Haus verkaufen oder warten: Sinken die Immobilienpreise weiter?

Die Immobilienpreise sind (noch) hoch, die Zinsen aber auch. Einige Menschen fürchten den Immobiliencrash und fragen sich zurecht: Lohnt sich ein Hausverkauf jetzt oder ist Abwarten die bessere Strategie? Haus verkaufen oder warten? Wir schaffen Klarheit.

Tipp: Nutzt unsere kostenlose Immobilienbewertung online, um euch vorab zu orientieren.

Das ist die aktuelle Lage am Immobilienmarkt

Schluss mit Rekordhoch: Angeregt durch Inflation, die Energiekrise, Unsicherheit durch den Krieg in der Ukraine und steigende Zinsen findet eine Trendwende statt. Die Nachfrage für Immobilien sinkt, die Preise auch. 

Im ersten Quartal 2023 sind die Immobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal um durchschnittlich 6,8 Prozent gesunken. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, war dies der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Im weiteren Verlauf von 2023 ging es nicht mehr ganz so steil bergab. Aber die Immobilienpreise sind weiter gesunken.

Wer jetzt kaufen möchte, hat gute Chancen, eine tolle Immobilie zu finden. Es gibt viele Angebote für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Doch insgesamt nimmt die Nachfrage ab. Potentielle Käufer zeigen sich zurückhaltend und warten lieber ab. Damit dauert es möglicherweise länger, bis die eigene Immobilie einen geeigneten Käufer findet.

Viele Menschen mit wenig Eigenkapital können sich die Kombination aus hohen Immobilienpreisen und hohen Bauzinsen schlicht nicht mehr leisten. Ehemals Kaufwillige müssen auf Mietobjekte ausweichen – und stoßen hier erneut auf Herausforderungen: Mietwohnungen sind knapp, vor allem in den Städten.

Immobilienpreise-Prognosen: Werden die Immobilienpreise wieder fallen?

Laut aktuellen Prognosen soll die Immobilienblase nicht platzen. Einen starken Wertverfall von Wohnimmobilien vermuten Experten vorerst nicht. Ein moderater Preisrückgang ist jedoch weiter möglich. 

Wo die Immobilienpreise nicht fallen, können sie weiter steigen – allerdings nur noch langsam. Die Zeiten, in denen Immobilienpreise rasant nach oben kletterten, sind erst einmal vorbei.

Die aktuellen Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung lest ihr hier in unserem Newsticker.

Warum ein Haus verkaufen? Das spricht dafür

Es gibt verschiedene Gründe, warum Immobilienbesitzer ihr Haus verkaufen möchten. Dazu gehören Gründe wie:

• Besitzer möchten ein geerbtes Haus verkaufen, zum Beispiel weil sie selbst nicht in der Region leben.
• Einige Menschen möchten ihr Haus im Alter gegen eine kleinere und barrierefreie Wohnung eintauschen.
• Ein Berufswechsel oder eine Trennung bewegen viele Immobilieneigentümer zum Verkauf ihrer Immobilie.
• Einige Eigentümer möchten ihr Vermögen aufstocken, indem sie das Maximum aus einem Hausverkauf rausholen.
• Finanzielle Schwierigkeiten können auch ein Grund sein, warum Hauseigentümer zum Verkauf gezwungen sind.

Die Angst vor einem Platzen der Immobilienblase sollte dagegen kein Grund für einen hastigen Hausverkauf sein. Die Immobilienpreise steigen zwar nicht mehr so schnell wie in den Vorjahren, ein starker Einbruch ist jedoch nicht zu erwarten. 

Man spricht derzeit eher von einer Trendwende als einem drastischen Absturz der Immobilienpreise oder gar einem Immobiliencrash. Das (und mehr) sagt auch Immobilienexperte Prof. Dr. Tobias Just in diesem Artikel. Und noch bewegen sich die Immobilienpreise weiterhin auf einem sehr hohen Niveau.

Ebenso ist die gesunkene Nachfrage kein Grund zur Sorge – sie ist noch immer höher als 2019. Im Jahr 2021 stieg die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern laut einer Analyse von ImmobilienScout24 um über 60 Prozent gegenüber 2019. Besonders die Corona-Krise hat bei vielen Menschen den Wunsch nach einem Eigenheim im Grünen geweckt.

Wann Haus verkaufen? Lohnt es sich jetzt oder sollten Eigentümer lieber warten?

Möchten Hauseigentümer Gewinn machen, ist der Zeitpunkt noch günstig. Jetzt ein Haus zu verkaufen lohnt sich durchaus. Allerdings ist der Verkauf kein Muss. Es wird kein starker Einbruch der Immobilienpreise erwartet. Milde Preiskorrekturen nach unten oder ein langsamerer Anstieg der Immobilienpreise im Vergleich zu den Vorjahren sind jedoch wahrscheinlich.

Angesichts der steigenden Zinsen – mehr dazu in unserem Newsticker zu den Bauzinsen – und der sinkenden Nachfrage solltet ihr aber bedenken: Soll ein Haus jetzt zu einem guten Preis verkauft werden, kann es länger dauern, bis sich geeignete Käufer finden. 

Steht ihr als Hauseigentümer nicht unter finanziellem oder zeitlichem Druck, seid ihr also im Vorteil. Nutzt die Zeit, um den Wert eurer Immobilie zu ermitteln und ein aussagekräftiges Exposé vorzubereiten.

Eine Alternative zum Verkauf: Immobilieneigentümer haben aktuell kaum Probleme, Mieter für eine Wohnung oder ein Haus zu finden. Mietraum ist knapp geworden. Die Vermietung der Eigentumswohnung oder des Eigenheims ist damit eine gute Möglichkeit, Gewinne zu verbuchen, ohne die Immobilie zu verkaufen.

Außerdem müsst ihr euch gut überlegen: Was macht ihr mit dem freien Kapital nach der Veräußerung eurer Immobilie? Das Geld auf einem Konto zu lagern, lohnt sich nicht wirklich. Entscheidet ihr euch für den Hausverkauf, solltet ihr also bereits einen genauen Plan haben.

Ob sich der Verkauf oder die Vermietung eines Objektes eher lohnt, lest ihr hier.

Der beste Zeitpunkt: Wann lohnt es sich, das Haus zu verkaufen?

Was ist derzeit besser: Haus verkaufen oder warten? Die nächstbeste Jahreszeit abzuwarten, kann sich preistechnisch lohnen. Tendenziell ist der Frühling die beste Jahreszeit für den Verkauf eines Hauses. 

Ein blühender Garten lässt selbst ältere Immobilien fröhlicher und wohnlicher erscheinen – und diese Schönheit kann sich in einem höheren Verkaufspreis zu euren Gunsten widerspiegeln. Die Temperaturen sind außerdem moderat und potentielle Käufer sind – nicht wie in den Sommermonaten – im Urlaub.

Findet sich der richtige Käufer, kann ein Haus prinzipiell jedoch in jeder Jahreszeit veräußert werden. Auch im Herbst. Dann können die Käufer den Winter beispielsweise für Renovierungsarbeiten nutzen. Haben die neuen Hausbesitzer Kinder, können sie das Haus bis spätestens zum neuen Schuljahr beziehen.

Mit dieser Checkliste könnt ihr den Hausverkauf zügig vorbereiten.

Und hier lest ihr, wie der Hausverkauf reibungslos abläuft.

Lohnt sich ein Hausverkauf als Teilverkauf?

Bei dem Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung werden üblicherweise 25 bis 50 Prozent an ein Unternehmen verkauft. Gleichzeitig behalten die Teileigentümer ein lebenslanges Wohn- und Verfügungsrecht. Dieses Modell eignet sich grundsätzlich für Menschen ab 50 Jahren, die Geld benötigen, sich aber nicht verschulden möchten.

Ein solcher Teilverkauf ist eine Form der Immobilienverrentung. Bedingung ist, dass ihr eine monatliche Nutzungsgebühr an das Unternehmen abtretet, dem die Immobilie anteilig gehört. Das Haus wird also im Prinzip zum Teil verkauft und zurück gemietet.

Ihr könnt die Anteile an der Immobilie in der Regel jederzeit zurückkaufen. Das Haus oder die Wohnung können aber auch verkauft werden – in diesem Fall erhält die Firma, die einen Teil der Immobilie besitzt, den Erlös auch zu diesem Teil.

Ob sich ein Teilverkauf für euch jetzt lohnt, ist abzuwägen. Lest hier alles über die Vor- und Nachteile vom Teilverkauf.

Eine interessante Alternative: das Vermieten einer Einliegerwohnung im eigenen Haus. Ihr erhöht damit die Einnahmen im Alter, ohne das Haus verkaufen zu müssen. Wie ihr eine Einliegerwohnung richtig plant, lest ihr hier.

Wer nicht an der Immobilie hängt, kann sie auch veräußern und sich von dem Erlös eine modernere, barrierefreie Wohnung kaufen. Hier gibt es die wichtigsten Informationen rund um die barrierefreie Wohnung.

Ab wann solltet ihr ein Haus verkaufen?

Bei vermieteten Wohnungen und Häusern beträgt die "Wartefrist" in Deutschland mindestens zehn Jahre. Zwar könnt ihr eure Immobilie schon früher verkaufen, doch dann schlägt das Finanzamt zu: Ist die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen, müssen Immobilienverkäufer hohe Steuern bezahlen.

Die Spekulationssteuer heißt korrekt "Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte". Ihre Höhe ist nicht festgelegt, der Steuersatz kann aber bis zu 45 Prozent des Erlöses betragen. So kommt schnell eine fünfstellige Summe zusammen.

Sollte die Spekulationsfrist also noch nicht abgelaufen sein, wartet also lieber bis zum Ablauf der Frist, bevor Ihr das Haus verkauft. Mehr dazu lest ihr hier: Spekulationssteuer: Fristen, Berechnung und Höhe beim Immobilienverkauf.

Lest auch: Vermietete Wohnung verkaufen: Darauf solltet ihr achten.

Bewohnt ihr die Immobilie hingegen selbst oder nutzt sie als Zweitwohnung beziehungsweise Ferienwohnung, verkürzt sich die Spekulationsfrist auf drei Jahre. Je nachdem, wie lange ihr eure Immobilie bereits bewohnt, müsst ihr nicht mehr warten und könnt sie jetzt verkaufen.

Tipp: Ist die Immobilie unbewohnt, solltet ihr euch mit dem Verkauf nicht allzu lange Zeit lassen. Ein leer stehendes Haus kann durch Frost, Wasserrohrbrüche oder fehlende Wartung schnell an Wert verlieren.

Haus verkaufen – worauf achten?

Ihr möchtet nicht mehr warten? Habt ihr die Frage "Immobilie verkaufen oder warten?“ durchgerechnet und beantwortet und euch für den Verkauf entschieden, könnt ihr hier unsere besten Tipps zum Immobilienverkauf nachlesen.

In jedem Immobilieninserat soll laut dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Energieeffizienzklasse Gebäudes angegeben werden. Hierzu müsst ihr so früh wie möglich einen Energieausweis beantragen. 

Weitere Tipps für den Verkauf von Immobilien findet ihr in diesen Artikeln:

• Wohnung verkaufen ohne Makler: So geht ihr vor
• Haus verkaufen ohne Makler: (Wie) Geht das? 
• Verkaufsberatung: Immobilie verkaufen mit professioneller Wertermittlung

Fazit: Wird 2024 ein gutes Jahr für den Hausverkauf?

Ihr könnt euer Haus jetzt verkaufen, müsst aber nichts überstürzen. Ein Immobilienverkauf sollte immer wohl überlegt und geplant sein – nehmt euch diese Zeit. Die aktuellen Entwicklungen und Immobilienpreis-Prognosen 2024 lassen noch keinen plötzlichen und starken Wertverlust vermuten.

Langfristig werden die Immobilienpreise noch immer – wenn auch langsamer – steigen. Die Immobilienpreis-Prognosen bis 2025 sind positiv. Die Nachfrage an Eigentumshäusern und Eigentumswohnungen wird ebenfalls bestehen bleiben.

So könnt ihr ohne Zeitdruck selbst entscheiden, wann sich der Verkauf eurer Wohnung oder eures Hauses für euch am meisten lohnt.