Wohnhäuser Altbau in Berlin
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Mieten oder Kaufen? Eine Deutschland-Karte hilft bei der Entscheidung

Katharina Schneider

Mieten oder Kaufen – diese Frage stellt sich für viele. Doch ob sich ein Immobilienkauf wirklich lohnt, hängt stark von der Region ab. Und davon, wie dort das Verhälntis von Miet- und Kaufpreisen ist. Eine Karte gibt Aufschluss.

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist angespannt. Und das seit Jahren. Auch die Corona-Krise konnte dem keinen Abbruch tun. Aber nicht überall in Deutschland steigen Miet- und Kaufpreise gleichermaßen. Eine Frage stellt sich aber für viele: Mieten oder Kaufen? Aufschluss darüber, wo sich ein Immobilienkauf lohnt, kann das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisniveau.

Der Postbank Wohnatlas zeigt, in welchen Landkreisen und kreisfreien Städten die Preise noch moderat ausfallen. Die Analyse beruht auf der Auswertung von Immobilienangeboten und wurde vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) durchgeführt.

Als Messinstrument für das Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen dient dabei der sogenannte Vervielfältiger. Der gibt an, wie viele durchschnittliche Jahresmieten eine Eigentumswohnung im Schnitt kostet.

Karte: Wo sich der Immobilienkauf noch lohnt

Grafik Wo die Kaufpreise gemessen an den Mieten noch moderat sind

1. Es gibt große regionale Unterschiede

Je niedriger der Vervielfältiger ausfällt, desto eher lohnt sich der Immobilienkauf. Am geringsten fällt der Faktor im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt aus. Dort kann ein Eigenheim schon mit elf Nettokaltmieten finanziert werden. Im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee hingegen brauchen Käufer 72 Nettokaltmieten, um eine Wohnung zu finanzieren.

Ein Vervielfältiger von unter 22,5 bedeute ein "moderates Kaufpreisniveau", heißt es in der Studie. "Wenn der Kaufpreis in diesem Bereich liegt, fahren Käufer oft günstiger als Mieter: Die niedrigen Zinsen ermöglichen dann monatliche Raten, die eine ortsübliche Miete nicht übersteigen. Zugleich betreiben Käufer Vermögensaufbau. Die eigenen vier Wände sind auch eine gute Altersvorsorge.“

Im bundesweiten Durchschnitt lag der Vervielfältiger im vergangenen Jahr bei 24. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Anstieg von einer Jahresnettokaltmiete. Neben den Küstenregionen ist der Vervielfältiger auch in den Alpenregionen besonders hoch.

2. In den Metropolen droht Überhitzung

In den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf – ist das Preisniveau für Immobilien besonders groß. In Berlin und Hamburg müssen Käufer 36 Jahresmieten fürs Eigenheim einplanen, in München sind es sogar 37.

Dabei sind die Kaufpreise in Hamburg und Berlin im Vergleich zu den Mieten 2019 besonders steil gestiegen. Denn in den beiden größten deutschen Städten mussten 2018 nur 33 Jahresnettokaltmieten berappt werden.

Ob sich das Investment in eine Immobilie in diesen Städten lohnt, gelte es deshalb besonders sorgfältig zu prüfen. "Wenn die Immobilienpreise das Mietniveau weit überholen, kann das ein Hinweis darauf sein, dass für die Zukunft erwartete Wertgewinne zumindest in Teilen bereits auf die Kaufpreise aufgeschlagen wurden."

3. Mieten oder Kaufen: Die Großstädte zeigen ein gemischtes Bild

In den übrigen deutschen Großstädten über 100.000 Einwohner herrscht ebenfalls ein hohes Vervielfältiger-Niveau. Im Schnitt liegt der Wert hier bei 25. Doch in Städten wie Rostock, Potsdam, Regensburg oder Lübeck liegt er sogar bei über 30. In anderen Städten können Käufer jedoch durchaus gut wegkommen.

So liegt der Vervielfältiger in Gelsenkirchen etwa bei 15,9, in Salzgitter bei 16,7, in Bremerhaven bei 17,5, in Duisburg bei 18,1 und in Herne bei 18,3.

Insgesamt liegt der Wert in 24 Großstädten unter 22,5, dem von den Experten als moderat eingestuftem Preis-Niveau. Hier kann sich ein Kauf also auf jeden Fall lohnen.

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