preise mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit in den nächsten Jahren weiter steigen. Es gibt aber auch Regionen in Deutschland (derzeit besonders Ostdeutschland), die mit einem Preisrückgang rechnen müssen. Verkäufer sollten ihre Immobilie daher realistisch einschätzen. Unser Artikel kann dabei helfen und der Orientierung dienen. Eine konkrete Handlungsempfehlung können wir dir nicht geben. 

Nur einer Sache kann man sich sicher sein: Der Bedarf an Wohnraum wird nicht sinken.

Was die aktuelle Immobiliensituation für Käufer und Verkäufer bedeutet

Was bedeutet das konkret für Käufer und Verkäufer? Das beantworten wir dir hier.

Auswirkungen auf Käufer

Für Käufer bietet der Immobilienmarkt 2025 wieder bessere Bedingungen als noch vor ein paar Jahren. Die Bauzinsen haben sich 2025 nach ihrem Hoch stabilisiert. Außerdem gibt es mehr Verhandlungsspielraum als früher: Verkäufer sind oft zu Preisnachlässen bereit, wenn es sich um Objekte mit Sanierungsbedarf handelt. Energieeffiziente Immobilien sind besonders gefragt – besonders wegen der zunehmenden Ansprüche an Gebäude durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Allerdings gibt es folgenden Herausforderungen:

• Eigenkapital: Die Eigenkapitalanforderungen von Banken bleiben hoch. Käufer sollten in der Regel 10 bis 20 Prozent der Kaufsumme an Eigenkapital aufbringen.
• Sanierungskosten: Gestiegene Sanierungskosten machen ältere oder unsanierte Immobilien weniger attraktiv.
• Konkurrenz: In sehr beliebten Gegenden ist die Konkurrenz groß. Das lässt die Verkaufspreise spürbar steigen. Gut für Verkäufer – aber schlecht für Käufer.

Zum Weiterlesen: Bauzinsen-Entwicklung – Prognose für die Bauzinsen 2025

Auswirkungen auf Verkäufer

Der Zeitpunkt für einen Verkauf ist im Moment in vielen Fällen günstig. Allerdings hat Warten ebenfalls Vorteile. Denn wie du bereits weißt, gehen Experten nicht von einem Einbruch der Immobilienpreise aus. Stattdessen sollen sie in den nächsten Jahren weiter moderat steigen. 

Angesichts der sich stabilisierenden Bauzinsen und einer wachsenden Nachfrage verbessern sich die Verkaufschancen. Wer jedoch einen besonders hohen Preis erzielen möchte, sollte einkalkulieren, dass die Suche nach einem passenden Käufer regional unterschiedlich lange dauern kann.

Du hast weder finanziellen noch zeitlichen Druck? Dann nutze doch die Zeit und bereite ein aussagekräftiges Exposé vor.

Warum ein Haus verkaufen? Das spricht dafür

Es gibt einige Gründe, die für den Verkauf einer Immobilie sprechen. Wir haben ein paar mit Fallbeispielen aufgelistet.

• Regionale Gründe: Ein Immobilienbesitzer will ein geerbtes Haus verkaufen, weil er selbst nicht in der Region leben möchte.
• Altersgründe: Ein Rentnerehepaar möchte ihr Haus gegen eine kleinere und barrierefreie Eigentumswohnung eintauschen.
• Berufliche und persönliche Gründe: Eine Person wechselt den Beruf oder hat eine Trennung hinter sich. Das bewegen sie zum Verkauf.
• Finanzielle Gründe: Jemand möchte sein Vermögen aufstocken und das Maximum aus einem Hausverkauf rausholen. Ein anderer steckt in einer finanziell schwierigen Situation und ist deshalb zum Verkauf gezwungen.
• Wirtschaftliche Gründe: Ein Eigentümer lebt in einer Region mit hoher Nachfrage. Er verkauft, da er schon Interessenten hat und das Kaufumfeld passabel ist (Zinsen in Relation zum Kaufpreis).

Übrigens: Die Angst vorm Platzen einer Immobilienblase ist unbegründet. Laut Dr. Klein gibt es in Deutschland zum einen keine flächendeckende Immobilienblase, zum anderen ist der Markt derzeit intakt. Zwar steigen die Preise nicht mehr so rasant wie früher, aber ein Einbruch ist nicht zu erwarten. 

Du hast dich für den Verkauf deines Hauses entschieden? Jetzt gibt es einiges zu beachten. Unsere Checkliste zum Hausverkauf steht dir hilfreich zur Seite. 

Falls du dein Haus oder deine Wohnung schon inserieren möchtest, bist du hier an der richtigen Stelle. Mit Wohnglück.de kannst du Immobilien inserieren und verkaufen – und zwar ganz einfach und kostenlos.

Haus nicht verkaufen? Gründe und Alternativen

Es gibt aber auch Gründe, die gegen einen Verkauf sprechen. Das können sein (inklusive Fallbeispiel):

• Mögliche Wertsteigerung: Ein Eigentümer bewohnt die Immobilie gerade selbst, ist nicht auf den Verkauf angewiesen und möchte mit der Zeit mehr Gewinn herausschlagen.
• Langfristige Perspektive: Ein Ehepaar will ihre Immobilie irgendwann an ihre Kinder vererben.
• Option zur Eigennutzung: Ein Immobilienbesitzer wohnt aus beruflichen Gründen in der Stadt zur Miete, will aber in Zukunft in sein Eigenheim aufs Land ziehen.
• Emotionale Verbundenheit: Eine Person hängt emotional sehr an ihrem Haus, da sie darin aufgewachsen ist. 

Doch was tun, wenn man nicht verkaufen möchte? Es gibt diese beiden Optionen:

Haus vermieten

Die logische Konsequenz: Das Haus oder die Wohnung vermieten. Dabei profitierst du weiterhin vom Wert der Immobilie (und vom möglichen Wertzuwachs) und musst dich nicht vollständig davon trennen. Außerdem erzielst du ein regelmäßiges Einkommen. Wenn du in einer besonders beliebten Gegend wohnst und die Nachfrage hoch ist, kann Vermieten sogar langfristig eine gute Lösung sein. 

Unterstützung finden Eigentümer bei einem Makler. Der kennt sich auf dem Immobilienmarkt in der Regel bestens aus und kann marktgerechte Mietpreise einschätzen.

Du hast keine Lust auf Besichtigungen mit potenziellen Mietern? Auch das übernimmt ein Makler für dich. 

Bedenke allerdings: Die Betreuung der Mieter und Verwaltung des Gebäudes kann ganz schön zeitaufwendig sein. Möglicherweise benötigst du Hilfe von einer Hausverwaltung. Makler und Verwaltung sind selbstverständlich mit Kosten verbunden. Ein Makler verlangt normalerweise eine Erfolgsprovision. Hausverwaltungen lassen sich monatlich bezahlen – durchschnittlich fallen zwischen 20 und 50 Euro pro Wohneinheit an. 

Teilverkauf des Hauses

Bei dem Teilverkauf eines Hauses werden üblicherweise 25 bis 50 Prozent an ein Unternehmen verkauft – private Käufer lassen sich für so etwas nur schwer finden. Gleichzeitig behalten die Teileigentümer ein lebenslanges Wohn- und Verfügungsrecht. Dieses Modell eignet sich zum Beispiel für Menschen ab 50 Jahren, die Geld benötigen und sich nicht verschulden möchten.

Ein solcher Teilverkauf ist eine Form der Immobilienverrentung. Bedingung ist, dass du eine monatliche Nutzungsgebühr an das Unternehmen abtrittst, dem die Immobilie anteilig gehört. Das Haus wird also im Prinzip zum Teil verkauft und angemietet. Du kannst die Anteile an der Immobilie in der Regel jederzeit zurückkaufen. Auch ein Gesamtverkauf ist möglich – in diesem Fall erhält die Firma den Erlös beziehungsweise Gewinn zu ihrem Anteil.

Ob sich diese Variante für dich lohnt, musst du sehr gut abwägen. Denn ein Teilverkauf hat auch Nachteile. 

Noch eine interessante Alternative: Richte eine Einliegerwohnung ein und vermiete sie. Damit erhöhst du die Einnahmen im Alter, ohne das Haus verkaufen zu müssen. Wie du eine Einliegerwohnung richtig planst, erfährst du hier.

Zum Weiterlesen: Vermieten oder verkaufen – was lohnt sich mehr?

Ab wann ein Haus verkaufen? Ob sich der Hausverkauf jetzt lohnt

Bei vermieteten Wohnungen und Häusern beträgt die "Wartefrist" in Deutschland mindestens zehn Jahre. Zwar kannst du deine Immobilie schon früher verkaufen, doch dann schlägt das Finanzamt zu: Ist die sogenannte Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, müssen Immobilienverkäufer hohe Steuern bezahlen.

Der Spekulationsfrist liegt die Spekulationssteuer zugrunde. Sie heißt korrekt "Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte" und ist unter § 23 des Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Ihre Höhe ist nicht festgelegt, der Steuersatz kann aber bis zu 45 Prozent des Erlöses betragen. So kommt schnell eine fünfstellige Summe zusammen. 

Sollte die Spekulationsfrist von zehn Jahren also noch nicht abgelaufen sein, warte lieber, bevor du das Haus verkaufst. Bewohnst du die Immobilie hingegen selbst oder nutzt sie als Zweitwohnung beziehungsweise Ferienwohnung, verkürzt sich die Spekulationsfrist auf drei Jahre. 

Mehr Informationen zu den Fristen und der Berechnung der Spekulationssteuer findest du in einem eigenen Artikel. 

Tipp: Ist die Immobilie unbewohnt, solltest du dir mit dem Verkauf nicht allzu lange Zeit lassen. Ein leer stehendes Haus kann durch Frost, Wasserrohrbrüche und andere Schäden oder fehlende Wartung schnell an Wert verlieren.

Du willst dein Haus verkaufen und mehr über deinen Immobilienwert erfahren? Mit der Immobilienbewertung von Wohnglück.de bekommst du innerhalb von fünf Minuten kostenlos und präzise eine erste Einschätzung zum Marktpreis deines Objekts. 

Zum Weiterlesen: Vermietete Wohnung verkaufen – Darauf solltest du achten

Der beste Zeitpunkt für einen Hausverkauf

Um das Beste aus deinem Verkauf herauszuholen, solltest du auf den Verkaufszeitpunkt achten. Den beeinflussen laut KSK-Immobilien mehrere Faktoren. 

Die passende Jahreszeit 

Insgesamt sind "saisonale Trends gar nicht so deutlich ausgeprägt (...) und (fallen) von Jahr zu Jahr unterschiedlich (aus)" (Quelle Immoscout24). Betrachtet man jedoch die einzelnen Jahreszeiten, ist der Frühling besonders beliebt: Gutes Wetter, blühende Gärten und längere Tage steigern das Wohlbefinden und die Kauflaune. Auch der Sommer ist noch vorteilhaft – zum Beispiel wenn Familien vor einem neuen Schuljahr umziehen möchten. Herbst und Winter sind tendenziell schlechter für den Immobilienverkauf. Im Herbst ist es regnerisch und trüb – da sieht das Häuschen gleich weniger schön aus – und im Winter sorgt der Kauf von Weihnachtsgeschenken für leichtere Geldbeutel. 

Im Großen und Ganzen solltest du dir die Jahreszeiten trotzdem nicht zu sehr zu Herzen nehmen. Denn Priorität hat noch immer die Qualität deiner Immobilie. Die Saison ist nebensächlich. Experten zufolge kann der Winter sogar manchmal ein Vorteil sein, weil die Angebotsfülle nachlässt. 

Wirtschaftliche Lage

Bei einer stabilen wirtschaftlichen Lage lohnt sich häufig ein Immobilienverkauf. Schließlich ist die Nachfrage dann meist hoch. Ein relevanter Punkt sind die Zinsen:

• Niedrige Bauzinsen sorgen für hohe Hauspreise.
• Hohe Bauzinsen hingegen drücken den Immobilienmarkt.

Derzeit befinden wir uns in einem guten Mittelfeld.

Steuerliche & persönliche Gründe

Steuerliche und persönliche Gründe spielen ebenfalls eine Rolle. Hast du das Haus selbst erst vor Kurzem gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen, musst du auf die oben genannte Spekulationssteuer achten.

Persönliche Gründe beeinflussen den Umstand des Verkaufs. Es macht einen großen Unterschied, ob du Zeit hast und die Immobilie nicht zwingend verkaufen musst – oder ob du aus diversen Gründen zum Verkauf gezwungen bist (zum Beispiel wegen einer Trennung oder einem Jobwechsel). 

Was du beim Ablauf des Hausverkaufs beachten musst, erfährst du in einem eigenen Artikel. 

Fazit: Ist ein Hausverkauf jetzt sinnvoll? 

Ja, ein Hausverkauf kann jetzt durchaus sinnvoll sein. Die Preise sind stabil bis steigend und die Nachfrage nach Immobilien ist unverändert hoch. Außerdem befindet sich die Inflation wieder auf einem akzeptablen Niveau und Zinsangebote von Banken bewegen sich in einem verkraftbaren Rahmen. 

Wenn du keinen Verkaufsdruck hast, könnte sich Warten aber ebenfalls lohnen. Eine Konjunktur ist nicht in Sicht. Stattdessen sollen die Preise in beliebten Gegenden mittelfristig bis langfristig weiter nach oben gehen. 

Besonders wichtig: Verschaffe dir einen Überblick und betrachte den Verkauf realistisch. Bei Häusern in Berlin stehen die Chancen auf eine Wertsteigerung gut, in Sachsen auf dem Land ist es möglicherweise etwas kritischer. 

Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf