Abschlagszahlung bei der Miete: Das musst du beachten 

Das kannst du tun

• Eine monatliche Abschlagszahlung ist für dich nicht unbedingt etwas Schlechtes. Dadurch bleibt dir am Ende des Abrechnungszeitraums eine große Rechnung erspart.
• Beachte jedoch: In vielen Fällen ist die Nebenkostenabrechnung falsch. Du hast als Mieter Anspruch auf Belegeinsicht. Das heißt, die Vermietung oder Hausverwaltung muss dir auf Wunsch die detaillierte Abrechnungen vorlegen.
• Überprüfe regelmäßig, ob deine Abschlagszahlungen realistisch sind und bitte bei Bedarf um eine Anpassung. Das geht auch, wenn sich zum Beispiel dein Verbrauch ändert.

Deutschland ist das Land der Mieter. Laut Statistischem Bundesamt lebten 2023 hierzulande 52,4 Prozent der Menschen zur Miete. Zahlen für 2024 wurden noch nicht veröffentlicht. Damit landen wir auf Platz 1 im Ländervergleich. Auf Platz 2 kommt Österreich (45,6 Prozent) und auf Platz 3 Dänemark (40 Prozent). Besonders viel Eigenheim gibt es hingegen in Rumänien und invder Slowakei. 

Für viele sind Nebenkostenvorauszahlungen beziehungsweise Betriebskostenvorauszahlungen daher nichts Neues. Der Begriff Abschlagszahlung hingegen wird etwas seltener verwendet. Was es damit auf sich hat und inwiefern es mit den Nebenkosten zusammenhängt, erfährst du in diesem Ratgeber.

Was ist eine Abschlagszahlung?

Eine Abschlagszahlung – kurz als AZ bezeichnet – ist in der Regel eine Betriebskostenvorauszahlung, die ein Mieter monatlich an den Vermieter überweisen muss. Auch bei der Grundmiete gibt es diese Option. Wichtig: Nicht verwechseln mit der Ablösevereinbarung. Darin geht es um die Übernahme von Möbeln und anderen Dingen vom Vormieter.

Abschlag: Miete und Nebenkosten

In Bezug auf die Miete zahlt der Mieter beim Abschlag die Mietsumme für einen bestimmten Zeitraum bereits im Voraus. Damit beschäftigen wir uns in diesem Artikel allerdings nicht. Wir konzentrieren uns auf die Nebenkosten. Hier umfasst die Abschlagszahlung monatlich anfallende Kosten zusätzlich zur Grundmiete. Zu diesen umlagefähigen Kosten gehören zum Beispiel:

• Wasserversorgung
• Strom
• Gas
• Heizung
• Müllentsorgung
• Aufzugwartung
• Hauswart und Hauswartung
• Gartenpflege
• Ungezieferbekämpfung
• Schneeräumung
• Straßenreinigung
• Gebäudereinigung
• Schornsteinreinigung
• Flurreinigung
• Grundsteuer
• Beleuchtung
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• TV- und Kabelanschluss

Beachte: Nicht alle diese Punkte müssen zwangsläufig dazugehören. Strom und Gas übernehmen Mieter beispielsweise häufig selbst. 

Die Vorauszahlung hat für alle Beteiligten sowohl einen praktischen als auch finanziellen Nutzen. Mieter profitieren davon, dass die Kosten nicht jährlich als geballter Batzen auf sie zukommen, Vermieter können laufende Kosten durch den regelmäßigen Geldeingang einfacher decken. Welche Vorteile und Nachteile es sonst noch gibt, beleuchten wir später.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Zuerst beschäftigen wir uns mit der gesetzlichen Grundlage. Die Vorauszahlung wird im § 556 des Bundesgesetzbuches (BGB) erwähnt. Im Abs. 2 steht: "Die Vertragsparteien können vorbehaltlich (anderweitige) Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden." Was genau eine angemessene Höhe ist, erläutert der Paragraf nicht. 

Aber keine Sorge: Dein Vermieter darf weder bei der Vorauszahlung noch bei der Nebenkostenabrechnung einfach irgendetwas verlangen. Zum einen müssen die Kosten im Vertrag für die Mietwohnung festgelegt werden, zum anderen muss die Nebenkostenabrechnung am Ende des Abrechnungszeitraums eine Berechnungsgrundlage enthalten. Das heißt: Es muss nachvollziehbar sein, wie die Kosten entstanden sind. Das ist ebenfalls gesetzlich geregelt (siehe § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht BGB). 

Kommt dir etwas komisch vor, kannst du als Mieter eine Belegeinsicht verlangen. Dein Vermieter muss dir dann alle Abrechnungen vorlegen. Das geschieht entweder als Kopie per Mail oder persönlich im Büro der Hausverwaltung.

Zum Weiterlesen: Fristen und typische Fehler bei der Betriebskostenabrechnung. 

Du bist derzeit auf der Suche nach einer Mietwohnung oder einer Immobilie? Die Mietwohnungssuche und Immobiliensuche von Wohnglück.de helfen dir weiter.

Höhe und Berechnung der Abschlagszahlung

Du fragst dich nun möglicherweise: Gibt es eine Vereinbarung über den Abschlag? Normalerweise nicht. Meist schätzt der Vermieter im Vorfeld die Kosten auf Basis von Erfahrungswerten und hält die Summe im Mietvertrag fest. Erst am Ende des Abrechnungszeitraums (der kann variieren) stellt sich mit der Nebenkostenabrechnung heraus, ob der Betrag zu hoch oder zu niedrig angesetzt war. Bei einer erhöhten Abrechnung musst du nachzahlen, andernfalls gibt es Geld zurück.

Zur Veranschaulichung: Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern fallen 2024 voraussichtlich 160 Euro bis 450 Euro Nebenkosten pro Monat an. Der große Schwankungsbereich entsteht durch:

• die Art der Heizungsanlage (beispielsweise Gas oder Öl)
• die Preise der Anbieter
• regionale Unterschiede

Zur Berechnung der Vorauskosten muss der Vermieter oder die Hausverwaltung erst einmal die Gesamtkosten des Hauses erfassen. Anschließend werden diese Kosten auf die vorhandenen Wohnungen aufgeteilt. Das geschieht auf Grundlage der Wohnungsgröße. Außerdem hast du eigene Zähler – zum Beispiel für den Wasserverbrauch. Allgemeine Ausgaben wie die Müllabfuhr, Gartenpflege oder Aufzugwartung teilen sich alle Parteien in der Regel gleichermaßen.

Vorteile und Nachteile der Abschlagszahlung für Mieter und Vermieter

Werfen wir nun einen Blick auf die Vorteile und Nachteile der monatlichen Vorauszahlung für Mieter und Vermieter.

Vorteile

Mieter und Vermieter profitieren von einer Sache gleichermaßen: Planbarkeit. Beide Parteien wissen, welche Kosten pro Monat anfallen. Das hat für den Mieter einen zusätzlichen Vorteil: Die Kosten werden auf zwölf Monate aufgeteilt. Es gibt – wie bereits erwähnt – in der Regel keine geballte Rechnung am Ende des Abrechnungszeitraums, sondern höchstens Nachzahlungen. Gleichermaßen sichert die Abschlagszahlung die Liquidität des Vermieters. Er kann so die im laufenden Jahr anfallenden Kosten besser decken.

Ebenfalls gut für beide Seiten: Die Vermeidung von Verzögerungen und Nachlässigkeit. Mieter müssen sich keine Sorgen machen, dass sie bei den Nebenkosten in Verzug geraten – schließlich erfolgen die Zahlungen kontinuierlich. Das ist gleichzeitig auch für den Vermieter besser.

Nachteile

Bei den Nachteilen geht es etwas auseinander. Mietern kann es passieren, dass sie durch die monatlichen Vorauszahlungen zu viel bezahlen. Außerdem wirken Nebenkostenabrechnungen oft sehr komplex. Viele Menschen bemerken falsche Berechnungen aufgrund fehlender Transparenz nicht – und verlieren Geld. Wenn es doch auffällt und der Vermieter sich querstellt, kommen rechtliche Auseinandersetzungen auf beide Parteien zu.

Dadurch besteht die Gefahr für den Vermieter, in Rückzahlungsschwierigkeiten zu geraten. Außerdem sorgt eine Abschlagszahlung insgesamt für hohen Verwaltungsaufwand. 

Vorteile und Nachteile im Überblick

Die nachfolgende Tabelle fasst dir die Vorteile und Nachteile noch einmal zusammen:

Vorteile und Nachteile der Abschlagszahlung

Probleme beim Abschlag (Nebenkosten)

Ganz glatt läuft es leider nicht immer. Auf Basis der Nachteile können folgende Probleme für dich als Mieter entstehen:

• Unklare Berechnungen: Wenn dein Vermieter die Nebenkosten nicht transparent aufschlüsselt, kannst du den Rechenhergang nicht nachvollziehen. Sind dir die Berechnungen unklar, musst du um Erklärung bitten.
• Fehlerhafte Schätzungen: Auch wenn Fehler menschlich sind – bei zu niedrigen Schätzungen durch den Vermieter fallen für dich am Ende des Abrechnungszeitraums hohe Nachzahlungen an.
• Versäumnisse bei der Rückzahlung: Hast du zu viel bezahlt, kann es vorkommen, dass dein Vermieter die Rückzahlung versäumt und du deinem Geld hinterherlaufen musst.
• Fehler bei der Abrechnung: Häufig sind Nebenkostenabrechnungen falsch und du zahlst mehr als eigentlich notwendig. Es liegt an dir, die Fehler zu bemerken und anzukreiden. Von Vermieterseite kommt das meist leider nicht.

Alle Probleme sorgen – wie du siehst – für Mehraufwand für dich.

Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Bei der Nebenkostenvorauszahlung haben sowohl Mieter als auch Vermieter Rechte und Pflichten. 

Abschlagszahlung: Mieter

Zu den Pflichten des Mieters gehören die Prüfung und Zahlung der Abschlagszahlung. Du musst den offenen Betrag – wie im Mietvertrag vereinbart – fristgerecht begleichen und dich selbst um die Prüfung des Abschlags kümmern. Bei Fehlern seitens des Vermieters hast du das Recht, das Geld zurückzufordern und die Höhe der Vorauszahlung anzupassen.

Abschlagszahlung: Vermieter

Vermieter hingegen sind in der Pflicht, die Abschlagszahlung korrekt zu berechnen und den Mieter auf Änderungen hinzuweisen. Transparenz ist bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung besonders wichtig. Kommt es zu Zahlungsverzögerungen durch den Mieter, können sie das Geld einfordern. Außerdem haben sie das Recht, eine zu niedrige Vorauszahlung zu erhöhen.

Abschlag: Diese Tipps helfen dir

Eine Vorauszahlung ist bei Mietwohnungen nichts Außergewöhnliches. Wenn du diese Tipps befolgst, musst du dir in der Regel auch keine Sorgen darüber machen:

Abschlagszahlung: Vermieter bei zu hoher Zahlung ansprechen

Das Wichtigste zuerst: Wenn du das Gefühl hast, dass deine Abschlagszahlung zu hoch ist, solltest du die Nebenkostenabrechnung prüfen. Dabei schaust du, ob dein Verbrauch realistisch angesetzt wurde und die Kostenverteilung für die Größe deiner Wohnung stimmt. Diese Kosten kannst du dann mit deinen Abbuchungen vergleichen. Ein klares Indiz für eine zu hohe Vorauszahlung ist, wenn du regelmäßig Geld zurückbekommst.

In so einem Fall solltest du deinen Vermieter darauf ansprechen und die Abschläge reduzieren. Weigert er sich dagegen, bekommst du Hilfe beim Mieterschutzbund oder bei einem Anwalt. Manche Streitigkeiten gingen sogar schon vor den BGH (= Bundesgerichtshof).

Wichtig: Hebe immer alle Quittungen und Belege auf. Im Streitfall können sie über den Ausgang des Verfahrens entscheiden.

Verbrauch reduzieren

Bei einer korrekten Abrechnung kannst du eigentlich nur dein eigenes Nutzungsverhalten ändern. Wassersparende Duschköpfe und Aufsätze für Wasserhähne reduzieren beispielsweise den Wasserverbrauch. Auch Duschen statt Baden ist kostensparend. Fenster gehören sich im Winter außerdem nicht "auf Kipp". Besser ist es, wenn du regelmäßig ein paar Minuten durchlüftest. Andernfalls muss die Heizung viel mehr Energie aufbringen, um den Raum warm zu halten. 

"Heizung aus" ist im Winter ebenfalls ein No-Go. Auch wenn du nicht zu Hause bist oder selten frierst: Tagsüber sollten Räume nie kälter als 19 Grad bis 20 Grad sein – nachts ist eine Absenkung auf 18 Grad möglich. Das schreibt auch das Umweltbundesamt. Andernfalls riskierst du Feuchtigkeit und Schimmel. Das zu beheben, kommt dich am Ende teurer als die eingesparten Heizkosten. 

Wie du bereits weißt, müssen nicht alle oben genannten Kosten schlussendlich in deiner Vorauszahlung vorkommen. Kosten wie beispielsweise Strom oder Gas übernehmen Mieter häufig selbst. Aus diesem Grund hast du auch hier Spielraum und kannst sparen. Unser Tipp: Vergleiche die Angebote von Strom- und Gasanbietern. Möglicherweise gibt es einen besseren und günstigeren Tarif für dich. Bei der Suche nach einem neuen Vertrag kannst du unseren Wechselservice von Wechselpilot nutzen. 

Rücklagen bilden

Manchmal lassen sich hohe Nachforderungen nicht vermeiden. Das hat man während der Corona-Pandemie gesehen. Etliche Menschen erlebten am Ende des Jahres durch abrupt gestiegene Energiekosten und eine hohe Inflation einen Schrecken. Für das und andere plötzliche Ausgaben solltest du dich wappnen. Denn wer keine Rücklagen hat, gerät finanziell schnell in eine Schieflage. 

Für den Aufbau eines Notgroschens musst du zuerst den Ist-Zustand erfassen. Was sind deine Einnahmen? Was sind deine Ausgaben? Wo lässt sich Geld sparen? Der ersparte Betrag sollte nicht komplett auf dem Girokonto vor sich hin gurken. Unsere Empfehlung: Lege einen Teil des Geldes breit gestreut an. Breit gestreut bedeutet: Du setzt nicht auf riskante Einzelaktien (oder gar Kryptowährungen), sondern konzentrierst dich lieber auf sichere Geldanlagen.

Besonders sicher sind Tagesgeld- und Festgeldangebote von Banken. Die bringen jedoch nicht allzu viel Gewinn. ETFs (wie beispielsweise der MSCI World) hingegen bergen ein verhältnismäßig geringes Risiko und dafür eine gute Rendite. Unser Tipp: Beschäftige dich mit dem Thema – so komplex ist es gar nicht. Im Nachhinein bist du froh darüber.

Fazit: Das musst du zur Abschlagszahlung wissen

Du weißt nun: Die Abschlagszahlung ist eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten, die Mieter monatlich leisten müssen. Sie bietet sowohl für Mieter als auch Vermieter Vorteile und Nachteile. Mieter haben das Recht, die Höhe der Vorauszahlung zu überprüfen und anzupassen – wenn sie zu hoch erscheint. Der Vermieter muss die Kosten hingegen transparent darstellen und darf die Zahlungen nur bei gestiegenen Betriebskosten anpassen.

Eine regelmäßige Überprüfung der Nebenkostenabrechnungen und ein sparsames Verbrauchsverhalten helfen, unerwartete Nachzahlungen zu vermeiden.

Mieter sind in Deutschland verhältnismäßig gut abgesichert. Bei Streitpunkten kannst du dich jederzeit an den Mieterschutzbund wenden – auch bei Eigenbedarfskündigungen.

Häufig gestellte Fragen zur Abschlagszahlung