Kaufen | Ratgeber
Mieten oder Kaufen: Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?
Miet- und Kaufpreise sind bundesweit auf einem hohen Niveau. Berechtigterweise stellen sich viele die Frage: Mieten oder Kaufen? Aufschluss darüber, wo sich ein Immobilienkauf lohnt, kann unter anderem das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisniveau geben.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise und Bauzinsen?
Einen ersten Anhaltspunkt, ob Kaufen überhaupt eine Option für euch ist, liefert ein Blick auf die aktuellen Immobilienpreise und Prognosen. Unser Immobilienpreise-Newsticker hält euch immer auf dem neuesten Stand.
Geht der Trend abwärts, kann es nicht schaden, sich rechtzeitig auf die Suche nach der eigenen Traumimmobilie zu machen, zum Beispiel über die Wohnglück-Immobiliensuche.
Informiert euch außerdem über die Entwicklung der Zinsen bei den Immobilienkrediten. Sind sie beispielsweise stabil und drastische Zinssenkungen nicht in Sicht, könnte jetzt der ideale Zeitpunkt sein, ein Darlehen für den Hauskauf aufzunehmen. Gleiches gilt, wenn die Zinsen tendenziell wieder steigen.
In Zeiten volatiler Bauzinsen ist es generell ratsam, Immobilienkredite mit kürzeren Laufzeiten abzuschließen. Sucht in jedem Fall eine passende Bank, die gute Konditionen bietet. Unser kostenloser Kreditfinder unterstützt euch dabei.
Das könnte euch auch interessieren: Haus oder Wohnung kaufen – was ist besser?
Mieten oder kaufen: Was kann ich mir leisten?
Ihr habt die Immobilienpreise und Zinsentwicklung gecheckt und zumindest in der Theorie wäre ein Haus- oder Wohnungskauf eine Option? Dann stellt sich die Frage, ob und wenn ja, wie viel Haus ihr euch überhaupt leisten könnt und welcher Darlehensbetrag realistisch wäre.
Dafür müsst ihr euer monatliches Nettohaushaltseinkommen kennen und wissen, wie viel Eigenkapital euch zur Verfügung steht. Grundsätzlich solltet ihr etwa 20 Prozent vom Kaufpreis aus eigener Tasche aufbringen können.
Wie ihr mit einer einfachen Formel eure maximale Monatsrate und Kreditsumme sowie den maximalen Kaufpreis einer Immobilie berechnen könnt, lest ihr hier: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Faustformel sagt's
Falls ihr zu dem Schluss kommt, dass euer Geld hinten und vorne nicht reicht, bekommt ihr hier mehr Infos: Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – (wie) geht das?
Mieten oder kaufen: Wo lohnt sich der Hauskauf?
Kaufen lohnt sich vor allem auf dem Land. Etwa 30 Prozent weniger als in den Städten kosten hier Häuser und Wohnungen. Das zeigt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) und des Allensbach-Instituts. Demnach liegt der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie auf dem Land bei circa 2.800 Euro pro Quadratmeter, in den deutschen Städten dagegen bei etwa 4.200 Euro.
Am teuersten ist Kaufen in Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt. In den sieben Metropolen liegt der Kaufpreis für eine Immobilie im Schnitt bei gut 6.000 Euro pro Quadratmeter. Dann eben in den Speckgürtel ziehen? Finanziell lohnt sich das eher nicht. In den Vororten sind die Immobilienpreise meist höher als in den Großstädten selbst.
Mieten oder kaufen? Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen
Die Miet- und Immobilienpreise variieren stark von Region zu Region und sogar zwischen einzelnen Stadtteilen. Wenn ihr herausfinden wollt, ob Mieten oder Kaufen im Ort oder Viertel eurer Wahl günstiger ist, könnt ihr das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen.
Als Messinstrument dient dabei der sogenannte Vervielfältiger. Der Faktor gibt an, wie viele durchschnittliche Jahresmieten Eigentum im Schnitt kostet. Als Faustregel gilt:
- Bis zum Faktor 20 ist der Kaufpreis im Vergleich zur Miete relativ günstig – hier lohnt sich der Immobilienkauf.
- Bis Faktor 25 ist das Kaufpreisniveau moderat – Käufer fahren oft noch günstiger als Mieter.
- Ab Faktor 25 ist Kaufen teurer als Mieten – hier lohnt sich ein Immobilienkauf eher nicht.
Für die Berechnung wählt zwei vergleichbare Objekte aus, einmal zum Kauf und einmal zur Miete. Wohnfläche, Zustand, Alter und Ausstattung sollten gleichwertig sein. Ihr benötigt den Kaufpreis sowie die Kaltmiete und rechnet:
Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Vervielfältiger (Kaufpreis-Miet-Verhältnis)
Zum Beispiel: Ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche wird für 400.000 Euro angeboten. Die Kaltmiete für ein vergleichbares Objekt beträgt 1.900 Euro pro Monat. Aufs Jahr gerechnet sind das 22.800 Euro. Der Vervielfältiger liegt demnach bei 17,5.
Das heißt, der Kaufpreis beträgt das 17,5-fache der Miete oder 17,5 Jahresmieten. In diesem Fall würde sich Kaufen statt Mieten lohnen. Kostet das Haus 600.000 Euro, liegt der Faktor bei 26 und ein Hauskauf wäre laut Formel schon nicht mehr sinnvoll.
Nicht vergessen: Der individuelle Kostenvorteil beim Kaufen hängt natürlich auch stark vom Zustand der Immobilie und von der Höhe der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in den folgenden Jahren ab. Das solltet ihr bei der Berechnung nicht unter den Tisch fallen lassen.
Typ Mieter oder Käufer: Was passt zu euch?
Ein Haus oder eine Wohnung mieten oder kaufen? Neben den rationalen Beweggründen spielen auch emotionale in die Entscheidung mit rein. Möchtet ihr Wurzeln schlagen, euch individuell und frei in den eigenen vier Wänden entfalten können, eurer Familie ein Zuhause bieten und euch langfristig regional binden, ist ein Immobilienkauf meist die beste Entscheidung.
Könnte es hingegen sein, dass ihr in den nächsten Jahren wieder umzuziehen wollt oder müsst, habt ihr wenig Geld auf der hohen Kante und seid ihr vielleicht von Jobunsicherheiten betroffen, ist Mieten oft die bessere Option. In diesem Fall könnt ihr euer Geld anderweitig anlegen – beispielsweise in Aktien.
Mieten oder kaufen? Für beide Varianten haben wir die passenden Objekte für euch: Hier geht es direkt zur Immobiliensuche!