Kündigung Mietvertrag: Arten, Firsten & Vorlage

Egal ob Mieter oder Vermieter - möchtest du den Mietvertrag kündigen, musst du dich an Gesetze und Fristen halten. Mieter haben es in der Regel einfacher als Vermieter. Denn: Das deutsche Recht schützt Mieter. Als Vermieter sieht das anders aus – es müssen wichtige Kündigungsgründe vorliegen. Wann Vermieter den Mietvertrag kündigen dürfen und wie Mieter selbst den Mietvertrag kündigen, erfährst du hier.

Das Wichtigste in Kürze:

Ein unbefristeter Mietvertrag lässt sich ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wichtig ist, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingeht.
Eine außerordentliche Kündigung – sprich: ohne drei Monate Kündigungsfrist – ist nur bei triftigen Gründen möglich. Ein triftiger Grund ist beispielsweise, wenn die Wohnung die Gesundheit des Mieters gefährdet.
Vermieter können eine Mindestmietdauer von vier Jahren festlegen. Üblich sind 12 bis 48 Monate.
Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen.

Das kannst du tun:

Wenn du deine Wohnung kündigen möchtest, solltest du zwischen der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung unterscheiden.
Bei Schimmel oder anderen gravierenden Mängeln in der Wohnung hast du Anspruch auf eine außerordentliche Kündigung. Die Mängel müssen nachweisbar sein.
Achte darauf, dass die Kündigung fristgerecht und schriftlich in Briefform beim Vermieter ankommt. Unsere Vorlage weiter unten hilft dir bei der Formulierung.

So kündigst du deinen Mietvertrag

Soll der Mietvertrag ordentlich gekündigt werden, muss die Kündigung schriftlich und in Papierform erfolgen. Alle Hauptmieter müssen die Kündigung unterschreiben – ohne Unterschrift ist die Kündigung ungültig.

In der Mietkündigung müssen folgende Informationen enthalten sein:

Anschrift des Vermieters
Zeitpunkt der Kündigung
Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk
Aufforderung einer Kündigungsbestätigung
Hinweis zur Terminabsprache zwecks Wohnungsübergabe
Unterschrift aller Hauptmieter

Wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist von Mietverträgen?

Gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter

Mieter können mit der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags nach einer Frist von drei Monaten ausziehen – ganz unabhängig davon, wie lange sie in der Mietwohnung leben, so das Mietrecht. Es ist auch möglich, eine kürzere Kündigungsfrist zu vereinbaren. Dazu müssen allerdings beide Parteien zustimmen.

Die schriftliche Kündigung des Mietverhältnisses muss spätestens zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat zur Kündigungsfrist zählt. Geht die Kündigung später ein, verlängert sich die Kündigungsfrist entsprechend. Diese Regelung gilt auch bei der Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Nur bei Einhaltung der Fristen wird die Kündigung wirksam.

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Gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter

Die Kündigungsfrist für Vermieterinnen und Vermieter richtet sich nach der Mietdauer. Die Regelung lautet:

Mietdauer unter 5 Jahre = 3 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer ab 5 bis 8 Jahren = 6 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer über 8 Jahren = 9 Monate Kündigungsfrist

Wurde der Mietvertrag vor dem dritten Quartal 2001 geschlossen, gilt eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Die Fristen der ordentlichen Kündigung regelt § 573 c Abs. 1 des BGB.

Kündigungsfrist bei vorgegebener Mindestmietdauer

Ist ein Kündigungsausschluss oder eine Mindestmietdauer Teil des Vertrags, wird es schwierig, ohne eine Zustimmung vor Ablauf der festgelegten Mietdauer aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Zulässig ist eine Mindestmietdauer von bis zu vier Jahren – meist beträgt sie 12 bis 48 Monate. Ein Kündigungsausschluss gilt dann auch für den Vermieter. In dem festgelegten Zeitraum darf keine Kündigung wegen Eigenbedarf eintreffen. Das Recht der außerordentlichen, fristlosen Kündigung nach § 543 im BGB bleibt bestehen.

Ordentliche vs. außerordentliche Kündigung

Wird die Kündigungsfrist eingehalten, handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Du musst bei der Wohnungskündigung keine Begründung angeben. Möchtest du sofort ausziehen, etwa weil die Wohnbedingungen nicht zumutbar sind, kannst du fristlos kündigen. Die Gründe einer solchen außerordentlichen Kündigung müssen nachvollziehbar dargelegt werden.

Anders sieht das für Vermieter aus: Sie dürfen nicht so einfach kündigen und müssen längere Fristen bei der Kündigung des Mietvertrags beachten. Es muss mindestens ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegen – beispielsweise Vertragsverletzungen, wirtschaftliche Gründe oder – der häufigste Grund – Eigenbedarf. Im BGB wird von einem „berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“ gesprochen.

Mietvertrag ordentlich kündigen

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Sofern nichts anderes im Mietvertrag festgelegt wurde, können Mieter den Mietvertrag zu jeder Zeit ordentlich kündigen. Bei der ordentlichen – oder auch fristgerechten – Kündigung des Mietvertrags durch die Mieter wird die Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten.

Damit sich die Kündigungsfrist für dich als Mieter nicht unnötig verlängert, muss der Mietvertrag bis spätestens zum dritten Werktag des Monats gekündigt werden. Das heißt, bis zu diesem Tag muss dem Vermieter die Kündigung zugestellt werden, damit dieser Monat zur Frist zählt.

Achtung: Der fristgerechte Eingang des Kündigungsschreibens beim Vermieter ist entscheidend – nicht etwa der Poststempel. Wir empfehlen den Versand der Mietvertragskündigung per Einwurf-Einschreiben.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Möchtest du als Vermieter den Mietvertrag deines Mieters kündigen, muss in der Regel ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegen. Die Kündigung des Mietvertrags zur Mieterhöhung ist grundsätzlich unzulässig. Im § 573 des BGB sind diese Gründe festgelegt.

In diesen Fällen darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen:

Eigenbedarf: Möchte der Vermieter selbst oder Familienmitglieder wie die eigenen Kinder oder die Kinder eines Lebenspartners einziehen, kann der Mietvertrag wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Eigenbedarf gilt auch, wenn benötigtes Pflegepersonal in die noch vermietete Wohnung einziehen soll. Als Vermieter musst du im Kündigungsschreiben angeben, wer ab wann die Wohnräume benötigt und warum. Liegt eine Sperrfrist vor, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf bis zum Ablauf der Frist nicht möglich. Lies hier, was du beim Kauf einer vermieteten Wohnung beachten solltest. Mehr zum Thema Eigenbedarfskündigung findest du hier.
Vertragsverletzungen des Mieters: Häufen sich beim Mieter Mietschulden an, führt das zu einer Kündigung des Mietvertrags – fristlos. Auch die Missachtung der Hausordnung kann zu einer Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter führen. Je nach Härtefall muss der Mieter vorher eine schriftliche Abmahnung erhalten. Wird das Verhalten nicht korrigiert, darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
Wirtschaftliche Gründe: Führt das Fortbestehen eines Mietverhältnisses zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen des Vermieters, darf der Mietvertrag gekündigt werden.

Mieter dürfen nach § 574 des BGB bis zu zwei Monaten vor dem Ende des Mietverhältnisses einen schriftlichen Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung einlegen, wenn ein Umzug eine besondere Härte bedeuten würde. Zu den Härtefällen gehören Gründe wie eine fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter oder Krankheit der Mieter sowie fehlender Ersatzwohnraum. Welche Gründe als Härtefälle anerkannt werden können, muss im Einzelfall geprüft werden.

Mietvertrag außerordentlich kündigen

Eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung des Mietvertrags bedeutet, dass das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden soll. Auf Mieterseite kann eine fristlose Kündigung erfolgen, wenn die Wohnverhältnisse in der Wohnung oder dem Gebäude unzumutbar sind.

Auf Vermieterseite ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn Vertragsklauseln verletzt wurden und beispielsweise der Hausfrieden gestört wird oder die mietende Person in Zahlungsverzug ist. Die rechtliche Grundlage der außerordentlichen fristlosen Kündigung bildet § 543 des BGB. Aber Achtung: Selbst eine wirksame fristlose Kündigung ist keine Garantie dafür, dass die Mieter umgehend ausziehen. Wie du dich vor Mietnomaden schützt, liest du hier.

Das sind die Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags im Überblick:

**Quelle:** Wohnglück-Recherche, Stand: Juli 2024.
Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter	Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter
Das Bewohnen der Wohnung gefährdet die Gesundheit, beispielsweise durch großflächigen Schimmel oder giftige Baustoffe.	Es finden illegale Aktivitäten in der Mietwohnung statt – zum Beispiel Drogenhandel.
Die Wohnung kann nicht wie im Mietvertrag vereinbart genutzt werden.	Die Mieter bezahlen die Miete unpünktlich oder gar nicht.
Es bestehen Mängel an der Mietsache, die auch nach Aufforderung nicht behoben werden, beispielsweise Baulärm, Stromausfälle oder ein Ausfall der Heizung.	Die Mieter verstoßen gegen die Hausordnung oder stören den Hausfrieden.
Das Verhalten des Vermieters ist unzumutbar, beispielsweise durch unerlaubtes Betreten der Wohnung oder Beleidigungen und Angriffe.	Durch die unsachgemäße Nutzung der Wohnung wird diese gefährdet beispielsweise durch Verwahrlosung der Wohnung.
–	Die Wohnung wird ohne Erlaubnis untervermietet oder gewerblich genutzt.
–	Es werden ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Änderungen am Mietobjekt vorgenommen.

In besonders schwerwiegenden Fällen darf der Mietvertrag ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden – zum Beispiel wenn der Mieter in der Wohnung Drogen verkauft oder der Vermieter den Mieter beleidigt oder bedroht.

Kündigungsschreiben verfassen: So geht's

Das Kündigungsschreiben einer Wohnung ist meist nicht sonderlich lang. Dafür gibt es einige Elemente, die enthalten sein müssen. Die nachfolgende Vorlage hilft dir dabei, deine Wohnung zu kündigen:

Informationen zum Absender (Mieter): vollständiger Name und Adresse

Informationen zum Empfänger (Vermieter): vollständiger Name und Adresse

Ort und Datum

Betreff: Kündigung des Mietvertrages

Sehr geehrte/r (Name des Vermieters),

hiermit kündige ich den Mietvertrag für die Wohnung (Informationen zur Mietsache: Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer etc.) fristgerecht zum (Datum) beziehungsweise zum nächstmöglichen Kündigungstermin.

Die Einzugsermächtigung (falls erteilt) der Miete von meinem Konto (Kontodaten) ziehe ich hiermit zum Ende des Mietverhältnisses zurück.

Um einen Termin für die Wohnungsübergabe zu finden, können Sie mich unter (Telefonnummer oder E-Mail) kontaktieren.

Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieses Schreibens und das Vertragsende.

Besten Dank im Voraus und freundliche Grüße

Unterschrift (Mieter)

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Kündigung des Mietvertrags - per Post oder Mail?

Das Gesetz (§ 568 BGB) sieht vor, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses schriftlich erfolgen muss. Ohne Unterschrift der Hauptmieter oder des Vermieters ist die Kündigung unwirksam. In diesem Sinne ist eine Kündigung des Mietvertrags per E-Mail nur in Kombination mit einer elektronischen Signatur, die die europäische eiDAS-Verordnung erfüllt. In diesem Fall kann die elektronische Form die schriftliche Form ersetzen (§ 126 Abs. 3 BGB).

Da dies eher eine Ausnahme von der Regel ist, bist du mit einer schriftlichen Kündigung per Post eher auf der sicheren Seite. Doch wie kann die Kündigung des Mietvertrags postalisch übergeben werden? Die folgenden drei Varianten sind üblich:

Einwurf-Einschreiben: Hier bestätigt der Postbote oder die Postbotin den Einwurf des Briefs.
Übergabe-Einschreiben: Bei einem Übergabe-Einschreiben wird die Post persönlich übergeben. Der Empfänger muss den Erhalt mit einer Unterschrift bestätigen.
Einschreiben mit Rückschein: Bei dieser Variante wird die Post persönlich übergeben und der Eingang per Unterschrift bestätigt. Die Bestätigung wird dann per Post an den Versender zurückgeschickt.

Versendest du die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein, erhältst du einen Nachweis darüber, dass die Kündigung empfangen wurde. In der Regel ist das Einwurf-Einschreiben jedoch ausreichend und verhindert mögliche Empfangsverzögerungen.

Trifft die Postzustellung den Empfänger nicht an, wird eine Mitteilung im Briefkasten hinterlassen, die Post in einer Filiale abzuholen. Holt dein Vermieter die ordentliche Kündigung nach dem dritten Werktag des Monats in der Postfiliale ab, zählt dieser Monat nicht mehr zur Kündigungsfrist von drei Monaten.

Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht?

Das Sonderkündigungsrecht soll Mieter in besonderen Fällen eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis ermöglichen. Liegt ein gesetzlich definierter Sonderkündigungsgrund vor, kannst du den Mietvertrag bis zum Monatsende kündigen und dann zum Ende des übernächsten Monats ausziehen.

Das sind die Sonderkündigungsgründe für Mieter:

Wenn umfassende Sanierungen angekündigt werden (§ 555e BGB)
Mit der Ankündigung einer Mieterhöhung (§ 561 BGB)

Das Sonderkündigungsrecht greift bei einer Mieterhöhung nicht, wenn diese bereits durch einen Staffelmietvertrag festgelegt wurden.

In bestimmten Fällen steht auch Vermietern ein Sonderkündigungsrecht zu. Eine sogenannte erleichterte Kündigung ist nach § 573a BGB möglich, wenn Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Haus mit Einliegerwohnung zusammenleben. In diesem Fall steht dem Mieter jedoch eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist zu.

Mietvertrag widerrufen

Als privater Mieter hast du beim Mietvertrag in bestimmten Ausnahmefällen eine Widerrufsfrist von 14 Tagen:

Haustürgeschäft: Wurde der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume unterschrieben, steht Mietern ein 14-tägiges-Widerrufsrecht zu. Beispielsweise, wenn Mieter und Vermieter sich in einem Café treffen, um den Mietvertrag zu schließen. Man spricht in diesem Fall von einem sogenannten Haustürgeschäft. Mieter soll es davor schützen, an „unüberlegt“ abgeschlossene Mietverträge unwiderruflich gefesselt zu sein.
Fernabsatzgeschäft: Wurde der Vertrag über eine Distanz – beispielsweise per Telefon, E-Mail oder einen Messenger-Dienst – abgeschlossen, gilt das Widerrufsrecht. Es erlischt allerdings, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat.
Rücktrittsrecht vereinbart: Beinhaltet der Mietvertrag ein Rücktrittsrecht, dürfen sowohl Mieter als auch Vermieter vom Mietvertrag zurücktreten. Allerdings nur solange der Mietzeitraum noch nicht begonnen hat und die Mieter noch nicht eingezogen sind.

Trifft kein Ausnahmefall zu, kannst du den Mietvertrag nicht mehr widerrufen, sondern nur noch kündigen. Stellst du nach Vertragsabschluss jedoch fest, dass sich die Wohnung in einem unzumutbaren Zustand befindet, ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

Verschweigt der Vermieter absichtlich Mängel in der Wohnung, kannst du den Mietvertrag nicht widerrufen – dafür aber anfechten. Verschweigt der Vermieter beispielsweise andauernden Baulärm, fällt dies unter „arglistige Täuschung“. Der Mietvertrag kann bis zu einem Jahr nach der Entdeckung der Täuschung angefochten werden.

Ein Anfechtungsrecht haben auch Vermieter: Machen Mieter falsche Angaben, beispielsweise bezüglich der Zahlungsfähigkeit, kann der Mietvertrag angefochten werden.

Lies hier die fünf häufigsten Miet-Mythen rund ums Mietrecht.

Fazit: Das musst du bei der Kündigung eines Mietvertrags beachten

Eine Wohnung zu kündigen, ist an sich nicht schwer. Handelt es sich um eine ordentliche Kündigung (auch fristgerechte Kündigung genannt), hast du eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Das bedeutet, dass du nach der Kündigung noch drei Monate in der Wohnung bleiben beziehungsweise dafür Miete zahlen musst. Die Kündigung muss schriftlich per Brief erfolgen und spätestens zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen. Eine Kündigung per Mail ist nicht zu lässig.

Für eine außerordentliche Kündigung müssen triftige Gründe vorliegen. Ein triftiger Grund ist unter anderem, wenn von der Wohnung eine Gesundheitsgefährdung für dich ausgeht (etwa durch Schimmel) oder der Vermieter sich unzumutbar verhält. Von Vermieterseite ist eine außerordentliche Kündigung möglich, wenn der Mieter beispielsweise die Miete nicht rechtzeitig bezahlt oder illegale Tätigkeiten in der Wohnung ausübt.

In der schriftlichen Kündigung müssen einige Elemente enthalten sein – darunter alle Informationen zu euch, dem Vermieter und der Wohnung. Besonders wichtig sind aber auch das Datum des Kündigungsschreibens und die Nennung der Kündigungsfrist. Weiter oben findest du eine Vorlage.

Kündigung Mietvertrag: Was ist erlaubt?