Ist meine Miete zu hoch? Alles, was du zum Mietpreis und zur Mieterhöhung wissen musst

Das kannst du tun

• Vergleiche deine Miete mit dem regionalen Mietspiegel, um zu sehen, ob sie deutlich über dem Durchschnitt liegt.
• Liegt deine Miete mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel, kannst du dich an deinen Vermieter wenden.
• Unter Umständen kannst du zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
• Auf der Suche nach einem neuen Zuhause lohnt sich ein Blick in unsere Immobiliensuche.

Zahle ich zu viel Miete? So findest du es heraus!

Ist meine Miete zu hoch? Diese Frage stellen sich besonders in Ballungsgebieten viele Mieter. Wenn du den Verdacht hast, dass deine Miete zu hoch ist, solltest du genau diese Frage als Erstes klären. Dafür gilt es zunächst herauszufinden, ob in deiner Stadt oder Gemeinde die Mietpreisbremse gilt. Dabei handelt es sich um ein Gesetz, das die Mieten in bestimmten Gebieten begrenzt. Dies gilt in erster Linie für Neuvermietungen. Denn besonders in Ballungsgebieten ist der Wohnungsmarkt in der Regel extrem angespannt. Die Mietpreisbremse soll bezahlbaren Wohnraum schützen und dafür sorgen, dass Vermieter den hohen Bedarf nicht ausnutzen, indem sie extrem hohe Mieten ansetzen. Laut Mietpreisbremse dürfen die Mieten in der Regel nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ob die Mietpreisbremse an deinem Wohnort gilt, kannst du bei deiner zuständigen Gemeinde herausfinden. Die Regelung ist Ländersache: Jedes Bundesland entscheidet, in welchen Gebieten die Mieten reguliert werden müssen.

Alles rund um die Mietpreisbremse findest du in diesem Artikel.

Woher weiß ich, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete meiner Wohnung ist?

Ein Blick in den örtlichen Mietspiegel gibt dir Auskunft darüber, ob du zu viel Miete zahlst. Vergleiche deine Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt sie über dem Mietspiegel? Dann addiere zehn Prozent des Werts dazu. Liegt deine Miete immer noch über dem Ergebnis, zahlst du vermutlich zu viel Miete.

Ein Rechenbeispiel: Der ortsübliche Mietspiegel liegt bei 13 Euro pro Quadratmeter. Rechnet man zehn Prozent dazu, ergibt sich eine Kaltmiete von 14,30 Euro pro Quadratmeter. Dein Vermieter also darf in der Regel nicht mehr als diese Summe von dir verlangen.

Kleinere Gemeinden mit weniger als 50.000 Einwohnern sind nicht verpflichtet, einen Mietspiegel aufzustellen. Gibt es für deinen Wohnort keine offiziellen Vergleichsdaten, hast du folgende Möglichkeiten:

• Erkundige dich beim örtlichen Mieterverein nach Vergleichswerten.
• Lasse ein Sachverständigengutachten erstellen, zum Beispiel von einem Immobiliengutachter.
• Errechne die Durchschnittsmiete von drei konkreten Vergleichswohnungen. Aber Achtung: Die jeweiligen Mietobjekte müssen in puncto Ausstattung, Lage, Größe und Baujahr mit deiner Wohnung vergleichbar sein.

Alles Wissenswerte zum Thema Mietspiegel haben wir hier für dich zusammengefasst.

Wann greift die Mietpreisbremse nicht?

Auch wenn du in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt lebst, in dem die Mietpreisbremse gilt, so gibt es doch einige Ausnahmen. In diesen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht:

• Die Mietpreisbremse betrifft in der Regel nur Mietverträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes im Jahr 2015 neu abgeschlossen worden sind.
• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, sind von den rechtlichen Bestimmungen grundsätzlich ausgenommen.
• Sind in der Wohnung umfassende Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt worden und wird die Immobilie anschließend neu vermietet, so gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Umfassend ist die Sanierung in der Regel dann, wenn die Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen.
• Auch Wohnungen, deren Miethöhe bereits vor der Neuvermietung über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, fallen nicht unter die gesetzliche Regelung. In diesem Fall darf der Vermieter den ursprünglichen Mietbetrag beibehalten. Allerdings darf er die Miete im Fall eines Mieterwechsels nicht erhöhen.
• Du beziehst die Wohnung nur vorübergehend? Auch bei sogenannten Zeitmietverträgen greift die Mietpreisbremse nicht. 
• Du hast mit deinem Vermieter einen Indexmietvertrag geschlossen? Auch in diesem Fall wird die gesetzliche Regelung ausgehebelt. Alles Wichtige zum Thema Indexmiete erfährst du in diesem Artikel.

Meine Miete ist zu hoch – was kann ich tun?

Hast du festgestellt, dass du zu viel Miete zahlst? Dagegen kannst du etwas unternehmen. Ist die monatliche Miete für deine Wohnung zu hoch, solltest du folgendermaßen vorgehen:

• Im ersten Schritt ist es ratsam, das Gespräch mit deinem Vermieter zu suchen. Erkläre ihm, warum der Mietpreis zu hoch ist, und zeige auf, wie du das errechnet hast. Im besten Fall ist dein Vermieter zugänglich für deine sachlichen Argumente und ihr könnt euch unkompliziert auf eine geringere Miete einigen.
• Weigert sich der Vermieter, die Miete anzupassen, bleibt dir nur eins übrig: eine schriftliche Rüge auszusprechen. Vorlagen dafür gibt es beispielsweise bei Mietervereinen. Wichtig ist dabei: Erkläre genau, warum die Miete deiner Ansicht nach zu hoch ist und rechne dem Vermieter schriftlich vor, welche Höhe maximal zulässig ist. Bitte ihn abschließend, der verringerten Monatsmiete schriftlich zuzustimmen. Setze dafür eine Frist. Tipp: Versende die Rüge per Einschreiben, um im Zweifelsfall auf der sicheren Seite zu sein.
• Jetzt kommt es auf die Antwort des Vermieters an. Er kann deiner Forderung nun zustimmen oder erklären, warum seine Immobilie von der gesetzlichen Regelung nicht betroffen ist.
• Unter bestimmten Bedingungen (siehe weiter unten) musst du nicht nur künftig weniger Miete zahlen, sondern bekommst auch die zu viel gezahlte Summe zurück. Genau das gilt auch für die Kaution: In der Regel verlangt der Vermieter drei Monatsmieten als Sicherheit. Die Differenz zwischen der zu hohen Miete und der gesenkten Miete kannst du zurückfordern.

Alles rund um die Mietkaution kannst du in diesem Ratgeber nachlesen.

Zeigt sich der Vermieter uneinsichtig, solltest du dir Hilfe holen. Das kann beim örtlichen Mieterverein, einem Anwalt oder Rechtsdienstleister sein.

Welche Rechtsfolgen gibt es bei zu hohen Mieten?

Zahlst du tatsächlich eine zu hohe Miete, dann ist dein Vermieter auf deine Aufforderung hin verpflichtet, die Miete auf die rechtlich vorgeschriebene Grenze zu senken. Dafür schickt er dir eine Mitteilung über die Mietsenkung, der du dann schriftlich zustimmst. Ob du rückwirkend einen Anspruch auf die zu viel gezahlten Mietkosten hast, hängt davon ab, wann dein Vertrag abgeschlossen wurde:

• Du hast deinen Mietvertrag nach dem 1. April 2020 unterzeichnet? Dann hast du Anspruch auf die gesamte Miete, die du seitdem zu viel bezahlt hast. Allerdings musst du deinen Vermieter innerhalb der ersten 30 Monate auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hinweisen, um die zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzufordern.
• Du hast deinen Mietvertrag vor dem 1. April 2020 unterschrieben? Dann gilt deine Rüge nur für die künftig anfallenden Mietkosten. Wichtig zu wissen: Ist der Mietpreis zu hoch angesetzt, wird lediglich die Vereinbarung über die Höhe der Mietzahlungen unwirksam. Der Mietvertrag selbst bleibt davon unberührt.

Wann ist eine Mieterhöhung zu hoch?

Bei einer Mieterhöhung muss dein Vermieter neben der Begrenzung durch die Mietpreisbremse auch die sogenannte Kappungsgrenze einhalten: Innerhalb von drei Jahren darf er die Miete um höchstens 20 Prozent erhöhen. In der Mehrzahl der Bundesländer liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. Auch in Staffel- und Indexmietverträgen müssen zwischen den Erhöhungen immer 12 Monate Abstand liegen. Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist auch innerhalb der Sperrfrist möglich.

Du möchtest mehr über das Thema Mieterhöhung erfahren? Hier haben wir alle wichtigen Informationen für dich zusammengefasst.

Bist du auf der Suche nach einem neuen Zuhause? Dann lohnt sich ein Blick in unsere Immobiliensuche.

Fazit: Jeder Mieter sollte genau prüfen, ob die Höhe der Miete rechtens ist

In Zeiten stetig steigender Mieten wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper. Wer eine schöne Wohnung in attraktiver Lage ergattert und sie sich leisten kann, ist zunächst überglücklich – und hinterfragt oft nicht, ob die Höhe der Miete auch rechtens ist. Genau das kann sich aber vor dem Hintergrund der Mietpreisbremse, die für neu abgeschlossene Mietverträge sowie in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt, lohnen. Denn oftmals setzen Vermieter einen höheren Mietpreis an, weil die Nachfrage groß ist und die Interessenten Schlange stehen.

Umso wichtiger ist es, die eigene Miete mit dem örtlichen Mietspiegel zu vergleichen – und dabei vielleicht einige Euros zu sparen. Den Vermieter auf seinen Irrtum hinzuweisen und eine Mietsenkung durchzusetzen, hilft übrigens nicht nur dem eigenen Portemonnaie: Denn auch überhöhte Mieten fließen in den Mietspiegel ein und treiben diesen somit in die Höhe – mit dem Ergebnis, dass immer mehr Vermieter mehr Geld verlangen dürfen.

Miete zu hoch: Häufig gestellte Fragen